§ 29 Baulandart

Zu § 29: EB

Zu Abs. 1:

Hier wird zwischen vollwertigem Bauland einerseits und Aufschließungsgebieten und Sanierungsgebieten andererseits unterschieden.

Zu Abs. 3:

In der Z. 3 wurde nunmehr ausdrücklich auch die Möglichkeit der Sicherstellung der Baulandvoraussetzungen über einen Bebauungsplan vorgesehen, womit auch der bisherigen Praxis in der örtlichen Raumordnung entsprochen wird.

In der Z. 4 wurde neu vorgesehen, dass Aufschließungsgebiete auch dann festzulegen sind, wenn eine Grundumlegung oder Grenzänderung erforderlich ist. Aufschließungserfordernis ist eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen den betroffenen Grundeigentümern als verbücherungsfähiger Grundumlegungsplan oder Grenzänderungsplan oder die positive Beendigung der Verfahren nach dem 4. Teil, 3. Abschnitt bzw. 4. Abschnitt (§§ 48 bis 61). Außerdem ergibt sich aus § 40 Abs. 4 Z. 4, dass beim Erfordernis einer Grundumlegung verpflichtend ein Bebauungsplan zu erstellen ist.

Das Grundumlegungsverfahren wird auch dann nicht (mehr) durchgeführt, wenn es von der Landesregierung eingestellt wurde (wenn nicht innerhalb von zwei Jahren eine Umlegungsplan der Landesregierung vorgelegt wurde), sodass danach wiederum die Möglichkeit des Abschlusses einer privatrechtlichen Vereinbarung besteht. Die Prüfung der Vereinbarung in einem Feststellungsverfahren, wie etwa in Tirol, erscheint nicht notwendig, weil die Prüfung der Vereinbarung nach dem neuen Gesetz im Verordnungsverfahren auf der Ebene der örtlichen Raumordnung erfolgt, nämlich ob die Aufschließungserfordernisse erfüllt sind, was allerdings die grundbücherliche Durchführung der Vereinbarung voraussetzt. Sind die Aufschließungserfordernisse erfüllt, d.h. ist der Zweck der Grundumlegung bzw. Grenzänderung erreicht, dann ist das Aufschließungsgebiet durch Verordnung des Gemeinderates aufzuheben.

Zu Abs. 4:

Die Sanierungsgebietsregelung bleibt unverändert. Es wurden lediglich auch die Genehmigungen nach § 33 des Steiermärkischen Baugesetzes berücksichtigt. Sanierungsgebiete können gemäß höchstgerichtlicher Judikatur nur für überwiegend bebaute Gebiete festgelegt werden.

Anmerkungen

0) Abs 4 geändert durch Nov 2020/6.

0a) In der Fassung LGBl 2020/6; gem § 68a Abs 11 in Kraft getreten am 1.2.2020. Durch die Baugesetznovelle 2019, LGBl 2020/11 wurde das Anzeigeverfahren in § 33 BauG und damit die Genehmigung im Sinne dieser Bestimmung beseitigt. Im nunmehr vorgesehenen vereinfachten Verfahren nach § 33 BauG hat die Behörde „nach Maßgabe des § 29 bescheidmäßig zu entscheiden“, sodass die Differenzierung in zwei Entscheidungsarten nicht mehr erforderlich ist.

1) Wenn Flächen als Bauland ausgewiesen werden sollen, dann sind für sie Baugebiete (§ 30) und gleichzeitig eine Baulandart festzulegen, wobei bloß die Charakterisierung als Aufschließungsgebiet oder Sanierungsgebiet festzustellen ist (sowohl Gründe als auch Mängel sind jeweils im Wortlaut anzuführen); für alle anderen Flächen gilt automatisch die Baulandart „vollwertiges Bauland“.

2) Vollwertiges Bauland liegt dann vor, wenn Grundflächen ohne weitere zu setzende Maßnahmen bebaut werden können. Damit dies der Fall ist, müssen alle in Z 1 bis 3 genannten Voraussetzungen gemeinsam (kumulativ) vorliegen; die Baulandvoraussetzungen sind bereits gegeben (und müssen nicht erst - wie zB nach Abs 3 Z 3 - geschaffen werden). Das bedeutet aber nicht, dass damit eine Baubewilligung schon gesichert ist:

Die Widmung einer Grundfläche als vollwertiges Bauland lässt nämlich noch nicht den Schluss zu, dass auf dieser Fläche jedenfalls und ohne weitere Prüfung im Einzelfall gefahrlos gebaut werden kann (s insb § 5 BauG). Ob bei der Realisierung eines Bauprojekts bestimmte, aus der Beschaffenheit der Baufläche herrührende Gefahren schlagend werden können, die im Rahmen der Widmung noch nicht ausreichend berücksichtigt werden konnten, und wie diesen Gefahren allenfalls zu begegnen ist - sei es durch Nichterteilung der Bewilligung oder durch die Vorschreibung entsprechender Auflagen oder Bedingungen - ist Inhalt des jeweiligen Bewilligungsverfahrens und nicht auf Ebene der Flächenwidmung abschließend zu beurteilen. Die konkrete Bebaubarkeit einer Grundfläche hängt immer von der bescheidmäßigen Entscheidung der zuständigen Behörde ab. Die Entscheidung über die Bebaubarkeit wird somit in der Regel erst auf der individuell-konkreten Ebene durch die zuständige Verwaltungsbehörde je nach der Eignung des Baugrundstücks und dem konkreten Projekt getroffen (vgl VfSg 19.907/2014).

3) Für die Qualifikation eines Grundstückes als Bauplatz ist zwar eine Anbindung an eine öffentliche Verkehrsfläche nicht erforderlich; es genügt auch die Erschließung durch einen Privatweg. Es liegt jedoch im planerischen Gestaltungsspielraum der Gemeinde, die Erschließung von Wohnbauland durch öffentliche Verkehrsflächen vorzusehen, um zB den Problemen im Zusammenhang mit der Schneeräumung oder der Müllbeseitigung zu begegnen (vgl VfSlg 19.173/2010).

4) Für die Abwasserbeseitigung genügt das Vorhandensein einer dem Stand der Technik entsprechenden Abwasserreinigung bzw sie muss sich im Bau befinden. Damit sollen die vielfältigen Möglichkeiten der Abwasserreinigung und eine bessere individuelle Erschließung des Baulandes Berücksichtigung finden. Nicht überall sind zentrale Kläranlagen die beste und einzige Lösungsmöglichkeit.

Bis zur Errichtung eines geplanten öffentlichen Kanals kann auch eine Sammelgrube errichtet werden, die Abwässer werden dort gesammelt und zur Kläranlage zur gehörigen Reinigung transportiert.

5) Das Gesetz fordert auch nicht, dass eine entsprechende Abwasserreinigung auf diesem Grundstück selbst vorgenommen wird. Auch durch den Anschluss eines Gebäudes an einen öffentlichen Kanal erfolgt für sich allein noch keine Reinigung der Abwässer, sie werden vielmehr durch den Kanal zu einer Kläranlage abgeleitet, wo die gehörige Reinigung erfolgt (vgl VwGH 27. 1. 2009, 2007/06/0117).

Eine Verpflichtung zum Kanalanschluss normiert das KanalG (s Gesamtübersicht), die damit zusammenhängenden Beiträge u Gebühren normiert das KanalabgabenG (s Gesamtübersicht).

S auch Anm 7 zu § 5 BauG u § 86 BauG.

6) Es wird auf umliegende Emittenten Bedacht genommen. Mit dieser Formulierung wird ein größerer Raum für ortsplanerische Überlegungen offen gelassen, ohne dass die Emittenten vernachlässigt werden.

7) Für die Ausweisung von vollwertigem Bauland ist die Geruchsbelästigung und nicht die Geruchswahrnehmung maßgeblich. Innerhalb des Belästigungsbereiches ist bestehendes Wohnbauland als Sanierungsgebiet oder Aufschließungsgebiet (wenn eine Verringerung der Emission zu erwarten ist) auszuweisen, rückzuwidmen oder in eine andere Baugebietskategorie (zB Dorfgebiet) umzuwidmen.

8) Hiermit soll ein ausreichender Umweltschutz gewährleistet werden. Zum Problem der heranrückenden Wohnbebauung s § 26 Abs 4 und 5 und die do Anm.

9) Sind derartige Mängel vorhanden, kann die Festlegung als Sanierungsgebiet möglich sein.

10) Die Aufschließungsgebiete sind innerhalb des Baulandes gelegene, mangelhaft erschlossene (oder sonst mit Mängeln behaftete) Grundflächen. Sie sind zwar Bauland, jedoch als solches noch nicht nutzbar. Nur unbebaute Flächen können als Aufschließungsgebiet festgelegt werden. Weisen bebaute Flächen Mängel auf (weil zB durch Gutachten der Wildbach- und Lawinenbebauung festgestellt wird, dass hier eine Gefährung besteht), kann daür ein Sanierungsgebiet mit Maßnahmen zur Beseitigung der Gefahren festgelegt werden.

11) Z 1-4 stellen Alternativen dar („oder“). Bereits dann, wenn nur eine Voraussetzung erfüllt ist, ist die Ausweisung als vollwertiges Bauland nicht gegeben, stattdessen sind die Flächen als Aufschließungsgebiet festzulegen. Es gibt allerdings auch noch andere Möglichkeiten: Nach § 27 Abs 5 Z 2 ist ausgewiesenes Bauland als Aufschließungsgebiet (oder Sanierungsgebiet) festzulegen, wenn dieses in einer Geruchszone liegt.

12) Abs 3 Z 1 bestimmt zwar, dass ein Aufschließungsgebiet festzulegen ist, wenn die Voraussetzungen nach Abs 2 nicht gegeben sind, allerdings wird die Festlegung als Aufschließungsgebiet bei Mängeln nach Abs 2 Z 3 nicht möglich sein, denn genau bei Vorliegen dieser Mängel ist ein Sanierungsgebiet festzulegen. Dass die Herstellung (also Beseitigung der Mängel) erwartet wird, dürfte im Grunde genommen kein Kriterium sein, denn auch beim Sanierungsgebiet wird ja die Beseitigung erwartet, sonst könnte es als solches nicht ausgewiesen werden.

Der klassische Fall wird sein, dass die Aufschließung bzw Ver- oder Entsorgung noch nicht (vollständig) vorhanden, aber die Herstellung in Planung oder in Vorbereitung ist.

13) Diese Bestimmung scheint unklar: Wenn das öffentliche Interesse der Verwendung als Bauland entgegensteht, warum kann es dann überhaupt als Bauland ausgewiesen werden? Historisch betrachtet ist davon auszugehen, dass man damit die Möglichkeit schaffen wollte, gut geeignetes Bauland zu sichern. Wären Flächen als vollwertiges Bauland geeignet, will die Gemeinde jedoch nicht, dass sie derzeit bebaut werden, sondern erst in ein paar Jahren (zB Aufschließung derzeit noch nicht wirtschaftlich umsetzbar), soll ihr ein Instrument zur Sicherung gegeben werden. Die derzeitige Regelung gibt dies allerdings nur bei weiter Interpretation her; durch die Ergänzung „als vollwertiges Bauland“ wäre dies klarer.

13a) In vielen Fällen ist es sinnvoll, durch einen Bebauungsplan die Aufschließungserfordernisse zu erfüllen. Mit der Festlegung jener Anforderungen, die erfüllt sein müssen, gemeinsam mit der Festlegung als Aufschließungsgebiet kann durch den Gemeinderat bereits eine Vorgabe gegeben werden, was ein Bebauungsplan in welcher Form zu berücksichtigen hat. Das kann zB Themen der inneren Erschließung (zB Verkehrswege) oder Immissionsbelastung (Situierung von Gebäuden und deren Ausrichtung am Grundstück) umfassen.

14) Die Festlegung von Gründen (einschließlich jener Faktoren, die die Ausweisung als vollwertiges Bauland verhindert haben, und der notwendigen Erfordernisse) ist entscheidend für das Aufschließungsgebiet, denn nur so kann später eine Ist-Analyse erfolgen, ob die Erfordernisse erfüllt sind, die zu einer Aufhebung führen können.

15) Die Festlegung von Aufschließungsgebieten erscheint sinnvoll, doch soll damit nicht die Möglichkeit einer materiellen Enteignung ohne Entschädigung geschaffen werden. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 8 Abs 4 können insb Baubewilligungen schon vor Aufhebung der Festlegung von Bauland als Aufschließungsgebiet erteilt werden.

16) Bei jedem der in Z 1 bis 4 genannten Gründe ist festzustellen, ob sie erfüllt sind und damit eine Aufhebung möglich ist (und zwar auch dann, wenn ein Bebauungsplan erlassen wird, siehe auch die Anm bei § 36 Abs 2).

Wenn sich vor der Freigabe der Aufschließung die Planungsgrundlagen ändern (zB weil bekannt wird, dass ein Teil der Aufschließungszone innerhalb des angemessenen Schutzabstandes eines Seveso-Betriebes liegt), darf eine Aufhebung der Aufschließung nicht erfolgen; vielmehr muss die Gemeinde durch entsprechende Maßnahmen der Flächenwidmung reagieren (vgl VfSlg 18.250/2007). Sind jedoch alle Voraussetzungen erfüllt, muss die Gemeinde die Aufhebung (unverzüglich) vornehmen (VfSlg 17.468/2005); die „Freigabe eines Aufschließungsgebietes“ ist somit nicht dem Belieben der Gemeindevertretung anheim gestellt; vielmehr ist diese dazu verpflichtet, sobald „der widmungsgemäßen Verwendung öffentliche Rücksichten nicht mehr entgegenstehen“ (vgl VfSlg 12.755/1991).

Die Aufhebung der Festlegung soll in einer Art und Weise erfolgen, bei der es zu keinem allzu großen Verwaltungsaufwand kommt. Der Gemeinderat hat nach Erfüllung der Aufschließungserfordernisse die Aufhebung als Aufschließungsgebiet zu beschließen (der Beschluss muss ein Beschluss über eine Verordnung sein; siehe letzter Satz). Für diesen Gemeinderatsbeschluss ist - abweichend vom grundsätzlichen Erfordernis einer Zweidrittelmehrheit - bloß eine einfache Mehrheit erforderlich (§ 63 Abs 3). Begründbar ist dies damit, dass keine Planungsentscheidung getroffen wird, sondern nur mehr über die Erfüllung von bereits früher festgelegten Voraussetzungen abgestimmt wird.

17) Die Aufhebung des Aufschließungsgebietes, die den Flächenwidmungsplan ändert, stellt eine Verordnung dar (so bereits ausdrücklich VfSlg 12.755/1991: Die „Freigabe eines Aufschließungsgebietes“ ist ein besonderer Fall der Änderung des Flächenwidmungsplanes und daher ebenso wie dieser eine Verordnung) und ist von der Gemeinde unverzüglich kundzumachen. Die Kundmachung der Verordnungen richtet sich nach § 92 GemO 1967, bei der Stadt Graz nach § 101 des Statuts (s Gesamtübersicht). S dazu im Detail bei § 38 (Anm und Jud).

Gem § 100 Abs 1 der Gemeindeordnung 1967 hat die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich erlassene Verordnungen der Aufsichtsbehörde (LReg) unverzüglich mitzuteilen (für V der Stadt Graz im eigenen Wirkungsbereich regelt dies § 106 Statut Graz sinngemäß). Die erforderlichen Unterlagen sind der LReg zur Prüfung vorzulegen.

Erst nach der Kundmachung (also nach Inkrafttreten der Verordnung) gilt das ehemalige Aufschließungsgebiet als vollwertiges Bauland.

18) Die (spätere) Beschlussfassung über die Aufhebung des Aufschließungsgebietes ändert grundsätzlich nichts an der Flächenwidmung und der damit verbundenen „Versteinerung des Inhalts“ (s Anm und Jud zu § 30), da mit diesem Beschluss lediglich festgestellt wird, dass die ursprünglich bestehenden Mängel an der Vollwertigkeit des Baulandes beseitigt sind. Vielmehr ist es unzulässig, im Zuge einer Aufhebung eines Aufschließungsgebietes eine neue, andere oder ergänzte Widmung festzulegen, weil eine solche Verordnung unter Abstandnahme vom Verfahren über die Erlassung und Änderung von Flächenwidmungsplänen gemäß § 38 kundzumachen ist (vgl VfSlg 20.195/2017).

Ist bereits die Ausweisung einer Grundfläche als Aufschließungsgebiet gesetzwidrig, so ist auch die Verordnung, mit der die Erfüllung der Aufschließungserfordernisse und die Vollwertigkeit des Baulandes festgestellt wurden, mit Gesetzwidrigkeit belastet (vgl VfSlg 20.195/2017).

19) Die Raumordnung kann über vorgegebene Siedlungsbestände nicht hinweggehen. Es ist vielmehr Aufgabe der Raumordnung, Siedlungsbestände, mögen sie noch so sehr den Raumordnungsgrundsätzen und heutigen Erkenntnissen widersprechen, so zu erfassen und miteinzubeziehen, dass sie langfristig doch einer Sanierung - wenn auch über Ersatzmaßnahmen - unterzogen werden. Voraussetzung soll natürlich sein, dass sie im Sinne der örtlichen Entwicklung als solche auch erhalten bleiben. Die Ausweisung der Sanierung darf nicht so weit gehen, dass damit die Siedlungsbestände räumlich erweitert werden (nach EB zur Nov 1985 zum ROG 1974).

20) Eine Größenbeschränkung sieht das Gesetz nicht vor; es liegt wohl an fachlichen Kriterien zu entscheiden, welchen Umfang ein solches „Gebiet“ haben kann.

21) Nicht nur städtebauliche und hygienische Mängel sollen für die Ausweisung als Sanierungsgebiete maßgebend sein, sondern auch sonstige, die Sicherheit (zB Brandschutz, Festigkeit) oder die Gesundheit gefährdende Mängel. Insoweit unverständlich ist, dass zwar die Gefährdung der Sicherheit bei forstrechtlichen Gefahrenzonen (§ 26 Abs 7 Z 3) die Ausweisung als Sanierungsgebiet ermöglicht, nicht aber die Auseisung nach wasserrechtlichen Gefahrenzonen (§ 26 Abs 7 Z 5). Nach § 27 Abs 5 Z 2 ist ausgewiesenes Bauland als Sanierungsgebiet (oder Aufschließungsgebiet) festzulegen, wenn dieses in einer Geruchszone liegt und überwiegend bebaut ist.

22) Da die Frist von 15 Jahren nur eine Maximalfrist ist, ist es erforderlich - abhängig vom jeweiligen Mangel -, eine konkrete Frist für die Sanierung des Mangels, den exakten Zeitpunkt des Fristablaufes und auch die Zuständigkeit zur Sanierung festzulegen.

23) Eine Fristerstreckung ist nur dann zulässig, wenn die Beseitigung der vorhandenen Mängel nicht in die Zuständigkeit der Gemeinde fällt zB bei Wildbachsicherung, Landes- und Bundesstraßen.

24) Während des Bestehens eines Sanierungsgebietes scheint die Erteilung von Bewilligungen nicht ausgeschlossen: Aus dem Umkehrschluss des letzten Satzes ergibt sich uE, dass vor Ablauf der Frist Festlegungs- u Baubewilligungsbescheide auch dann erlassen werden dürfen, wenn sie nicht der Beseitigung der Mängel dienen (ob das tatsächlich gewollt war, sei dahingestellt; solche Bescheide unterliegen auch nicht einer Nichtigkeitsdrohung). Auch existiert keine dem § 8 Abs 4 vergleichbare Regelung für Sanierungsgebiete, dass Bewilligungen nur unter bestimmten Voraussetzungen erteilt werden dürften.

25) Das Gesetz trifft keine Regelung, was zu tun ist oder was gilt, wenn die Frist (ungenutzt) abgelaufen ist, also insb nicht, ob die Ausweisung als Bauland zurückgenommen werden muss oder das Sanierungsgebiet aufrecht bleiben kann.

Aus dem letzten Satz (Bewilligungen dürfen nur mehr zur Beseitigung der vorhandenen Mängel erteilt werden) ist zu schließen, dass der Charakter als Sanierungsgebiet aufrecht bleiben kann, was im Hinblick auf die weiterhin bestehenden Mängel inkonsequent ist.

Judikatur

1. Eignung, Aufschließung, Wirtschaftlichkeit

1) Selbst wenn es - wie der Bf behauptet - technisch möglich wäre, auch die Bauplätze 1 bis 11 an das Kanalnetz anzuschließen, würde dies den Verordnungsgeber nicht verpflichten, diese Flächen als Bauland zu widmen. Es steht dem Verordnungsgeber nämlich frei, auch noch andere raumordnungspolitische Gesichtspunkte zu berücksichtigen, etwa den des Grünlandbedarfes (VfSlg 8140/1977).

2) Der VwGH hält es im Falle einer extremen Streulage für unbedenklich, es bei der Feststellung der Entfernung vom geschlossenen Ortsgebiet oder vom Ortsende bewenden zu lassen, weil in diesem Fall beide Maße immerhin ein gewisses Bild über die vorhandenen Versorgungs- und Entsorgungseinrichtungen vermitteln können. Ein Einzelbau inmitten land- und forstwirtschaftlicher Flur erfordert eine nach § 11 Abs 2 lit b TROG unwirtschaftliche Aufschließung (VwSlg 9374/1977 A).

3) Es lässt sich nicht bestreiten, dass die von der Gemeinde ins Treffen geführten Überlegungen als „wichtige Gründe“ iSd § 21 Abs 1 Satz 1 Vbg RPG zu werten sind, die eine Änderung des Flächenwidmungsplanes rechtfertigen. Denn die Gemeindevertretung war - wie die Aktenlage zeigt - auf Grund der im Lauf der Jahre 1978-1984 gesammelten neuen Erfahrungen schlüssig zur Überzeugung gelangt, dass die (notwendige) Erschließung des relevanten, ca 6 ha großen und sehr abgelegenen Gebietes vor allem wegen der unverhältnismäßig hohen Kosten für die Errichtung eines Abwasserkanals und infolge der unzulänglichen Verkehrsverbindungen unangebracht wäre. Dabei hatte sie in Betracht zu ziehen, dass § 13 Abs 2 lit b RPG die Widmung einer Fläche als Bauland verbietet, wenn die Erschließung dieses Gebietes „unwirtschaftliche Aufwendungen, insbesondere für die ... Abwasserbeseitigung ... oder Verkehrsverbindungen, erforderlich machen würde“. Der Einwand des Landesvolksanwalts, eine Interessenabwägung nach § 3 RPG hätte zur Unzulässigkeit der Umwidmung geführt, hält der Nachprüfung nicht stand. Vorliegend wurde - wie zunächst festzuhalten bleibt - nicht etwa Bauland, sondern Bauerwartungsland in Freifläche-Landwirtschaftsgebiet umgewidmet. Die Widmung „Bauerwartungsfläche“, di die Fläche, die sich für die Bebauung eignet und voraussichtlich innerhalb eines bestimmten Zeitraumes als Baufläche benötigt werden wird (§ 15 Abs 1 RPG), vermag allen Betroffenen schon der Natur der Sache nach nicht jenes Maß an Rechtssicherheit zu bieten, das eine Baulandwidmung mit sich bringt: Die der Widmung „Bauerwartungsfläche“ zugrunde liegende Prognoseentscheidung muss sich im weiteren Verlauf nicht unbedingt als richtig herausstellen; sie kann sich auch als unzutreffend erweisen und ist also von Anfang an zwangsläufig mit nicht unbeträchtlicher Unsicherheit behaftet. Schon insoweit beruft sich der Landesvolksanwalt darum zu Unrecht auf das (in Handhabung des Bgld RaumplanungsG erflossene) Erk VfSlg 11.374/1987, das die Umwidmung von Bauland betraf. Von dieser Ausgangsposition her kann der VfGH nach Lage des Falles auch nicht finden, dass der Verordnungsgeber dem Gebot des mit „Interessenabwägung bei der Planung“ überschriebenen § 3 RPG zuwiderhandelte, wenn er in Abwägung der gesetzlichen Planungsziele und der Interessen der berührten privaten Grundeigentümer zur Auffassung gelangte, dass die Umwidmung der Grundflächen nach Beschaffenheit aller (Begleit-)Umstände „dem Gesamtwohl der Bevölkerung am besten“ entspreche und angesichts der bereits dargelegten Überlegungen aus „wichtigen Gründen“ unerlässlich und geboten sei (VfSlg 11.914/1988 - Vlbg).

4) Ist eine Aufschließung unwirtschaftlich, darf eine Ausweisung als Bauland (auch als Aufschließungsgebiet) von vornherein nicht erfolgen (VwGH 11. 2. 1992, 92/06/0190).

5) Festgestellt wird die völlig unzulängliche Erschließung durch eine schmale Straße, die zum Teil nicht einmal befestigt ist und deren Befestigung einen hohen Finanzaufwand erfordern würde. Eine sonstige Infrastruktur fehlt völlig: Der Mangel einer öffentlichen Wasserleitung und eines öffentlichen Kanals würde ebenfalls unwirtschaftliche Aufwendungen erfordern. Die Lage wird angesichts des Umstandes, dass die Grundstücke auf einem steil abfallenden Südhang liegen und teilweise Waldgrundstücke sind, für eine Bebauung als problematisch angesehen, und letztlich werden die Ziele des OÖ ROG betreffend den Naturhaushalt, die Siedlungsstruktur, die Land- und Forstwirtschaft sowie die Verhinderung von Baulandsplittern (Zersiedelung) als „glatt verfehlt“ bezeichnet. Dass der Mangel an Infrastruktur auch nahe gelegene andere, bereits bebaute Grundstücke betrifft, begründet keine Gleichheitswidrigkeit. Angesichts der besonderen räumlichen Situation und der raumordnungsrechtlich zwingenden Gründe für ihre Rückwidmung kann auch die ansonsten gebotene Abwägung der öffentlichen Interessen an der Rückwidmung mit dem Interesse der Grundstückseigentümer an der Nutzung entfallen. Auch der Schutz des Vertrauens in die verbindliche Festlegung der Widmung muss dann zurücktreten, wenn die vom Gesetzgeber selbst definierten überwiegenden öffentlichen Interessen die Rückwidmung erzwingen (VfSlg 16.201/2001 - OÖ).

6) In der Stellungnahme der Aufsichtsbehörde wurde die Baulandausweisung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes mit Hinweis auf die fehlende Abwasserentsorgung und die ungünstigen klimatischen und topographischen Voraussetzungen als fachlich nicht vertretbar beurteilt. Es sei somit nach Ansicht der Aufsichtsbehörde die Baulandeignung nicht gegeben. Wie die Ausführungen der Gemeinde belegen, wurde die Widmung Ferienwohngebiet-Sanierungsgebiet im Hinblick auf den vom Bfr gestellten Antrag vorgesehen, offensichtlich ohne die Frage der Baulandeignung des Grundstückes an sich zu prüfen. Wenn der Verordnungsgeber bei der nächsten Flächenwidmungsplanänderung im Hinblick auf die von Anfang nicht gegebene Baulandeignung des verfahrensgegenständlichen Grundstückes diese Widmung wieder zurückgenommen hat, wurde damit der aufgezeigte Widerspruch mit den Erfordernissen der Baulandeignung für Grundstücke, die als Bauland gewidmet werden dürfen, gem § 23 Abs 1 Stmk ROG behoben. Dies scheint unbedenklich (VwGH 1. 4. 2008, 2006/06/0258).

7) Dass mit der Errichtung neuer Wohnhäuser die bestehende Infrastruktur besser nutzbar gemacht werden kann (und Beiträge zu den hohen Kosten für die Schaffung der entsprechenden Infrastruktur lukriert werden können), mag wohl richtig sein, daraus ist aber noch nicht ableitbar, dass es dazu gerade der angestrebten Umwidmung von Freiland in Bauland bedürfte und diese Häuser nicht an anderen Standorten, namentlich auf bestehendem Bauland (mit entsprechender Infrastruktur) errichtet werden könnten (VwGH 1. 4. 2008, 2007/06/0270).

2. Aufschließungsgebiet

8) Die Gründe für die Festlegung als Aufschließungsgebiet gem § 23 Abs 3 ROG sind im Wortlaut der Widmungsregelung darzulegen, wobei die Gründe für diese Ausweisung einerseits und die für eine Behebung des Aufschließungsmangels für erforderlich gehaltenen Maßnahmen andererseits einer gesonderten Betrachtung unterzogen werden müssen (s E 11.2.1993, 92/06/0190). Nur der Grund der Ausweisung bzw sein Wegfall sind im Zusammenhang mit der Anwendung des § 32 Abs 2 ROG von Bedeutung. Welche Maßnahmen dem Gemeinderat zur Beseitigung der Aufschließungsmängel für geeignet erscheinen (wie „Funktionskonzept, Teilbebauungsplanung“), muss außer Betracht bleiben, weil die Anwendung des § 32 Abs 2 ROG nicht voraussetzt, dass die Beseitigung der Mängel durch eben diese Maßnahmen erfolgt sein muss. Die Beantwortung der Frage, ob eine Baubewilligung gem § 5 Abs 1 Z 1 BauG 1995 iVm § 32 Abs 2 lit a und b ROG trotz der vorliegenden Aufschließungswidmung erteilt werden kann, hängt nur davon ab, ob die Bewilligung der Beseitigung der im Zeitpunkt der Beschlussfassung des Gemeinderates gegebenen Aufschließungsmängel dient oder die gleichzeitige Fertigstellung der fehlenden Baulandvoraussetzungen mit dem Bauvorhaben sichergestellt ist (hier: Haldenabbau als Grund für die Ausweisung als Aufschließungsgebiet) (VwGH 4. 4. 2002, 2000/06/0137 - Stmk).

9) Der Gemeinderat darf sich nicht damit begnügen, Sicherheitsvorkehrungen zum Schutz des Wohngebietes im Bebauungsplan vorzusehen. Er ist vielmehr verpflichtet - ausgehend vom Bestand eines Betriebes iSd Seveso II-Richtlinie und von der konkreten Umgebungssituation - eine Grundlagenforschung im Hinblick auf die Möglichkeit von Unfällen und deren Folgen zu betreiben und Konzepte zur Verhütung schwerer Unfälle zu berücksichtigen. Auf dieser Grundlagenforschung aufbauend hat der Gemeinderat im Flächenwidmungsplan innerhalb jenes Abstands von den Betriebsanlagen, der gem § 22 Abs 12 ROG für die Widmung von Wohngebieten angemessen ist, keine Freigabe von Aufschließungsgebieten und daher keine Wohngebietswidmung vornehmen dürfen.

Vor der Freigabe der Aufschließung haben sich die Planungsgrundlagen insofern wesentlich geändert, als nun bekannt war, dass ein Teil der Aufschließungszone innerhalb des angemessenen Schutzabstandes einer Seveso II-Anlage von 210 m bzw. 236 m liegt. Darauf hätte die Gemeinde durch entsprechende Maßnahmen der Flächenwidmung reagieren müssen; sie hätte - um einen ausreichenden Abstand zwischen dem Seveso II-Betrieb und Wohnbauland zu schaffen - jedenfalls nicht das gesamte Wohngebiet freigeben dürfen. Zum Argument des Gemeinderates, im Rahmen des Bebauungsplanes sei den Bestimmungen des ROG voll Genüge getan worden, bleibt der Verfassungsgerichtshof bei seiner im Prüfungsbeschluss enthaltenen Einschätzung, dass die Bestimmungen des § 11 des Bebauungsplanes zeigen, dass das als Allgemeines Wohngebiet frei gegebene Gebiet, soweit es innerhalb des angemessenen Schutzabstandes liegt, für eine Wohnverbauung nicht geeignet ist (VfSlg 18.250/2007 - Stmk).

10) Ein Aufschließungsgebiet ist aber bereits Bestandteil des Baulandes, mag seine Bebaubarkeit auch noch zeitlich aufgeschoben sein (vgl VfSlg 12.755/1991, 13.986/1994). Der Zweck der Kennzeichnung eines als Bauland gewidmeten Grundstücks als Aufschließungsgebiet ist gem § 14 Abs 2 Bgld RPlG darauf beschränkt, dass dieses Bauland erst nach gehöriger Aufschließung zur Bebauung freigegeben werden soll. Die Berücksichtigung der Erfüllung sonstiger Freigabevoraussetzungen ist nur dann sachlich, wenn diese bereits zum Zeitpunkt der Kennzeichnung des Aufschließungsgebietes festgelegt sind. Die Freigabe stellt nämlich gleichsam den contrarius actus zur Kennzeichnung des Aufschließungsgebietes dar. Die neuerliche Überprüfung der Zweckmäßigkeit einer Baulandwidmung als solche kann schon deshalb nicht sachlicherweise Folge der Kennzeichnung als Aufschließungsgebiet sein, da der Verordnungsgeber von der einmal festgelegten Widmung als Bauland nur unter Beachtung der Voraussetzungen zur Änderung des Flächenwidmungsplans abgehen kann. Wenn die Gemeinde behauptet, dass anlässlich der Freigabe der Baulandbedarf zu prüfen sei, so ist ihr entgegenzuhalten, dass dieser für die Festlegung des Aufschließungsgebietes nicht maßgeblich ist und es daher auch nicht für die Freigabe sein kann. Denn die Prüfung des Baulandbedarfes ist bereits Voraussetzung der Baulandwidmung (VfSlg 17.410/2004 - Bgld).

11) Bei der Kennzeichnung von Flächen innerhalb des Baulandes als Aufschließungsgebiete handelt es sich um einen jener Fälle, in denen das Gesetz dem Verordnungsgeber aufträgt, seine Entscheidung an sich ändernden Situationen zu orientieren. In derartigen Fällen wird nach der Rsp des VfGH selbst eine im Zeitpunkt ihrer Erlassung gesetzmäßig gewesene Verordnung gesetzwidrig, wenn der Grund zu ihrer Erlassung weggefallen ist (s etwa VfSlg 9588/1982; VfGH 2. 3. 1990, V34/89; vgl auch VfSlg 6774/1972). Der Verordnungsgeber ist dabei verhalten, fallweise zu untersuchen, ob die Annahmen, von denen er bei Verordnungserlassung ausgegangen ist, noch zutreffen (so etwa VfSlg 8212/1977 und 8329/1978). Zwar muss die Anpassung einer Verordnung an den geänderten Sachverhalt nicht unverzüglich erfolgen, sondern es ist dem Verordnungsgeber hierfür eine gewisse Zeitspanne zuzubilligen. Die Verzögerung ist jedoch im Allgemeinen nur so lange tolerierbar, bis der Verordnungsgeber von der Änderung des Sachverhaltes Kenntnis erlangte oder erlangen musste und es ihm sodann zumutbar ist, die Anpassung der Norm vorzunehmen (so VfGH 2. 3. 1990, V34/89) (VfSlg 12.755/1991).

12) Darüber hinaus ist zu bedenken, dass die betroffenen Grundstücke des Bfr im vorangegangenen Flächenwidmungsplan 1988 mit der Kennzeichnung „Aufschließungsgebiet“ versehen waren, was bedeutet, dass der widmungsgemäßen Verwendung als Bauland öffentliche Interessen entgegenstanden und der Bfr über keine unbeschränkte Nutzungsmöglichkeit verfügte; damit verbunden ist aber auch ein eingeschränktes Maß an Rechtssicherheit (vgl VfSlg 11.914/1988), (VfSlg 17.795/2006).

13) Die Freigabe von Teilen einer Aufschließungszone ist zulässig, wenn ua die jeweils festgesetzten Freigabevoraussetzungen erfüllt sind. Was die Freigabevoraussetzung der Verkehrserschließung nach den technischen und verkehrsorganisatorischen Erfordernissen betrifft, so ergibt sich aus dem Bebauungsplan, dass sowohl die Breite der öffentlichen Verkehrsfläche Südhangstraße als auch jene der Verkehrsfläche Sonnleitenstraße mit 8,5 m ausgewiesen ist. Da eine Parzellierung nicht vorgesehen ist, sondern die gesamte Fläche mit Wohnhäusern (zehn Stiegen) bebaut werden soll, ist auch eine weitere Erschließung des Grundstückes von außen nicht erforderlich. Die innere Erschließung des Grundstückes ist keine Frage der Flächenwidmung oder Bebauungsplanung, sondern ist im Baubewilligungsverfahren zu klären. Dass die Erschließung des Siedlungsgebietes gemäß dem Flächenwidmungsplan durch eine 8,5 m breite Aufschließungsstraße mit zwei Fahrstreifen und beiderseitigen Gehsteigen entspricht, ist für den VfGH nicht zweifelhaft. Auf den derzeitigen Ausbau der vorgesehenen Verkehrsfläche kommt es bei der Frage der Erfüllung der Freigabebedingungen nicht an.

Soweit die Bfr schließlich unter Berufung auf den Vertrauensschutz geltend machen, die Voraussetzungen für eine Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes seien nicht vorgelegen, ist ihnen zu entgegnen, dass mit der genannten Verordnung keine Änderung des örtlichen Raumordnungsprogrammes erfolgte, sondern eine Freigabe des Aufschließungsgebietes. Eine Interessenabwägung - wie sie die Beschwerde verlangt - ist dafür im Gesetz nicht vorgesehen (VfSlg 19.182/2010 - NÖ).

14) Die Erlassung einer Freigabeverordnung gem § 20 Abs 2 Bgld RPlG (sinngemäß für Abs 3 vorletzter Satz) ist daher nicht in das Belieben der Gemeinde gestellt. Sie hat das Aufschließungsgebiet freizugeben, wenn die Erschließung durch Straßen und Versorgungsleitungen gesichert ist. Behält der Flächenwidmungsplan die Kennzeichnung von Grundstücken als Aufschließungsgebiet über längere Zeit bei, obwohl die Erschließung gesichert ist, so wird der Flächenwidmungsplan gesetzwidrig (VfSlg 17.468/2005 - Bgld).

15) Der VfGH hegte in seiner bisherigen Judikatur zwar keine Bedenken dagegen, dass sich die als „Freigabe“ eines Aufschließungsgebietes bezeichnete Änderung des Flächenwidmungsplanes von den sonstigen Änderungen des Flächenwidmungsplanes durch ein vereinfachtes Verfahren oder durch andere sachliche Voraussetzungen unterschied (insbesondere VfSlg 12.755/1991, 13.986/1994). Die Voraussetzungen für die Freigabe waren jedoch nach den den zitierten Erk zugrunde liegenden Raumordnungsgesetzen (Sbg ROG 1977, NÖ ROG 1968) bereits zum Zeitpunkt der Kennzeichnung als Aufschließungsgebiet festzulegen bzw zumindest erkennbar. Ein vereinfachtes Verfahren zur Freigabe eines Aufschließungsgebietes - und somit eine Freizeichnung der Freigabe von den ansonsten für Flächenwidmungspläne geltenden inhaltlichen und verfahrensrechtlichen Determinanten - dürfte jedoch nur dann sachlich gerechtfertigt sein, wenn bereits im Zeitpunkt der Kennzeichnung als Aufschließungsgebiet in einem für die zur Erlassung oder Änderung eines Flächenwidmungsplanes vorgezeichneten Verfahren die Freigabevoraussetzungen festgelegt sind oder sich zumindest aus der Begründung der Festlegung ergeben (vgl auch zur Unsachlichkeit der Freizeichnung der Festlegung eines Aufschließungsgebietes von ansonsten für Flächenwidmungspläne geltenden verfahrens- und aufsichtsrechtlichen Regeln nach dem Ktn GPlG 1982 (VfSlg 14.303/1995), (VfSlg 17.410/2004 - Bgld).

3. Sanierungsgebiet

16) Schon aus dem Wortlaut des § 23 Abs 4 ROG, wonach zur Beseitigung baulicher oder hygienischer Mängel bestimmte Gebiete als Sanierungsgebiete ersichtlich zu machen sind, geht hervor, dass es sich bei dieser Ausweisung um die Behebung schon vorhandener Mängel handeln muss. Es ist Aufgabe der Raumordnung, vorgegebene Siedlungsbestände, mögen sie auch den Raumordnungsgrundsätzen und heutigen Erkenntnissen widersprechen, so zu erfassen und miteinzubeziehen, dass sie langfristig doch einer Sanierung unterzogen werden (s § 3 Abs 1 ROG). Der Sinn des § 23 Abs 4 ROG liegt daher darin, bereits vorhandene Mängel innerhalb einer bestimmten Frist zu beseitigen. Es ist aber nicht Ziel dieser gesetzlichen Bestimmung, Gebiete zu schaffen, in denen auf Grund der Ausweisung als Bauland-Sanierungsgebiet städtebauliche oder hygienische Mängel entstehen können, die erst dann wieder saniert werden. § 23 Abs 4 ROG ist daher im Falle der erstmaligen Baulandwidmung unanwendbar (VwGH 14. 9. 1995, 95/06/0093 - Stmk).