§ 34 Abrechnung

Übersicht

I. Allgemeine Einleitung

1

Abs 1 regelt den Rechnungslegungsanspruch, das Belegeinsichtsrecht der Wohnungseigentümer und die Verjährung des Abrechnungsanspruchs (5 Ob 11/085). In Abs 2 wird das Kalenderjahr als reguläre Abrechnungsperiode bestimmt, doch können abweichende Abrechnungsperioden vereinbart werden. Abs 3 sieht die Verhängung einer Geldstrafe gegen den Verwalter wegen einer nicht gehörigen Abrechnung vor und Abs 4 regelt die Anrechnung von Abrechnungsguthaben auf künftige Vorauszahlungen und die Fälligkeit von Nachzahlungen sowie die Zahlungsverpflichtung auf Grund des Abrechnungsergebnisses. Abs 5 enthält eine Verordnungsermächtigung für den BMJ für die Bezeichnung von ÖNORMEN, die in besonderem Maß als Grund- und Vorlage für eine ordentliche Abrechnung geeignet sind. § 34 gilt in noch bestehenden Mischhäusern gem § 56 Abs 12 vollinhaltlich auch gegenüber den schlichten Miteigentümern und diesen stehen auch sonst alle Rechte aus § 34 zu. Im Vorbereitungsstadium gilt gem § 37 Abs 5 die Bestimmung des § 34 für die (schlichten) Miteigentümer ab dem Zeitpunkt, zu dem eine Anmerkung gem § 40 Abs 2 im Grundbuch eingetragen ist und zumindest ein WE-Bewerber Miteigentum erworben hat (ausführlich Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 34 WEG Rz 3). Bei der Eigentümerpartnerschaft steht der Rechnungslegungsanspruch beiden Partnern gemeinsam zu – siehe Prader/Malaun, Unmöglichkeit der Leistung am Beispiel Rechnungslegung, immolex 2008, 38.

Der vom Gesetzgeber in § 34 Abs 1 verwendete Begriff „in geeigneter Weise“ ist an sich unbestimmt und nur nach den konkreten Gegebenheiten des Einzelfalls bestimmbar. So wird es etwa auf den Umfang der Abrechnung, die Anzahl der Gesamtbelege, den Bedarf und die Fähigkeit des Abrechnungsberechtigten und nicht zuletzt auch auf die Übersichtlichkeit und Belegenbezeichnung in der Abrechnung selbst ankommen. Weder lässt sich ein allgemein verbindlicher zeitlicher Rahmen festlegen noch eine konkret einzuhaltende Vorgangsweise. Dem Rechtsanwender ist bei Beurteilung der Frage, ob mit Art und Weise der Einsichtgewährung deren Zweck erreicht werden kann, ein weiter Beurteilungszeitraum überlassen (Zak 2012/523, 276 = immolex 2012/96, 307 = wobl 2013/2, 17 = ecolex 2012/434, 1075; wobl 2012/124, 385).

Im Anwendungsbereich des HeizKG trifft ungeachtet der Eigenschaft der Eigentümergemeinschaft als Wärmeabgeberin iSd § 2 Z 3 HeizKG den Verwalter die Abrechnungspflicht im eigenen Namen nach den Regelungen der § 16–19 HeizKG (wobl 2012/124, 385).

II. Abrechnungsanspruch als Individualrecht

2

Jeder Wohnungseigentümer hat das unabdingbare Individualrecht auf die Zusendung einer schriftlichen Abrechnung (MietSlg 37.629/49, 44.640; wobl 1994/15, 71 [Call] = MietSlg 45.555/33; Zak 2012/382, 198 = wobl 2013/7, 25 = ecolex 2012/207, 483). Die Abrechnung hat zwar schriftlich zu erfolgen, doch ist die Unterschrift des Verwalters iSd § 886 ABGB nicht notwendig (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 34 WEG Rz 6). Der Rechnungslegungsanspruch kann auch nicht mittels einer Gemeinschaftsordnung abbedungen oder modifiziert werden. Ist kein Verwalter bestellt, träfe die Abrechnungspflicht die Eigentümergemeinschaft als Trägerin der Verwaltung, doch ist die Durchsetzung problematisch. Infolge der Unabdingbarkeit des Abrechnungsanspruchs kann die Eigentümergemeinschaft über den Abrechnungsanspruch nicht disponieren und auch eine Genehmigung der Abrechnung durch die Mehrheit ist gegenüber der Minderheit wirkungslos (MietSlg 40.652). Die Eigentümergemeinschaft kann sich auch nicht mit der Zustellung einer Zusammenfassung der Abrechnung (MietSlg 45.557) mit Wirkung für die Wohnungseigentümer begnügen.

3

Der Rechnungslegungsanspruch ist akzessorisch zum WE und haftet quasi an diesem. Daher kann ein noch offener, unverjährter Abrechnungsanspruch zusammen mit der Veräußerung des WE als ein zum Hauptrecht akzessorisches Recht gültig abgetreten werden. Eine Abtretung losgelöst vom WE ist nicht möglich, sodass die Abtretung eines Rechnungslegungsanspruchs an einen Dritten ebenso wenig in Betracht kommt wie dessen Abtretung von einem Wohnungseigentümer an einen anderen (Zak 2007/201, 116 = wobl 2007/58, 143 = immolex 2007/54, 118 = RZ 2007/EÜ 231, 124).

III. Abrechnungsgegenstand und Zweck der Abrechnung

4

Zum Zweck der Rechnungslegung und den Erfordernissen einer ordentlichen Rechnung bedarf es einer systematischen, übersichtlichen und einer Nachprüfung leicht zugänglichen Gliederung der Einnahmen und Ausgaben, was durch eine detaillierte Aufstellung der Einnahmen- und Ausgabeposten zu erfolgen hat, wobei sowohl auf Einnahmeseite als auch Ausgabenseite Zeitpunkt der Zahlung, ihr Verwendungszweck und der Zahlungsempfänger bzw der Leistende zu bezeichnen sind. Zur Ermöglichung der Kontrolle müssen die Belege bezeichnet sein, sodass solche Querverweise das Auffinden und das Verständnis erleichtern (wobl 1998/88 [Call]; Zak 2012/312, 156 = wobl 2012/110, 358). Dabei bilden Abrechnung und Belegesammlung eine Einheit (wobl 2012/124, 385). Gegenstand der Abrechnung nach § 34 ist ausschließlich die den Wohnungseigentümern für die eingehobenen Beiträge, Vorauszahlungen und gemachte Aufwendungen für die Liegenschaft zu legende Abrechnung. Abrechnungen nach dem HeizKG und sonst auf Grund von Vereinbarungen zu legende Abrechnungen fallen nicht unter § 34 (wobl 1999/110, 227 [Call] = immolex 1999/184, 343 = MietSlg 51.557; dazu auch Zak 2006/540, 317 = wobl 2006/137, 342).

5

Die Rechnungslegung vermittelt dem Berechtigten die Grundlagen für die Beurteilung ihrer Ansprüche und Verpflichtungen gegenüber dem Abrechnungspflichtigen (MietSlg 37.629/40) und gibt ihm Aufschluss über die Erfüllung der Verpflichtung zur emsigen und redlichen Geschäftsbesorgung (§ 1029 ABGB), insbesondere im Hinblick auf die Kriterien der Rechtmäßigkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 34 WEG Rz 9 mwN).

IV. Abrechnungsfrist

6

Die Abrechnungsfrist beginnt mit dem Ablauf der gesetzlichen oder vereinbarten Abrechnungsperiode und beträgt sechs Monate. Eine Verlängerung oder Verkürzung durch Vereinbarung ist unzulässig. Die Abrechnung ist innerhalb der Abrechnungsfrist an jeden einzelnen Wohnungseigentümer an die Zustellschriften des § 24 Abs 5 zu versenden (MietSlg 45.559). Eine Übersendung per Telefax oder E-Mail kann stattfinden, wenn das zwischen dem Verwalter und dem jeweiligen Wohnungseigentümer vereinbart ist (1050 BlgNR 21. GP, 14).

7

Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung verjährt in drei Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist (immolex-LS 2007/28, 101).

V. Form und Inhalt der Abrechnung

8

Im Gesetz ist Inhalt und Umfang der liegenschaftsbezogenen (MietSlg 45.559, 46.538/14) Abrechnung zwar nicht festgelegt, doch ergibt sich aus der Umschreibung der Rechnungslegungspflicht des Verwalters nach § 20 Abs 3 und dem dort befindlichen Verweis auf § 34, dass die nach § 34 zu legenden Abrechnungen ordnungsgemäß und inhaltlich richtig sein müssen (dazu wobl 1991/163, 258). Ordnungsgemäß ist eine Abrechnung dann, wenn sie formell vollständig ist (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 34 WEG Rz 12 mwN). Aus einer Abrechnung muss die Größe der WE-Anlage, die Anzahl der Wohnungseigentümer, die Vielfalt der Abrechnungsposten sowie die Überschaubarkeit der Geldbewegungen hervorgehen. Die einzelnen Einnahme- und Ausgabenposten sind möglichst detailliert anzugeben und es ist aufzuschlüsseln, wofür und an wen Zahlungen geleistet wurden (wobl 2012/124, 385). Die einzelnen Rechtsgeschäfte müssen durch die Anführung der Vertragspartner und der Leistungen individualisiert sein. Kleinere Beträge können zusammengefasst werden, wenn ihre Grundlage leicht aus der Belegsammlung feststellbar ist. Beträge zur Darlehenstilgung sind nach Kapital und Zinsen ziffernmäßig auszuweisen und die zum Stichtag aushaftende Darlehensschuld ist anzugeben (wobl 1993/88, 121; wobl 1994/15, 71 [Call] = MietSlg 45.555/33). Zinsenerträgnisse (MietSlg 40.658) der Rücklagen sowie die Verwaltungskosten sind aufgeschlüsselt nach Honorar und Spesenersatz ebenso in die Abrechnung aufzunehmen wie allfällige Erträgnisse der Liegenschaft (MietSlg 34.542/8). Insgesamt muss die Abrechnung so übersichtlich und klar sein, dass sie von einem Wohnungseigentümer von durchschnittlicher Intelligenz und Bildung verstanden wird (wobl 1994/15, 71 [Call] = MietSlg 45.555/33); Abkürzungen und Symbole müssen erläutert werden (MietSlg 38.640, 40.655). Bei der Umsatzsteuer (dazu wobl 1991/163, 258; immolex 2006/120, 285) reicht es aus, wenn in der Abrechnung die vorsteuerentlastenden Ausgaben angeführt werden und die Umsatzsteuer nur in einem Gesamtbetrag ausgeworfen wird (Hausmann aaO Rz 14). In der Abrechnung sind Beitragsrückstände auszuweisen (MietSlg 46.541, 52.584, 55.497).

9

Den Wohnungseigentümern ist in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu geben (5 Ob 11/085 maW), die Belege sind in geeigneter Weise aufzulegen (MietSlg 35.630, 37.637), ein Anspruch auf Zusendung besteht nicht (MietSlg 36.631). Die Belege sind so zu bezeichnen, dass sie leicht zugeordnet werden können (MietSlg 40.653, 40.657). Abrechnung und Belegsammlung bilden eine Einheit (wobl 1993/88, 121; 1994/15, 71; MietSlg 41.476; Zak 2007/385, 217 = immolex 2007/107, 216 = wobl 2007/101, 254; wobl 2012/124, 385), sodass Informationen, die durch Einsicht in die Belegsammlung für jeden Wohnungseigentümer durchschnittlicher Intelligenz und Bildung ohne Schwierigkeit zugänglich sind, in der Abrechnung aufscheinen müssen (dazu Hausmann aaO Rz 18 mwN). Da die Belegsammlung übersichtlich zu führen ist (MietSlg 40.657), muss das schnelle Auffinden jedes Belegs unter Zuhilfenahme der Abrechnung möglich sein. Das Recht auf Einsicht in die Belege findet seine Grenze im Schikaneverbot (5 Ob 11/08s).

VI. Überprüfbarkeit der Abrechnung

10

Eine Prüfung der Abrechnung auf ihre inhaltliche Richtigkeit geschieht im Außerstreitverfahren. Die Aufgabe des Außerstreitrichters beschränkt sich nicht auf die Kontrolle der Vollständigkeit und Richtigkeit der Zahlen und Belege, vielmehr ist bei jeder in Frage gestellten Ausgabe oder Einnahme auch zu prüfen, ob sie pflichtgemäß getätigt wurde, also dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung entspricht (Zak 2007/274, 155 = wobl 2007/70, 170 = immolex 2007/86, 177 = RZ 2007/EÜ 235, 124 = ecolex 2007/219, 520; wobl 2012/89, 236). Richtig ist eine Abrechnung dann, wenn es sich um ein in sich schlüssiges, also rechnerisch richtiges Zahlenwerk handelt, jede Abrechnungsposition ordnungsgemäß belegt ist und das Abrechnungsergebnis entsprechend dem für die Liegenschaft geltenden Aufteilungsschlüssel richtig verteilt ist (wobl 2012/124, 385). Richtig ist eine Abrechnung ferner nur dann, wenn die Abrechnung den gesetzlichen und vertraglichen Grundlagen entspricht (wobl 2004/67, 277 [Call] = immolex 2004/162, 313 [Malesich, Vonkilch]; siehe auch Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 34 WEG Rz 20 f).

VII. Einsicht in die Belege

11

Die Einsicht in die Belege ist ein essentieller Bestandteil der Abrechnungspflicht (MietSlg 41.297/31, 58.454; SAZ 2008/118 = immolex 2008/118 [Prader] = ecolex 2008/181 [Friedl] = NZ 2008/93; 5 Ob 18/12a) und muss in geeigneter Weise, etwa durch Auflage in der Wohnung des Hausvertrauensmanns oder in der Verwaltungskanzlei, ermöglicht werden (Würth in Rummel³, § 34 WEG Rz 5), wenn diese nicht zu weit von der Liegenschaft entfernt ist (wobl 1988/52, 890 = MietSlg 47.524).

VIII. Verjährung des Abrechnungsanspruchs

12

Der Individualanspruch der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung für eine bestimmte Abrechnungsperiode verjährt in drei Jahren (Abs 1 vierter Satz); dazu Prader/Malaun, immolex 2008, 38). Die Verjährungsfrist beginnt mit der Fälligkeit der Abrechnung, also sechs Monate nach Ablauf einer Abrechnungsperiode.

IX. Gesetzliche Abrechnungsperiode

13

Die gesetzliche Abrechnungsperiode ist das Kalenderjahr. Werden vom Verwalter zwei Halbjahresabrechnungen gelegt, wird die Pflicht zur jährlichen Rechnungslegung nicht verletzt, wenn die Übersichtlichkeit der Abrechnung nicht beeinträchtigt und eine Jahresabrechnung durch Summierung beider Halbjahresabrechnungen leicht hergesellt werden kann (MietSlg 38.646). Eine weitere Unterteilung ist nicht zulässig (MietSlg 40.654).

X. Schriftlich vereinbarte Abrechnungsperiode

14

Die gesetzliche Abrechnungsperiode kann durch schriftliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer beliebig abweichend festgelegt werden, sodass sowohl kürzere als auch längere Abrechnungsperioden vereinbart werden können. Die sofortige Wirksamkeit einer abweichend vom Gesetz vereinbarten Abrechnungsperiode kann von sämtlichen Wohnungseigentümern vereinbart werden (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 34 WEG Rz 27).

XI. Gerichtliche Festsetzung einer abweichenden Abrechnungsperiode

15

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann aus einem wichtigen Grund verlangen, dass eine vom Gesetz abweichende Abrechnungsperiode bestimmt wird.

XII. Wechsel der Wohnungseigentümer

16

Ein Wechsel der Wohnungseigentümer berührt eine abweichende Abrechnungsperiode nicht.

XIII. Ersichtlichmachung im Grundbuch

17

Abweichende Abrechnungsperioden sind bei Festsetzung durch das Gericht von Amts wegen, sonst auf Antrag auch nur eines Wohnungseigentümers, dessen Unterschrift öffentlich beglaubigt ist, im Grundbuch ersichtlich zu machen. Die Ersichtlichmachung hat nur deklarative Wirkung.

XIV. Durchsetzung der Abrechnungspflicht

18

Wird die Abrechnung nicht gehörig gelegt, kann auf Antrag eines jeden Wohnungseigentümers die Abrechnungspflicht als Individualrecht (wobl 1994/51, 71 [Call] = MietSlg 45.555/33; immolex 2006/55, 122 = RZ 2006, 153 = Zak 2006/361, 213) im Außerstreitverfahren (§ 52 Abs 1 Z 6) gegen den Verwalter durchgesetzt werden (wobl 2011/114, 283 = Zak 2011/137, 76 = MietSlg 62.472; Zak 2012/146, 75 = immolex 2012/49, 152 = wobl 2012/88, 235). Die Rechnungslegungspflicht des Verwalters besteht nur gegenüber jenen Miteigentümern, die in der maßgeblichen Abrechnungsperiode bücherliche Mit- und Wohnungseigentümer waren (MietSlg 58.452). Im Außerstreitverfahren ist die Abrechnung des Verwalters auf ihre inhaltliche Richtigkeit zu überprüfen (Zak 2007/274, 155 = wobl 2007/70, 170 = immolex 2007/86, 177 = RZ 2007/EÜ 235, 124 = ecolex 2007/219, 520). Es ist zu prüfen, ob in der Abrechnung enthaltene Ausgaben Aufwendungen für die Liegenschaft darstellen, damit aber auch, ob ein Aufwand von der Eigentümergemeinschaft oder vom einzelnen Wohnungseigentümer zu tragen ist (MietSlg 56.526). Im Vefahren über die Richtigkeit der Abrechnung ist kein Leistungstitel zu schaffen (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Wohnrecht § 34 WEG Rz 37a). Als Besonderheit ist zu erwähnen, dass auch das Exekutionsverfahren in dieses Verfahren einzubeziehen ist, indem der Verwalter zunächst unter Androhung einer Geldstrafe zur Rechnungslegung verhalten wird (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 34 WEG Rz 32). Die Eigentümergemeinschaft ist zur Antragstellung nicht legitimiert (wobl 2004/67, 277 [Call] = immolex 2004/162, 313 [Malesich, Vonkilch] = MietSlg 55.513), muss aber am Verfahren beteiligt werden (immolex 2006/55, 122 = RZ 2006, 153 = Zak 2006/361, 213). Mehrere die gleiche Abrechnung betreffende Verfahren sind zu verbinden (immolex 2006/55, 122), da mit der Rechtskraft einer über eine Abrechnung ergangene Entscheidung abschließend über die Abrechnung entschieden ist. Ist kein Verwalter bestellt, ist Hausmann (aaO Rz 35) uE zutreffend für eine analoge Anwendung des § 52 Abs 1 Z 6 (siehe auch wobl 1998/226, 342 [Call] = immolex 1998/192, 307 = MietSlg 50.600).

19

Die Beschwerdepunkte der Abrechnung sind im Antrag konkret zu bezeichnen (wobl 1994/15, 71). Der seinen Rechnungslegungsanspruch ausübende Wohnungseigentümer muss bei Vorliegen einer Abrechnung genau angeben, was er an der Rechnungslegung auszusetzen hat (dazu MietSlg 52.582). Die geltend gemachten Mängel der Abrechnung sind mit den Parteien im Verbesserungsverfahren zu erörtern und dem Verwalter ist zu ermöglichen, Unklarheiten und Widersprüche aufzuklären. Werden die geltend gemachten Mängel behoben oder kann der Antragsteller trotz Aufforderung verbleibende Abrechnungsmängel nicht darlegen, ist das Rechnungslegungsbegehren abzuweisen (wobl 1994/15, 71 [Call] = MietSlg 45.555/33). Kommt der Verwalter seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen und richtigen Rechnungslegung (MietSlg 38.648, 41.476; wobl 1997/94, 261) nach Setzung einer angemessenen Frist auch im Verfahren nicht nach, ist ihm diese unter Androhung einer Geldstrafe bis 6.000 €aufzutragen, ohne dass dabei eine bestimmte Form der Rechnungslegung zu bestimmen ist (MietSlg 38.647, 40.654). Ist die Androhung der Geldstrafe erfolglos, ist sie – allenfalls auch wiederholt – zu verhängen (wobl 2003/73, 144 [Call] = immolex 2003/110, 201 = MietSlg 54.486). Da die Geldstrafe ein Beugemittel ist, ist sie nicht mehr zu verhängen, wenn ihr Zweck erreicht wurde (MietSlg 26.538; Zak 2010/370, 216 = wobl 2010/159, 345 = MietSlg 62.471; siehe aber ÖBl 2005/11, 43, wonach der Einstellungsgrund nicht auf den Zeitpunkt des Zuwiderhandelns zurückwirkt).

20

Ein Auftrag an den Verwalter ist im Fall einer bloß inhaltlichen Unrichtigkeit der Abrechnung nicht sinnvoll, sodass in diesem Fall die Unrichtigkeit der Abrechnung (etwa einer konkreten Abrechnungsposition) im Beschluss auszusprechen und auch der sich daraus ergebende Überschuss- und Fehlbetrag festzustellen ist (Vonkilch, wobl 2005, 867). Es lassen sich dann je nach Art der festgestellten inhaltlichen Unrichtigkeit weitere Ansprüche gegen den Verwalter oder Dritte ableiten. Gesteht der Verwalter die Unrichtigkeit seiner Abrechnung zu, kann er im Verfahren eine neue richtige Abrechnung legen. Dann ist aber die Unrichtigkeit der ursprünglich gelegten Abrechnung nicht mehr beschlussmäßig auszusprechen.

21

Ob es ausreicht, dem Verwalter spruchgemäß „nur“ einen Auftrag zur (Ergänzung der) Rechnungslegung zu erteilen (immolex 2004/161), wobei sich die beanstandeten Mängel aus der Begründung der Entscheidung ergeben, oder ob es notwendig ist, dem Verwalter bereits im Spruch konkrete Ergänzungen aufzutragen (SZ 2004/42), hängt vom Einzelfall ab (wobl 2007/42, 109 = immolex 2007/72, 152).

22

Im Verfahren über die Richtigkeit der Abrechnung ist kein Leistungstitel zu schaffen. Leistungsansprüche, die sich aus der rechtskräftig richtig gestellten Abrechnung ergeben, sind im Streitverfahren durchzusetzen. Der Feststellungsbeschluss im Außerstreitverfahren entscheidet bindend bloß über die Vorfrage der Richtigkeit der Abrechnung.

23

Hat ein Wohnungseigentümer nach Erhalt der Abrechnung Beanstandungen vorgenommen, doch nach Vorlage der diesbezüglichen Belege durch den Verwalter keine Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung mehr erhoben und auch in der folgenden Korrespondenz keine Beanstandungen hinsichtlich der Richtigkeit und Vollständigkeit der Abrechnung mehr vorgebracht, kann der Verwalter annehmen, dass der Wohnungseigentümer durch das von ihm an den Tag gelegte Verhalten der Abrechnung zustimmen wollte (MietSlg 42.450).

24

Wird die Einsicht in die Belege nicht gewährt oder werden die verlangten Kopien oder Ausdrucke der Belege trotz Erlags der Kosten nicht angefertigt, ist der Verwalter vom Gericht unter Androhung einer Geldstrafe bis zu 6.000 € dazu zu verhalten (MietSlg 50.610; immolex 2006/55, 122 = RZ 2006, 153 = Zak 2006/361, 213). Die Geldstrafe ist zu verhängen, wenn dem Auftrag ohne Rechtfertigung nicht entsprochen wird; eine Geldstrafe kann auch wiederholt verhängt werden. § 34 Abs 3 gilt nur für die nicht gehörige Abrechnung und die Verweigerung der Einsicht in die Belege, nicht aber für die Vorausschau, die Anboterstellung sowie sonstige Verwalterpflichten.

XV. Verteilung

25

Soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen wird, ist ein sich aus der Abrechnung zu Gunsten eines Wohnungseigentümers ergebender Überschussbetrag auf dessen künftige Vorauszahlungen auf die Aufwendungen für die Liegenschaft gutzuschreiben (Zak 2012/146, 75 = immolex 2012/49, 152 = wobl 2012/88, 235). Ergibt sich aus der Abrechnung ein Fehlbetrag zu Lasten eines Wohnungseigentümers, hat dieser den Fehlbetrag innerhalb von zwei Monaten ab der Rechnungslegung nachzuzahlen. Im Fall des Wechsels eines Wohnungseigentümers ist derjenige zur Nachzahlung verpflichtet, der im Zeitpunkt von deren Fälligkeit Wohnungseigentümer ist. Die Regelung der ersten beiden Sätze des Abs 4 ist dispositiv (dazu Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 34 WEG Rz 42).

Im Rahmen des § 34 Abs 4 können mit einfacher Mehrheit zunächst Beschlüsse rechtswirksam gefasst werden, die lediglich festlegen, wann und auf welche (andere, vom Gesetz abweichende) Weise Überschüsse den (einzelnen) berechtigten Wohnungseigentümern zukommen sollen, wie diese also den Wohnungseigentümern etwa durch Rückzahlung oder Verrechnung mit diese treffenden, fälligen anderen Zahlungspflichten (gegenüber der Eigentümergemeinschaft) gutgebracht werden. Darüber hinausgehende Verfügungen über die aus Überschüssen resultierenden Ansprüche der Wohnungseigentümer bedürfen dagegen idR einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (Zak 2012/146, 75 = immolex 2012/49, 152 = wobl 2012/88, 235).

XVI. ÖNORMEN

26

Das BMJ hat von der Verordnungsermächtigung des Abs 5 bisher noch keinen Gebrauch gemacht. Abs 5 enthält bloß eine Verordnungsermächtigung und keine darüber hinausgehenden Anordnungen, sodass Abrechnungen, wenn sie der vom BMJ bezeichneten ÖNORM entsprechen, nicht mehr weiter auf ihre formelle Ordnungsmäßigkeit überprüft werden können (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 34 WEG Rz 46).

XVII. Außerstreitverfahren – Streitverfahren

27

Die Rechnungslegungspflicht des Verwalters besteht unabhängig davon, ob der Verwalter die Erträgnisse der Liegenschaft berechtigt oder unberechtigt an Dritte bzw an sich selbst ausfolgt (wobl 1998/182, 286). § 52 Abs 1 Z 6 ist dahin zu verstehen, dass die Durchsetzung aller den Verwalter typischerweise treffenden Pflichten in das Außerstreitverfahren verwiesen ist, sodass auch die Durchsetzung der Rechnungslegungspflicht in diesem Verfahren stattzufinden hat (MietSlg 57.504; siehe auch RZ 2004, 255 = JBl 2004, 722 = immolex 2004/162, 313 = SZ 2004/42 = MietSlg LVI/11; immolex 2006/85, 219 [Prader]; Zak 2007/274, 155 = wobl 2007/70, 170 = immolex 2007/86, 177 = RZ 2007/EÜ 235, 124 = ecolex 2007/219, 520). Das Begehren setzt voraus, dass der Verwalter seiner Rechnungslegungspflicht nicht nachgekommen ist, was aber nur dann der Fall ist, wenn der Rechnungslegungstermin verstrichen ist; ein vorher gestellter Antrag ist daher zurückzuweisen (MietSlg 32.498). Das Begehren eines Wohnungseigentümers, eine gesetzmäßige Abrechnung vorzulegen, ist nicht schikanös (MietSlg 37.631) und auch selbst dann nicht von einer zusätzlichen Honorierung abhängig, wenn die Richtigkeit der unvollständigen Abrechnung inzwischen festgestellt wird (MietSlg 35.628, 37.633, 40.654). Die Aufgabe des Außerstreitrichters beschränkt sich nicht auf die Kontrolle der Vollständigkeit und Richtigkeit der Zahlen und Belege; vielmehr ist bei jeder in Frage gestellten Ausgabe oder Einnahme auch zu prüfen, ob sie pflichtgemäß getätigt wurde, also dem durch Gesetz und Vereinbarung definierten Auftrag einer ordentlichen Verwaltung entspricht (Zak 2007/274, 155 = wobl 2007/70, 170 = immolex 2007/86, 177 = RZ 2007/EÜ 235, 124 = ecolex 2007/219, 520). Im Außerstreitverfahren kann nicht überprüft werden, ob die Einnahmen und Ausgaben der Liegenschaft auch richtig verteilt wurden (wobl 1994/15, 71), ob eine Position zu Recht in die Abrechnung aufgenommen wurde (MietSlg 40.656) oder den Anforderungen der Wirtschaftlichkeit entsprochen worden ist (wobl 1991/163, 258). Der Verwalter kann die ordnungsgemäße Rechnungslegung während des Außerstreitverfahrens durch eine neue Abrechnung nachholen, die Übermittlung einer lediglich ergänzten Abrechnung genügt nicht (MietSlg 36.630), da dem Verwalter vom Gericht die Möglichkeit eingeräumt werden muss, Unklarheiten und Widersprüche im Verfahren aufzuklären (wobl 1994/15, 71). Ein Begehren auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gegen den vormaligen Verwalter ist ebenfalls im Außerstreitverfahren durchzusetzen (Zak 2007/385, 217 = immolex 2007/107, 216 = wobl 2007/101, 454; Abgehen von 5 Ob 115/05f = wobl 2005/133, 353 = immolex 2006/10, 25 = MietSlg 57.510/12). Die Rechnungslegung für Abrechnungsperioden vor Begründung von WE kann – selbst im Fall vertraglich vereinbarter Geltung des § 17 – nur im Streitverfahren durchgesetzt werden, solange schlichtes Miteigentum besteht (wobl 1992/35, 39). Das gilt mangels Aufzählung im Katalog des § 52 auch für Wohnungseigentümer.