BauR Tirol | Tiroler Bau- und Raumordnung
1. Aufl. 2026
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§ 44 Bauvollendung
Erläuterungen
Abs 1
EB 2021/165: Mit Wirksamkeit wurde die Planunterlagenverordnung 1998 durch die Bauunterlagenverordnung ersetzt. Die Umbenennung erfolgte, weil sich gezeigt hatte, dass Pläne nur einen Teil der für ein vollständiges Bauverfahren erforderlichen Unterlagen abbilden und es im Übrigen zu Verwechslungen mit der auf das Tiroler Raumordnungsgesetz 2016 gestützten Planzeichen- und Plangrundlagenverordnung kam. Der früher verwendete Begriff „Planunterlagen“ soll deshalb jeweils durch den Begriff „Bauunterlagen“ ersetzt werden.
EB 2013/48: Die Daten, die Energieausweise zu enthalten haben, sind nunmehr detaillierter als bisher im § 19c Abs. 4 geregelt. Statt wie bisher auf die Gebäudedaten soll künftig daher konkret auf die hier in Betracht kommenden Daten verwiesen werden.
EB 2007/73: [Der in § 38 Abs 5 vorgeschriebene Überprüfungsbefund des brandschutztechnischen Sachverständigen] ist der Bauvollendungsanzeige anzuschließen. Dieser ist auch ein neuer Energieausweis anzuschließen, wenn der im Rahmen der Planunterlagen [nun Bauunterlagen] eingereichte Energieausweis noch nicht alle Gebäudedaten enthalten hat oder sich relevante Änderungen in der Bauausführung ergeben haben. Wird dieser Vorlagepflicht nicht entsprochen, so ist die Bauvollendungsanzeige zurückzuweisen (§ 35 Abs. 1 in der Fassung der Z. 23).
EB 1974/42 [die vormaligen § 53 Abs 1 lit g bzw § 41 entsprechen nunmehr § 67 Abs 2 lit f bzw § 35 Abs 1 lit b TBO 2022]: Die Anzeigepflicht steht unter der Strafsanktion des § 53 Abs. 1 lit. g. Diese Anzeigepflicht ist vor allem im Zusammenhang mit der Ausführungspflicht des § 41 von Bedeutung.
Abs 2
EB 2011/48 [die vormaligen § 37 bzw § 55 Abs 1 lit n Z 2 entsprechen nunmehr § 46 bzw § 67 Abs 1 lit o Z 2 TBO 2022]: Durch die ausdrückliche Bezugnahme auf jene Unterlagen, mit denen eine Anzeige über die Bauvollendung zu belegen ist, wird allfälligen Vollzugsproblemen in jenen Fällen, in denen diese Unterlagen nicht angeschlossen werden, begegnet. § 37 Abs. 6 lit. d nimmt auf diese Bestimmung Bezug. Das Fehlen der entsprechenden Unterlagen kann somit zur Untersagung der Benützung führen. Ein Verstoß dagegen ist nach § 55 Abs. 1 lit. n Z. 2 strafbar.
EB 1998/15: Die Benützung aller übrigen Gebäude [gemeint: jener Gebäude, die künftig keine Benützungsbewilligung mehr brauchen] sowie der sonstigen baulichen Anlagen soll nach § 35 Abs. 1 bereits auf Grund der vollständig belegten Anzeige über die Bauvollendung zulässig sein; dies jedoch nur unter der Voraussetzung, daß eine dem bewilligten Verwendungszweck entsprechende Verkehrserschließung, Wasser- und Energieversorgung sowie Abwasserbeseitigung sichergestellt ist und weiters die erforderlichen Stellplätze vorhanden sind. Im Falle einer bewilligungspflichtigen Änderung des Verwendungszweckes eines Gebäudes ist eine Anzeige der Bauvollendung nicht erforderlich.
Abs 3
EB 2013/48: Im Sinn einer Vereinheitlichung soll der [...] Begriff „umfassende Sanierung“ durch in der Gebäuderichtlinie verwendeten Begriff „größere Renovierung“, wie er auch in die GIB-Richtlinien Eingang gefunden hat, ersetzt werden.
EB 1998: Schließlich ist im § 35 Abs. 3 [nun § 44 Abs 3] eine zweijährige Frist für die Ausführung anzeigepflichtiger Bauvorhaben vorgesehen. Wird diese Frist nicht eingehalten, so soll die Bauanzeige vergleichbar dem § 27 [nun § 35] über das Erlöschen der Baubewilligung unwirksam werden. Weiters ist vorgesehen, daß auch die Vollendung eines anzeigepflichtigen Bauvorhabens der Baubehörde anzuzeigen ist.
Abs 4 bis 6
EB 2011/48 [die vormaligen §§ 27, 33, 35, 36 und 37 entsprechen nunmehr §§ 35, 42, 44, 45 und 46 TBO 2022]: Für die nach den §§ 27, 33, 35, 36 und 37 durchzuführenden baupolizeilichen Verfahren wird ein einheitliches System geschaffen, das im Fall des gänzlichen Fehlens einer Baubewilligung oder Bauanzeige auf die Beseitigung der konsenslos errichteten baulichen Anlage und erforderlichenfalls auch auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Bauplatzes abzielt, im Fall der von der Baubewilligung oder Bauanzeige abweichenden Bauausführung dagegen auf die Wiederherstellung des der Baubewilligung oder Bauanzeige entsprechenden Zustandes. Letzterenfalls soll ein gänzlicher Beseitigungsauftrag nur dann erfolgen, wenn die Wiederherstellung des der Baubewilligung oder Bauanzeige entsprechenden Zustandes technisch unmöglich oder wirtschaftlich unvertretbar wäre. Im Sinn der Verfahrensökonomie wird der Behörde weiters die Befugnis eingeräumt, im Fall eines nachträglichen Bauansuchens oder einer nachträglichen Bauanzeige mit der Einleitung des baupolizeilichen Verfahrens bis zum rechtskräftigen Abschluss des Bauverfahrens bzw. des Verfahrens über die Bauanzeige zuzuwarten. Der Vermeidung von Verfahrensverzögerungen dient ferner die der Behörde im baupolizeilichen Verfahren neu auferlegte Verpflichtung, bereits anlässlich der Erteilung eines baupolizeilichen Auftrages das Vorliegen allfälliger offenkundiger Abweisungsgründe bzw. entsprechender Untersagungsgründe bescheidmäßig festzustellen, wobei eine solche Feststellung der Versagung der Baubewilligung bzw. im Fall von anzeigepflichtigen Bauvorhaben der Untersagung der Bauausführung gleichzuhalten ist. Schließlich wird das baupolizeiliche Verfahren auch auf bewilligungs- und anzeigefreie Bauvorhaben, die im Widerspruch zu den maßgebenden baurechtlichen Vorschriften ausgeführt werden, erstreckt. Derzeit ist bei solchen Bauvorhaben ein baupolizeiliches Einschreiten nur im Fall des Vorliegens von Baugebrechen möglich. [...]
Die Abs. 4 und 5 entsprechen inhaltlich dem § 27 Abs. 7 bzw. 8, wobei jedoch die neuerliche Fertigstellungsfrist mit einem Jahr befristet ist. Die Rechtsfolgen des Verlustes der Wirksamkeit der Bauanzeige werden somit analog zum Fall des Erlöschens der Baubewilligung geregelt. Die kürzere Fertigstellungsfrist ist damit begründet, dass es sich bei anzeigepflichtigen Bauvorhaben in der Regel um kleinere Vorhaben handelt, die entsprechend rascher ausgeführt werden können. [...]
[Mit dem damaligen Abs 8 des § 27 zur Baubewilligung und dem korrespondierenden Abs 5 des damaligen § 35 zur Bauanzeige - nunmehr Abs 5 des § 44 TBO 2022 soll] eine Umgehung von Baufristen, wie sie in der Praxis immer wieder vorgekommen ist, verhindert und ein effektives baupolizeiliches Einschreiten ermöglicht werden. [...]
Der Abs. 6 entspricht dem § 27 Abs. 9 in der Fassung der Z. 72. Auf die obigen Ausführungen zu den bezogenen Bestimmungen wird verwiesen.
[Bei § 27 Abs 9 wird „zur Vermeidung von Wiederholungen“ auf die näheren Ausführungen zum damaligen § 37 Abs 5 - nunmehr § 46 Abs 6 - verwiesen, wo es heißt:] Die neu eingeführte Regelung des Abs. 5, die jener des §§ 27 Abs 9, 33 Abs 5 und 35 Abs 6 entspricht, dient ebenfalls der Verfahrensökonomie. In Anlehnung an § 26 Abs. 3, der die Abweisung eines Bauansuchens ohne weiteres Verfahren im Fall des offenkundigen Vorliegens bestimmter taxativ aufgezählter Gründe vorsieht, verpflichtet diese Neuregelung die Behörde, im Fall des Vorliegens eines solchen offenkundigen Abweisungsgrundes bzw. eines entsprechenden Untersagungsgrundes bei anzeigepflichtigen Bauvorhaben bereits in einem mit dem baupolizeilichen Beseitigungs- bzw. Herstellungsauftrag das Vorliegen dieses Grundes bescheidmäßig festzustellen. Eine derartige Feststellung ist kraft ausdrücklicher gesetzlicher Anordnung der Versagung der Baubewilligung bzw. der Untersagung der Ausführung des Bauvorhabens gleichzuhalten. Damit liegt eine res judicata vor, womit sich ein nachfolgendes Bewilligungs- bzw. Anzeigeverfahren erübrigt. Auch Rechtsschutzerfordernissen wird auf diese Weise adäquat Rechnung getragen, weil diese bescheidmäßige Feststellung ebenso wie der baupolizeiliche Auftrag selbst im Rechtweg bekämpft werden kann.
Abs 7
EB 1998/15: Die vorhin dargestellte Rechtslage [gemeint: die mit der TBO-Nov 1998 eingeführten Lockerungen hinsichtlich Benützungsbewilligung bzw die neuen Pflichten betreffend Bauvollendungsanzeige] soll auch für Gebäude gelten, für die die Baubewilligung noch auf Grund der bisherigen Rechtslage erteilt wurde. Soweit für solche Gebäude eine Benützungsbewilligung nicht vorliegt, soll dieses Erfordernis nur mehr in den im Entwurf vorgesehenen Fällen weiter bestehen. Sichergestellt werden soll dies durch § 35 Abs. 4 in Verbindung mit § 36 Abs. 1 des Entwurfes. Daraus ergibt sich allerdings auch, daß ein baupolizeiliches Vorgehen nach § 37 Abs. 4 lit. c auch bei bereits bezogenen Altgebäuden zu erfolgen hat, sofern sie auch nach dem Entwurf nur auf Grund einer Benützungsbewilligung benützt werden dürfen.
Anmerkungen
1) Nach der Rechtsprechung gilt der Bau als vollendet, wenn die konstruktiven Merkmale realisiert wurden (siehe E3).
2) Die Verpflichtung für die Anzeige liegt beim Eigentümer (siehe auch E2). Fehlt eine solche Anzeige, kann die Baubehörde ein Benützungsverbot aussprechen bzw ist die Benützung erst nach Erstattung der Anzeige zulässig (siehe E1 und E4) - andernfalls droht die Verhängung von Verwaltungsstrafen nach § 67 Abs 1 lit j Z 2 und kann die Benützung der baulichen Anlage gemäß § 46 Abs 6 lit d untersagt werden (siehe E7).
3) Der vormalige Abs 2 lit d betreffend den Nachweis der Schaffung von Kinderspielplätzen wurde mit der Novelle LGBl 2023/64 gestrichen, zumal für Wohnanlagen immer eine Benützungsbewilligung nach § 45 erforderlich ist (siehe EB 2023/64).
4) Siehe bereits die Anmerkung 2).
Judikatur
1) Die belangte Behörde ist vielmehr - von der Beschwerdeführerin unbestritten - davon ausgegangen, dass eine Bauvollendungsanzeige hinsichtlich des der Beschwerdeführerin mit dem Bescheid vom genehmigten Vorhabens des Zubaues zu dem gegenständlichen Einkaufszentrum sowie der damit zusammenhängenden Errichtung eines Parkdecks mit zwei Untergeschoßen nicht erstattet worden ist. Bei dieser Sachlage musste die belangte Behörde das von den Baubehörden ausgesprochene Benützungsverbot nicht als rechtswidrig erkennen, ein solches konnte wegen des Fehlens einer Anzeige über die Bauvollendung gemäß § 37 Abs 4 lit c TBO 2001 zu Recht erlassen werden ().
2) Dem genügt es entgegenzuhalten, dass sich aus § 35 Abs 1 TBO 2001 ergibt, dass die Verpflichtung, die Vollendung einer baulichen Anlage der Baubehörde anzuzeigen, den Eigentümer der baulichen Anlage trifft. Von einer unverschuldeten Unkenntnis des § 35 Abs 1 TBO 2001 kann keine Rede sein, da die H. GmbH als Eigentümerin des verfahrensgegenständlichen Grundstückes und der darauf errichteten baulichen Anlage wie auch der Beschwerdeführer als deren handelsrechtlicher Geschäftsführer verpflichtet waren, sich über die für ihre bzw seine Tätigkeit relevanten gesetzlichen Bestimmungen in geeigneter Form zu informieren (; VwSlg 17924 A/2010).
Anmerkung des Autors: § 35 Abs 1 TBO 2001 entspricht nunmehr § 44 TBO 2022.
3) Die Frage, wann ein bewilligtes Bauvorhaben als vollendet zu gelten hat, hat der VwGH in seiner zu vergleichbaren Bestimmungen anderer Bauordnungen sowie zur Rechtslage nach der Tir BauO 2001 ergangenen Rechtsprechung bereits beantwortet. Demnach wird ein Bau im Allgemeinen schon dann als vollendet beurteilt werden können, wenn das Gebäude nach außen abgeschlossen ist und alle bauplanmäßigen konstruktiven Merkmale verwirklicht worden sind; ein „schlüsselfertiger“ Zustand ist nicht zu fordern (Hinweis E vom , 2012/05/0173, und E vom , 2003/06/0067) (; , 2003/06/0067).
4) Da die Benützung einer baulichen Anlage erst nach Erstattung einer Bauvollendungsanzeige überhaupt zulässig ist, liegt es schon im Interesse des Betroffenen, eine solche möglichst zeitnah zur Fertigstellung zu erstatten, zumal der Baubehörde andernfalls entsprechende Druckmittel - wie im vorliegenden Fall zur Anwendung gelangt - zur Verfügung stehen. Umgekehrt hat die Angabe eines Zeitpunkts in der Vergangenheit, an dem ein Bauvorhaben (nach subjektiver Ansicht des Anzeigers) bereits vollendet gewesen sein soll, für die Baubehörde keine praktische Relevanz, da - sollte diese Frage beispielsweise im Hinblick auf das Erlöschen einer Baubewilligung nach § 28 Abs 1 lit b TBO 2011 virulent werden - der Zeitpunkt der Baufertigstellung ohnehin von Amts wegen ermittelt werden müsste (LVwG Tirol , LVwG-2016/43/0043-24).
5) Die Beschwerdeführer bringen weiters vor, es handle sich bei dem gegenständlichen Gebäude um einen vor Inkrafttreten der Tiroler Bauordnung 1901 errichteten Altbestand, welcher somit gemäß § 44 Abs 7 TBO 2018 bzw den jeweils geltenden Vorgängerbestimmungen (Verweis auf den entsprechenden Wortlaut der §§ 37 Abs 7 TBO 2016 und 35 Abs 4 TBO 2001) überhaupt keiner Benützungsbewilligung (mehr) bedürfe. Wie die Beschwerdeführer argumentieren, besage diese Vorschrift, dass Altbestände, für die - mangels gesetzlichen Erfordernisses - (noch) keine Benützungsbewilligung eingeholt worden sei, überhaupt keine Benützungsbewilligung mehr benötigten. Dieses Vorbringen der Beschwerdeführer kann seitens des erkennenden Gerichts nicht nachvollzogen werden. Ist es doch so, dass der von ihr herangezogene und oben zitierte § 44 Abs 7 TBO 2018 der seinerzeit in die TBO 1998 aufgenommenen Bestimmung des § 35 Abs 4 entspricht. Diese Bestimmung diente dazu, Bauvorhaben, welche noch nach dem alten Regime (TBO 1989) genehmigt, jedoch noch nicht fertiggestellt worden waren, ins neue - liberalere - Regime der TBO 1998 überzuleiten. § 43 Abs 1 TBO 1989 zufolge war nämlich für sämtliche bewilligungspflichtige bauliche Anlagen eine Benützungsbewilligung erforderlich gewesen, nach § 36 Abs 1 TBO 1998 jedoch nur mehr für bestimmte taxativ aufgezählte Gebäude. Diese Erleichterung kam aufgrund des § 35 Abs 4 TBO 1998 (jetzt § 44 Abs 7 TBO 2018) auch jenen Bauherren zugute, welche eine Bewilligung zwar noch aufgrund der TBO 1989 erwirkt, das Bauvorhaben jedoch noch nicht fertiggestellt hatten. Die von den Beschwerdeführern herangezogene Bestimmung funktioniert(e) daher gleichsam „in die andere Richtung“ und begünstigt daher nicht Bauvorhaben, welche nach der neueren (aktuellen) Regelung - weiterhin! - einer Benützungsbewilligung bedürfen (LVwG Tirol , LVwG-2018/43/2472-19).
6) Überdies ist es - im Gegensatz zum Benützungsbewilligungsverfahren (§ 45 Abs 4 TBO 2018) - im Verfahren zur Anzeige der Bauvollendung (§ 44 TBO 2018) gar nicht vorgesehen, geringfügige Änderungen „in einem“ zu „bewilligen“. Die Bauvollendungsanzeige dient sohin erkennbar dem Zweck, der Baubehörde die Vollendung des Bauvorhabens mitzuteilen, und zieht in baurechtlicher Hinsicht verschiedene Konsequenzen nach sich (zB Erlaubnis zur Benützung - § 44 Abs 2 TBO 2018). Das heißt auch bloß anzeigepflichtige Änderungen sind der Behörde als eigene „Bauanzeige“ zur Kenntnis zu bringen (LVwG Tirol , LVwG-2020/22/0606-4).
7) Gemäß § 44 Abs 2 TBO 2022 ist die Erstattung der mit den Unterlagen nach Abs 1 dritter und vierter Satz vollständig belegten Anzeige über die Bauvollendung Grundvoraussetzung für die Benützung von baulichen Anlagen, die keiner Benützungsbewilligung bedürfen. Liegt diese Voraussetzung nicht vor, so ist Benützung der baulichen Anlage gemäß § 46 Abs 6 lit d TBO 2022 zu untersagen. Anhand der E-Mail der belangten Behörde vom und der darin erwähnten Stellungnahmen der Wildbach- und Lawinenverbauung, Gebietsbauleitung Unteres Inntal, vom und ist festzuhalten, dass die geplanten Hochwasserschutzmaßnahmen im Wesentlichen plan-/projektgemäß ausgeführt und die Auflagen derzeit als umgesetzt zu betrachten sind. Da die Auflagen im Baubescheid vom somit derzeit erfüllt sind und auch eine Fertigstellungsmeldung vorliegt, besteht für die ausgesprochene Benützungsuntersagung kein Grund mehr, weshalb der angefochtene Bescheid ersatzlos zu beheben war, was aufgrund der zwischenzeitlich getroffenen Maßnahmen nunmehr auch der Rechtsansicht der belangten Behörde entspricht (LVwG Tirol , LVwG-2023/32/0085-3).
8) Gemäß § 57 Abs 1 lit j Z 2 TBO 2011 ist die Benützung einer baulichen Anlage trotz Nichtvorliegens der Voraussetzungen nach § 37 Abs 2 TBO 2011 strafbar. § 37 Abs 2 TBO 2011 regelt korrespondierend dazu die Voraussetzungen, unter denen bauliche Anlagen oder Teile davon, die nicht nach § 38 Abs 1 TBO 2011 einer Benützungsbewilligung bedürfen, benützt werden dürfen. Dazu gehören nicht nur die in den lit. a bis c bzw d dieser Bestimmung normierten Bedingungen; die zulässige Benützung einer solchen baulichen Anlage setzt nach dem insoweit klaren Wortlaut des § 37 Abs 2 TBO 2011 zudem voraus, dass eine mit den Unterlagen nach Abs 1 dritter und vierter Satz vollständig belegte Anzeige erstattet wurde. Die Benützung einer solchen baulichen Anlage, ohne dass eine vollständig belegte Bauvollendungsanzeige erstattet wurde, ist daher bereits aus diesem Grund unzulässig (vgl in diesem Sinn auch , zur inhaltlich gleichlautenden Bestimmung des § 35 Abs 2 TBO 2001). Diesfalls liegt eine der für die zulässige Benützung einer baulichen Anlage aufgestellten Voraussetzungen nach § 37 Abs 2 TBO 2011, nämlich die Erstattung einer vollständig belegten Bauvollendungsanzeige, nicht vor, sodass bei dennoch erfolgender Benützung einer solchen Anlage das Tatbild des § 57 Abs 1 lit j Z 2 TBO 2011 bereits erfüllt ist und sich eine Prüfung der Frage, ob die weiteren Voraussetzungen des § 37 Abs 2 lit a bis c bzw d TBO 2011 erfüllt sind oder nicht, erübrigt ().
Anmerkung des Autors: § 57 Abs 1 lit j Z 2 bzw § 37 Abs 2 lit a bis c bzw § 38 Abs 1 TBO 2011 entsprechen nunmehr § 67 Abs 1 lit j Z 2 bzw § 44 Abs 2 lit a bis c bzw § 45 TBO 2022.