BauR Tirol | Tiroler Bau- und Raumordnung
1. Aufl. 2026
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§ 47 Baugebrechen
Erläuterungen
EB 2016/94: In Fällen, in denen ein Superädifikatsberechtigter nicht oder nur mit einem unverhältnismäßigen Aufwand festgestellt werden kann oder er zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes nicht herangezogen werden kann, soll [laut § 46 Abs 8] künftig der Eigentümer des betroffenen Grundstückes oder sonst hierüber Verfügungsberechtigte zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes herangezogen werden können. Gleiches soll für die Pflicht zur Behebung von Baugebrechen gelten. Diese Ergänzung orientiert sich an bestehenden Regelungen insbesondere in Zusammenhang mit Altlasten. Da der Grundeigentümer regelmäßig Kenntnis hat, wer an seiner Fläche Rechte besitzt, und üblicherweise für die Rechtseinräumung auch entgolten wird, erscheint es sachlich gerechtfertigt, ihn auch als subsidiär Verpflichteten gegenüber der Behörde vorzusehen.
EB 2011/48: Die Verpflichtung der Behörde zur Erteilung des Auftrages zum gänzlichen oder teilweisen Abbruch einer baulichen Anlage wird erweitert. Bei nicht behebbaren Baugebrechen besteht die Verpflichtung, einen gänzlichen oder teilweisen Abbruch der baulichen Anlage anzuordnen, nicht nur wie bisher im Fall einer Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen, sondern überdies auch im Fall einer erheblichen Beeinträchtigung des Orts-, Straßen- oder Landschaftsbildes. Auf diese Weise soll es der Baubehörde ermöglich werden, effizienter als bisher gegen „Bauruinen“ vorzugehen.
EB 1998/15: Auf Grund des § 3 8 Abs. 2 ist im Falle des Vorliegens eines Baugebrechens wie bisher nach Möglichkeit ein Instandsetzungsauftrag zu erlassen, weshalb ein Abbruchauftrag weiterhin nur bei nicht behebbaren Baugebrechen in Betracht kommt. Dabei wird dem Fall der mangelnden Wirtschaftlichen Vertretbarkeit nunmehr ausdrücklich auch der Fall der technischen Unmöglichkeit gleichgestellt. Allerdings soll ein Abbruchauftrag künftig nur mehr bei Vorliegen einer Gefahr für das Leben und die Gesundheit von Menschen und nicht wie bisher auch aus Gründen des Schutzes des Orts-, Straßen- und Landschaf tsbildes zulässig sein.
Neu ist in diesem Zusammenhang die Bestimmung des § 38 Abs. 3. Im Falle einer Gefahr für das Leben und die Gesundheit von Menschen soll die Weiterbenützung von baulichen Anlagen erforderlichenfalls von Auflagen oder Bedingungen abhängig gemacht oder überhaupt untersagt werden. Bisher konnte in solchen Fällen die Weiterbenützung einer baulichen Anlage nur auf der Grundlage einer Sicherungsmaßnahme nach § 47 Abs. 2 der Tiroler Bauordnung verfügt werden.
EB 1974: Die Aufgabe der Baubehörde erschöpft sich nicht nur in der Genehmigung baulicher Anlagen und in der Überwachung der Bauausführung, sie hat auch - und diesem Teil kommt immer mehr Bedeutung zu - die Verpflichtung, die Erhaltung des Bauzustandes zu überwachen. Dieser Aufgabe war bisher nur die ganz allgemein gehaltene Bestimmung des § 59 der TLBO gewidmet. § 44 Abs. 1 umfaßt sowohl den rechtlichen Mangel einer baulichen Anlage - den Widerspruch mit dem Baukonsens - als auch den technischen Mangel, das Baugebrechen. Bei beiden Fällen handelt es sich um einen nicht ordnungsgemäßen Zustand einer baulichen Anlage. Dieser ist beim konsenswidrigen Bestand dadurch gekennzeichnet, daß der nicht ordnungsgemäße Zustand im Abweichen der tatsächlich erstellten Baulichkeit vom Inhalt der Baubewilligung besteht, während er beim Baugebrechen dadurch entstanden ist, daß sich der Bauzustand in einer Weise verschlechtert hat, daß das öffentliche Interesse berührt wird und ein baupolizeiliches Eingreifen erforderlich ist. Ein Baugebrechen kann sowohl bei einer konsensgemäßen als auch bei einer konsenswidrigen Baulichkeit gegeben sein. In beiden Fällen hat der Instandsetzungsauftrag die Behebung des Baugebrechens im Rahmen der erteilten Baubewilligung vorzuschreiben.
Ist nur eine Konsenswidrigkeit, aber kein Baugebrechen gegeben, so steht es dem Bauwerber frei, die Vollstreckung eines Instandsetzungsauftrages durch das Ansuchen um Erteilung der Baubewilligung für den konsenswidrigen Bauzustand hintanzuhalten.
Anmerkungen
1) Der § 47 Abs 1 normiert eine Erhaltungspflicht für bauliche Anlagen iSd § 2 Abs 1. Neben der Genehmigung baulicher Anlagen und der Überwachung der Bauführung ist die Baubehörde auch für die Überwachung der Erhaltung des Bauzustandes zuständig. Zu unterscheiden ist dabei zwischen genehmigungspflichtigen baulichen Anlagen, bei denen die Einhaltung des der Baubewilligung entsprechenden Zustandes wesentlich ist, und sonstigen auch genehmigungsfreien baulichen Anlagen, die den Erfordernissen der Sicherheit entsprechen müssen und das Orts-, Straßen- und Landschaftsbild nicht erheblich beeinträchtigen dürfen.
2) Das Vorliegen eines Baugebrechens stellt keine Verwaltungsübertretung dar, sondern zieht einen unmittelbaren baupolizeilichen Auftrag (siehe Abs 2 und 3) nach sich, dessen Missachtung wiederum eine Verwaltungsübertretung iSd § 67 Abs 1 lit p darstellt.
3) Die Verpflichtung, eine bewilligungspflichtige bauliche Anlage in einem der Bewilligung entsprechenden Zustand zu erhalten und sonstige bauliche Anlagen in einem solchen Zustand zu erhalten, dass den Erfordernissen der Sicherheit entsprochen und das Orts-, Straßen- und Landschaftsbild nicht erheblich beeinträchtigt wird, trifft den Eigentümer der Anlage und somit auch Superädifikatsberechtigte (siehe dazu auch § 46 Abs 8) sowie Baurechtnehmer. Kommt der Eigentümer der baulichen Anlage seiner Verpflichtung nach Abs 1 nicht nach, hat die Behörde diesem bzw in den Fällen des § 46 dem Eigentümer des Grundstücks die Instandsetzung innerhalb einer angemessenen Frist aufzutragen (siehe § 47 Abs 6).
4) Im Falle einer Gefahr für das Leben und die Gesundheit von Menschen ist mittels Bescheid der teilweise oder gänzliche Abbruch aufzutragen, wenn die Behebung des Baugebrechens technisch nicht möglich oder wirtschaftlich nicht vertretbar ist.
5) Ebenso kann die Weiterbenutzung mittels Bescheid von Auflagen oder Bedingungen abhängig gemacht oder überhaupt untersagt werden, soweit dies zum Schutz des Lebens oder der Gesundheit von Menschen erforderlich ist. Dies gilt auch, wenn der Schutz des Lebens oder der Gesundheit von Menschen nicht mehr gewährleistet ist, weil baulichen oder organisatorischen Vorkehrungen (zB einem Sicherheitskonzept oder einem im Hinblick auf den Verwendungszweck hinreichenden Schutz vor Naturgefahren uÄ) im Sinne des § 3 Abs 2 und 3 nicht oder nicht hinreichend entsprochen wird. Grundsätzlich wären die baulichen und organisatorischen Vorkehrungen iSd § 3 Abs 2 und 3 betreffend Schutz vor Naturgefahren und Seveso-Betrieben für sich selbst (auch zwangsweise) vollstreckbar. Unabhängig davon wurde mit der Novelle 2016 auch die Möglichkeit geschaffen, die Benutzung einzuschränken oder zu beschränken. Dies trotz der kompetenzrechtlichen Bedenken, dahingehend, dass mit den bisherigen Mitteln des Baurechts teilweise solche Sicherungsvorkehrungen zB betreffend dem Wasserrecht unterliegende Schutzwasserbauten, gar nicht (oder nicht schnell genug) erzwungen werden konnten. Diese Problematik wurde nunmehr mit der Aufnahme in § 47 Abs 3 behoben.
6) Unabhängig von der Möglichkeit der bescheidmäßig zu erlassenden Instandsetzungsaufträge bzw Abbruchaufträge (gemäß Abs 2) sowie Benützungsverbote bzw -einschränkungen (gemäß Abs 3) besteht bei Gefahr im Verzug auch die Möglichkeit, mittels unmittelbarer behördlicher Befehls- und Zwangsgewalt die erforderlichen Sicherungsmaßnahmen auf Gefahr und Kosten des Eigentümers ohne vorherige Anhörung anzuordnen.
Judikatur
1) Liegt daher ein allenfalls festgestellter Missstand bloß in der Nicht-Umsetzung einer konkreten hinreichend bestimmten Auflage, so ist - wie der VwGH in ständiger Judikatur ausführt - für ein Auftragsverfahren kein Platz, sondern ist in diesem Fall direkt mit Vollstreckung der Auflage vorzugehen (vgl und viele andere).
[...]
Die Auflagenpunkte [...] erweisen sich als typische feuerpolizeiliche Aufträge und stellen keinen Mangel an einer baulichen Anlage dar, vielmehr beziehen sich diese beiden Auflagen typischerweise auf die Beseitigung von feuergefährlichen Zuständen und bietet daher ebenfalls § 47 TBO 2022 diesbezüglich keine ausreichende Grundlage (LVwG Tirol , LVwG-2023/40/1849-7).
2) Die Vorschreibung einer vollständigen statischen Untersuchung betreffend den Dachstuhl der gesamten baulichen Anlagen von einem dazu befugten Sachverständigen stellt kein Baugebrechen, sondern vielmehr eine Maßnahme dar, welche die Gebrauchstauglichkeit der gegenständlichen baulichen Anlage bestätigen soll. Für die Vorschreibung dieser Maßnahmen bietet jedoch § 47 TBO 2022 keine entsprechende Grundlage. Auch wenn der hochbautechnische Sachverständige Feuchtigkeitsschäden und Schäden an der Dachkonstruktion zweifelslos festgestellt hat, so ist jedoch festzuhalten, dass § 47 TBO 2022 der Baubehörde lediglich die rechtliche Grundlage dafür bietet, konkret festgestellte Schäden beseitigen zu lassen. Die Forderung, eine vollständige statische Untersuchung des Dachstuhles vorzulegen, geht daher zu weit (LVwG Tirol , LVwG-2023/40/1849-7).
3) Beim gegenständlichen Auftrag nach § 47 TBO 2022 handelt es sich um einen Leistungsbescheid, der im Spruch eine Frist zur Erfüllung des Gebotenen zu enthalten hat (LVwG Tirol , LVwG-2022/42/2403-4).
4) Wie vorstehend bereits ausgeführt, hat die Baubehörde jedoch nur dann mit einem baupolizeilichen Auftrag gemäß § 47 Abs 2 TBO 2022 vorzugehen und die Instandsetzung innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist aufzutragen und sohin einen baupolizeilichen Auftrag zu erteilen, wenn eine bewilligungspflichtige bauliche Anlage nicht in einem der Baubewilligung entsprechenden Zustand gehalten wurde und Baugebrechen, durch die allgemeine bautechnische Erfordernisse beeinträchtigt werden, nicht ehestens behoben wurden (LVwG Tirol , LVwG-2014/40/0482-1).
Ein Anwendungsbereich des § 47 TBO 2022 und die Voraussetzungen für ein diesbezügliches baubehördliches Vorgehen sind sohin grundsätzlich nur dann gegeben, wenn an einer baulichen Anlage überhaupt Baugebrechen im Sinne dieser Bestimmung gegeben sind (LVwG Tirol , LVwG-2022/36/2131-8).
5) Die Verpflichtung zur Behebung eines Baugebrechens besteht unabhängig von den Ursachen des Baugebrechens und kommt es auch nicht darauf an, ob ein Dritter das Baugebrechen bewirkt hat (vgl ; -8).
6) Werden Baugebrechen nicht selbständig behoben, hat die Behörde bei behebbaren Mängeln einen Instandsetzungsauftrag nach § 47 TBO 2022 zu erteilen (LVwG Tirol , LVwG-2014/40/0482-1).
7) Nach der ständigen Rechtsprechung des VwGH liegt ein Baugebrechen dann vor, wenn sich der Zustand einer Baulichkeit derart verschlechtert, dass dadurch öffentliche Interessen berührt werden.
Als Beeinträchtigung öffentlicher Interessen, die ein Einschreiten der Baubehörde rechtfertigt, sind die Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Gesundheit und die gröbliche Störung der architektonischen Schönheit des Stadtbildes anzusehen.
Ein öffentliches Interesse, das die Behörde zum Einschreiten ermächtigt, ist schon immer dann gegeben, wenn durch den bestehenden Zustand eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit oder die körperliche Sicherheit auch nur gegenüber einer Person herbeigeführt oder vergrößert werden kann (vgl ; mwN).
Das Ziel der Bestimmung des § 47 TBO 2022 liegt nämlich darin, durch die Instandhaltungsverpflichtung des Eigentümers zu verhindern, dass Dritte durch Baugebrechen tatsächlich zu Schaden kommen (LVwG Tirol , LVwG-2021/38/2973-17).
9) Ob es sich bei einem Wegfall des Wasserbenutzungsrechtes für eine Einzelwasserversorgungsanlage tatsächlich um ein Baugebrechen im Sinne des § 47 TBO 2018 handelt, wäre grundsätzlich näher zu prüfen. Darüber hinaus enthält weder dieser Bescheid noch der gesamte Akteninhalt der belangten Behörde nicht einmal ansatzweise einen Hinweis darauf, dass eine Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Menschen je bestanden hätte. Insofern erweist sich die Untersagung der gänzlichen Benützung der baulichen Anlage als überschießend im Sinne des § 47 Abs 2 und 3 TBO 2018 (LVwG , LVwG-2021/40/2499-3).
10) Ein baupolizeilicher Auftrag im Sinne des § 47 Abs 2 TBO ist von Seiten der Behörde dem Eigentümer der baulichen Anlage aufzutragen. Der Verweis gemäß Abs 6 auf die Bestimmung des § 46 Abs 8 TBO wiederum sieht vor, dass, wenn der Superädifiktatsberechtigte nicht oder nur mit einem unverhältnismäßigen Aufwand festgestellt werden kann, die Behörde dem Eigentümer des betroffenen Grundstückes oder dem sonstigen darüber Verfügungsberechtigten die Herstellung des vorschriftsmäßigen Zustandes aufzutragen hat (LVwG Tirol , LVwG-2020/38/0506-7).
11) Liegt für eine bauliche Anlage die notwendige Baubewilligung (oder Bauanzeige) nicht vor, ist eine solche konsenslose Baulichkeit einem Verfahren zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes nach § 46 Abs 1, allenfalls in Verbindung mit Abs 4 TBO 2018, zu unterziehen. Diese Rechtsvorschrift regelt damit vorschriftswidrige Bauten, für die im Zeitpunkt ihrer Errichtung ein baubehördlicher Konsens erforderlich war und weiterhin erforderlich ist, für die jedoch ein solcher Konsens nicht vorliegt. In Ermangelung eines rechtmäßigen Bestandes bewilligungs- bzw anzeigepflichtiger baulicher Anlagen verbiete sich hingegen die Anwendung des § 47 TBO 2018. Müsste die Behörde damit mit einem Beseitigungsauftrag infolge Konsenslosigkeit der baulichen Anlage vorgehen, darf ein Auftrag auf der Rechtsgrundlage des § 47 TBO 2018 nicht erteilt werden. Bereits aus den Wortlauten der Regelungen des § 46 Abs 1 (iVm Abs 4) und des § 47 TBO 2018 (wie auch dem Gesamtzusammenhang der einschlägigen Rechtsvorschriften) ist zu entnehmen, dass diese sich auf grundlegend verschiedene Fallkonstellationen beziehen. So kann ein baupolizeilicher Auftrag im Hinblick auf einen nicht konsentierten Bestand nur auf Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes lauten - es besteht weder eine Zweigleisigkeit noch eine Wahlmöglichkeit (LVwG Tirol , LVwG-2019/39/1548-6).
12) Das Recht auf Akteneinsicht nach § 17 AVG setzt Parteistellung und damit den Bezug zu einem konkreten, schon anhängigen - oder anhängig gewesenen - Verfahren voraus, in dem „behördliche Aufgaben“ iSd Art I Abs 1 EGVG 2008 zu besorgen sind; in nicht hoheitlichen Angelegenheiten besteht daher - mangels Anwendbarkeit des AVG - kein auf § 17 AVG zu stützender Anspruch auf Akteneinsicht. Ebenso wenig kommt eine Anwendung der Bestimmungen des § 17 AVG auf bloß faktische Amtshandlungen in Betracht (). Dass der Beschwerdeführer als Hauseigentümer und (potenzieller) Adressat hoheitlichen Handelns (zB wegen eines allenfalls sicherheitspolizeilichen Vorgehens gegen den Beschwerdeführer oder wegen einer nicht abschätzbaren Möglichkeit eines Betretungsverbotes nach § 47 TBO) zur Akteneinsicht berechtigt wäre, ist sohin aufgrund der aufgezeigten Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes nicht zutreffend (LVwG , LVwG-2019/41/2363-3).
13) In diesem Zusammenhang ist auszuführen, dass bei festgestellten Mängeln jeweils im Einzelfall konkret zu prüfen ist, ob diesen mit einem Vorgehen nach § 47 Abs 2 TBO 2018 zu begegnen ist oder diese allenfalls in den Anwendungsbereich der Tiroler Feuerpolizeiordnung fallen, da in § 19 Abs 3 Tiroler Feuerpolizeiordnung diesbezüglich eine Subsidiaritätsklausel normiert ist, um eine klarere und präzisere Abgrenzung der bau- und feuerpolizeilichen Befugnisse zu ermöglichen (vgl dazu Piccolroaz/Ranacher, Zur Abgrenzung von Bau- und Feuerpolizei in Bezug auf Erfordernisse des Brandschutzes, Baurechtliche Blätter 2003, 183 ff).
Werden auf einem Grundstück, an einer baulichen Anlage oder an einer Feuerungsanlage Mängel oder sonstige Zustände, die eine Brandgefahr herbeiführen oder vergrößern oder die die Brandbekämpfung oder die Durchführung von Rettungsarbeiten erschweren oder verhindern können, festgestellt, so hat die Behörde dem Eigentümer des Grundstückes, der baulichen Anlage bzw der Feuerungsanlage oder dem sonst hierüber Verfügungsberechtigten gemäß § 19 Tiroler Feuerpolizeiordnung deren Behebung innerhalb einer angemessen festzusetzenden Frist oder, wenn Interessen der Brandsicherheit dies erfordern, deren sofortige Behebung aufzutragen.
Ein Vorgehen nach § 19 Abs 2 und 3 Tiroler Feuerpolizeiordnung hat dann nicht zu erfolgen, wenn aufgrund der Nichteinhaltung baurechtlicher Vorschriften ein Verfahren zur Herstellung des gesetzmäßigen Zustandes nach § 46 Abs 1, 2 oder 4 der Tiroler Bauordnung 2018 einzuleiten ist oder aufgrund des Vorliegens von Baugebrechen mit einem Auftrag oder einer Anordnung nach § 47 Abs 2, 4 bzw 5 der Tiroler Bauordnung 2018 vorzugehen ist (LVwG Tirol , LVwG-2018/36/1291-11).
14) Gegenständlich beabsichtigt ist ein baurechtliches Sanierungsverfahren im Sinne des § 40 TBO 2011. Ein solches hat kraft gesetzlichem Auftrag zur Zielsetzung, festgestellte Baugebrechen zu beheben. Der Zweck eines derartigen Verfahrens besteht darin, jenen bautechnischen Zustand, wie er der Baugenehmigung entspricht, wiederherzustellen. Entsprechendes trägt § 40 Abs 1 TBO 2011 auf, wenn er die dem Eigentümer der baulichen Anlage überschriebene Verpflichtung festlegt, bewilligungspflichtige bauliche Anlagen in einem der Baubewilligung entsprechenden Zustand zu erhalten sowie auftretende Baugebrechen, durch die allgemeine bautechnische Erfordernisse beeinträchtigt werden, ehestens zu beheben. Sanierungsziel eines derartigen Verfahrens ist damit die (Wieder-)Herstellung einer im Ergebnis wiederum den Anforderungen des § 17 TBO 2011, damit einer den allgemeinen bautechnischen Erfordernissen entsprechenden baulichen Anlage. Diese hat unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit gebrauchstauglich zu sein und entsprechend dem Stand der Technik die näher bezeichneten bautechnischen Erfordernisse (mechanische Festigkeit, Standsicherheit, Nutzungssicherheit usw) zu erfüllen. Auf dieses Endziel hin müssen die dafür notwendigen Planungsmaßnahmen ausgerichtet werden bzw haben diese, um genehmigungsfähig zu sein, den entsprechenden Erfolg zu gewährleisten (LVwG Tirol , LVwG-2014/39/1479-29).
15) Die in § 36 Abs 1 TBO 2011 grundsätzlich normierte Duldungspflicht setzt - bereits kompetenzrechtlich geboten - zwingend voraus, dass die vorübergehende Benützung dieser Grundstücke ausschließlich zum Zweck der Ausführung eines Bauvorhabens, der Durchführung von Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen oder der Behebung von Baugebrechen einschließlich allfälliger Sicherungsarbeiten erfolgt (LVwG Tirol , LVwG-2014/36/2102-2).
16) Wenn diese technische Methode (unumgänglich) zur Beanspruchung des Luftraumes über den Grundstücken der Beschwerdeführer führt und - durch die in den erstinstanzlichen Bescheid aufgenommene Beschränkung des Schwenkbereiches auf den Auslegearm (das ist jener Teil des Schwenkarmes, an welchem nicht die zu transportierenden Lasten befestigt sind) - auch nachteilige Auswirkungen auf die Grundstücke der Beschwerdeführer (oder deren Benützung) nicht zu erwarten sind (auch dies bestreiten die Beschwerdeführer nicht), dann sind Mehrkosten, die durch andere technische Verfahren entstehen, jedenfalls als unverhältnismäßig im Sinne des § 42 Abs 1 TBO anzusehen: Wird doch in einem solchen Fall mit dem Einschwenken in den Luftraum zwar in den eigentumsrechtlichen Herrschaftsbereich der Beschwerdeführer vorübergehend eingegriffen, damit jedoch objektiv kein in die Abwägung der Verhältnismäßigkeit einzubeziehendes, zumindest andeutungsweise erkennbares Interesse der Beschwerdeführer berührt ().
17) Einer gesetzlichen Begriffsbestimmung kommt nämlich in der Regel keine eigenständige normative Bedeutung zu; eine solche wird erst im Zusammenhang mit anderen Regelungen, die diesen Begriff verwenden, bewirkt (vgl etwa , mit Verweis auf die Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes). § 39 Abs 1 Stmk BauG erlegt dem Eigentümer von baulichen Anlagen (bloß) die Verpflichtung auf, diese in einem der Baubewilligung und den baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustand zu „erhalten“. Dass der äußerste mögliche Wortsinn die Grenze jeglicher Auslegung absteckt, hat der Verwaltungsgerichthof bereits mehrfach ausgesprochen (vgl etwa ); der Begriff „erhalten“ bedeutet nach seinem - in diesem Zusammenhang anzuwendenden allgemeinen Begriffsverständnis -, dass etwas in seinem Bestand beziehungsweise Zustand „bewahrt, beibehalten, aufrechterhalten“ wird (vgl https://www.duden.de/rechtschreibung/erhalten, abgerufen am ), jedoch nicht die Herstellung eines noch nicht bestehenden Zustandes ( zur Stmk BO).
18) Der von der belangten Behörde herangezogene und oben zitierte § 40 TBO 2011 kommt zur Anwendung, wenn Baugebrechen vorliegen. Bereits der Wortlaut des § 40 Abs 1 TBO 2011 bringt zum Ausdruck, dass diese Vorschrift nur dann greift, wenn eine bauliche Anlage bereits errichtet wurde (arg: Bauliche Anlagen „sind in einem der Baubewilligung entsprechenden Zustand zu erhalten“). Dem entspricht die ständige Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs, wonach ein Baugebrechen dann vorliegt, wenn sich der Zustand einer baulichen Anlage derart verschlechtert, dass dadurch öffentliche Interessen berührt werden (zB 2011/05/0131 vom ). Ebenso nehmen die Erläuternden Bemerkungen zur TBO 1974 ausdrücklich auf die Verpflichtung, „die Erhaltung des Bauzustandes zu überwachen“, Bezug. Innerhalb dieses von § 40 TBO 2011 vorgegebenen Systems kommt es naturgemäß auch nicht in Betracht, die Herstellung gar nicht erst errichteter Teile baulicher Anlagen als Baugebrechen geltend zu machen. Schon begrifflich kann von einer „Verschlechterung“ des Zustands bzw einer notwendigen „Erhaltung“ in einem solchen Fall nicht gesprochen werden (LVwG Tirol , LVwG-2014/43/1187-2).
19) Soweit der Beschwerdeführer ins Treffen führt, aufgrund des von ihm eingeleiteten und aufrechten Räumungsverfahrens gegen seine Mieter sei er nicht berechtigt, Arbeiten an der Mietwohnung vorzunehmen, weshalb die Beendigung des gerichtlichen Räumungsstreites abgewartet werden müsse, ist ihm die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes entgegenzuhalten, wonach eine anhängige Kündigung von Mietern die Vollstreckung eines Instandsetzungsauftrages nicht hindert; ein baupolizeilicher Auftrag ist auch dann durch Ersatzvornahme vollstreckbar, wenn das Gebäude noch von Personen benützt wird und mit Fahrnissen ausgestattet ist, und zwar ohne dass es einer vorgängigen, durch gesonderte Vollstreckungsverfügung angeordneten zwangsweisen Räumung bedürfte (vgl dazu das Erkennntnis des ).
Mit Blick auf diese Entscheidung des Höchstgerichts ist für das Landesverwaltungsgericht Tirol klargestellt, dass entgegen der Beschwerdeargumentation die Erfüllung des aufgetragenen Instandsetzungsauftrages nicht davon abhängig ist, dass zuvor das gerichtliche Räumungsverfahren abgeschlossen wird (LVwG Tirol , LVwG-2015/26/0091-1).