§ 39 Rücktritt des Wohnungseigentumsorganisators

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§ 30 schränkt nicht nur das Rücktrittsrecht des WE-Organisators wegen eines Zahlungsverzugs der WE-Bewerber und Wohnungseigentümer ein, sondern stellt auch klar, dass ein Rücktritt und die sich daraus ergebende Rückabwicklung selbst noch nach Einverleibung des WE möglich ist (Würth/Zingher/Kovanyi²², § 39 WEG Rz 1 mwN).

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Macht der WE-Organisator seinen Rücktritt wegen Zahlungsverzugs mit Klage geltend und ist die Höhe der vom WE-Bewerber oder Wohnungseigentümer noch zu leistenden Zahlung strittig (unabhängig davon, ob die Säumnis die in § 37 Abs 2 genannten oder andere fällige Leistungen betrifft: MietSlg 38.668; immolex 1997/115, 211; Würth/Zingher/Kovanyi²¹, aaO Rz 1 mwN; Würth in Rummel³, § 39 WEG Rz 1), ist darüber abgesondert zu verhandeln und mit Beschluss zu entscheiden. Damit wird dem WE-Bewerber unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit eingeräumt, trotz Zahlungsverzugs die Aufrechterhaltung des Anwartschaftsvertrags zu erreichen. Die Regelung des § 39 bezieht sich nur auf den Rücktritt durch Klage (Leistungs- oder Feststellungsklage), nicht auch auf die einredeweise Geltendmachung des Rücktritts (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 39 WEG Rz 4 mwN). Zahlt der WE-Bewerber oder Wohnungseigentümer vor Schluss der Verhandlung erster Instanz den geschuldeten Betrag, ist die Klage abzuweisen (MietSlg 42.458). Anders als nach § 33 Abs 2 und 3 MRG kommt es auf ein Verschulden nicht an, sondern nur auf die bloße Tatsache der Nachholung der geschuldeten Zahlung (MietSlg 48.510). Der Beklagte hat dem Kläger die Prozesskosten zu ersetzen, soweit ihn ohne Zahlung eine Kostenersatzpflicht getroffen hätte. Der WE-Organisator darf ein Absehen vom Räumungsbegehren nicht an die Zahlung der Prozesskosten knüpfen (MietSlg 38.668).

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Der WE-Bewerber kann bis zum Schluss einer mündlichen Verhandlung erster Instanz über den Rücktritt den gesamten fällig gewordenen Betrag (nicht notwendigerweise auch die Nebengebühren: immolex 1997, 115, 211 = MietSlg 48.510) zahlen oder einen selbstständig anfechtbaren Beschluss erwirken, mit dem der aushaftende Betrag festgesetzt wird (MietSlg 30.586/37 = SZ 51/174). Ein Rückstandsbeschluss ist entbehrlich, wenn die Höhe des geschuldeten Betrags bereits mit rechtskräftigem Leistungsurteil festgestellt wurde (MietSlg 34.564). Bis zur Erlassung des Rückstandsbeschlusses gilt die Nachfrist des WE-Bewerbers iSd § 918 ABGB als gesetzlich verlängert und es besteht ein Schwebezustand (MietSlg 43.407; Würth in Rummel³, § 39 WEG Rz 2). Wird der Rückstandsbeschluss nicht erlassen, liegt ein Verfahrensmangel vor, der aber nicht von Amts wegen berücksichtigt wird (immolex 1997/140, 248 = MietSlg 48.509; wobl 1997/27, 109).

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Das Rücktrittsrecht erweiternde Vertragsbestimmungen sind unwirksam (MietSlg 34.565). Die Insolvenzeröffnung über das Vermögen eines WE-Bewerbers gibt keinen Rücktrittsgrund ab (wobl 1991/46, 58 = MietSlg 42.454).