§ 39 Instandhaltung und Nutzung

EB zur Nov LGBl 2008/88

Zu Abs. 2: Diese Änderung steht im Zusammenhang mit der Änderung der Strafbestimmung des § 118 Abs. 1 Z. 6 und des Entfalls der Z 7, wonach die verwaltungsstrafrechtliche Verantwortung für eine Benützung ohne Benützungsbewilligung auf den Eigentümer der baulichen Anlage konzentriert werden soll. Daher wird konsequenterweise auch eine Änderung des Abs. 2 vorgeschlagen, wonach hinkünftig nur mehr der Eigentümer eine bewilligungswidrige Nutzung zu unterlassen hat, sodass bzgl. des Verfügungsberechtigten (z. B. Mieter) auch bei bewilligungswidriger Nutzung keine Verwaltungsstrafe mehr verhängt werden kann.

Mit der Nov LGBl 2020/11 entfielen der Beistrich nach dem Wort „Baubewilligung“ und die Wortfolge „der Baufreistellungserklärung“; EB hierzu existieren nicht.

Anmerkungen

1) Abs 2 geändert durch die Nov LGBl 2008/88, mit Nov LGBl 2020/11 entfiel in Abs 1 die Wortfolge „der Baufreistellungserklärung“.

2) Die gesetzliche Instandhaltungspflicht trifft den Eigentümer (jeden Miteigentümer) der baulichen Anlagen. Bei Verletzung dieser Pflicht muss die Beh einen baupolizeilichen Auftrag nach Abs 3 erlassen (Verpflichtung der Beh ex lege). Wer Eigentümer ist, hat die Baubehörde zu prüfen, wobei regelmäßig davon auszugehen ist, dass das Eigentum an Grund und Boden mit dem Eigentum an den Bauten ident ist (vgl die vom Grundsatz „superficies solo cedit“ - der Bau wächst dem Grundeigentümer zu - getragenen Regelungen der §§ 418 u 419 ABGB). Superädifikate (Überbauten), die auf fremden Grund errichtet wurden und nicht Zugehör des Grundes sind, sind eher selten, die rechtliche Beurteilung im Zusammenhang mit der Instandhaltungspflicht nicht immer leicht (vgl Bydlinski, Das Recht der Superädifikate [1982]), grundsätzlich ist ein Baurechtsinhaber nach dem BaurechtsG, RGBl 1912/86, zuletzt idF BGBl I 2012/30, Eigentümer der baulichen Anlage, s Anm 4 u 6 zu § 22 und daher für dessen Instandhaltung verantwortlich.

3) Nach der stRsp des VwGH liegt ein Baugebrechen erst dann vor, wenn sich der Zustand eines Baues derart verschlechtert hat, dass hierdurch öffentliche Interessen beeinträchtigt werden (s zum Begriff § 4 Z 9). Eine typische Beeinträchtigung öffentlicher Interessen ist dann gegeben, wenn durch die eingetretene Verschlechterung des Bauzustandes eine Gefahr für das Leben u die Gesundheit von Menschen (auch bei nur einer Person) bzw für die Sicherheit von Sachen herbeigeführt werden kann oder das Ortsbild (s § 43 Abs 4) beeinträchtigt wird. Einen besonderen Schutz des Ortsbildes sehen die Bestimmungen des Grazer AltstadterhaltungsG 2008 u des OrtsbildG 1977, jeweils s Gesamtübersicht, vor.

Zur Lösung der Frage, ob ein bestimmter Bauschaden schon als Baugebrechen zu beurteilen ist, kann die Erstellung des Gutachtens eines bautechnischen (Amts-)Sachverständigen erforderlich sein; stets ist der an Ort und Stelle festgestellte Bauschaden so ausreichend zu beschreiben, dass die Qualifikation als Baugebrechen nicht zu unnötigen Schwierigkeiten des Verfahrens führt, was mitunter nicht geschieht. Für die Qualifikation eines Bauschadens als Baugebrechen sowie für die Verantwortung des Eigentümers des Baues gegenüber der Baubehörde kommt es auf Fragen des Verschuldens oder der Verursachung nicht an.

Ausdrücklich ist darauf hinzuweisen, dass ein Baugebrechen nicht dadurch gegeben ist, dass ein schon lange bestehender Bau nicht neuen gesetzlichen Bestimmungen oder Regeln der Technik (s § 43 Abs 1) entspricht, weil nur die Nichterhaltung in dem konsensgemäßen Zustand als eine Verletzung der Instandhaltungspflicht zu beurteilen ist.

Eingriffe in den Baukonsens müsste der Gesetzgeber ausdrücklich anordnen, es sei denn, es wären die Voraussetzungen nach § 68 Abs 3 AVG gegeben. Gem § 68 Abs 3 AVG kann die Behörde, die den Bescheid erlassen hat oder die sachlich in Betracht kommende Oberbehörde in Wahrung des öffentlichen Wohles Bescheide insoweit abändern, als dies zur Beseitigung von das Leben oder die Gesundheit von Menschen gefährdenden Missständen oder zur Abwehr schwerer volkswirtschaftlicher Schädigungen notwendig und unvermeidlich ist. In allen Fällen hat die Beh mit möglichster Schonung erworbener Rechte vorzugehen. Diese Gesetzesbestimmung stellt auf einen objektiven Maßstab der Gesundheitsgefährdung u nicht auf die individuelle Verträglichkeit (etwa Lärmverträglichkeit einer konkret betroffenen gesundheitlich vorgeschädigten Person) oder besondere Sensibilitäten von Menschen ab. Demnach ist ein Eingriff in die Rechtskraft von Bescheiden gem § 68 Abs 3 AVG nur dann zulässig, wenn objektiv, also nach Durchschnittswerten, nachgewiesen ist, dass eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, wobei diese Bestimmung aber auch dann anzuwenden ist, wenn ein Missstand das Leben oder die Gesundheit eines einzigen Menschen gefährdet. Bei Anwendung dieser Bestimmung hat die Beh nicht nur zu prüfen (durch Einholung von Gutachten), ob ein festgestellter Lärm jenes Ausmaß übersteigt, das als gesundheitsschädlich anzusehen ist, sondern sie ist vielmehr auch verpflichtet zu prüfen, ob nicht durch entsprechende Maßnahmen die Lärmbelästigung auf das zur Vermeidung einer Gesundheitsgefährdung notwendige Ausmaß herabgesetzt werden kann. Nur wenn diese Möglichkeit in unbedenklicher Weise als nicht gegeben angenommen werden kann, könnte die Beh eine bestehende Bewilligung aufheben (vgl VwGH 17. 2. 1994, 90/06/0221). Auf Grund von§ 68 Abs 3 AVG darf nur jene noch zum Ziel führende Maßnahme getroffen werden, die den geringsten Eingriff in die Rechte der Partei bedeutet (vgl VwGH 22. 4. 2002, 2000/10/0110). S zB bezüglich der Gesundheitsgefahr aus dem Keimgehalt der Abluft einer Hühnerzucht das VwGH 13. 4. 1993, 93/05/0007.

Für bauliche Anlagen, die gem § 40 als rechtmäßig gelten, ist gleichfalls die Verpflichtung zur Instandhaltung gegeben, nicht jedoch gilt dies für unbefugte Bauten, deren Beseitigung gem § 41 Abs 3 zu veranlassen ist, was uE aber nicht die Verpflichtung zur Durchführung von allfällig notwendigen Sicherungsmaßnahmen ausschließt.

Ungeachtet der obigen Ausführungen ist jedoch aus zivil- u strafrechtlicher Sicht (nicht aus baurechtlicher Sicht!) darauf hinzuweisen, dass jeder Eigentümer eines Hauses verpflichtet ist, alle Gänge, Treppen und Teile des Hauses, die zu dessen ordnungsgemäßer Benützung erforderlich sind, in einem für Dritte verkehrssicheren und gefahrlosen Zustand zu erhalten. Diese „Verkehrssicherungspflicht“ gilt insbesondere für Vermieter, die durch Abschluss des Mietvertrages (oder dessen Übernahme bei Erwerb des Objektes) das Haus für vom Eigentümer verschiedene Personen öffnen. Damit hat der Hauseigentümer, aber auch dessen Verwalter Garantenstellung insbesondere gegenüber den Mietern, und haftet nicht nur für einen von ihm aktiv herbeigeführten Taterfolg, sondern auch für die Unterlassung der Taterfolgsabwendung (s dazu OGH 24. 1 1998, 11 Os 36/98, wonach sich der Eigentümer eines Miethauses justizstrafrechtlich wegen fahrlässiger Tötung verantworten musste, weil es durch das Fehlen von Handläufen bei einer Stiege zu einem Sturz mit Todesfolge bei einer Person gekommen ist).

4) Die Verpflichtung, eine bewilligungswidrige Nutzung zu unterlassen, trifft seit der Nov LGBl 2008/88, s die EB dazu, nur mehr den Objekteigentümer, u nicht mehr - wie nach der Stammfassung des BauG 1995 - jeden Verfügungsberechtigten (Mieter, Pächter usw). Weiters trägt der Eigentümer der baulichen Anlage nach Satz 2, ebenfalls neu gefasst durch die Nov LGBl 2008/88, auch die Verantwortung (damit ist die verwaltungsstrafrechtliche Verantwortung gemeint), dass auch andere Verfügungsberechtigte keine bewilligungswidrige Nutzung ausüben. Beide Verpflichtungen des Eigentümers korrespondieren mit dem ebenfalls durch die Nov LGBl 2008/88 neu gefassten Verwaltungsstraftatbestand des § 118 Abs 1 Z 6.

5) Mit dem BauG 1995 wurde der Begriff der „Bewilligungswidrigkeit“ eingeführt, der sich jedoch in der Praxis nicht wirklich bewährt hat. Darunter verstand der Gesetzgeber solche Nutzungen, die durch den Baubewilligungsbescheid nicht gedeckt sind, mögen sie auch im Einzelfall noch nicht die Baubewilligungspflicht gem § 19 Z 2 (Nutzungsänderung) auslösen. Bei diesen Nutzungen hatte der Gesetzgeber - wie den EB zur Stammfassung des BauG 1995 entnommen werden kann - solche „Grenzfälle“ im Auge, bei denen Auslegungsunsicherheiten dahingehend bestehen können, ob nun eine solche spezifische Nutzung bereits den Tatbestand einer Nutzungsänderung iSd § 19 Z 2 darstellt oder ob sie noch vom Baubewilligungsbescheid miterfasst ist (gedacht war etwa an die sogenannte „Wohnungsprostitution“). Tatsächlich erscheint die Regelung inkonsequent, denn wenn durch eine bestimmte Nutzung von Räumlichkeiten keine Nutzungsänderung iSd § 19 Z 2 gegenüber dem Baubewilligungsbescheid vorliegt, dann ist eben diese Nutzung vom Baubewilligungsbescheid miterfasst. Würde man eine solche bestimmte Nutzung als baurechtlich relevant iS der Stammfassung des BauG 1995 annehmen, die sozusagen „zwischen“ der Baubewilligung u dem Tatbestand des § 19 Z 2 angesiedelt ist, so würde für eine solche Nutzung kein Genehmigungstatbestand bestehen u somit dem Rechtsstaatlichkeitsprinzip widersprochen werden, weil nach dem baurechtlichen Grundkonzept jeder Grundeigentümer bzw Bauberechtigter das subjektive Recht besitzt, eine von ihm angestrebte bauliche Nutzung in einem rechtsstaatlichen Behördenverfahren auf ihre Rechtmäßigkeit hin beurteilen zu lassen. Die mit verfassungskonformer Interpretation gewonnene Lösung dieser Problematik besteht darin, dass unter „bewilligungswidrigen Nutzungen“ iSd Abs 2 nur solche verstanden werden, die auch den Tatbestand einer bewilligungspflichtigen Nutzungsänderung iSd § 19 Z 2 auslösen.

Besteht die bewilligungswidrige Nutzung in einer bewilligungspflichtigen Änderung des Verwendungszweckes (§ 19 Z 2), so ist jedoch nach der Rsp des VwGH auch der Verfügungsberechtigte (dh zB der Mieter oder Pächter) Adressat eine baupolizeilichen Auftrages nach § 41 Abs 4, der auf die Unterlassung der vorschriftwidrigen Nutzung abzielt.

6) S die bisher genannten Verpflichtungen.

7) S § 2.

8) In dieser Gesetzesstelle finden zunächst bescheidmäßig anzuordnende Sicherungsmaßnahmen ihre Deckung. In vielen Fällen werden jedoch Sicherungsmaßnahmen als notstandspolizeiliche Sofort-Maßnahmen gem § 42 Abs 1 an Ort u Stelle (als Akte unmittelbarer verwaltungsbehördlicher befehls- und Zwangsgewalt) angeordnet werden müssen. Ohne notstandspolizeiliche Maßnahmen vermag eine wirksame Baupolizei nicht auszukommen, ist doch bei Gefahr in Verzug ein sofortiges Einschreiten der Organe der Baubehörde erforderlich (etwa bei einem drohenden Gebäudeeinsturz, bei losen Verputzteilen usw). Gegen solche notstandspolizeiliche Maßnahmen, also gegen die Ausübung unmittelbarer behördlicher Befehls- u Zwangsgewalt kann das Verwaltungsgericht mittels Maßnahmenbeschwerde angerufen werden (Art 132 Abs 2 B-VG). Die Frage, ob auf Grund eines bestimmten Baugebrechens der Begriff „Gefahr im Verzug“ vorliegt, ist - ggfs im Maßnahmenbeschwerdeverfahren vor dem Verwaltungsgericht - durch einen bautechnischen Sachverständigen gutachterlich zu klären. Die Vollstreckung von bescheidmäßig angeordneten Sicherungsmaßnahmen erfolgt im Wege der Ersatzvornahme nach § 4 VVG. Sicherungsmaßnahmen dieser Art unterscheiden sich von Instandsetzungsaufträgen dadurch, dass ihr Ziel nur vorläufige Maßnahmen im öffentlichen Interesse - zur Sicherung der Sicherheit von Personen u Sachen - sind (etwa Pölzungen, Abschlagen von Verputz, Einschrankungen usw), wogegen Instandsetzungsaufträge die Beseitigung der Baugebrechen zum Gegenstand haben. Bei Sicherungsmaßnahmen wird die Baubehörde regelmäßig kurze Fristen zu setzen haben und einer Beschwerde wird möglicherweise die aufschiebende Wirkung abzuerkennen sein (§ 64 Abs 2 AVG). Fragen der wirtschaftlichen Zumutbarkeit sind nach der Rsp bei Sicherungsmaßnahmen unerheblich.

9) Jener Teil des baupolizeilichen Auftrages, der nicht allfällig erforderliche Sicherungsmaßnahmen enthält, dient der Behebung von Baugebrechen (s Anm 3). Nach der Rsp des VwGH ist ein Instandsetzungsauftrag eine Vollziehungsverfügung, auf deren Erlassung niemandem ein Rechtsanspruch zusteht.

Nach der Rsp werden Instandsetzungsaufträge als nur belastende Bescheide iSd § 68 Abs 2 AVG angesehen, die ohne Verletzung von Rechten der Betroffenen von Amts wegen aufgehoben werden können.

Instandsetzungsaufträge sind ausreichend zu konkretisieren, sodass sie der Vollstreckung im Wege der Ersatzvornahme nach § 4 VVG zugänglich sind, was in der Praxis nicht immer beachtet wird. Nach der Rsp bedeutet dies jedenfalls, dass zumindest einem Fachmann erkennbar sein muss, welche Maßnahmen genau zu ergreifen sind.

Im Verfahren sind die Bauschäden ausreichend zu beschreiben. Partei des baupolizeilichen Auftragsverfahrens ist der betroffene Eigentümer des Baues; Bestandnehmern (Mieter, Pächtern) u Nachbarn kommt keine Parteistellung zu. Bei der Fristsetzung ist im Rahmen des öffentlichen Interesses an der raschen Beseitigung der Baugebrechen auch auf wirtschaftliche Belange Bedacht zu nehmen (s auch § 59 AVG).

Da es sich bei jenen Arbeiten, die zur Beseitigung von Baugebrechen führen - dies gilt für Sicherungsmaßnahmen, Instandsetzungsaufträge und Abtragungsaufträge regelmäßig -, um vertretbare Leistungen handelt, kommt als Vollstreckungsmaßnahme die Ersatzvornahme nach § 4 Abs 1 VVG in Betracht. Diese Ersatzvornahme beginnt mit der Androhung (kein Bescheid), in der dem Verpflichteten neuerlich eine angemessene Frist zur Vornahme der Arbeiten zu setzen ist. Nach Ablauf dieser Frist ist die Ersatzvornahme anzuordnen, wobei diese im Gesetz nicht genannte Anordnung die erste im Vollstreckungsverfahren bekämpfbare Vollstreckungsverfügung darstellt. Auf die Auswahl der Person (des Unternehmens), dessen sich die Behörde zur Durchführung der erforderlichen Maßnahmen bedient, steht dem Verpflichteten kein Einfluss zu (VwGH 21. 2. 1984, 83/06/0160, VwSlg 11334 A - nur Rechtssatz -, BauSlg 197). In dem Erkenntnis hat der VwGH auch ausgesprochen, dass mangelnde Konkretisierung u eine wesentliche Sachverhaltsänderung der Vollstreckung entgegenstehen könnte und es dem Verpflichteten freisteht, vor Beginn der (tatsächlichen) Ersatzvornahme die aufgetragenen Arbeiten (noch) selbst vorzunehmen. Die Bewerkstelligung der Ersatzvornahme selbst erweist sich als eine faktische Amtshandlung. Die Kosten der Ersatzvornahme werden sodann in einem eigenen Bescheid nach § 11 VVG vorgeschrieben. Voraussetzung für den Beginn des Vollstreckungsverfahrens ist das Vorliegen eines in Rechtskraft erwachsenen Bauauftrages u der Ablauf der festgesetzten Erfüllungsfrist, es sei denn, einer Beschwerde wurde die aufschiebende Wirkung aberkannt (§ 64 AVG), wie dies für Sicherungsmaßnahmen üblich ist. Der Bestand des Titelbescheides sowie keine wesentliche Änderung des Sachverhaltes sind weitere Voraussetzungen für ein rechtmäßig durchgeführtes Vollstreckungsverfahren.

In der Praxis wird dem Verpflichteten oft vor Anordnung der Ersatzvornahme die Vorauszahlung der Kosten der Ersatzvornahme gegen nachträgliche Verrechnung nach § 4 Abs 2 VVG aufgetragen. Nach dem Erk eines verst Sen v 6.6.1989, 84/05/0035, VwSlg 12.942 A, ist dieser Auftrag zur Vorauszahlung der Kosten keine Vollstreckungsverfügung, sondern ein Bescheid im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens. Das bedeutet die volle Anwendung der Bestimmungen des AVG über Parteiengehör, Begründungspflicht u insb keine Einschränkung Beschwerdegründe iSd § 10 VVG. Diese erstmalige Aussage des verstärkten Senates stellt einen Bruch mit der vormaligen Rsp dar u erschwert das Verfahren nach § 4 Abs 2 VVG. Der verst Sen hat auf der anderen Seite gleichfalls neu ausgesprochen, dass bei einem Eigentumswechsel ab Beginn des Vollstreckungsverfahrens alle Eigentümer als Verpflichtete zahlungspflichtig sind; bei einem Eigentumswechsel sind Vorauszahlungen nicht zurückzuzahlen u die Abrechnung erfolgt erst mit dem Kostenbescheid nach § 11 VVG.

10) Beim mittlerweile erreichten Stand der Technik ist der Fall, dass die Behebung der Baugebrechen nicht mehr möglich ist, sehr selten.

11) Der Begriff der wirtschaftlichen Zumutbarkeit wurde vom VwGH in seiner Rsp insb in Auslegung der Bestimmungen der Wiener BO geprägt. Darin kommt der Gedanke zum Ausdruck, dass ein Instandsetzungsauftrag in einem demokratischen Rechtsstaat dem Eigentümer keine unzumutbaren Pflichten auferlegen soll. Die angeführte Räumung und Schließung von baulichen Anlagen oder Teilen derselben sind Sicherungsmaßnahmen, die Alternative bleibt letztlich die Beseitigung der Baugebrechen entweder im Wege der Instandsetzung oder im Wege der Abtragung, allerdings nur aus Gründen der Sicherheit, wie dem Abs 4 eindeutig zu entnehmen ist.

12) Adressat dieses Abbruchauftrages ist der Eigentümer der baulichen Anlage (s Anm 2).

13) Die Regelung hat sich in der Praxis bewährt, soll doch die Baubehörde durch den Befund über die (vermutlichen) Ursachen u den Umfang der Baugebrechen in die Lage versetzt werden, zielführende Aufträge zu erteilen (etwa Auswechslung einer Decke, Verstärkung der Fundamente usw). Wichtig erscheint, dass hier auch die Ursache des Baugebrechens zu erforschen ist.

Judikatur

I. Judikatur des LVwG Steiermark

1) Eine Brücke bzw. ein Brückenbauwerk kann als bewilligungspflichtige bauliche Anlage iSd Steiermärkischen Baugesetzes (BauG Stmk 1995) Gegenstand eines Instandsetzungsauftrages sein, wenn es als rechtmäßig gilt, keinen Bestandteil einer öffentlichen Straße darstellt und aufgrund der Zustandsverschlechterung Baugebrechen vorliegend sind. Die Instandhaltungspflicht trifft bei einem vor über 60 Jahren errichteten Bauwerk den jeweiligen Grundeigentümer (LVwG Stmk 21.7.2022, 50.25-5643/2022).

2) Ist aus der ex ante vorzunehmenden Betrachtung der Zutritt zu einer baulichen Anlage für die Durchführung einer baupolizeilichen Überprüfung erforderlich, so bietet § 39 Abs 5 BauG Stmk 1995 keine Ermächtigung für die Setzung von Akten unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls- und Zwangsgewalt, sondern hat die Behörde die gesetzliche Handlungs- und Duldungsverpflichtung gegenüber einer Person in Form einer Vollziehungsverfügung zu konkretisieren, um die derart konkretisierte, gesetzliche Verpflichtung dieser Person gegenüber auch vollstrecken zu können (LVwG Stmk 11.11.2022, 50.27-3035/2021).

3) § 5 Abs 3 AltstadterhaltungsG Graz 2008 (GAEG) knüpft hinsichtlich des Entstehens eines Baugebrechens nicht am Verschulden des Eigentümers an. Es ist daher für die Frage der Bewilligungsfähigkeit des Abbruches eines schutzwürdigen Bauwerkes oder eines Teiles davon irrelevant, ob ein Baugebrechen durch die mangelhafte Erhaltungspflicht des Eigentümers entstanden ist (LVwG Stmk 10.10.2018, 50.38-1044/2018).

4) Stellt eine bauliche Maßnahme nicht den ursprünglichen, baubehördlich bewilligten Bestand wieder her, sondern verlässt diese den Konsens, etwa, weil es sich dabei um einen bewilligungspflichtigen Umbau handelt, liegt keine Instandhaltungsmaßnahme iSd § 39 Abs 1 BauG Stmk 1995 vor, sondern bedarf diese Maßnahme einer gesonderten Baubewilligung. Dasselbe gilt, wenn - wie im vorliegenden Fall - im Rahmen der vermeintlichen Instandhaltung der Konsens durch Abtragung der ursprünglichen baulichen Anlage untergeht und an deren Stelle der Neubau einer baulichen Anlage tritt (LVwG Stmk 18.9.2018, 50.4-359/2018).

5) Erst die Konkretisierung der gesetzlichen Duldungsverpflichtung des behördlichen Zutritts nach § 39 Abs 5 BauG Stmk 1995 durch eine bescheidmäßige Vollziehungsverfügung ist ein vollstreckbarer Titel iSd VVG (vgl VwGH 30. 6. 1998, 98/05/0092). Dabei bleibt die Festsetzung eines (neuerlichen) Termins für die baupolizeiliche Erhebung Sache der erhebenden Baubehörde (LVwG Stmk 6.2.2018, 50.14-2472/2017).

6) Eine Instandhaltungsmaßnahme setzt nach § 39 Abs 1 BauG Stmk 1995 (BauG) eine zu erhaltende, baubehördlich bewilligte bauliche Anlage voraus. Daher kann einem Auftrag gemäß § 41 Abs 3 BauG, wonach eine nach vollständiger Entfernung der baubehördlich bewilligten Anlage neu errichtete bauliche Anlage zu beseitigen ist, nicht die Instandhaltung der ursprünglich bewilligten Anlage entgegengehalten werden (LVwG Stmk 17.1.2018, 50.14-1227/2017).

7) Ein Sanierungsauftrag zur Herstellung von Kehrstegen zur Kehrung und Überprüfung vorhandener Abgasanlagen kann, da es sich um selbständige bauliche Anlagen nach § 4 Z 13 BauG Stmk 1995 (BauG) handelt, nicht auf § 39 Abs 3 BauG gestützt werden, der die Sanierung von Baugebrechen betrifft, sondern nur auf § 39 Abs 1 iVm § 60 Abs 2 BauG. Dafür ist Voraussetzung, dass weiterhin eine Reinigungs- und Überprüfungspflicht nach der Steiermärkischen Kehrordnung besteht und die Herstellung eines Kehrstegs für die Überprüfung und Kehrung der Rauchfänge durch den Rauchfangkehrer notwendig ist (LVwG Stmk 11.10.2017, 50.14-622/2017).

8) Adressat eines Instandsetzungsauftrags gemäß § 39 Abs 3 BauG Stmk 1995 betreffend eine Liegenschaft des Landes Steiermark ist die Landesregierung bzw das in der Geschäftsordnung des Landes Steiermark genannte Mitglied der Landesregierung. Die Ermächtigung einer selbständigen juristischen Person durch Beschluss der Steiermärkischen Landesregierung, „die Interessen des Landes Steiermark [bezüglich des betreffenden Grundstücks] wahrzunehmen bzw bei Behördenansuchen für den Grundeigentümer Land Steiermark zu zeichnen“, begründet weder eine Vertretungsbefugnis noch eine Zustellvollmacht für das vorliegende Instandsetzungsverfahren (LVwG Stmk 19.4.2017, 50.25-916/2017; 40.25-961/2017).

9) Gemäß § 39 Abs 2 BauG Stmk 1995 (BauG) trägt der Eigentümer einer baulichen Anlage die Verantwortung, dass auch andere Verfügungsberechtigte keine bewilligungswidrige Nutzung ausüben. Im Falle des Vorliegens von Wohnungseigentum nach § 2 WEG 2002 treffen die Vorgaben des § 39 Abs 2 BauG nur jenen Wohnungseigentümer, der das Wohnungseigentumsobjekt, welches von einer Nutzungsuntersagung nach § 41 Abs 4 BauG betroffen ist, ausschließlich nutzen und allein darüber verfügen darf. So handelt es sich bei diesem Objekt um keinen allgemeinen Teil der Liegenschaft, der der allgemeinen Benützung sämtlicher Miteigentümer dient. Nur bei einer vorschriftswidrigen Nutzung solcher allgemeinen Teile kämen alle Miteigentümer als Adressaten eines Unterlassungsauftrags nach § 41 Abs 4 BauG in Betracht (LVwG Stmk 31.1.2017, 50.21-1942/2016; 40.21-1972/2016).

10) Grundsätzlich besteht kein Rechtsanspruch auf die Erlassung eines baupolizeilichen Auftrages, es sei denn, der Gesetzgeber hat einen solchen Anspruch ausdrücklich vorgesehen (ständige Judikatur des VwGH wie VwGH 9. 9. 2008, 2005/06/0341). Während dem Nachbarn in § 41 Abs 6 BauG Stmk 1995 (betreffend Baueinstellung, Beseitigungsauftrag) unter bestimmten Voraussetzungen ein solches Antragsrecht explizit eingeräumt wird, ist ein solches Antragsrecht insbesondere den §§ 39 und 42 BauG Stmk 1995 (betreffend etwa Sanierungen bei Baugebrechen und Sofortmaßnahmen bei Gefahr im Verzug), nicht zu entnehmen. Daher steht dem Nachbar hinsichtlich bestehender Baugebrechen auch nicht das Recht zu, eine beantragte Erteilung eines Sanierungsauftrages durch die Stellung eines Devolutionsantrages nach § 73 AVG 1991 zu betreiben (LVwG Stmk 14.11.2016, 80.21-1763/2016 zur Rechtslage vor der Nov LGBl 2020/11).

11) Gemäß § 39 Abs 1 BauG Stmk 1995 (BauG) hat der Eigentümer dafür zu sorgen, dass die baulichen Anlagen in einem der Baubewilligung, der Baufreistellungserklärung und den baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustand erhalten werden. Eine Instandsetzung oder Sanierung bedeutet die Wiederherstellung eines früher bestandenen Zustandes, wobei sich der Umfang der Instandhaltungspflicht nach der seinerzeit erteilten Baubewilligung bestimmt. Daher kann von einer Instandhaltungsmaßnahme bzw einer Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahme nach § 39 Abs 1 BauG, die keinen allenfalls bewilligungspflichtigen Umbau nach § 19 Z 1 BauG darstellt, nur solange gesprochen werden, als die Instandsetzungsmaßnahmen den ursprünglichen baubehördlich bewilligten Bestand wiederherstellen (LVwG Stmk 22.9.2016, 50.37-3135/2015).

12) Gemäß § 17 Abs 1 bis 3 IG-L 1997 sind nach den anzuwendenden bundesrechtlichen Vorschriften die Bezirksverwaltungsbehörden mit der Vollziehung der gemäß § 10 angeordneten Maßnahmen betraut. Hingegen erfolgt die Vorschreibung einer Abdeckverpflichtung nach § 6 LRV Stmk 2011 für eine baurechtlich genehmigte Gülleanlage nach einer landesrechtlichen Vorschrift, nämlich als erforderliche Sicherungsmaßnahme nach § 39 Abs 3 BauG Stmk 1995. Damit ist für eine erforderliche Vorschreibung zusätzlicher Auflagen nach dem Steiermärkischen Baugesetz die Baubehörde zuständig. Diese ist in der Folge auch für die entsprechende Überwachung der genehmigten Anlage heranzuziehen (LVwG Stmk 11.4.2016, 41.1-834/2016).

II. Judikatur der Höchstgerichte

1. Allgemeines

1) Weder § 39 Abs 1 Stmk BauG 1995 noch der Begriffsbestimmung des § 4 Z 9 leg cit ist eine Verpflichtung des Eigentümers einer baulichen Anlage zu entnehmen, ein Bauvorhaben bewilligungsgemäß binnen bestimmter Frist auszuführen. Auch sonst ist eine solche Verpflichtung dem Stmk BauG 1995 oder anderen Rechtsvorschriften nicht zu entnehmen (VwGH 29. 6. 2022, Ra 2020/06/0041).

2) In seinem Erkenntnis vom 23. November 2010, 2009/06/0078, führte der VwGH zu § 39 Abs 1 Stmk BauG 1995 bereits aus, dass die Instandhaltungspflicht gemäß § 39 Abs 1 Stmk BauG 1995 das Vorhandensein einer rechtmäßigen baulichen Anlage voraussetze, die in einem der Baubewilligung, der Baufreistellungserklärung oder den baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustand erhalten werden müsse. Zur inhaltlich vergleichbaren Vorgängerbestimmung des § 70 Abs 2 Stmk BauO 1968, wonach der Eigentümer dafür zu sorgen hatte, dass die Bauten in einem der Baubewilligung und den baurechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustand erhalten werden, sprach der VwGH darüber hinaus aus, dass sich die normierte gesetzliche Erhaltungspflicht auf das Bewahren eines bestehenden Zustandes beziehe. Eine Instandsetzung oder Sanierung bedeute die Wiederherstellung eines früher bereits bestandenen Zustandes. Ein Baugebrechen liege somit dann vor, wenn sich der ursprünglich bestandene gute Zustand eines Baues verschlechtert habe, sodass die Verpflichtung des Eigentümers darin bestehe, diesen guten Zustand wiederherzustellen. Von einer Baugebrechensbehebung könne aber nur solange gesprochen werden, als die Instandsetzungsmaßnahmen eine Wiederherstellung des ursprünglichen Bestandes bewirkten (vgl VwGH 28.06.1990, 90/06/0045, mwN) (VwGH 29. 6. 2022, Ra 2020/06/0041).

3) Die sich aus § 39 Abs 1 Stmk BauG ergebende Instandhaltungspflicht richtet sich auf alle bestehenden bewilligten baulichen Anlagen. Dass ein Gebäude leer steht und nicht benützt wird, hat darauf keinen Einfluss. Erst mit dem Abbruch einer baulichen Anlage würde die in § 39 Abs 1 leg cit verankerte Instandhaltungsverpflichtung bzw ein entsprechender baupolizeilicher Auftrag gem § 39 Abs 3 leg cit für eine solche bauliche Anlage die normative Bedeutung verlieren (VwGH 27. 9. 2005, 2005/06/0150).

4) Der Eigentümer (§ 39 Abs 2 Stmk BauG 1995) ist verhalten, bis zum Erwirken einer entsprechenden Baubewilligung die rechtswidrige Nutzung der Räumlichkeiten durch den Mieter zu unterbinden. Der Standpunkt des Eigentümers lässt sich dahin zusammenfassen, er könne dies auf Grund des abgeschlossenen Mietvertrages nicht bewerkstelligen, weshalb ihn kein Verschulden treffe. Dieser Standpunkt läuft geradezu darauf hinaus, dass sich ein Eigentümer durch Vermietung des Objektes seiner aus § 39 Abs 2 Stmk BauG 1995 ergebenden Verpflichtung entziehen könnte und demzufolge ihm erteilte baubehördliche Unterlassungsaufträge faktisch ins Leere gingen, weil sie sanktionslos wären. Es ist zwar richtig, dass ein Verpflichteter keine Maßnahmen setzen muss, die jedenfalls aussichtslos sind. Das bedeutet aber nicht, dass ein bloßes Aufforderungsschreiben an den Mieter angesichts der hierauf ergangenen negativen Antwort ausreichte. Vielmehr gibt es auch bei vermieteten Objekten eine Reihe von Möglichkeiten, wie in der Judikatur bereits aufgezeigt wurde, also nicht nur das Einbringen einer Unterlassungsklage, sondern auch allfällige Abstandszahlungen (Hinweis E 30.5.1996, 96/06/0069; E 26.1.1995, 94/06/0262; E 17.3.1994, 93/06/0251, u E 16.12.1993, 93/06/0170) (VwGH 27. 1. 2011, 2010/06/0242).

2. Baugebrechen

5) Das Vorliegen eines Baugebrechens setzt das Vorliegen eines baubehördlich bewilligten Zustandes voraus, um einen Auftrag iSd § 112 NÖ BO erlassen zu können (VwGH 11. 11. 1980, 1147/80). Zur Frage des vermuteten Konsens s E zu § 41. S aber auch § 40 BauG.

6) Nach der ständigen Judikatur des VwGH liegt ein Baugebrechen dann vor, wenn sich der Zustand einer Baulichkeit derart verschlechtert, dass hiedurch öffentliche Interessen berührt werden. Als Beeinträchtigung öffentlicher Interessen, die ein Einschreiten der Baubehörde rechtfertigt, sind die Gefährdung der öffentlichen Sicherheit und Gesundheit und die gröbliche Störung der architektonischen Schönheit des Stadtbildes anzusehen (VwSlg 7789 A, 15.12.1975, 0006/75 ua). Ein öffentliches Interesse, das die Behörde zum Einschreiten ermächtigt, ist schon immer dann gegeben, wenn durch den bestehenden Zustand eine Gefahr für das Leben, die Gesundheit oder die körperliche Sicherheit auch nur gegenüber einer Person herbeigeführt oder vergrößert werden kann (VwGH 22. 4. 1968, 1859/66). S auch VwGH 5. 3. 1985, 83/05/0083, BauSlg 404 ua.

7) Für die Qualifikation eines Baugebrechens ist die Ursache grundsätzlich ohne Bedeutung (VwGH 16. 12. 1968, 0918/68). Auf die Frage des Verschuldens oder der Verursachung kommt es nicht an (VwGH 22. 4. 1958, 2302/56, und 3.11.1975, 0976/75).

8) Dass die Rechtspflicht zur Beseitigung von Baugebrechen (Trockenlegung einer Wohnung, Unterfangung eines Gebäudes) unter Umständen aus technischen Gründen nur in der Weise erfüllt werden kann, dass auch Maßnahmen getroffen werden, die in der Baubewilligung nicht vorgesehen waren, ändert nichts daran, dass das Ziel dieser Maßnahmen nicht die Neuherstellung eines bestimmten Zustandes, sondern nur dessen Wiederherstellung und sohin Erhaltung des Bauwerkes ist (VwSlg 4524/A, 6467/A ua).

9) Nach Auffassung des VwGH liegt Gefahr nicht erst dann vor, wenn an einem mit erheblichen Baugebrechen behafteten Gebäude eine konkret feststellbare (weitere) Verschlechterung des Bauzustandes eingetreten ist. Der in Rede stehende Begriff ist vielmehr im gegebenen Zusammenhang als ein Zustand zu umschreiben, der dadurch gekennzeichnet ist, dass er nach dem durch eine sachkundige Person voraussehbaren Ablauf der Dinge früher oder später zu einem Schaden am Leben oder an der Gesundheit von Menschen führen muss. Der genaue Zeitpunkt, in dem dieser Schaden tatsächlich eintritt, kann auch durch einen Sachverständigen kaum jemals mit Sicherheit vorhergesehen werden; vielmehr wird es dem Sachverständigen in aller Regel nur möglich sein, jenen Zeitraum festzustellen, innerhalb dessen mit dem Eintritt des Schadens zu rechnen ist (VwGH 19. 6. 1967, 0818/67).

10) Die Bauordnung verpflichtet den Eigentümer des Objektes zur Beseitigung der Baugebrechen ohne Rücksicht darauf, ob die Baugebrechen zu einer Zeit entstanden sind, als er schon Eigentümer war (VwGH 23. 4. 1926, VwSlg 14.277 A) und ob das Gebäude unter der geltenden Bauordnung errichtet wurde (VwSlg 6467 A). Die Instandhaltungspflicht ist auch für ein im Zeitpunkt seiner Errichtung nicht bewilligungspflichtiges Bauwerk gegeben (VwSlg 8059 A und 30.9.1975, 0881/75).

11) Provisorische Maßnahmen beseitigen nicht bestehende Baugebrechen (hier: Pölzung einer Decke).

Der Eigentümer einer Baulichkeit ist auch dann zur Beseitigung von Baugebrechen verpflichtet, wenn diese zu einem Zeitpunkt entstanden sind, in dem er noch nicht Eigentümer war (VwGH 21. 2. 1989, 88/05/0245).

12) Ein Auftrag, abgetragene Rauchfanggruppen in einem dem Baukonsens entsprechenden Zustand wieder zu errichten, entspricht dem Gesetz. Die gesetzliche Instandhaltungspflicht bezieht sich auf den der Baubewilligung entsprechenden Zustand; das gilt auch für Baulichkeiten, die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der BO schon bestanden. Zum konsensgemäßen Bestand gehörten aber die genannten Rauchfanggruppen (VwGH 4. 4. 1979, 2559/76).

13) Bei einem schadhaften Fußboden liegt ein Baugebrechen nur bei Sturzgefahr vor. Ein Sachverständigengutachten muss erkennen lassen, auf Grund welcher tatsächlicher Feststellung der Sachverständige zu seinem Schluss, es besteht Sturzgefahr, gekommen ist (VwGH 23. 11. 1962, 711/62, und 18.9.1962, VwSlg 5862 A).

14) Liegen entsprechende Verputzschäden vor, ist ein Auftrag, den schadhaften Verputz instand zu setzen, im Gesetz begründet (VwGH 5. 3. 1985, 83/05/0079, BauSlg 403 betr W). S auch VwGH 23. 2. 1999, 95/05/0054, BauSlg 16 betr W.

15) Es ist eine Erfahrungstatsache, dass bei Fehlen des Verputzes an Mauern wegen der Gefahr des Eindringens von Niederschlägen und sonstigen Witterungseinflüssen durch ein solches Baugebrechen die Standsicherheit der Mauer beeinträchtigt werden kann, sodass aus diesem Grund der Bauauftrag (hier: Sanierung des Wandverputzes) gerechtfertigt ist (VwGH 11. 10. 2011, 2009/05/0292 betr NÖ).

16) Da das Baugebrechen in der Durchfeuchtung des Mauerwerks von Aufenthaltsräumen gelegen ist, stellt eine Trockenlegung, auch wenn sie nur zeitlich wirksam ist, eine Beseitigung des Baugebrechens dar (VwGH 16. 12. 1968, 0918/68).

17) Feuchtigkeitsschäden können als Baugebrechen gewertet werden (VwGH 20. 10. 1994, 93/06/0258, BauSlg 226).

18) Dass als Baugebrechen, dessen Beseitigung dem Hauseigentümer aufgetragen werden kann, auch eine gesundheitsschädliche Wanddurchfeuchtung anzusehen ist, hat der VwGH in stRsp entschieden (s etwa das E 19.2.1957, 2251/55). Darauf, ob das Auftreten der Feuchtigkeit auf eine nicht ausreichende Isolierung anlässlich der Erbauung des Hauses oder auf andere Ursachen zurückzuführen ist, kommt es nicht an (s VwGH 26. 10. 1964, VwSlg 6467 A). Dass etwa die Trockenlegung technisch überhaupt nicht möglich wäre, hat die Beschwerdeführerin niemals behauptet. Ob ihr - entsprechend dem Berufungsvorbringen - eine wirksame Art von Trockenlegung allenfalls nicht bekannt ist, ist rechtlich unerheblich; es wird ihre Sache sein, eine fachkundige Person damit zu betrauen, die nach der Art des Gebrechens und der Beschaffenheit des Gebäudes erforderlichen Maßnahmen zur Beseitigung des Baugebrechens durchzuführen (VwGH 1. 2. 1971, 1399/70).

19) Bei der Beurteilung, ob eine Wohnung gesundheitsschädlich ist, ist nicht von Bedeutung, ob Gesundheitsschäden tatsächlich eingetreten sind, sondern ob die objektiven Merkmale gegeben sind, die dafür sprechen, dass eine Gesundheitsschädigung auftreten kann (VwGH 21. 2. 1963, 1161/62).

20) Die bloße Nichtbenützung von Räumen hebt die Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen nicht auf (s E 23.6.1975, 0395/75). Die Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen setzt aber eine Verschlechterung des Bauzustandes einer Baulichkeit voraus, durch die die öffentlichen Interessen (s E 9.1.1907, VwSlg 4909 A) in Mitleidenschaft gezogen werden, was die Behörde im Einzelnen zu begründen hat. § 3 Grazer AltstadterhaltungsG hat eine weiter gehende Verpflichtung zu seinem Gegenstand (VwGH 28. 11. 1979, 1661/77).

21) Für die Behebung eines Kanalgebrechens ist die Baubehörde und nicht die Wasserrechtsbehörde zuständig (VwGH 8. 4. 1986, 85/05/0185, BauSlg 651 betr W).

22) Ein baupolizeilicher Auftrag ist eine Vollziehungsverfügung, weil durch ihn der Behörde die Möglichkeit gegeben werden soll, den vom G gewollten Zustand erforderlichenfalls mit den Mitteln des Verwaltungszwanges herzustellen. Durch einen baupolizeilichen Auftrag wird die Verpflichtung zur Beseitigung von Baugebrechen nicht erst begründet, sondern nur konkretisiert (VwSlg 2354 A, 29.11.1965, 1430/65, VwSlg 6809 A ua).

23) Die Verpflichtung des Eigentümers zur Behebung von Baugebrechen gehört dem öffentlichen Recht an. Die Tatsache, dass ein Instandsetzungsauftrag dem Eigentümer wirtschaftliche Lasten auferlegt, ändert nichts am Charakter dieser ausschließlich dem öffentlichen Interesse dienenden Verpflichtung. Eine Verletzung des Art 6 der Menschenrechtskonvention liegt daher nicht vor (VfGH 1. 12. 1972, B 222/72, VfSlg 6911). S auch Einführung.

24) Das Vorhandensein anderer, ordnungsgemäßer Rauchfänge bewirkt nicht die Aufhebung der in § 70 Abs 2 BO normierten Instandhaltungsverpflichtung bzgl eines bestimmten Rauchfanges. § 70 Abs 2 BO kann eine Einschränkung der Instandhaltungsverpflichtung der Eigentümer dahin gehend nicht entnommen werden, dass nur jederzeit benützbare Gebäudeteile instand zu setzen seien (VwGH 6. 7. 1989, 89/06/0084).

25) Besteht eine im Baubewilligungsbescheid betreffend eine Aufzugsanlage enthaltene Auflage, dass die Störung, hervorgerufen durch den Betrieb der Aufzugsanlage, in den Wohnräumen 25 dB(A), gemessen nachts bei geschlossenen Fenstern, nicht überschreiten darf, so sind baupolizeiliche Aufträge zur Erreichung dieses Zustandes zulässig. Es ist der konsensmäßige Zustand herzustellen, wobei es auf eine gesundheitliche Beeinträchtigung, die hier im Übrigen angenommen wurde, nicht ankommt. Es kann dahingestellt bleiben, ob eine von Anfang an konsenswidrige Bauführung oder ein Baugebrechen vorliegt, also der baupolizeiliche Auftrag auf § 73 Abs 2 oder § 70 Abs 3 BO zu stützen ist, da jedenfalls der festgelegte Störgeräuschpegel überschritten wird (VwGH 14. 9. 1989, 88/06/0151).

26) Eine Instandsetzung oder Sanierung bedeutet die Wiederherstellung eines früher bestandenen Zustandes. Es handelt sich hier um eine Verpflichtung, die der Eigentümer von sich aus zu erfüllen hat, ohne dass es hierfür eines Auftrages der Baubehörde bedürfte. Der Umfang der Instandhaltungspflicht bestimmt sich nach der seinerzeit erteilten Baubewilligung. Ein Baugebrechen liegt somit dann vor, wenn sich der ursprünglich bestandene gute Zustand eines Baues verschlechtert hat, sodass die Verpflichtung des Eigentümers darin besteht, diesen Zustand wiederherzustellen. Von einer Baugebrechensbehebung kann aber nur so lange gesprochen werden, als die Instandsetzungsmaßnahmen eine Wiederherstellung des ursprünglichen Bestandes bewirken (VwGH 28. 6. 1990, 90/06/0045).

27) Bei dem zu beurteilenden Verhalten des Angeklagten handelt es sich um ein unechtes Unterlassungsdelikt, das gem § 2 StGB nur dann strafbar ist, wenn der Täter es unterlassen hat, einen Erfolg abzuwenden, obwohl er zufolge einer ihn im besonderen treffenden Verpflichtung durch die Rechtsordnung dazu verhalten und die Unterlassung der Erfolgsabwendung einer Verwirklichung des gesetzlichen Tatbildes durch ein Tun gleichzuhalten ist.

Es trifft zu, dass die Bestimmung des § 129 Abs 2 der geltenden Wiener Bauordnung primär auf die Behebung von Baugebrechen abzielt und den Eigentümer verpflichtet, sein Gebäude in gutem und den Vorschriften der Bauordnung entsprechendem Zustand zu erhalten. Da davon auszugehen ist, dass die Benützungsbewilligung aus dem Jahre 1898 dem Bauwerber die Anbringung von Haltestangen im Bereich der verfahrensgegenständlichen Stiegen nicht auferlegt hat, demnach das Haus seinerzeit diesbezüglich konsensgemäß errichtet worden ist und auch in Art III Abs 6 der Wiener Bauordnung des § 106 Abs 11 als rückwirkende Bestimmung nicht genannt ist, kann dem Angeklagten eine Verletzung einer Bestimmung der Wiener Bauordnung nicht angelastet werden.

Ungeachtet dessen ist aber jeder Eigentümer eines Hauses verpflichtet, alle Gänge, Treppen und Teile des Hauses, die zu dessen ordnungsgemäßer Benützung erforderlich sind, in einem für Dritte verkehrssicheren und gefahrlosen Zustand zu erhalten (EvBl 1974/248). Diese Verkehrssicherungspflicht gilt insbesondere für Vermieter, die durch Abschluss des Mietvertrages (oder dessen Übernahme bei Erwerb des Objektes) das Haus für vom Eigentümer verschiedene Personen öffnen. Sie trifft eine besondere Verpflichtung, für eine gefahrlose Benützung des Hauses Sorge zu tragen. Damit hat der Hauseigentümer, aber auch dessen Verwalter Garantenstellung insbesondere gegenüber den Mietern, und haftet nicht nur für einen von ihm aktiv herbeigeführten Erfolg, sondern auch für die Unterlassung der Erfolgsabwendung.

Der Angeklagte ist sowohl Eigentümer als auch Verwalter des Hauses 1020 Wien, Rauscherstraße 10. Demzufolge hätte er sich laufend vom Zustand der Baulichkeit überzeugen und sich von den geltenden Rechtsvorschriften Kenntnis verschaffen müssen, wie es im gegenständlichen Fall jeder mit den rechtlich geschützten Werten angemessen verbundener, besonnener und einsichtiger Mensch in der Lage des Täters getan hätte, um die Gefahr einer Rechtsgutbeeinträchtigung zu erkennen und hintanzuhalten (vgl Leukauf/Steininger, Komm³ § 6 RN 12). Dabei wäre er auf die entgegen der derzeit geltenden Bauordnung nicht durch einen Handlauf gesicherte Stiege gestoßen und wäre - zumal ihm bekannt war, dass auch ältere Personen im Haus wohnen - bei pflichtgemäßer und ihm zumutbarer Sorgfalt verpflichtet gewesen, die fragliche Stiege mit einem Handlauf zu versehen oder versehen zu lassen, um deren gefahrlose Begehung zu gewährleisten.

Weil er dies nicht getan hat und der Tod des Johann K nach den Feststellungen der Untergerichte unter anderem auf das Fehlen der Handläufe zurückzuführen war, hat sich im eingetretenen Erfolg eine jener Gefahren verwirklicht, die durch das in der Verkehrssicherungspflicht enthaltene Gebot der Anbringung von Handläufen hintangehalten werden soll.

Das Erstgericht und auch das Berufungsgericht haben daher das Verhalten des Dkfm. H zu Recht als Vergehen der fahrlässigen Tötung beurteilt, sodass der Nichtigkeitsbeschwerde zur Wahrung des Gesetzes kein Erfolg beschieden sein konnte. OGH 21. 4. 1998, 11 Os 35/98 (11 Os 36/98).

3. Maß der Konkretisierung

28) Bei schadhafter Dacheindeckung und schadhaftem Verputz von Außenwänden handelt es sich um Baugebrechen, bei welchen die Umschreibung des Schadens niemals bis in alle Einzelheiten möglich ist. Wenn anlässlich eines Augenscheines der Feststellung der Schäden nicht entgegengetreten wurde, dann hat der Verpflichtete das Vorliegen der Baugebrechen anerkannt (VwGH 26. 2. 1968, 1850/67).

29) Ist eine Dacheindeckung undicht, genügt ein Auftrag, die schadhafte Dacheindeckung instand zu setzen; ein solcher Auftrag ist schon dann ausreichend konkretisiert, wenn dem Fachmann erkennbar ist, welche Maßnahmen zu setzen sind (VwGH 5. 3. 1985, 83/05/00873, BauSlg 404 betr W).

30) Die Feststellung, dass Dachstuhl- und Konstruktionshölzer sowie Sparren, Drempelpfette, Lattung und dergleichen angemorscht, durchfeuchtet und durch Holzschädlinge schadhaft sind, reicht aus, denn eine hinreichende Konkretisierung eines baupolizeilichen Auftrages liegt schon dann vor, wenn das Baugebrechen individualisiert wurde und daher dem Fachmann erkennbar ist, welche Maßnahmen zu setzen sind. Vergleichbar mit schadhafter Dacheindeckung handelt es sich auch hierbei um ein Baugebrechen, bei welchem die Umschreibung der betroffenen geschädigten Teile niemals bis in alle Einzelheiten möglich ist (Hinweis E vom 5. März 1985, 83/05/0083) (VwGH 24. 2. 2015, 2013/05/0020).

31a) Auch nach Anordnung von Sicherungsmaßnahmen ist die Erlassung eines Instandsetzungsauftrages zulässig.

31b) Ein Auftrag zur Behebung von Baugebrechen ist jedenfalls so weit zu konkretisieren, dass die zu ergreifenden Maßnahmen für einen Fachmann erkennbar sind.

31c) Eine Abtragungsbewilligung steht einem Instandsetzungsauftrag nicht entgegen (VwGH 14. 4. 1987, 86/05/0136, BauSlg 902 betr OÖ).

32a) Im Verfahren zur Erlassung eines Instandsetzungsauftrages ist das Ausmaß der Bauschäden zumindest so weit festzusetzen, dass überprüft werden kann, ob ein Baugebrechen vorliegt.

32b) Ist die Instandsetzung schadhafter Fenster möglich, darf nicht deren Erneuerung vorgeschrieben werden.

32c) In einem baupolizeilichen Auftrag kann bezüglich der Fassadengestaltung eines Verputzes nicht zu Recht das „Einvernehmen“ mit einer Dienststelle vorgeschrieben werden (VwGH 15. 10. 1985, 85/05/0099, BauSlg 532 betr OÖ).

4. Rechtsanspruch auf Abtragungsauftrag

33) In einer Schutzzone 1 nach dem Grazer AltstadterhaltungsG besitzt der Eigentümer einer Baulichkeit einen Rechtsanspruch auf Erlassung eines Abtragungsauftrages (vgl E 24.9.1976, VwSlg 9063 A zur BO für Wien), wenn der Instandsetzungsaufwand wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Öffentliche Förderungsmaßnahmen und sonstige finanzielle Mittel zur Abdeckung wirtschaftlich nicht zumutbarer Aufwendungen muss sich der Eigentümer anrechnen lassen (VwGH 19. 9. 1979, 0922/79).

5. Kein Rechtsanspruch

34) Nach der ständigen Judikatur des VwGH besteht grundsätzlich kein Rechtsanspruch auf die Erlassung eines baupolizeilichen Auftrages, es sei denn, der Gesetzgeber habe einen solchen Anspruch vorgesehen, was insbesondere auch für den Eigentümer oder einen Miteigentümer gilt (s E 14.9.1995, 95/06/0126, und E 28.3.1996, 96/06/0049). Der im Beschwerdefall vom Grundeigentümer behauptete Anspruch auf Erwirkung der angestrebten Aufträge (behördliche Anordnung von Sicherungsmaßnahmen) ist dem BauG, insbesondere den § 39 und § 42 dieses Gesetzes, nicht zu entnehmen. Die Stellung als Grundeigentümer für sich allein gewährt keine solche Legitimation, woran auch der Umstand, dass Sicherungsmaßnahmen allenfalls erforderlich sind, nichts zu ändern vermag (VwGH 23. 12. 1999, 99/06/0173).

35) Auf die Erlassung eines Bauauftrages steht niemandem ein Rechtsanspruch zu (VwSlg 2525 A, 18.11.1963, 1511/63, ua).

36) Auf die Handhabung der der Baubehörde zustehenden Befehls- und Zwangsgewalt besitzt niemand, auch nicht der Eigentümer (Miteigentümer) eines Hauses, einen mit den Mitteln des öffentlichen Rechtes verfolgbaren Rechtsanspruch (VwGH 23. 4. 1974, 0418/74). S aber § 41 Abs 6.

37) Durch die Aufhebung eines baupolizeilichen Auftrages nach § 68 Abs 2 AVG wird der Verpflichtete nicht in seinen Rechten verletzt (VwGH 28. 11. 1978, 3002/78).

38) Die Vorschreibung von Kommissionsgebühren für eine durchgeführte Augenscheinsverhandlung ist berechtigt, wenn eine Verletzung der Instandhaltungspflicht des Hauseigentümers festgestellt wurde (VwGH 26. 3. 1985, 84/05/0235, BauSlg 420).

6. Wirtschaftliche Zumutbarkeit

39) Der Begriff der wirtschaftlichen Zumutbarkeit wird im Gesetz nicht näher bestimmt. In seinem zur WBO ergangenen Erkenntnis vom 24.5.1976, 0797/74, VwSlg 9063 A, hat sich der VwGH eingehend mit diesem Begriff auseinander gesetzt. Der Gerichtshof betonte damals, dass für die wirtschaftliche Zumutbarkeit verschiedene Gesichtspunkte maßgeblich sein können. Es könne eine Instandsetzungsmaßnahme als wirtschaftlich zumutbar angesehen werden, wenn sich daraus eine Erhöhung des Verkehrswertes oder des Ertragswertes des Eigentums ergebe, in welcher die Kosten der Maßnahme Deckung fänden. Wirtschaftlich zumutbar seien dem Hauseigentümer ferner solche Maßnahmen, zu deren finanzieller Deckung er öffentliche Mittel, aus welchem Titel immer, anzusprechen in der Lage sei, mag er eine solche Maßnahme auch aus freier Willensentschließung unterlassen haben. Die wirtschaftliche Zumutbarkeit sei weiters dann anzunehmen, wenn der Hauseigentümer die Kosten auf Miet- oder Pachtzinse überwälzen könne; in diesem Falle müsse allerdings mitberücksichtigt werden, ob die Möglichkeit einer Vermietung oder Verpachtung nach der vorausschaubaren Entwicklung unter Bedachtnahme auf einen anfertigen Wandel in den allgemeinen Anschauungen über die Ausstattung eines Bestandobjektes innerhalb der Amortisationszeit eines zur Deckung des finanziellen Aufwandes nötigen Darlehens gewährleistet sei. Stets müsse der gesamte notwendige Erhaltungsaufwand für die während des Amortisationszeitraumes eines aufzunehmenden Instandsetzungsdarlehens notwendigen Erhaltungsmaßnahmen sowie dem bereits vorher aufgelaufenen und noch nicht getilgten Instandsetzungsaufwand für das Haus umfassen. Keinen tauglichen Maßstab für die Beurteilung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit einer Instandsetzung sei dagegen die Gegenüberstellung der Reparaturkosten mit den Kosten eines Neubaues, weil daraus lediglich die objektive Wirtschaftlichkeit abgeleitet werden könne. In verfahrensrechtlicher Hinsicht stellte der VwGH klar, dass die Frage, ob die Instandsetzung dem Eigentümer eines Gebäudes in einer Schutzzone wirtschaftlich zumutbar ist oder nicht, die Baubehörde grundsätzlich von Amts wegen zu untersuchen habe, die Partei allerdings im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht an der Klarstellung des Sachverhaltes durch ein entsprechendes prozessuales Verhalten zur Wahrheitsfindung beizutragen habe.

Im Hinblick auf die Gleichartigkeit der Problematik nach den Bestimmungen des Grazer AltstadterhaltungsG hat der VwGH keine Bedenken, diese zur WBO dargelegten Beurteilungskriterien auf den Beschwerdefall zu übertragen (vgl das vom gleichen Grundgedanken getragenen E 19.9.1979, 0922/79). Betrachtet man unter Zugrundelegung der aufgezeigten Erwägungen den dem VwGH vorliegenden Sachverhalt, dann zeigt schon das dem Antrag der Beschwerdeführerin an die Baubehörde erster Instanz beigelegte Gutachten, dass die wirtschaftliche Zumutbarkeit einer Instandsetzungsmaßnahme unter jedem der oben angeführten Gesichtspunkte zu verneinen ist (VwGH 15. 10. 1981, 81/06/0068).

40) Bei der Berechnung betr die wirtschaftliche Zumutbarkeit eines Instandsetzungsauftrages ist nicht nur der gesamte, bereits notwendige, sondern auch der innerhalb der Amortisationszeit hinzukommende weitere und der noch nicht getilgte vorangegangene Aufwand zu berücksichtigen (VwGH 20. 1. 1983, 82/06/0126, 0127, BauSlg 2 betr Vlbg).

7. Denkmalschutz

41) Die Bestimmung des § 5 des Denkmalschutzgesetzes, welche die Zerstörung eines Denkmales an die Zustimmung des Bundesdenkmalamtes bindet, steht der Erlassung eines Abtragungsauftrages durch die Baubehörde nicht entgegen. Zuwendungen, die dem Eigentümer eines denkmalgeschützten Bauwerkes mit Rücksicht auf dessen Denkmaleigenschaft angeboten werden, müssen bei der Schätzung der Kosten einer Instandsetzung Berücksichtigung finden, und zwar auch dann, wenn die Annahme verweigert würde (VwGH 28. 1. 1963, 2182/61, VwSlg 5959 A).

8. Adressat des Auftrages

42) Wer Eigentümer der Baulichkeit ist, für den ein Auftrag nach § 129 Abs 4 WBO (gleichartig § 70 Abs 2 BO) erlassen werden soll, hat die Baubehörde als zivilrechtliche Vorfrage (§ 38 AVG) zu prüfen (VwGH 16. 4. 1957, 3102/55). Die Entscheidung einer Vorfrage nach § 38 AVG 1950 unterliegt der Prüfung durch den VwGH hinsichtlich der Frage, ob die Voraussetzungen für eine Anwendung des § 38 gegeben sind, ob im Bereich der Sachverhaltsermittlung die Verfahrensvorschriften eingehalten wurden und ob die in der Vorträge eingeschlossene rechtliche Würdigung richtig beurteilt wurde (VwGH 14. 2. 1956, VwSlg 3974 A).

43) Die Bestimmung des § 854 ABGB ist eine Zweifelsregelung, das heißt sie kommt nur subsidiär zum Tragen für den Fall, dass Eigentumsverhältnisse nicht festgestellt werden können. Die in dieser Bestimmung aufgezählten Grenzanlagen sollen nach dem Willen des Gesetzgebers somit in gemeinschaftlichem, das heißt nach überwiegender Lehre und Rsp (s dazu Gamerith in Rummel, ABGB I § 854 Rz 1, und die dort referierten Stellen) in Miteigentum stehen. Es handelt sich allerdings um eine widerlegliche Rechtsvermutung, was wiederum heißt, dass im Falle einer eindeutigen Klärung der Eigentumsfrage die Verfügungsrechte allein dem festgestellten Eigentümer zustehen. Entsprechend § 856 erster Satz ABGB, wonach alle Miteigentümer zur Erhaltung gemeinschaftlicher Scheidewände verhältnismäßig beitragen, wurden im gegenständlichen Fall zutreffend alle anrainenden Eigentümer zur ungeteilten Hand - unbeschadet der internen Erstattung entsprechend ihrem Anteil - zur Instandhaltung verpflichtet (VwGH 18. 9. 2003, 2002/06/0038).

44) Ein Instandsetzungsauftrag ist an den Eigentümer des Baues zu richten, ein Käufer der Liegenschaft wird erst mit der grundbücherlichen Eintragung des Kaufvertrages Partei des baubehördlichen Verfahrens (VwGH 14. 1. 1987, 86/05/0170, BauSlg 841).

45) Als Superädifikate werden Bauwerke bezeichnet, die auf fremden Grund zur Errichtung gelangen und nicht Zugehör dieses Grundes, sondern Gegenstand selbstständigen Eigentums sind (vgl Angst, Die rechtliche Behandlung von Überbauten, ÖJZ 1972, 119; Koziol/Welser, Grundriß des Bürgerlichen Rechts 115, 8). Als Voraussetzung dieser rechtlichen Selbstständigkeit verlangt § 435 ABGB, dass es sich um Bauwerke handelt, die auf fremdem Grund in der Absicht aufgeführt sind, dort nicht ständig zu verbleiben. Eine solide Bauweise schließt die Überbaueigenschaft nicht aus (vgl Klang in Klang² II 12, 27, 370; Koziol/Welser 7), doch muss in diesem Fall das Recht zur Benützung der Grundfläche unter dem Bauwerk zeitlich begrenzt sein (vgl OGH 21. 1. 1948, SZ 21/57; 7.6.1966, JBI 1966, 618). Diese Überbauten, die als bewegliche Sache gelten (vgl Koziol/Welser 7), „werden von den rechtlichen Schicksalen des Grundes, auf dem sie stehen, nicht berührt, da sie nicht dessen Zugehör sind“ (Klang 371). Sie verbleiben daher auch nach einer Enteignung der Liegenschaft weiter im Eigentum der bisherigen Eigentümer (VfGH 14. 5. 1981, B 464/78).

46) Jeder Miteigentümer hat dafür zu sorgen, dass die Baulichkeiten in einem der Baubewilligung entsprechenden Zustand erhalten werden, also Baugebrechen zu beseitigen sind (VwGH 27. 3. 1980, 1232/78).

47) Für die im § 112 NÖ BauO 1976 geregelte Erhaltungspflicht haftet jeder Miteigentümer solidarisch, weil es sich hiebei um eine unteilbare Verpflichtung handelt. Die Baubehörde kann auch nur einen Miteigentümer für die Nichterfüllung dieser Verpflichtung zur Verantwortung ziehen. Dieser muss sein Rückgriffsrecht gegenüber den anderen Miteigentümern bei Gericht geltend machen. Wer Eigentümer des Bauwerkes ist, für das ein Auftrag nach § 112 Abs 2 NÖ BauO 1976 erlassen werden soll, hat die Baubehörde als zivilrechtliche Vorfrage (§ 38 AVG) zu prüfen (s E 14.2.1956, 3050/54, VwSlg 3974 A) (VwGH 10. 10. 1995, 95/05/0128, 23.9.2002, 2000/05/0171).

9. Bestandnehmer

48) Im Verfahren zur Erlassung eines Abtragungsauftrages hat der Mieter keinen Anspruch auf Parteistellung. Durch einen Abtragungsauftrag werden Rechte des Mieters nicht gestaltet oder festgestellt. Daher hat er auch keine Legitimation zur Beschwerdeführung vor dem VfGH (VfGH 10. 10. 1966, VfSlg 5358, 25.11.1966, VfSlg 5401 ua).

49) Der VwGH ist nicht der Auffassung, dass aus dem an den Hauseigentümer ergangenen Auftrag, der die Pflicht zu einer Leistung auferlegt, eine dem öffentlichen Recht angehörige Verpflichtung des Mieters zu einer Duldung in dem Sinn angeleitet werden könnte, dass dieser deshalb als Partei anzusehen sei. Es ist vielmehr offenbar die Absicht des Gesetzgebers, nur jenen Personen Parteistellung einzuräumen, deren Rechtssphäre durch die bescheidmäßige Auferlegung einer Pflicht primär und unmittelbar berührt wird (VwGH 8. 2. 1965, VwSlg 6579 A, 20.10.1961, 0586/61, und 16.9.1958, 1236/56).

50) Der VwGH hat in stRsp (vgl VwSlg 1513 A, 1608 A) die Anschauung vertreten, dass dem Mieter gegen einen dem Hauseigentümer erteilten baupolizeilichen Räumungs- und Abtragungsauftrag kein Berufungsrecht zusteht. Die gleiche Rechtslage ist in Ansehung des Pächters gegeben. Auch dieser leitet sein Recht zur Benutzung einer fremden Liegenschaft aus einem privatrechtlichen Vertrag ab. Der Pächter ist an der Erhaltung eines Bauwerkes auf der von ihm gepachteten Liegenschaft demgemäß nur wirtschaftlich, nicht aber rechtlich interessiert. Eine andere Rechtslage ergibt sich auch nicht daraus, dass der Beschwerdeführer geltend macht, dass er nicht nur Pächter, sondern Erbpächter sei. Denn in einem der Erlassung eines Räumungs- und Abtragungsauftrages dienenden Verwaltungsverfahren kommt dem Erbpächter keine andere Rechtsstellung zu als dem sonstigen Mieter oder Pächter (VwGH 19. 1. 1960, 1290/59).

10. Verwalter

51) Grundsätzlich muss die Zustellung an alle Parteien des Verfahrens vollzogen werden. Die Zustellung eines Bescheides an den von einem Miteigentümer bestellten Verwalter wird auch dann für alle Miteigentümer rechtswirksam, wenn der Miteigentümer zwar nicht als ordnungsgemäß bestellter Machthaber der übrigen Teilgenossen zu gelten, jedoch die Verwaltung der gemeinsamen Sache tatsächlich übernommen hat (VwGH 4. 6. 1957, VwSlg 4356 A).

52) Die Zustellung eines Bauauftrages an den Hausverwalter ist zulässig. Zu den Obliegenheiten des Hausverwalters gehört es zweifellos, namens der Hauseigentümer Aufträge der Baubehörde behufs Behebung von Baugebrechen entgegenzunehmen (VwGH 30. 10. 1925, VwSlg 14.008 A).

53) Der gem § 17 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) bestellte Verwalter ist direkter Stellvertreter aller Wohnungseigentümer (also auch der überstimmten Minderheit); seine nach außen unbeschränkte Formalvollmacht umfasst alle Angelegenheiten, die die Verwaltung der Liegenschaft mit sich bringt (vgl Würth in Rummel, ABGB II, Rz 3 zu § 17 WEG, und die darin zitierte Rsp), also insb auch die Behebung von Baugebrechen (VwGH 23. 9. 1986, 86/05/0019, BauSlg 758 betr W). S nun WEG idgF.

11. Masseverwalter

54) Der Masseverwalter ist nur insoweit, als er als gesetzlicher Vertreter des Gemeinschuldners gilt, auch dessen Zustellungsbevollmächtigter. Der Aushändigung des Bescheides einer Verwaltungsbehörde an ihn gem § 22 Abs 2 KO kommt daher nicht auch in jenen Fällen die Wirkung einer Zustellung an den Gemeinschuldner zu, in denen es sich um Angelegenheiten handelt, die die Masse nicht berühren (VwGH 28. 5. 1962, VwSlg 5814 A).

55) Der Gerichtshof findet, dass der einschreitende Masseverwalter auf Grund der Bestimmung des § 81 der Konkursordnung als gesetzlicher Vertreter des Gemeinschuldners zur Erhebung der Beschwerde legitimiert ist, weil das abzutragende Gebäude zur Konkursmasse gehört, dessen Abtragung diese daher vermindern und die Masse mit den Abtragungskosten belasten würde, weshalb es sich um eine Rechtstreitigkeit handelt, welche die Masse betrifft (VwGH 28. 6. 1976, 0435 u 1570/76, VwSlg 9098 A nur Rechtssatz).

12. Erfüllungsfristen

56) Hat ein Bfr auf Verwaltungsebene ausschließlich wegen der Erfüllungsfrist eines Instandsetzungsauftrages Berufung erhoben, kann er im Verfahren vor dem VwGH nicht zu Recht den Instandsetzungsauftrag als solchen in Zweifel ziehen (VwGH 24. 10. 1985, 83/06/0118, BauSlg 541).

57) Erfüllungsfristen in Instandsetzungsaufträgen müssen auf wirtschaftliche Rücksichten Bedacht nehmen (VwGH 1. 7. 1986, 86/05/ 0053, 0054, BauSlg 723 betr W).

58) Bei der Festsetzung der Erfüllungsfrist eines Instandsetzungsauftrages ist auf die Absicht des Eigentümers, unter Zuhilfenahme öffentlicher Mittel eine Generalsanierung des Gebäudes vorzunehmen, nicht Bedacht zu nehmen (VwGH 22. 5. 2001, 2001/05/0153, BauSlg 110 betr W).

59) Eine nach § 59 Abs 2 AVG festgesetzte Erfüllungsfrist ist als integrierender Bestandteil des baupolizeilichen Instandsetzungsauftrages der Rechtskraft fähig. Eine Abänderung dieser Frist ist daher nur unter den Voraussetzungen des § 68 Abs 2 AVG 1950 zulässig. Es steht daher dem Fristerstreckungsansuchen entschiedene Sache entgegen (VwGH 24. 11. 1969, 1190/68). S auch VwGH 25. 10. 1994, 94/05/0279, BauSlg 241.

60) Auf die Erstreckung der Erfüllungsfrist eines in Rechtskraft erwachsenen Bescheides steht niemandem ein Rechtsanspruch zu (VwGH 21. 6. 1988, 88/05/0133, BauSlg 1136).

13. Auftrag zur Befundvorlage

61) Gegen die Bestimmungen des § 129 Abs 5 WBO (hier: Abs 6) bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken (VfGH 12. 10. 1954, VfSlg 2739, und VwGH 21. 9. 1964, VwSlg 6428 A).

62) Auf Grund der Bestimmungen des § 129 Abs 5 WBO (hier: Abs 6) ist die Behörde lediglich ermächtigt, vom Hauseigentümer den Befund eines Sachverständigen über Art und Umfang eines Baugebrechens, nicht aber einen Vorschlag über die zweckmäßige Art der Beseitigung des Gebrechens zu verlangen (VwGH 21. 9. 1964, VwSlg 6428 A).

14. Vollstreckungsverfahren

14.1. Allgemeines

63) Das eigentliche Vollstreckungsstadium beginnt mit dem Ablauf der in der Androhung der Ersatzvornahme gesetzten Frist. Ab diesem Zeitpunkt bis zum tatsächlichen Abschluss der Ersatzvornahme sind die Eigentümer der hiervon betroffenen Liegenschaft als Verpflichtete anzusehen, und zwar in dem Sinn, dass ihnen - zur gesamten Hand - die Kosten der Vollstreckung zur Last fallen. ... Zur Person der Verpflichteten ist festzuhalten, dass entgegen der bisherigen Rsp nicht nur derjenige als zum Kostenersatz verpflichtet anzusehen ist, der im Zeitpunkt der Vollendung der Ersatzvornahme noch Eigentümer der Liegenschaft war. Bei einem Eigentumswechsel sind die Eigentümer während des gesamten Vollstreckungsverfahrens Verpflichtete und damit für die Kosten der Ersatzvornahmen zahlungspflichtig. Kostenvorauszahlungsaufträge werden durch den Wechsel im Eigentum nicht berührt; eingegangene Beträge sind nicht zurückzuzahlen und der Rechtsbestand eines allenfalls begründeten Zwangspfandrechtes im Grundbuch wird nicht berührt. Der Zeitpunkt des (notwendigerweise erst nach Abschluss der Ersatzvornahme) Bescheides über die Abrechnung und die Vorschreibung der Kosten ist für die Frage, wer Zahlungspflichtiger ist, ohne Bedeutung (VwGH verst Sen 6.6.1989, 84/05/0035).

64) Der VwGH hat schon in seiner Entscheidung eines verstärkten Senates vom 6.6.1989, VwSlg 12.942 A, zum Ausdruck gebracht, dass ab Beginn des Vollstreckungsverfahrens bis zum tatsächlichen Abschluss der Ersatzvornahme die Eigentümer der hiervon betroffenen Liegenschaft als Verpflichtete anzusehen sind, und zwar in dem Sinne, dass ihnen zur gesamten Hand die Kosten zur Last fallen. Verpflichteter ist also nicht nur derjenige, der im Zeitpunkt der Vollendung der Ersatzvornahme noch Eigentümer der Liegenschaft war.

Adressat des Auftrages zur Vorauszahlung der Kosten der Ersatzvornahme ist der Eigentümer der Liegenschaft auch dann noch, wenn er die Liegenschaft verkauft hat, ist er doch nach wie vor bücherlicher Eigentümer, liegt doch eine Ausnahme vom grundbücherlichen Eintragungsgrundsatz nicht vor. Der Umstand, dass sich auf Grund eines Kaufvertrages der Käufer zur Erfüllung des Bauauftrages verpflichtet hat, vermag die öffentlich-rechtliche Verpflichtung zum Kostenerlag nicht zu berühren, dieser Umstand begründet allenfalls einen Regressanspruch gegenüber dem Käufer, der im Zivilrechtsweg geltend zu machen ist (VwGH 29. 4. 1997, 97/05/0078, BauSlg 108).

65) Ein baupolizeilicher Auftrag, der eine Abtragung zum Gegenstand hat, kann nur durch Ersatzvornahme vollstreckt werden (VwGH 24. 6. 1969, 0985/68, 5.7.1984, 84/06/0080).

66) Eine für den Verpflichteten bestehende Unmöglichkeit der Leistung bewirkt nicht die Unzulässigkeit einer Vollstreckung durch Ersatzvornahme, weil diese Vollstreckungsform der Herstellung des bescheidmäßig aufgetragenen Zustandes im Wege des Verwaltungszwanges für alle jene Fälle dient, in denen der Verpflichtete nicht willens oder nicht in der Lage ist, die geschuldete, ihrer eigentümlichen Beschaffenheit nach auch durch einen Dritten zu bewerkstelligende Leistung zu erbringen (VwGH 15. 5. 1973 VwSlg 8416 A).

67) Ein Vollstreckungsverfahren zur Instandsetzung von Baugebrechen darf nur gegen den Eigentümer des Bauwerks geführt werden (VwGH 17. 5. 1999, 95/05/0246, BauSlg 106).

68) Die Baubeh hat eine zur Sicherung oder Instandsetzung einer Baulichkeit aufgetragene Leistung inhaltlich derart zu bestimmen, dass der Bescheid einer Vollstreckung durch Ersatzvornahme zugänglich ist (VwGH 5. 12. 1951, 1009/50, 13.12.1984, 84/06/0193 ua).

69) Sind im Titelbescheid die aufgetragenen Leistungen nicht im Einzelnen aufgezählt, sondern lediglich so umschrieben, dass Art und Umfang von einem Fachkundigen festgestellt werden können, so ist der Bescheid zwar vollstreckbar (siehe VwGH 26. 2. 1968, 1850/67), doch darf sich die Berufungsbeh im Verfahren über einen Auftrag zur Vorauszahlung der Ersatzvornahmekosten, falls der Berufungswerber die Erfüllung des Auftrages behauptet und darüber konkrete Angaben macht, nicht mit einer Äußerung eines fachkundigen Behördenorganes zufrieden geben, der Auftrag sei nicht erfüllt worden (VwGH 16. 6. 1975, 0397/75).

70) Während ein baupolizeilicher Auftrag dem Verpflichteten die Wahlmöglichkeit zwischen mehreren Methoden der Behebung von Baugebrechen einräumen darf (s E 16.10.1970, 0609/69), muss der Vollstreckungsbescheid nach § 4 VVG konkret bestimmen, was zu vollstrecken ist (VwGH 12. 11. 1985, VwSlg 11936 A).

71) Eine Vollstreckung durch Ersatzvornahme ist auch dann zulässig, wenn die Säumnis ohne Verschulden der Partei herbeigeführt wurde (VwGH 9. 9. 1952, 0192/52).

72) Der VwGH hält es mit dem Wesen des Abtragungsauftrages für unvereinbar, ihm die Wirkung eines „contrarius actus“ gegenüber der Baubewilligung zuzuordnen. Der Verpflichtete hat so lange die Möglichkeit, von den Bewilligungen zur Instandsetzung seines Gebäudes Gebrauch zu machen, als behördliche Schritte zur zwangsweisen Räumung und Abtragung seines Gebäudes ausbleiben; dessen ungeachtet ist die Behörde nach Eintritt der Vollstreckbarkeit des Beseitigungsauftrages jederzeit berechtigt, diesen Bescheid im Wege des Verwaltungszwanges in Vollzug zu setzen. Daraus folgt, dass die Unzulässigkeit der Vollstreckung nicht aus dem Bestand von Instandsetzungsbewilligungen abgeleitet werden kann (VwGH 9. 6. 1965, 0425, 0426, 0956, 1549, 1550, 1684 und 2045/64 betr W).

73) Auch dann, wenn ein baupolizeilicher Auftrag auf die Abtragung eines Bauwerkes gerichtet ist und dem Eigentümer des Bauwerkes die Möglichkeit, die Baugebrechen, die die Ursache für die Erlassung des Auftrages waren, durch Instandsetzung zu beseitigen, nicht ausdrücklich offen lässt, steht dem Eigentümer diese Möglichkeit insolange offen, als nicht zur Vollstreckung des Abtragungsauftrages geschritten wird (VwGH 22. 11. 1965, 0512/65, VwSlg 6802 A).

74) Ein Antrag auf Erteilung einer Abbruchsbewilligung ist im Vollstreckungsverfahren betr einen Bauauftrag keine Änderung des Sachverhaltes, die der Vollstreckung entgegenstünde (auch eine Abbruchsbewilligung beseitigt nicht bestehende Baugebrechen) (VwGH 25. 2. 1988, 86/06/0188, BauSlg 1072).

75) Nach Fortfall eines Titelbescheides dürfen neue Vollstreckungsmaßnahmen - zB Auftrag zur Vorauszahlung der Kosten u die Anordnung der Vollstreckung - zumindest vorläufig, d i bis zur Wiederherstellung des Titelbescheides, nicht mehr gesetzt werden (VwGH 17. 5. 1965, VwSlg 6693 A).

76) Eine Vollstreckungsmaßnahme ist unzulässig, wenn einem Rechtsvorgänger der Titelbescheid mangels eines ausreichenden Bevollmächtigungsverhältnisses nicht wirksam zugestellt worden ist (VwGH 28. 3. 1996, 95/06/0182).

77) Für den Fall der Handlungsunfähigkeit eines Bescheidadressaten hat die Behörde mit der Bestellung eines Sachwalters vorzugehen.

Ist der Adressat eines Bescheides handlungsunfähig, sind gegen ihn gesetzte Verwaltungsakte rechtsunwirksam. Dies ist in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen wahrzunehmen (VwGH 25. 3. 1999, 98/06/0141, BauSlg 72). S E zu § 11 AVG.

78a) Fehler des Verfahrens, das zum Titelbescheid führte, sind durch die Rechtskraft des Bescheides geheilt und können im Vollstreckungsverfahren nicht mit Erfolg geltend gemacht werden. Eine mangelnde Konkretisierung sowie eine wesentliche Änderung des Sachverhaltes könnte einer Vollstreckung entgegenstehen.

78b) Dem Verpflichteten steht es frei, vor Beginn der Ersatzvornahme die aufgetragenen Arbeiten selbst vorzunehmen (VwGH 21. 2. 1984, 83/05/0160, BauSlg 197).

79a) Die Rechtmäßigkeit des Titelbescheides kann im Vollstreckungsverfahren nicht neuerlich aufgerollt werden.

79b) Das aus § 2 VVG ableitbare Schonungsprinzip ist dann verletzt worden, wenn ein höherer Kostenvorschuss auferlegt worden ist, als dies zur Bestreitung der Kosten der Ersatzvornahme erforderlich wäre (VwGH 5. 6. 1984, 84/05/0046, BauSlg 275).

80) Wurden bereits bestimmte Arbeiten des Titelbescheides durchgeführt (hier: Abschlagungsarbeiten), darf eine auch diese Arbeiten betreffende Vollstreckungsverfügung nicht aufrechterhalten werden (VwGH 30. 6. 1983, 83/06/0070, BauSlg 83).

81) Ein baupolizeilicher Abtragungsauftrag ist auch dann durch Ersatzvornahme vollstreckbar, wenn das Gebäude noch von Personen benützt wird (VwGH 19. 10. 1970, VwSlg 7884 A).

82a) Im Falle eines Räumungs- und Abtragungsauftrages ist es nicht erforderlich, vor Vollstreckung des Abtragungsauftrages den Räumungsauftrag zu vollstrecken.

82b) Ein Auftrag zur Vorauszahlung der Kosten der Ersatzvornahme ist zulässig.

82c) Bei einem bewohnten Gebäude müssen vor der tatsächlichen Abtragung Personen und Fahrnisse in Sicherheit gebracht werden (VwGH 17. 6. 1986, 85/05/0160, BauSlg 706).

83) Ein Verfahren nach § 18 MietrechtsG (Mietzinserhöhung) verhindert nicht die Durchführung eines Vollstreckungsverfahrens betr die Behebung von Baugebrechen (VwGH 13. 12. 1988, 88/05/0173, BauSlg 1231 betr W).

84) Schwierigkeiten mit Bestandnehmern können der öffentlich-rechtlichen Verpflichtung zur Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen im Vollstreckungsverfahren nicht zu Recht entgegengehalten werden (VwGH 27. 11. 1962, 0794/62, 23.10.1986, 86/06/0235, BauSlg 797).

85) Ist ein baupolizeilicher Beseitigungsauftrag an einen Miteigentümer noch nicht rechtskräftig, darf eine Vollstreckungshandlung auch gegen jenen Miteigentümer nicht gesetzt werden, dem gegenüber der Auftrag schon in Rechtskraft erwachsen ist (VwGH 23. 9. 1986, 84/05/028, BauSlg 755). S auch VwGH 10. 5. 1994, 94/05/0031, BauSlg 105.

86) Voraussetzung für die Vollstreckung eines Bauauftrages ist, dass dieser Auftrag gegenüber sämtlichen Miteigentümern ergangen ist - dies muss nicht in einem einheitlichen Bescheid erfolgt sein (VwGH 23. 2. 1999, 97/05/0316, BauSlg 24).

87) Eine Vollstreckung im Wege der Ersatzvornahme stellt keine Ausübung unmittelbarer verwaltungsbehördlicher Befehls und Zwangsgewalt dar. Die Beschwerde einer Mieterin ist mangels Legitimation zurückzuweisen (VfGH 28. 9. 1985, B 347/85, VfSlg 10568).

88) Fragen der wirtschaftlichen Zumutbarkeit eines Instandsetzungsauftrages können im Vollstreckungsverfahren nicht aufgeworfen werden (Hinweis auf E 15.5.73, VwSlg 8416 A) (VwGH 12. 5. 1981, 81/05/0036, 0037, 30.6.1983, 83/06/0070). So auch E 30.5.1996, 96/06/0081, ua.

89) Eine nachträglich eingetretene Verschlechterung des Bauzustandes steht der Vollstreckung eines Instandsetzungsauftrages nur dann entgegen, wenn die Instandsetzung technisch unmöglich ist; die nachträglich eingetretene wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Instandsetzung oder wirtschaftliche Abbruchreife hindert die Vollstreckung im Wege der Ersatzvornahme und die Erlassung eines Kostenvorauszahlungsauftrages ebensowenig wie die (anhängige oder auch bereits erfolgte) Kündigung der Mieter (VwGH 15. 5. 1973, VwSlg 8416 A, 15.12.1975, 0901/75).

90) Auch die Arbeiten zur Abräumung der Baustelle sind noch als Ersatzvornahme anzusehen (VwGH 21. 2. 1956 VwSlg 3983 A).

91) Auch Erneuerungen (einer Kanalanlage) können Gegenstand des Vollstreckungsverfahrens sein (VwGH 30. 6. 1994, 92/06/0266, BauSlg 149).

92) Im Vollstreckungsverfahren kann der in Rechtskraft erwachsene Titelbescheid nicht neuerlich aufgerollt werden.

Eine maßgebliche, im Vollstreckungsverfahren zu beachtende Änderung des Sachverhaltes wäre dann gegeben, wenn nach Rechtskraft des Auftrages zum Kanalanschluss eine rechtswirksame Ausnahmebewilligung von der Abschlusspflicht gegeben wäre (VwGH 28. 10. 1999, 99/906/0106, BauSlg 221).

93) Nach § 10 Abs 1 VVG ist im Vollstreckungsverfahren der II. Teil des AVG mit seinen Bestimmungen über das Ermittlungsverfahren und das Parteiengehör nicht anzuwenden. Die Vollstreckungsbehörden müssen allerdings auf konkretes Vorbringen des Verpflichteten zur Wahrung der Grundsätze eines geordneten Verfahrens eingehen. Den Verpflichteten trifft somit im Vollstreckungsverfahren eine besondere Mitwirkungsverpflichtung (Hinweis E 15.9.1997, 97/10/0056) (VwGH 27. 9. 2005, 2005/06/0150).

14.2. Androhung der Ersatzvornahme

94) Wenn auch § 4 Abs 1 VVG keine Frist vorsieht, so ergibt sich aus der Natur der Sache, dass die Frist für die Androhung der Ersatzvornahme mindestens so bemessen sein muss, dass dem Verpflichteten noch eine Möglichkeit zur Selbstvornahme eingeräumt ist (VwGH 3. 5. 1955, 0761/54).

95) Die Androhung ist kein Bescheid (VwGH 27. 5. 1963, VwSlg 6038 A; VfGH 28. 6. 1967, VfSlg 4244; 3.3.1982, VfSlg 9349). Eine dagegen erhobene Berufung ist gem § 66 Abs 4 AVG iVm § 63 Abs 2 zurückzuweisen (VwGH 31. 1. 1980, 0133, 0134/80, 20.9.1983, 83/05/0142, 0143, 28.10.1999, 97/05/0136, ua).

14.3. Anordnung der Ersatzvornahme

96) Die Vollstreckungsbeh ist gem § 4 VVG zur Anordnung der Ersatzvornahme berechtigt, wenn trotz Androhung der Ersatzvornahme mit den erforderlichen (Instandsetzungs-)Arbeiten noch nicht begonnen wurde, mag auch ein Unternehmen mit der Ausführung dieser Arbeiten beauftragt worden sein (VwGH 8. 9. 1981, 81/05/0079, 0080).

97) Ab Beginn der Ersatzvornahme steht dem Verpflichteten ein Einfluss auf deren Durchführung nicht zu. (Die Beh ist daher nicht verpflichtet, eine allfällige Senkung der Ersatzvornahmekosten durch persönliche Mitwirkung des Verpflichteten bei der Abtragung eines Gebäudes in Erwägung zu ziehen u über deren Ausmaß Ermittlungen anzustellen.) (VwGH 20. 3. 1972, 1812/71, 13.12.1983, 83/05/0144).

98) Dem Verpflichteten steht im Verwaltungsvollstreckungsverfahren kein Einfluss auf die Auswahl des Unternehmens zu, dessen sich die Beh bei der Ersatzvornahme bedient (VwGH 21. 2. 1984, 83/0160/05, VwSlg 11334 A nur Rechtssatz).

99) Ab Rechtskraft der Zuschlagserteilung im Zwangsversteigerungsverfahren ist der Ersteher der Liegenschaft dazu legitimiert, Berufungen des Rechtsvorgängers gegen die Festlegung des Erlöschens einer Baubewilligung u gegen die Anordnung einer Ersatzvornahme zurückzuziehen; damit geht die Entscheidungspflicht der Beh nach § 73 AVG unter (VwGH 23. 5. 1979, 1791/78).

100) Die Anordnung der Ersatzvornahme und der Auftrag zur Vorauszahlung der Kosten der Ersatzvornahme sind voneinander trennbare Absprüche. Die Berufungsbehörde ist berechtigt, sich die Entscheidung über den Auftrag zur Vorauszahlung der Kosten vorzubehalten (VwGH 26. 5. 2000, 98/06/0176, BauSlg 115).

14.4. Vorauszahlungsauftrag

101) Der Auftrag zur Vorauszahlung der Kosten der Ersatzvornahme nach § 4 Abs 2 WG ist keine Vollstreckungsverfügung, dient er doch nicht unmittelbar der Vollstreckung - Abgehen von der bisherigen Rsp mit ausführlicher Begründung (VwGH verst Sen 6.6.1989, 84/05/0035); in der Praxis bedeutet dies, dass die eingeschränkten Berufungsgründe nach § 10 VVG nicht gelten, vielmehr die Bestimmungen des AVG voll anzuwenden sind, also auch eine entsprechende Begründungspflicht gegeben ist.

102) Das aus § 2 Abs 1 VVG ableitbare Schonungsprinzip verpflichtet die Vollstreckungsbehörde nicht, mit der Vollstreckung eines Abtragungsauftrages bzw mit der Erlassung eines Kostenvorauszahlungsauftrages nach § 4 Abs 2 VVG so lange zuzuwarten, bis der Verpflichtete die von ihm anstelle der Abtragung beabsichtigte Behebung der Baugebrechen durch Ausschöpfung des Instanzenzuges bewerkstelligen kann (VwGH 30. 6. 1972, VwSlg 8266 A).

103) Nur wenn die Vollstreckungsmaßnahme konkretisiert ist, kann der Kostenvorauszahlungsbescheid (§ 4 Abs 2 VVG) auf die Einhaltung des Schonungsprinzipes des § 2 VVG überprüft werden (VwGH 12. 11. 1985, VwSlg 11936 A).

104) Bei Erlassung eines Vorauszahlungsauftrages gem § 4 Abs 2 VVG ist die wirtschaftliche Lage des Verpflichteten nicht zu berücksichtigen (VwGH 20. 11. 1984, 84/07/0279, 12.2.1986, 85/03/0145). Dies hat erst bei Vollstreckung des Vorauszahlungsauftrags zu geschehen.

105) Im Verfahren betr die Erlassung eines Auftrages zur Vorauszahlung der Kosten der Ersatzvornahme ist die Frage der Gefährdung des notdürftigen Unterhaltes des Verpflichteten nicht zu prüfen, geht es hier doch um die Schaffung eines Exekutionstitels, nicht aber um die Vollstreckung eines solchen (VwGH 6. 6. 1989, 84/05/0035 verst Sen - bisher widersprechende Rsp).

106) Wirtschaftliche Bedrängnis, in welche das Zwangsvollstreckungsverfahren den Verpflichteten bringen würde, ist kein rechtlich tragender Grund gegen die Zwangsvollstreckung und den in deren Rahmen erlassenen Kostenzahlungsauftrag, weil auch das im § 2 VVG ausgesprochene Schonungsprinzip nicht dazu herangezogen werden darf, von der Vollstreckung eines Titelbescheides überhaupt abzusehen (Hinweis E 7.11.1995, 95/05/0260) (VwGH 17. 12. 2009, 2009/06/0224).

107) Dem österreichischen (Verwaltungsrecht) Vollstreckungsrecht ist eine allgemeine Härteklausel oder die Einrichtung eines Vollstreckungsaufschubes aus Gründen besonderer Härte unbekannt (Holzhammer: „Österreichisches Zwangsvollstreckungsrecht“ [1974] 20). Der Versuch, im Wege der Interpretation des § 2 Abs 1 VVG durch die Rsp derartiger Rechtsinstitute zu schaffen, geht sowohl am Wortlaut als auch am Zweck der Bestimmung vorbei (VwGH 6. 10. 2011, 2011/06/0144).

108) Das in § 2 Abs 1 VVG aufgestellte Schonungsprinzip wäre bei einem Kostenvorauszahlungsauftrag auch dann verletzt, wenn vom Verpflichteten ein höherer Kostenvorschuss verlangt würde, als dies zur Bestreitung der Kosten der Ersatzvornahme erforderlich wäre (VwGH 2. 5. 1956 VwSlg 4057 A). Hat die Beh erster Instanz sich bemüht, durch Einholung mehrerer Kostenvoranschläge das voraussichtliche Mindestausmaß des Vollstreckungsaufwandes festzustellen, ist ein weiteres Ermittlungsverfahren nicht erforderlich, wenn der Verpflichtete in seiner Berufung nur behauptet, der Auftrag sei im G nicht gedeckt. Ein erst in der Beschwerde an den VwGH vorgelegter Kostenvoranschlag ist nicht geeignet darzutun, dass der Beh ein wesentlicher Verfahrensmangel unterlaufen ist (VwGH 10. 12. 1981, 3156/80).

109) Die Vollstreckungsbehörde kann zur Ermittlung der voraussichtlich anfallenden Kosten anstelle eines Sachverständigengutachtens auch Anbote von Unternehmen einholen, denn bei beiden Vorgangsweisen handelt es sich um durchaus gleichwertige Methoden zur Bestimmung der voraussichtlichen Kosten (vgl E 20.10.2005, 2003/06/0191) (VwGH 11. 1. 2012, 2011/06/0156).

110) Wurde das Leistungsverzeichnis, welches der Kostenschätzung zugrunde liegt, dem Beschwerdeführer nicht zur Kenntnis gebracht, ist das Verfahren betreffend den Auftrag zur Vorauszahlung der Kosten der Ersatzvornahme mit einem wesentlichen Verfahrensmangel belastet. Der Verweis auf die Möglichkeit einer Akteneinsicht reicht nicht aus (VwGH 23. 12. 1999, 99/06/0066, BauSlg 258).

111) Die Behebung eines Baugebrechens bedeutet nicht, dass andere Baugebrechen, die gleichfalls Gegenstand eines Instandsetzungsauftrages waren, nicht einer Vollstreckung zugeführt werden dürften.

Hat ein Amtssachverständiger eine entsprechend aufgeschlüsselte Kostenschätzung vorgenommen, die nicht widerlegt wurde, erweist sich ein Auftrag zur Vorauszahlung der Kosten der Ersatzvornahme als gerechtfertigt (VwGH 21. 9. 2000, 99/06/0028, 0029, BauSlg 215).

112) Wurden mehrere gesonderte baupolizeiliche Aufträge bzgl eines Hauses erteilt, dann ist eine Vollstreckungsverfügung hinsichtlich jenes Auftrages unzulässig, welcher schon erfüllt worden ist. Bei Anordnung der Ersatzvornahme ist nur die diesbezügliche Vollstreckungsverfügung aufzuheben; bei Zusammenfassung aller erforderlichen Kosten in einer Gesamtsumme muss der diesbezügliche Kostenvorauszahlungsauftrag entsprechend reduziert werden (VwGH 30. 6. 1983, 83/06/0070).

113) Die konkrete Gefahr, dass zur Hereinbringung eines Auftrages zur Vorauszahlung der Kosten einer Ersatzvornahme in enormer Höhe Exekution durch Zwangsversteigerung von Liegenschaften geführt wird, rechtfertigt die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung im Verfahren vor dem VwGH (VwGH 20. 11. 1972, 1624/72).

114) Beschwerden gegen Vollstreckungsverfügungen (hier: Auftrag zur Vorauszahlung von Ersatzvornahmekosten) kann, ungeachtet des Umstandes, dass nach § 10 Abs 3 VVG einer Berufung keine aufschiebende Wirkung zukommt, die aufschiebende Wirkung zuerkannt werden (Hinweis auf verst Sen 20.12.1973, 1184, 1186/73) (VwGH 20. 5. 1974, 0480/74).

115) Die Zuerkennung der aufschiebenden Wirkung hinsichtlich eines Kostenvorauszahlungsauftrages (§ 4 VVG) steht der Vollstreckung des baupolizeilichen Auftrages nicht entgegen (VwGH 3. 4. 1984, 84/05/0047, 6.5.1987, AW 87/05/0016).

116) Der Auftrag auf Vorauszahlung der Kosten der Ersatzvornahme hängt mit dem Bescheid, mit dem dem Verpflichteten die Leistung aufgetragen wurde, untrennbar zusammen. Wird der Titelbescheid aufgehoben, so ist auch der gleichzeitig angefochtene Bescheid über die Vollstreckungsverfügung aufzuheben (vgl VwGH 27. 4. 1967, VwSlg 7139 A) (VwGH 30. 10. 1981, 81/04/0118, 0119).

117) Tritt während der Anhängigkeit einer Berufung gegen einen Auftrag zur Vorauszahlung der Ersatzvornahmekosten im Zuge der Vollstreckung eines baupolizeilichen Auftrages ein Wechsel im Eigentum an der vom Auftrag betroffenen Baulichkeit ein, so ist der neue Eigentümer auch dann zur Beschwerdeerhebung an den VwGH legitimiert, wenn der Berufungsbescheid an seinen Rechtsvorgänger im Eigentum gerichtet war (VwGH 9. 12. 1970, VwSlg 7928 A).

118) Die nachträgliche Erhöhung der mit rechtskräftiger Vollstreckungsverfügung gem § 4 Abs 2 VVG festgesetzten Kostenvorschusszahlungspflicht in Anwendung des § 68 Abs 2 AVG ist unzulässig (s E 7.3.1950, VwSlg 1293 A, 15.2.1979, VwSlg 9769 A) (VwGH 13. 6. 1979, VwSlg 9875 A).

14.5. Kosten der Ersatzvornahme

119) Aus der Best des § 4 VVG, wonach die Ersatzvornahme auf Gefahr des Verpflichteten durchgeführt wird, folgt, dass es der Verpflichtete hinnehmen muss, wenn die Kosten der für die Durchführung des baupolizeilichen Auftrages erforderlichen und auch tatsächlich verrichteten Arbeiten höher sind, als sie bei Durchführung der Arbeiten ohne beh Dazwischentreten gewesen wären (VwGH 17. 1. 1955, VwSlg 3622 A). Nicht auferlegt werden können dem Verpflichteten jedoch Ersatzleistungen, die außerhalb des Rahmens einer rechtmäßigen Vollstreckung entstanden sind (VwGH 10. 12. 1986, 85/09/0077).

120) Im Falle der Ersatzvornahme auf Grund eines baupolizeilichen Herstellungs- oder Instandsetzungsauftrages kann von einer rechtmäßigen Vollstreckung nur dann die Rede sein, wenn die vorgenommenen Arbeiten fachgerecht und dem baupolizeilichen Auftrag entsprechend durchgeführt worden sind. Nur in einem solchen Fall können die Vollstreckungskosten (die Kosten der Ersatzvornahme) dem Verpflichteten (nach § 11 VVG) angelastet werden (VwGH 8. 9. 1981, VwSlg 10519 A).

121) Wenn eine Partei längere Zeit von der Abgabenstelle abwesend ist, hat sie in einem anhängigen Verfahren die Behörde unverzüglich von der Änderung ihrer Adresse zu verständigen (§ 8 Abs 1 ZustellG). Eine Mitteilung an ein Postamt vermag die Mitteilungspflicht nach § 8 Abs 1 ZustellG nicht zu ersetzen. Da eine Meldeanfrage (hier auch eine Kontaktaufnahme mit dem Postamt und der Gemeindebehörde) erfolglos blieb (§ 8 Abs 2 ZustellG), konnte die Hinterlegung ohne Zustellversuch angeordnet werden (§ 23 Abs 1 ZustellG). Reisen ins Ausland und Zustellungen in einem anhängigen Verfahren sind vorhersehbar, sodass die Voraussetzungen für eine Wiederaufnahme nicht vorliegen (VwGH 4. 7. 2000, 96/05/0302, BauSlg 160) - Anmerkung: Hier wurde eine Ersatzvornahme durchgeführt und der Kostenbescheid nach § 11 VVG in Abwesenheit des Bfrs zugestellt, die Androhung der Ersatzvornahme war ihm schon 1993 zugestellt worden.