7.6.3.2 Errichtereigenschaft

506Sonderausgaben für Aufwendungen zur Errichtung eines Eigenheimes oder einer Eigentumswohnung liegen nur vor, wenn der Steuerpflichtige das Gebäude herstellt oder herstellen lässt.

507Aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung bestehen keine Bedenken, die Errichtereigenschaft anzunehmen, wenn

• dem Steuerpflichtigen gegenüber die Leistungen der die Herstellung tatsächlich ausführenden Unternehmen aufgeschlüsselt werden und

• er das Risiko der Preissteigerung bei behördlichen Auflagen und Sonderwünschen hat.

508Neben der Leistung von achtjährig gebundenen Beträgen im Sinne des § 18 Abs. 1 Z 3 lit. a EStG 1988 können für die betreffende Wohnung auch Errichtungskosten gemäß § 18 Abs. 1 Z 3 lit. b EStG 1988 (zB Sonderwünsche durch beauftragte Professionisten) als Sonderausgaben abgesetzt werden (vgl. VfGH 28.9.1990, B 699/89).

7.6.3.3 Eigenheim

509Ein Gebäude ist als Eigenheim im Sinne des § 18 EStG 1988 anzusehen, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:

Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen.

• Objektive Eignung für ganzjährige Bewohnbarkeit. Dieses Erfordernis ist bei Badebungalows, Bootshäusern, Gartenhäusern und Jagdhütten, die nicht einmal bescheidene Wohnbedürfnisse erfüllen, nicht gegeben (vgl. VwGH 19.09.1989, 88/14/0179). Wird die Benützungsbewilligung nur auf einige Monate (zB Sommermonate) beschränkt erteilt, liegt kein Eigenheim vor (vgl. VwGH 24.01.1990, 88/13/0243).

• Baubehördliche Bewilligung. Kein Eigenheim liegt vor, wenn ein Eigenheim zB in einem Naturschutzgebiet entgegen einem Bauverbot errichtet wird (VwGH 22.01.1985, 84/14/0120).

• Verwendung von mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche für Wohnzwecke (siehe Rz 504).

Nutzung als Hauptwohnsitz für mindestens zwei Jahre nach Fertigstellung.

510Der Sonderausgabenabzug steht nur zu, wenn ein Eigenheim errichtet, also Wohnraum geschaffen wird. Die Kosten der Anschaffung eines fertigen Eigenheimes von einem nicht nach § 18 Abs. 1 Z 3 lit. a EStG 1988 begünstigten Bauträger stellen keine Sonderausgaben dar. Erwirbt ein Steuerpflichtiger einen Rohbau und stellt das Eigenheim fertig, sind zwar nicht die Anschaffungskosten des Grundstücks und des Rohbaus, wohl aber die weiteren Errichtungskosten als Sonderausgaben begünstigt. Hinsichtlich einer eventuellen Darlehensübernahme siehe Rz 440. Die Errichtung des Eigenheimes ist mit der Erteilung einer Benützungsbewilligung (Erstattung der Baufertigstellungsanzeige und dgl.) beendet. Werden in der Benützungsbewilligung noch Auflagen erteilt (zB Verputz der Fassade), so sind die Aufwendungen für die Erfüllung dieser Auflagen Errichtungskosten. Wird später zusätzlicher Wohnraum geschaffen (zB durch Anbau, Zubau oder Ausbau), dann können dafür die Voraussetzungen für einen (neuerlichen) Sonderausgabenabzug vorliegen (siehe dazu Rz 505). Errichtungskosten im Sinne des § 18 Abs. 1 Z 3 lit. b EStG 1988 liegen auch dann vor, wenn trotz fehlender Auflagen in der Benützungsbewilligung Baumaßnahmen nach Erteilung der Benützungsbewilligung durchgeführt werden, die auf Grund des Einreichplanes vorgesehen sind (zB Verputz der Fassade, Einbau von geplanten, aber zunächst nicht errichteten Zwischenwänden und Türen in Kellerräumen, Einbau von Fußböden samt Unterboden). Erfolgt eine Benützung bestimmter Teile des Eigenheimes auf Grund einfacher (provisorischer) Ausstattung, liegen bei Ersatz dieser einfachen (provisorischen) Ausstattung nicht Errichtungskosten, sondern bei Zutreffen der übrigen Voraussetzungen Sanierungsaufwendungen im Sinne des § 18 Abs. 1 Z 3 lit. c EStG 1988 vor (zB nachträgliches Verfliesen des bereits benützten Badezimmers, Ersatz eines Kohleofens durch eine Zentralheizung). Die Aufwendungen für eine nach der Erteilung der Benützungsbewilligung hergestellte Umfriedung sind nur dann Errichtungskosten, wenn eine diesbezügliche Auflage in der Benützungsbewilligung erteilt wurde.

511Zu den Errichtungskosten gehören nur die Kosten der Baumaßnahmen, wozu auch Gebühren und zusätzliche Kosten für den Anschluss an öffentliche Versorgungseinrichtungen zählen. Aufschließungskosten und Kosten der Umfriedung sind ebenfalls begünstigt. Die Anschaffungskosten für Werkzeuge und Geräte (zB Mischmaschine) können - sofern sie 400 Euro übersteigen - nur analog zur Absetzung für Abnutzung geltend gemacht werden.

512Nicht zu den Errichtungskosten zählen zB die Kosten für

• Wohnungseinrichtung, die nicht als unselbständiger Bestandteil des Gebäudes anzusehen ist; dazu zählen beispielsweise Einbaumöbel, Holzdecken und Wandvertäfelungen (vgl. VwGH 1.3.1983, 82/14/0156),

• Gartengestaltung, wozu auch ein Thujenzaun (ohne Zaungeflecht und Zaunsäulen) zählt,

• vom Eigenheim getrennte Bauten wie zB Garage, Sauna, Schwimmbad, Schutzraum außerhalb des Wohnraums,

• Grundstücksankauf, wenn das Gebäude ursprünglich als Superädifikat auf fremdem Grund und Boden errichtet worden ist (VwGH 13.9.1978, 0135/78).

513Die Errichtungskosten sind begünstigt, wenn sie vom Eigentümer bzw. Miteigentümer des Grund und Bodens geleistet werden. Trägt ein Dritter, der nicht Grundstückseigentümer ist, Errichtungskosten und gehört dieser nicht zum begünstigten Personenkreis des § 18 Abs. 3 Z 1 EStG 1988, so liegen bei ihm Sonderausgaben nur dann vor, wenn

• der Errichter durch Bauführung (Mit-)Eigentümer des Grund und Bodens wird (Eigentumserwerb durch Bauführung),

• die Bauführung unter Umständen erfolgt, die erkennen lassen, dass die Ausgaben auf die Errichtung eines im (Mit-)Eigentum des Errichters stehenden Eigenheimes abzielen (Eigentumserwerb auf Grundlage einer Vereinbarung) oder

• das errichtete Gebäude ein Superädifikat oder ein auf Grund eines Baurechtes errichtetes Gebäude darstellt.

7.6.3.3.1 Eigentumserwerb durch Bauführung

514Gemäß § 418 ABGB erwirbt der redliche Bauführer eines selbständigen Gebäudes Eigentum am Gebäude sowie am "darunter" befindlichen Grund und Boden, wenn der Grundeigentümer von der Bauführung gewusst und sie nicht sogleich untersagt hat. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn der Errichter aus dem Bauplan und der Baubewilligung als Bauherr hervorgeht und ein selbständiges als Eigenheim zu qualifizierendes Gebäude errichtet.

Beispiel:

Der Sohn errichtet auf dem Grundstück des Vaters auf Grund einer gültigen Baubewilligung ein selbständiges Eigenheim. Bauplan und Baubewilligung lauten auf den Sohn. Die Errichtungskosten des Sohnes sind abzugsfähig.

515Leistet der Bauführer eine Ersatzzahlung für den Wert des erworbenen Grund und Bodens an den Grundstückseigentümer, so stellen diese Zahlungen Ausgaben zum Erwerb eines Grundstücks im Sinne des § 18 Abs. 1 Z 3 lit. b EStG 1988 dar. Hinsichtlich des Grundstückserwerbes ist weiters zu prüfen, ob sich daraus Konsequenzen für den Bereich der Grunderwerbsteuer ergeben.

516In Fällen von An-, Zu- oder Aufbauten auf bestehende Gebäude kommt ein originärer Eigentumserwerb gemäß § 418 ABGB nicht in Betracht. In derartigen Fällen sind Errichtungskosten nur begünstigt, wenn der Errichter auf Grund einer Vereinbarung Grundeigentum erwirbt.

7.6.3.3.2 Eigentumserwerb auf Grundlage einer Vereinbarung

517Wird ein bestehendes Gebäude um einen An-, Zu- oder Aufbau erweitert, der kein selbständiges Eigenheim im Sinne des Gesetzes darstellt, sind die Errichtungskosten beim Errichter dann Sonderausgaben, wenn angenommen werden kann, dass die Ausgaben auf die Erweiterung eines im künftigen (Mit-)Eigentum des Errichters stehenden Eigenheimes abzielen. Dies ist der Fall, wenn folgende Voraussetzungen (gemeinsam) vorliegen:

• Der Errichter muss in einem persönlichen Naheverhältnis zum Grundeigentümer stehen (zB Kind, Verwandter, Lebensgefährte).

• Zwischen dem Errichter und dem Grundeigentümer muss eine Vereinbarung bestehen, derzufolge dem Errichter Miteigentum an Grund und Boden mindestens im Umfang der Nutzfläche des von ihm errichteten Gebäudeteiles eingeräumt wird.

• Innerhalb angemessener Frist muss der Errichter auf Grund der Vereinbarung grundbücherliches (Mit-)Eigentum am Grundstück erwerben. Dieser Voraussetzung wird entsprochen, wenn die grundbücherliche Einverleibung spätestens bis zum Ablauf des siebenten Jahres nach Ablauf jenes Kalenderjahres erfolgt, für das erstmalig Errichtungskosten als Sonderausgaben geltend gemacht wurden. Zur Inanspruchnahme der Steuerbegünstigung des § 18 Abs. 1 Z 3 lit. b EStG 1988 genügt es nicht, wenn ein Eigenheim einmal im Erbweg an den Steuerpflichtigen übertragen werden soll (VwGH 24.6.1999, 94/15/0213).

Beispiel:

Im Jahr 2002 erweitert der Sohn das Eigenheim des Vaters durch einen Zubau, der kein selbständiges Gebäude darstellt und macht die Errichtungskosten erstmalig als Sonderausgaben geltend. Die Nutzfläche des Zubaues beträgt 10% der Grundstücksfläche. Der Vater verpflichtet sich in einer Vereinbarung, dem Sohn einen Miteigentumsanteil am Grundstück im Ausmaß von 10% einzuräumen. Die Errichtungskosten des Sohnes sind abzugsfähig, sofern das Eigentumsrecht des Sohnes bis spätestens 31. Dezember 2009 im Grundbuch einverleibt ist.

518Erfolgt der Erwerb grundbücherlichen (Mit-)Eigentums nicht fristgerecht, sind die als Sonderausgaben abgesetzten Beträge gemäß § 18 Abs. 4 Z 2 lit. b EStG 1988 nachzuversteuern.

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at