12. j) Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz S. 1128

Gesetz betreffend den Grunderwerb durch Ausländer in Wien (Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz)

LGBl 1998/11 idF LGBl 2003/39

§ 1

(1) Unter Lebenden bedürfen der Erwerb des Eigentums (Miteigentums), eines Baurechtes, des Rechtes der persönlichen Dienstbarkeit an bebauten oder unbebauten Grundstücken jeder Art durch Ausländer oder eine im Grundbuch einzutragende Bestandgabe solcher Grundstücke an Ausländer zu ihrer Gültigkeit der behördlichen Genehmigung.

(2) Im Versteigerungsverfahren darf der Zuschlag an einen Ausländer nur erteilt werden, wenn er den Bescheid über die Genehmigung zum Erwerb (§ 4) oder eine Bestätigung darüber vorliegt, daß die behördliche Genehmigung nicht erforderlich ist (§ 5 Abs. 4). Das Fehlen dieses Nachweises stellt einen Widerspruchsgrund gegen die Erteilung des Zuschlages gemäß § 184 Abs. 1 Z. 7 der Exekutionsordnung, RGBl. Nr. 79/1896, in der Fassung des Bundesgesetzes BGBl. Nr. 759/1996, dar.

(3) Auch die Annahme eines Überbotes eines Ausländers darf nur dann erfolgen, wenn er den Bescheid über die Genehmigung zum Erwerb oder eine Bestätigung darüber vorlegt, dass die behördliche Genehmigung nicht erforderlich ist.

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Gem § 1 Abs 1 Wiener AusländergrunderwerbsG bedarf der Erwerb des Eigentums unter Lebenden durch Ausländer zu seiner Gültigkeit der behördlichen Genehmigung. Bei juristischen Personen sowie rechtsfähigen Personengesellschaften des Handelsrechtes mit dem Sitz im Inland sieht das Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz (§ 5 Abs 3) vor, dass die berufenen Organe eine verbindliche Erklärung darüber abzugeben haben, ob und in welchem Ausmaße Ausländer beteiligt sind. Liegt eine Erklärung des Geschäftsführers einer solchen Gesellschaft vor, bedarf es keiner Negativbestätigung der Ausländergrundverkehrsbehörde (5 Ob 316/00g).

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Auch für die Erwirkung einer Vormerkung des Eigentumsrechts ist der Nachweis der Inländereigenschaft erforderlich. Hierzu bedarf es der Vorlage einer öffentlichen Urkunde (5 Ob 114/02d).

§ 2

Als Ausländer im Sinne dieses Gesetzes gelten:

1. natürliche Personen, welche die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen;

2. juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften, die ihren satzungsgemäßen Sitz im Ausland haben;

3. juristische Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften mit dem satzungsgemäßen Sitz im Inland, an denen Ausländer im Sinne der Z 1 oder 2 überwiegend beteiligt sind;

4. S. 1129 Vereine mit dem statutengemäßen Sitz im Inland, deren stimmberechtigten Mitglieder überwiegend Ausländer sind oder deren Leitungsorgan sich überwiegend aus Ausländern zusammensetzt.

§ 3

Die Bestimmungen des § 1 finden keine Anwendung:

1. auf Rechtsgeschäfte, bei denen Ehegatten als gemeinsame Erwerber auftreten und einer der beiden die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt, sowie auf den Erwerb von Objekten, an denen Wohnungseigentum begründet werden kann, durch eine Eigentümerpartnerschaft (§ 13 Wohnungseigentumsgesetz 2002 – WEG 2002, BGBl. I Nr. 70/2002) und ein Partner der Eigentümerpartnerschaft die österreichische Staatsbürgerschaft besitzt;

2. auf jene natürlichen und juristischen Personen sowie rechtsfähigen Personengesellschaften, die

   1. im Rahmen der Freizügigkeit der Arbeitnehmer gemäß Art. 28 des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder

   2. im Rahmen der Niederlassungsfreiheit gemäß Art. 31 und 34 des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder

   3. im Rahmen des freien Dienstleistungsverkehrs gemäß Art. 36 des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum oder

   4. im Rahmen des in den Richtlinien 90/364/EWG (Amtsblatt der EG Nr. L 180 vom 13.7.90) und 90/365/EWG (Amtsblatt der EG Nr. L 180 vom 13.7.90) normierten Aufenthaltsrechtes oder

   5. zum Zweck von Direktinvestitionen, Immobilieninvestitionen oder sonstigen Geschäften des Kapitalverkehrs gemäß Art. 40 des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum zum Rechtserwerb an Grundstücken oder Teilen davon berechtigt sind;

3. soweit ihnen andere staatsvertragliche Verpflichtungen entgegenstehen;

4. auf Rechtsgeschäfte, welche die Übertragung der im § 1 genannten Rechte an fremde Staaten, soweit Gegenseitigkeit gewährleistet ist, oder an internationale Organisationen, bei denen Österreich Mitglied ist, zum Gegenstand haben, für Zwecke der Vertretungsbehörden dieser Staaten und Organisationen.

§ 4

(1) Eine nach diesem Gesetz erforderliche Genehmigung erteilt der Magistrat nach Anhörung der zuständigen gesetzlichen Interessenvertretung (Wirtschaftskammer Wien, Kammer für Arbeiter und Angestellte für Wien, Wiener Landwirtschaftskammer). Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn am Zustandekommen des Rechtsgeschäftes ein volkswirtschaftliches oder soziales Interesse besteht, oder wenn nachgewiesen S. 1130 wird, dass das Grundstück, auf welches sich das Rechtsgeschäft bezieht, ausschließlich zur besseren Nutzung eines anderen Grundstückes dienen soll und im Vergleich zu diesem nur von geringem Ausmaß ist. Andernfalls oder wenn andere öffentliche Interessen entgegenstehen, insbesondere solche militärischer oder sicherheitspolizeilicher Natur, ist die Genehmigung zu versagen.

(2) Über Berufungen gegen Bescheide des Magistrats entscheidet der Unabhängige Verwaltungssenat.

§ 5

(1) Die in § 1 Abs. 1 genannten Rechte dürfen zugunsten eines Ausländers im Sinne des § 2 nur dann in das Grundbuch eingetragen werden, wenn der Antragsteller den Bescheid, mit dem eine Genehmigung nach diesem Gesetz erteilt worden ist, bzw. in den Fällen des § 3 Z 2 und 3 eine Bestätigung nach Abs. 4 vorlegt.

(2) Grundbücherliche Eintragungen der im § 1 genannten Rechte sind vom Grundbuchsgericht von Amts wegen zu löschen, wenn hervorkommt, daß sie entgegen den Bestimmungen dieses Gesetzes erfolgten und die für die Löschung maßgebenden Umstände dem Grundbuchsgericht innerhalb von drei Jahren nach Bewilligung der Einverleibung dieser Rechte bekannt werden.

(3) Die in den Rechtsgeschäften im Sinne dieses Gesetzes als Erwerber bezeichneten Personen haben ihre Staatsangehörigkeit nachzuweisen. Ist der Erwerber eine juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft mit dem satzungsgemäßen Sitz im Inland, so haben deren statutengemäß zur Vertretung nach außen berufene Organe eine verbindliche Erklärung darüber abzugeben, ob und in welchem Ausmaß Ausländer im Sinne des § 2 Z 1 oder 2 an der juristischen Person oder an der Personengesellschaft beteiligt sind. Bei Vereinen mit dem statutengemäßen Sitz im Inland hat der nach dem Vereinstatut zur Vertretung nach außen Berufene eine verbindliche Erklärung darüber abzugeben, ob dem Verein als stimmberechtigte Mitglieder überwiegend Ausländer angehören bzw. sich dessen Leitungsorgan überwiegend aus Ausländern zusammensetzt.

(4) Ist nach § 3 Z 2 oder 3 ein Rechtserwerb von der Genehmigungspflicht des § 1 ausgenommen, hat der Magistrat dies auf Verlangen des Erwerbers unter Beibringung entsprechender Nachweise schriftlich zu bestätigen (Negativbestätigung).

(5) Amtshandlungen im Zusammenhang mit der Ausstellung von Negativbestätigungen sind von den Verwaltungsabgaben befreit.

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Es ist nicht richtig, dass die Verpflichtung zum Nachweis der Staatsbürgerschaft nach § 5 Abs 3 leg cit nur Ausländer trifft. Diese Ansicht widerspricht der Systematik und dem Sinn dieses zitierten Gesetzes. Während ausländische Erwerber gem § 5 Abs 1 S. 1131 leg cit dem Grundbuchsgericht den grundverkehrsbehördlichen Genehmigungsbescheid vorzulegen haben, sind Inländer verpflichtet, ihre Staatsbürgerschaft nachzuweisen und darzutun, dass kein genehmigungspflichtiger Grunderwerb durch Ausländer vorliegt. Die im Kaufvertrag aufgenommene Erklärung, österreichischer Staatsbürger zu sein, stellt keinen Nachweis, sondern bloß eine Behauptung dar (5 Ob 1167/95).

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Der OGH hat in seiner Entscheidung 5 Ob 72/99w (= NZ 2000/461) die Vorschrift 2 des § 22 Abs 3 letzter Satz StmkGVG, in welchem ebenfalls eine Negativbestätigung auch für Staatsangehörige von EU-Mitgliedstaaten vorgesehen war, für unbedenklich im Sinn der gebotenen Ausländergleichbehandlung angesehen. Diese Entscheidung ist auf Kritik in der Lehre gestoßen (vgl Hoyer Anm zu NZ 2000/461). Kurz danach hat der Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften in der Entscheidung Konle gegen Österreich vom 1.6.1999 (Rs C-302/97, Slg 1999/1-03099 = wbl 1999, 405 = ecolex 1999, 881) festgestellt, dass der Gesetzgeber im Grundverkehrsrecht zur Durchsetzung grundverkehrsrechtlicher Anliegen nur das jeweils gelindeste, die Kapitalverkehrsfreiheit möglichst wenig einschränkende Mittel einsetzen dürfe. Als gemeinschaftsrechtskonform sei demnach vor allem die Einräumung einer nachträglichen Sanktionsmöglichkeit für die Grundverkehrsbehörde bei Verstößen gegen Beschränkungen des Grundverkehrs durch EU-Ausländer anzusehen. Aus einer weiteren Entscheidung des EuGH vom 5. 3. 2002, Hans Reisch ua gegen Bürgermeister der Landeshauptstadt Salzburg ua (Slg 2002/1-02157), lässt sich entnehmen, dass auch ein Anzeigeverfahren, wie es im SbgGVG vorgesehen ist, nämlich eine vorausgehende Erklärung, die mit der Möglichkeit von Sanktionen im Fall des Verstoßen gegen die abgegebene Erklärung bewehrt ist, gemeinschaftsrechtskonform ist. In der Entscheidung 5 Ob 16/02t = SZ 2002/33, welche allerdings keinen konkreten europarechtlichen Bezug hatte, ist der OGH dem Grundgedanken des EuGH im Urteil Konle gegen Österreich gefolgt und hat eine im nöGVG bestehende Gesetzeslücke durch das gelindeste Mittel zur Eröffnung nachträglicher Sanktionsmöglichkeiten für Gesetzesverstöße dadurch geschlossen, dass dem Grundbuchsgericht die Pflicht auferlegt wurde, die Grundverkehrsbehörde von der bewilligten Eintragung zu verständigen (vgl NZ 2003/256 mit Zust Hoyer). Zuletzt hat der OGH in 5 Ob 58/04x (= NZ 2005/622 mit Zust Hoyer) zur Bestimmung des § 22 Abs 3 StmkGVG ausgesprochen, dass die dort vorgesehene Verpflichtung der EU-Ausländer, der Grundverkehrsbehörde das Vorliegen der Ausübung einer der EU-Grundfreiheiten nachzuweisen, welches Verfahren „gegebenenfalls“ mit einer Negativbestätigung endet (§ 22 Abs 3 StmkGVG), der europarechtlichen Regelung über die Kapitalverkehrsfreiheit (Art 56 EG-Vertrag) widerspricht. Wie es Herzig in Grundverkehr und europäisches Gemeinschaftsrecht, Überlegungen zum Urteil des EuGH Konle gegen Republik Österreich, wbl 1999, 395 f ausdrückt, sei auch ein „Erklärungsmodell“ nur dann gemeinschaftsrechtskonform, wenn es gänzlich auf eine materielle Prüfung vor der grundbücherlichen Durchführung des Liegenschaftserwerbs verzichte (vgl dazu auch die Ausführungen Schneiders in Die Konle-Entscheidung des EuGH und ihre Auswirkungen auf das österreichische Grundverkehrsrecht ZfV 2000/2). Im Fall des § 22 Abs 3 StmkGVG hat der erkennende Senat auch ausgesprochen, dass maßgeblich sei, dass es bei der gesetzlich vorgesehenen Nachweispflicht mit allfälliger Negativbestätigung jedenfalls zu der vom EuGH in der Entscheidung Konle gegen Österreich verpönten suspensiven Wirkung komme, weil eine vorhergehende Prüfung des Nachweises durch die Grundverkehrsbehörde vorgesehen sei (vgl Herzig aaO). Kraft Anwendungsvorrangs des EU-Rechts ist die Regelung über die Kapitalverkehrsfreiheit des Art 56 EG- Vertrag von den innerstaatlichen Gerichten und Verwaltungsbehörden unmittelbar zu beachten. Entgegenstehende Vorschriften dürfen nicht mehr angewendet werden (R. Weber in Lenz, EG-Vertrag Rn 24 zu Art 56; Ress-Uckrow in Grabitz-Hilf, Kommentar zur Europäischen Union, Anm 25 zu Art 73b EGV; Hoyer in Anm zu NZ 2000/461; NZ 2005/622). S. 1132 Zumindest nach Ablauf der Übergangsfrist des Art 17 des Beitrittsvertrags, also ab 1.1.2000 sind dem Primärrecht der EU widersprechende nationale Regelungen auch ohne ausdrückliche Aufhebung durch den (Landes-)Gesetzgeber nicht mehr anzuwenden. Dieselben Erwägungen sind im Fall des hier anzuwendenden § 5 Abs 1 und 4 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz anzustellen. Die Regelung besagt, dass dann, wenn ein Rechtserwerb nach § 3 Z 2 leg cit von der Genehmigungspflicht des § 1 ausgenommen ist, wie im hier vorliegenden Fall des Eigentumserwerbs durch eine juristische Person mit ihrem satzungsgemäßen Sitz im Inland, an der Ausländer iSd § 2 Abs 1 oder 2 nicht überwiegend beteiligt sind, sondern ein EU-Ausländer alleiniger Gesellschafter ist, der Magistrat der Stadt Wien „auf Verlangen des Erwerbers unter Beibringung entsprechender Nachweise“ schriftlich eine Negativbestätigung zu erstellen hätte, was nach § 5 Abs 1 leg cit Voraussetzung für die bücherliche Eintragung wäre. Dadurch wird eine Verpflichtung von EU-Ausländern normiert, der Grundverkehrsbehörde das Vorliegen der Unanwendbarkeit des § 1, also das Vorliegen der Voraussetzungen des § 3 Abs 2 und damit die Ausübung einer der EU-Grundfreiheiten nachzuweisen, was jedenfalls ein grundverkehrsbehördliches Verfahren in Gang setzt. Das Gesetz definiert auch nicht, worin jeweils diese Nachweise bestehen sollen. Auch hier ist die Nachweispflicht so ausgestattet, dass es zu der vom EuGH in der Entscheidung Konle gegen Österreich angesprochenen „verpönten suspensiven Wirkung“ kommt, weil eine der grundbücherlichen Eintragung vorgehende Prüfung des Nachweises durch die Grundverkehrsbehörde vorgesehen ist (vgl NZ 2005/622). Es ist daher davon auszugehen, dass das Wiener „Nachweismodell“ mit der einer grundbücherlichen Eintragung zwingend vorhergehenden Negativbestätigung der Ausländergrundverkehrsbehörde (hier des Magistrats der Stadt Wien) der europarechtlichen Regelung über die Kapitalverkehrsfreiheit (Art 56 EG-Vertrag) widerspricht. Infolge Anwendungsvorrangs des EU-Rechts ist die Bestimmung des § 5 Abs 1 und 4 Wiener Ausländergrunderwerbsgesetz in den Fällen des § 3 Z 2 leg cit vom Grundbuchsgericht nicht mehr anzuwenden, was auch ohne ausdrückliche Aufhebung durch den Landesgesetzgeber gilt. Das gelindeste ausreichende Mittel zur Eröffnung nachträglicher Sanktionsmöglichkeiten für Gesetzesverstöße sieht der erkennende Senat wie schon in den Entscheidungen NZ 2002/556 und NZ 2005/622 in der Verständigung der zuständigen Grundverkehrsbehörde erster Instanz (Magistratsabteilung 20 – fremdrechtliche Angelegenheiten – Ausländergrunderwerb) durch das Grundbuchsgericht. Eine solche Verständigung wurde zugleich im Spruch dieser Entscheidung angeordnet (EvBl 2007/42, 242 = wbl 2007/83, 194 = ecolex 2007/149, 351 = RZ 2007/EÜ 94, 74).

§ 6

(1) Sofern die Tat nicht den Tatbestand einer in die Zuständigkeit der Gerichte fallenden strafbaren Handlung bildet, begeht eine Verwaltungsübertretung, wer

1. die Genehmigung des Rechtsgeschäftes oder die Ausstellung einer Bestätigung nach § 5 Abs. 4 durch Täuschung über Tatsachen erschleicht,

2. eine Verabredung trifft, die auf die Umgehung der Genehmigungspflicht abzielt, oder

3. vorsätzlich eine unrichtige Erklärung über die Beteiligung von Ausländern an einer juristischen Person oder an einer rechtsfähigen Personengesellschaft, die ihren satzungsgemäßen Sitz im Inland haben, oder darüber abgibt, ob einem Verein mit dem statutengemäßen Sitz S. 1133 im Inland als stimmberechtigte Mitglieder überwiegend Ausländer angehören bzw. ob sich dessen Leitungsorgan überwiegend aus Ausländern zusammensetzt.

(2) Verwaltungsübertretungen nach Abs. 1 sind mit Geldstrafen bis 21 000 Euro zu ahnden.

§ 6a

Soweit personenbezogene Bezeichnungen in männlicher Form angeführt sind, beziehen sich diese auf Frauen und Männer in gleicher Weise. Bei Anwendung auf bestimmte Personen ist jeweils die geschlechtsspezifische Form zu verwenden.

§ 7.

Dieses Gesetz tritt mit dem der Kundmachung folgenden Tag in Kraft. Gleichzeitig tritt das Gesetz betreffend den Grunderwerb durch Ausländer in Wien (Ausländergrunderwerbsgesetz), LGBl. für Wien Nr. 33/1967, außer Kraft.