§ 16 Nutzung, Änderung und Erhaltung des Wohnungseigentumsobjekts

Übersicht

I. Vorbemerkungen

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Die Bestimmung des § 16 entspricht weitgehend dem § 13 WEG 1975 (MietSlg 57.456; Zak 2012/601, 316 = NZ 2012/111, 301). Mit dem neu gewählten Titel „Nutzung, Änderung und Erhaltung des Wohnungseigentumsobjekts“ wurde der von mancher Seite (etwa Call, Glossen zu wobl 1998/51 und wobl 1998/50; Dirnbacher, WEG 2000, 76) geäußerten Kritik Rechnung getragen, wonach die Überschrift des § 15 WEG 1975 insofern missverständlich sei, als sie von der „Verwaltung“ der im WE stehenden Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit spreche, dieser Begriff aber nach den gesetzlichen Bestimmungen nur auf die gesamte Liegenschaft bezogen verstanden werden könne und überdies in der Praxis unter dem Begriff „Verwaltung“ meist die Fremdverwaltung der Liegenschaft durch eine dritte Person, idR durch einen professionellen Hausverwalter, verstanden werde. § 16 regelt die Rechte des WE im Hinblick auf das WE-Objekt, wobei es sich um Individualrechte handelt (MietSlg 32.482, 41.464). § 16 Abs 1 ist zwingendes Recht und bereits dann anzuwenden, wenn wenigstens hinsichtlich eines Miteigentumsanteils das WE im Grundbuch einverleibt ist (MietSlg 30.571/19, 39.615, 41.191). Das gilt auch dann, wenn die WE-Objekte infolge mangelnder Fertigstellung des Baues noch nicht zur Gänze übergeben und die WE noch WE-Bewerber sind (MietSlg 42.434; wobl 1991/53, 64; wobl 2001/108, 174 = immolex 2001/92, 140; dazu Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 3). Die analoge Anwendung der § 16 ff auf schlichte Miteigentümer ist ausgeschlossen (wobl 1990/51), doch kann die Anwendung vereinbart werden (MietSlg 41.191). § 16 Abs 3 verpflichtet den WE im Interesse der übrigen WE zu gewissen Erhaltungsarbeiten in seinem WE-Objekt, macht ihm die Duldung von Eingriffen in sein ausschließliches Nutzungsrecht zur Pflicht, soweit das zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und zur Behebung ernster Schäden des Hauses notwendig ist, wobei für Letzteres ein Ersatzanspruch besteht (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 1).

Das vormals in § 13 Abs 2 WEG 1975 geregelte Änderungsrecht betrifft nach einhelliger Auffassung auch nach dem Inkrafttreten des § 16 Abs 2 WEG 2002 nur Wohnungseigentümer, nicht aber auch schlichte Miteigentümer in so genannten „Mischhäusern“ (immolex-LS 2012/86/87/88, 297 = ÖJZ EvBl-LS 2012/168, 1024).

II. Änderungsrecht

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Der Wohnungseigentümer (die Eigentümerpartnerschaft nur gemeinsam) ist zu Änderungen an der im WE stehenden Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit (wobl 1991/53 = MietSlg 42.434/31) auf seine Kosten (dazu Tschütscher, wobl 2004, 233; siehe auch 5 Ob 93/06x) unter den in Abs 2 angeführten Kriterien berechtigt (immolex 1999/112 = MietSlg 51.519). Dieses Änderungsrecht ist ein Individualrecht (MietSlg 41.464) und ist nicht vertraglich abdingbar (immolex 1999/112, 170 = MietSlg 51.519; immolex 2004/172, 342). Unter Änderungen am WE-Objekt sind sowohl rechtliche Änderungen (Verwendungsart, Widmung) als auch tatsächliche Änderungen baulicher Art zu verstehen (wobl 1991/9; 1993/499). Es handelt sich dabei um Maßnahmen „ausschließlicher“ Verfügung des Wohnungseigentümers über das WE-Objekt (MietSlg 57.457). Eine einschränkende Auslegung des Begriffs der Änderungen dahin, dass dadurch bloß die standardgemäße Ausstattung des vorhandenen WE-Objekts oder dessen bestmögliche Nutzung erreicht werden dürfe, nicht aber eine Vergrößerung des Objekts durch Erweiterung der Nutzfläche, ist nicht zulässig (wobl 1991/52, 63). Eine Änderung am WE-Objekt nach § 16 Abs 2 einschließlich der Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft setzt als Verfügungsrecht des änderungswilligen Wohnungseigentümers die Zustimmung aller übrigen WE voraus (wobl 2006/3, 34 = MietSlg 57.460). Die Zustimmung zu Änderungen ist durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft nach § 29 Abs 1 nicht ersetzbar (wobl 1991/119; 1993/49; Würth in Rummel³, § 16 WEG Rz 6; anders wobl 1991/53). Stimmt nur einer der WE der Änderung nicht zu, hat eine positive rechtsgestaltende Entscheidung des Außerstreitrichters zu erfolgen. Ein rechtswidriger Mehrheitsbeschluss kann ohne Einhaltung der in § 24 Abs 6 und § 29 Abs 1 vorgesehenen Fristen im Außerstreitverfahren angefochten werden (wobl 2006/60, 154).

§ 16 Abs 2 regelt an sich nur, unter welchen Voraussetzungen eine Zustimmung nicht verweigert und daher in einem Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 vom Richter ersetzt werden kann, nicht aber, in welcher Form eine solche Zustimmung abzugeben ist. Jedenfalls soweit für eine Änderung auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden (§ 16 Abs 2 Z 2), gebietet uE seit dem Inkrafttreten des WEG 2002 ein Größenschluss zu § 17 (Benützungsregelung), dass die Zustimmung schriftlich erfolgen muss. Wenn schon die weniger gewichtige Zuweisung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft an einen Wohnungseigentümer durch eine bloß obligatorische Benützungsregelung nur dann wirksam ist, wenn diese schriftlich abgeschlossen wurde, muss dies umso mehr für die wesentlich gewichtigere Erweiterung des Rechts eines Wohnungseigentümers zur Inanspruchnahme und dauernden Nutzung allgemeiner Teile durch einen änderungswilligen Wohnungseigentümer gelten. Die Rsp behandelt den ändernden Wohnungseigentümer hinsichtlich der von der Änderung betroffenen ausschließlich benützten allgemeinen Teile der Liegenschaft nämlich wie einen Wohnungseigentümer (5 Ob 190/06m wobl 2007, 110/43 [Call]; 5 Ob 170/11b wobl 2012/123, 383 [Etzersdorfer] = immolex 2012/16, 53 [Prader]) und die Abgrenzung zwischen einer gerichtlich erzwingbaren Benützungsregelung und dem Änderungsrecht des Wohnungseigentümers ist bei Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen der Liegenschaft durchaus schwierig. Der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 ist nämlich nach der Rsp weit auszulegen und umfasst auch Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, soweit diese einer vorteilhafteren Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts dienlich sind; dies gilt selbst dann, wenn davon ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind (5 Ob 28/05m immolex 2005, 247; 5 Ob 213/04s; RS0083108). Der 3. Senat hat – offenbar obiter – unter Rekurs auf § 828 ABGB ausgesprochen, dass eine Zustimmung zu Verfügungen als Willenserklärung nach § 863 ABGB auch – nachträglich – konkludent erfolgen könne (3 Ob 151/11v MietSlg 63.461); dies war dort allerdings nicht entscheidungserheblich, weil der Kläger seine Zustimmung ohnedies schriftlich abgegeben hatte und nur strittig war, ob die erst nachträglich abgegebene Zustimmung der zuvor einzig ablehnenden Wohnungseigentümerin den Kläger berechtigte, seine Zustimmung zu widerrufen, ohne dass ein Willensmangel geltend gemacht worden wäre. Auch Benützungsregelungen unter schlichten Miteigentümern stellen Verfügungen iSd § 828 ABGB dar und können unter schlichten Miteigentümern auch konkludent geschlossen werden (siehe H. Böhm in Kletecka/Schauer, ABGB-ON 1.01 § 828 Rz 35); seit dem Inkrafttreten des WEG 2002 (1.7.2002) sind Benützungsvereinbarungen unter Wohnungseigentümern allerdings schriftlich abzuschließen (§ 17 Abs 1), was ihr konkludentes Zustandekommen ausschließt (4 Ob 108/12d immolex 2012/81, 252 [Prader]) und daher ist ein allgemeiner Rückgriff auf § 828 ABGB unzulässig. Für eine Verschiedenbehandlung von Benützungsregelungen über allgemeine Teile der Liegenschaft und die Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen in Ausübung des Änderungsrechtes eines Wohnungseigentümers fehlt jede sachliche Rechtfertigung.

Hat der Wohnungseigentümer schon eigenmächtig Änderungen am WE-Objekt durchgeführt, kann die Änderung vom Außerstreitrichter nachträglich bewilligt werden (wobl 2006/152, 262). Auch ein schlichter Miteigentümer (Mehrheitseigentümer im gemischten WE) kann um die nachträgliche Bewilligung einer eigenmächtigen Änderung der mittels Benützungsregelung genutzten gemeinschaftlichen Sache (zB Geschäftslokal) durch den Außerstreitrichter ansuchen (wobl 2001/162, 262; dazu Markl/Endres, wobl 2005, 368). Im Rahmen des § 16 Abs 2 gibt es einen „genehmigungsfreien Bereich“, wenn die Maßnahme derart unwesentlich ist, dass sie ohne weiteres vorgenommen werden durfte (wobl 1999/37 [Call]; 5 Ob 50/02t; immolex 2005/70 = wobl 2005/84 = MietSlg 57.456). Keine Genehmigungspflicht ist gegeben, wenn die übrigen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung bereits vorweg (etwa im Wohnungseigentumsvertrag) erteilt haben (Dirnbacher, WEG 2002, 106). Ist bei einer bewilligungspflichtigen Änderung im Sinn des § 16 Abs 2 die freiwillige Zustimmung sämtlicher Miteigentümer nicht zu erlangen, muss die rechtsgestaltende Entscheidung des Außerstreitrichters (1 Ob 564/76 = SZ 49/52 = MietSlg 28.487/6; 5 Ob 6/81 = SZ 54/129 = 33.504/19; 5 Ob 24/87 = 39.615) nach § 16 Abs 2 iVm § 52 Abs 1 Z 2 eingeholt werden. Unterlässt dies der ändernde Wohnungseigentümer, kann er von jedem einzelnen Wohnungseigentümer im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung der Unterlassung verhalten werden (wobl 2001/41 [Call]; wobl 2010/18, 45 = ecolex 2010/180, 546 = Zak 2010/115, 77 = immolex 2010/92, 260 = MietSlg 61.079; wobl 2011/80, 170 = RZ 2011/EÜ 99, 119 = Zak 2011/210, 117; immolex 2013/60, 183), wobei dort nur die Genehmigungsbedürftigkeit, nicht aber die Genehmigungsfähigkeit zu prüfen ist (5 Ob 218/00w = wobl 1991/53 [Call]; RS0083156; immolex 2013/60, 183). Eine Klage auf Unterlassung bzw Beseitigung kann nicht nur gegen den Wohnungseigentümer, sondern auch gegen einen Dritten als unmittelbarem Störer erhoben werden (5 Ob 306/03s; 5 Ob 240/03k; wobl 2010/18, 45 = ecolex 2010/180, 546 = Zak 2010/115, 77 = immolex 2010/92, 260). Das Untersagungsrecht der anderen Mit- und Wohnungseigentümer besteht bei Beeinträchtigung ihrer schutzwürdigen Interessen selbst dann, wenn eine behördliche Bewilligung vorliegt oder doch erwirkt werden könnte (wobl 2011/80, 170 = RZ 2011/EÜ 99, 119 = Zak 2011/210, 117). Die Genehmigung kann allerdings – im Außerstreitverfahren – nachträglich beantragt und erteilt werden (5 Ob 29/89 = wobl 1990/28; 5 Ob 25/90 = wobl 1991/53 [Call]; 5 Ob 153/00m; immolex 2007/146, 283). Die Duldungspflicht aus einer vertraglichen Vereinbarung ist nicht Gegenstand eines Verfahrens nach § 52 Abs 1 Z 2, sondern muss im Streitverfahren geltend gemacht werden (5 Ob 10/11y). Gegen die Durchsetzung eines Exekutionstitels auf Wiederherstellung des vorigen Zustands können die am Titelverfahren nicht beteiligt gewesenen Wohnungseigentümer keine Exszindierungsklage erheben (immolex 2013/60, 183).

III. Begriff und Wesen der Änderung

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Der Begriff der Änderungen am WE-Objekt in Abs 2 ist grundsätzlich weit auszulegen (immolex-LS 2005/25, 100 = immolex 2005/82, 216 = ecolex 2005/269, 609 = RdW 2005/456, 421 mwN; immolex 2005/70, 184 = wobl 2005/82, 241 = ecolex 2005/267, 608; immolex 2006/127, 317 = wobl 2007/16, 51; wobl 2011/64, 135 = AnwBl 2011, 259 = Zak 2011/209, 117 = immolex 2011/65, 211 = ecolex 2011/158, 399; Zak 2012/491, 257 = immolex 2012/107, 344) und umfasst auch Änderungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft, soweit diese einer vorteilhafteren Nutzung des WE-Objekts dienlich sind (immolex 2006/54, 121 = Zak 2006/131, 76 = wobl 2006/60, 154 = SZ 2005/1809 = MietSlg 57.462; Zak 2012/491, 257 = immolex 2012/107, 344). Jede Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte (wofür schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung genügt), bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter (zB 5 Ob 277/04b mwN; Zak 2012/601, 316 = NZ 2012/111, 301). Das Fehlen einer solchen Urkunde begründet nach der Rsp ein Eintragungshindernis (RS0060530; RS0115744). Von der hA wird ein „genehmigungsfreier“ Bereich beim WE angenommen, wenn die Maßnahmen derart unwesentlich sind, dass sie auch ohne Geltendmachung des Änderungsrechts nach § 16 vom Wohnungseigentümer ohne weiteres vorgenommen werden dürfen (dazu wobl 1999/37, 62 [Call] = MietSlg 50.575 = immolex 1998/190, 305; immolex 2003/46, 27 = MietSlg 54.454; wobl 2005/84, 241 [Call] = immolex 2005/70, 184 = MietSlg 57.456; MietSlg 57.458; immolex 2005/127, 308 [Prader]). Die Kriterien des § 16 Abs 2 Z 1–4 sind sinngemäß auch für Bestandverschiebungen zwischen zwei WE-Objekten maßgeblich (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 21). Die Rsp hat im Weg der Analogie auch Maßnahmen als Änderung iSd § 16 Abs 2 angesehen, die ein Wohnungseigentümer an ihm auf Grund einer Benützungsvereinbarung zugewiesenen allgemeinen Teilen vornehmen möchte (immolex 2000/105, 175 = MietSlg 51.525; immolex 2005/96, 247; immolex 2006/127, 317 = wobl 2007/15, 51). Diese Analogie bezeichnet Vonkilch (aaO Rz 21) als fragwürdig. Keine Analogie wurde von der Rsp angenommen, wenn ein Wohnungseigentümer die Vornahme einer im Zusammenhang mit seinem WE-Objekt stehenden Maßnahme beabsichtigt, die nicht (mehr) allgemeine Teile der Liegenschaft, sondern nur eine an die Liegenschaft angrenzende öffentliche Verkehrsfläche betrifft, nach den einschlägigen Verwaltungsvorschriften aber der Zustimmung der übrigen WE bedarf (wobl 2000/83, 155 [Call] = immolex 2000/86, 142). Für Vonkilch (aaO) wäre aber gerade in diesem Fall eine Analogie am Platz gewesen. Für das Vorliegen von Umständen, die der geplanten Änderung entgegenstehen, ist der widersprechende Miteigentümer behauptungs- und beweispflichtig (ImmZ 1988/332 = MietSlg 40.638/18).

Die Änderung eines Objekts, das sich (ausschließlich) auf einem im Zubehör-WE stehenden Liegenschaftsteil befindet und folglich dem ausschließlichen Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers unterliegt, ist nicht nach § 16 Abs 2 Z 2, sondern (nur) nach Z 1 zu prüfen (immolex 2009/126, 344 [zust Cerha] = bbl 2009/151, 197; immolex-LS 2010/57, 169 = wobl 2010/78, 168 = MietSlg 62.422). Weder das Aufstellen von Rigipswänden noch die Herstellung bzw Vergrößerung eines Mauerdurchbruchs im Inneren eines WE-Objekts bedeutet einen Eingriff in die Rechtsstellung der übrigen Miteigentümer (RS0109843).

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Vom Änderungsrecht nach Abs 2 nicht erfasst sind Maßnahmen der Liegenschaftsverwaltung (Vonkilch aaO Rz 23 mwN; wobl 2001/108 [Call]; MietSlg 57.457 = immolex 2006/54, 121 = Zak 2006/131, 76 = wobl 2006/60, 154 = SZ 2005/180; siehe dann auch bei § 29).

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Ist der Dachbodenausbau bereits Gegenstand des Vertrags über die erstmalige Begründung von WE, liegt eine Änderung eines bestehenden WE-Objekts nicht vor (immolex- LS 2006/79, 293 = immolex 2007/26, 55 = bbl 2007/24, 25).

Änderungsbegehren iSd § 16 Abs 2 WEG können nicht zum Gegenstand eines Nutzwertfestsetzungsverfahrens gemacht werden. Ein Begehren auf Umwidmung eines allgemeinen Teils der Liegenschaft ins WE eines einzelnen Miteigentümers stellt eine Verfügung iSd § 828 ABGB dar. Eine solche bedarf der Einstimmigkeit und ist nicht vom Änderungsrecht nach § 16 Abs 2 WEG umfasst (NZ 2014, 120).

IV. Umfang des Änderungsrechts und Interessenabwägung

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§ 16 Abs 2 nennt die Voraussetzungen, unter denen das Änderungsrecht von einzelnen Wohnungseigentümern ausgeübt werden kann (immolex 2005/96, 247 = MietSlg 57.408; Zak 2012/491, 257 = immolex-LS 2012/107, 344). Das geschützte Interesse bezieht sich grundsätzlich nur auf eine Änderung des WE-Objekts und nicht auf eine totale Um- oder Neugestaltung mit schwerwiegenden Eingriffen in das Allgemeingut (immolex 2006/100, 219). Der Wohnungseigentümer handelt eigenmächtig und greift in die Besitzsphäre der übrigen Gemeinschafter ein, wenn er ohne Zustimmung der Gemeinschaft zustimmungspflichtige Änderungen vornimmt (MietSlg 32.487). § 16 Abs 2 stuft den Umfang des Änderungsrechts bzw der Voraussetzungen für sein Bestehen im Tatbestand danach ab, ob die beabsichtigte Änderung nur das WE-Objekt selbst (Z 1), auch allgemeine Teile der Liegenschaft (Z 2) oder auch WE-Objekte anderer WE (Z 3) betrifft. Abs 2 Z 1–3 enthalten eine Anzahl unbestimmter Gesetzesbegriffe, die dem Richter einen weiten Ermessensspielraum einräumen (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 14; MietSlg 62.425). § 16 Abs 1 Z 1 wird als demonstrative Aufzählung jener Kriterien verstanden, die eine Änderung einzelner WE-Objekte unabhängig davon unzulässig machen, welche Teile der Liegenschaft davon nachteilig betroffen werden (MietSlg 35.606, 38.626; wobl 1990/36, 41; 1991/90, 142; immolex 1998/109, 179). Der OGH ortet nur dann eine revisible Rechtsfrage iSd § 528 Abs 1 ZPO, wenn der Ermessensspielraum überschritten wird (wobl 2002/45, 186 [Call] = immolex 2002/22, 192). Die Tatbestände der Z 1–3 reglementieren für ihren jeweiligen Anwendungsbereich die Voraussetzungen des Änderungsrechts grundsätzlich abschließend, sodass diese Tatbestände – und damit die bereits vom Gesetzgeber selbst in vertypter Form vorgenommene Interessenabwägung – nicht etwa von der Rechtsanwendung aufgelöst und durch pauschale Abwägung zwischen den Interessen des die Änderung anstrebenden WE und jenen der übrigen WE ersetzt werden dürfen (Hausmann, ecolex 1993, 321; wobl 1991/53, 64; 1992/68, 87). Daher steht eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen WE iSd Z 1 schon der Annahme eines Änderungsrechts des Wohnungseigentümers entgegen, ohne dass es noch einer Interessenabwägung mit den Interessen des WE an der Vornahme der Änderung bedürfe (Vonkilch aaO Rz 15 mwN; wobl 1990/27, 47 = MietSlg 41.458/22; wobl 1990/28, 47 = MietSlg 41.460). Auch bei Vorliegen eines wichtigen Interesses des WE (MietSlg 56.486) bzw der Verkehrsüblichkeit an einer Änderung iSd Z 2 kann eine Interessenabwägung nicht zur Verneinung des Änderungsrechts führen (WBl 1999/28, 47 = MietSlg 41.460/26; zust Vonkilch aaO gegen MietSlg 42.436 = wobl 1990/78, 125). Die mit einer Werterhöhung aller WE-Objekte verbundene erleichterte Zugangsmöglichkeit des Hauses für Behinderte, Rollstuhlfahrer, Kinderwägen, Einkaufswägen, Fahrräder udgl lässt es zu, von einem eindeutigen Vorteil für alle Wohnungseigentümer auszugehen, mögen sie derzeit auf eine erleichterte Benützbarkeit angewiesen sein oder nicht. Schließlich kann es jedem Einzelnen geschehen, dass er durch Unfall oder Krankheit auf eine derart behindertengerechte Zugangsmöglichkeit angewiesen ist. Es wäre verfehlt, die Wirkung von Mehrheitsbeschlüssen und der damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen ausschließlich nach ihrem gegenwärtigen konkreten Nutzen zu beurteilen, ohne dabei zukünftige Notwendigkeiten zu bedenken (immolex-LS 2008/33, 101). Nur im Fall der Z 3 ist eine Interessenabwägung für die Beurteilung des Änderungsrechts vorzunehmen. Hält ein Rekursgericht die Sachverhaltsgrundlagen für ergänzungsbedürftig, kann dem der OGH, der nicht Tatsacheninstand ist, nicht entgegentreten (RS0042179).

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Einer grundsätzlichen Anwendbarkeit von § 16 Abs 2 steht nicht entgegen, wenn die begehrte Änderung zu einer Vergrößerung des WE-Objekts führen würde (wobl 1991/52, 63 = MietSlg 41.462/39; siehe aber immolex 2006/101, 220; wobl 2007/41, 108). Selbst wenn nahezu ausschließlich allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen werden, schadet das so lange nicht, als noch ein Bezug dieser Änderung zum Objekt des änderungswilligen Wohnungseigentümers gegeben ist (MietSlg 35.610, 44.622; wobl 2005/85, 243 [Call] = MietSlg 45.457 = immolex 2005/57, 150 [Vonkilch]; 5 Ob 69/06t). Die Verengung des Stiegenhauses oder Geschoßganges durch eine nach außen aufschlagende zusätzliche Wohnungseingangstüre läuft auf eine vom normalen Mitbenützungsrecht des WE nicht umfasste Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft hinaus und ist mit „Sicherheitsinteressen“ allein nicht zu rechtfertigen (wobl 1996/23 = MietSlg 47.510). Die Teilung eines WE-Objekts in mehrere selbstständige Wohneinheiten (immolex 1999/64, 89 = NZ 1999/441 [Hoyer] = MietSlg 50.673; NZ 2002, 314,/541 [Hoyer] = MietSlg 53.622) ist eine Änderung iSd § 16 Abs 2, sodass das Vorliegen eines Änderungsrechts geprüft werden muss. Eine qualitative Beschränkung des Begriffs der Änderung ist dann nicht vorzunehmen, wenn durch die Änderung nur die standardmäßige Ausstattung eines vorhandenen WE-Objekts oder dessen bestmögliche Nutzung erreicht werden soll (MietSlg 41.462/39). Die Bereitschaft des Änderungswilligen, auf seine Kosten Erneuerungsarbeiten an den allgemeinen Teilen seines WE-Objekts durchzuführen, ersetzt nicht die gesetzlichen Anforderungen des § 16 Abs 1 Z 1 und 2 (wobl 2007/4, 24) – siehe Prader/Malaun, Zur Frage der Bindung des Einzelrechtsnachfolgers an Verfügungsakte im WEG, immolex 2008, 134.

V. Änderungen am eigenen WE-Objekt (Abs 2 Z 1)

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Änderungen am WE-Objekt stellen eine Maßnahme „ausschließlicher“ Verfügung des Wohnungseigentümers über das Objekt und nicht solche der Verwaltung durch die Miteigentümer dar (immolex 2006/54, 12 = Zak 2006/131, 76 = wobl 2006/60, 154 = SZ 2005/180 = MietSlg 57.462). Änderungen ausschließlich am eigenen WE-Objekt sind dann unzulässig, wenn diese Änderung eine Schädigung des Hauses zur Folge haben und dadurch schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer betroffen sind. Die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer stellt einen zentralen Begriff der Änderungsmöglichkeiten dar. Nicht jede Beeinträchtigung von Interessen der Miteigentümer ist schutzwürdig und steht der Änderung entgegen, sondern nur eine wesentliche Beeinträchtigung, die die Interessen der anderen Miteigentümer am Unterbleiben der Änderung so schutzwürdig erscheinen lässt, dass das Verfügungsrecht des Wohnungseigentümers über Änderungen der im WE stehenden Räumlichkeiten zurückzustehen hat.

VI. Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen

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Nicht jede Beeinträchtigung von Interessen der Miteigentümer steht der Änderung entgegen, sondern nur eine wesentliche Interessenbeeinträchtigung, die die Interessen der anderen Miteigentümer am Unterbleiben der Änderung als so schutzwürdig erscheinen lässt, dass das Verfügungsrecht des Wohnungseigentümers betreffend Änderungen der in seinem Eigentum stehenden Räumlichkeiten zurückzustehen hat. Die den Wohnungseigentümern auferlegte Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme auf schutzwürdige Interessen der anderen und ein zumutbares Maß an wechselseitiger Toleranz prägen das besondere gesetzliche Schuldverhältnis an den im WE stehenden Räumlichkeiten und der Duldung der damit für die anderen Miteigentümer verbundenen und im Rahmen eines geordneten Zusammenlebens unvermeidbar nachteiligen Auswirkungen (MietSlg 36.612, 37.616, 38.624, 41.465; wobl 2005/84, 241 = immolex 2005/70, 184 = ecolex 2005/267, 608; immolex-LS 2012/69, 228). Es ist immer auf den Einzelfall abzustellen und es sind alle in Betracht kommenden Umstände der Interessenbeeinträchtigung zu berücksichtigen, wobei es nicht nur auf die Interessenlage der einzelnen Miteigentümer untereinander, sondern auf die Benützungssituation der gesamten Liegenschaft ankommt (MietSlg 41.465; wobl 1995/62).

Die Installierung einer Alarmanlage durch einen Geschäftsraummieter entspricht der Verkehrsübung und stellt zumindest bei bereits erfolgten Einbrüchen auch ein wichtiges Interesse dar (immolex-LS 2011/80, 292).

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Abs 2 Z 1 zählt beispielsweise auf, wann konkret eine wesentliche Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Wohnungseigentümer anzunehmen und ein Änderungsrecht des Wohnungseigentümers zu verneinen ist (MietSlg 35.606, 38.616; immolex 1998/109, 179). Zu den geschützten Interessen zählen nur solche, die spezifisch mit der Stellung der schutzwürdigen Wohnungseigentümer zusammenhängen und nicht etwa aus anderen Umständen, die nicht dieser Sphäre zuzuordnen sind, resultieren (MietSlg 41.459 = wobl 1989/86, 146). Es führt nicht schon jede Beeinträchtigung zum Ausschluss des Änderungsrechts, die Beeinträchtigung muss vielmehr eine gewisse Erheblichkeitsschwelle erreichen (MietSlg 39.616; wobl 2004/24, 102 [Call] = MietSlg 55.465). Diese Erheblichkeitsschwelle soll für Vonkilch (in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 26 uE richtig gegen die Judikatur) nicht als Interessenabwägung angesehen werden, da nach dem „Konzept des § 16 Abs 2 eine wesentliche Beeinträchtigung der Interessen der übrigen WE dem Änderungsrecht jedenfalls und völlig unabhängig davon entgegensteht, wie gewichtig die Interessen des WE an der Vornahme der Änderungen sein mögen“. Es ist daher in jedem Einzelfall zu entscheiden, wann eine erhebliche Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen WE einem Änderungsrecht des WE entgegensteht. Maßgeblich sind dabei auch die auf Grund der Änderung künftig typischerweise zu erwartenden Entwicklungen und die damit verbundenen Beeinträchtigungen, nicht aber die bloße Möglichkeit, dass künftig die übrigen WE ebenfalls ähnliche Änderungen beabsichtigen (wobl 1992/126, 191 [Call]; wobl 2004/24, 101 [Call] = MietSlg 55.465; anders MietSlg 41.466). Es können nur jene Umstände berücksichtigt werden, die nicht bloß die Interessenlage einzelner Wohnungseigentümer zueinander, sondern für die Benützung der Gesamtliegenschaft bedeutsam sind (MietSlg 38.624/9, 41.465; wobl 1995/62 uva). Dabei kann auch schuldrechtlichen Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern im Hinblick auf die gemeinsame Liegenschaft eine wesentliche Bedeutung zukommen (MietSlg 42.455/37 = wobl 1991/108, 175 – siehe auch bei Vonkilch aaO Rz 28 mwN).

11

Immissionen beim Umbau eines Geschäftslokals in eine Garage (MietSlg 33.468), durch den Dachbodenausbau (MietSlg 38.624/9) oder durch Benutzung einer neu geschaffenen Terrasse (MietSlg 46.519) sowie durch eine Betriebsveränderung oder Betriebsänderung (MietSlg 46.524, 47.561), durch Eingriffe in den Grünkulturbestand (MietSlg 36.212), durch verstärkten Publikumsbesuch (wobl 1990/27, 47 = MietSlg 44.623) oder drohende Lärmbeeinträchtigung auf Grund nicht ausreichender Schalldämmung (MietSlg 50.578) können zu einer Beeinträchtigung der künftigen Nutzung der übrigen WE-Objekte führen.

12

Bei der Verbindung zweier Wohnungen eines Eigentümers mit einer durch die Geschoßdecke führenden Stiege ist entscheidend, ob dadurch die Selbstständigkeit beider Wohnungen verlorengeht. Ist das der Fall, ist mit dem Verlust der Selbstständigkeit der Wohnungen eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Miteigentümer eingetreten (dazu wobl 1993/79; RdW 1993, 366 = EvBl 1994/73 = MietSlg 45.541). Liegenschaftübergreifende Verbindungen von Objekten sind von vornherein unzulässig (Prader, Zur Frage der Abgeschlossenheit des WE-Objekts, immolex 2008, 204). Es entspricht nicht den Intentionen des § 16 Abs 2 Z 2, in einer nur unwesentlichen Vergrößerung eines Vorraums und in einer Verbesserung der Lärm- und Wärmedämmung bereits ein wichtiges Interesse zur beabsichtigten Änderung zu sehen. Nicht jeder verständliche oder von achtenswerten Motiven getragene Wunsch nach einer Vergrößerung der Wohnung ist ein wichtiges Interesse (MietSlg 45.538; immolex 1998/66 EvBl 2007/41 [Call]). Das wichtige Interesse muss vielmehr im Allgemeinen über das an einer solchen Wohnungsvergrößerung selbstverständlich bestehende Interesse eines jeden Miteigentümers hinausgehen, will man dem Gesetzgeber nicht die Schaffung einer inhaltsleeren Gesetzesbestimmung unterstellen (5 Ob 92/94). Die Erreichbarkeit einer Garage durch das Hausinnere entspricht dem heutigen Wohnstandard eines Ein- oder Zweifamilienhauses (immolex 2013/46, 150).

13

Die Umgestaltung der Hoffläche durch Schaffung einer Abfahrt zur Garage ist keine geringfügige Änderung. Vielmehr liegt darin ein wesentlicher Eingriff in die Besitzsphäre der Miteigentümer, der ihrer Zustimmung oder der Genehmigung des Außerstreitrichters bedarf (MietSlg 28.487). Bei der Beurteilung, ob durch einen Dachbodenausbau schutzwürdige Interessen der Miteigentümer beeinträchtigt werden, ist nicht auf die damit verbundene Veränderung der Nutzwerte abzustellen (immolex 1998/109), sondern es ist der Verkehrswert der Wohnungen der betroffenen Miteigentümer und die Auswirkung der Maßnahme in den Mittelpunkt der Betrachtung zu stellen (wobl 1994/46). Ein geplanter Dachbodenausbau ist im Zweifel nur vom Standpunkt des Benützenden, nicht aber von dem der Eigentümergesamtheit vorteilhaft (MietSlg 37.616, 52.544), sodass es sich dabei um eine wichtige Veränderung handelt (MietSlg 49.544).

14

Wirtschaftliche Interessen (dazu auch bbl 2005/23, 40 = MietSlg 56.481) stehen mit der Ausübung des WE-Rechts nur dann in unmittelbarem Zusammenhang und können in die Beurteilung einfließen, ob durch die Änderung schutzwürdige Interessen der übrigen Miteigentümer beeinträchtigt werden oder nicht, wenn es sich um eine derartige Beeinträchtigung gerade als Wohnungseigentümer handelt (wobl 1990/27, 47 = MietSlg 41.458; MietSlg 56.481). Das trifft dann nicht zu, wenn zB der Mieter des änderungswilligen Antragstellers einen Lebensmittelgroßmarkt zu betreiben beabsichtigt, der Antragsgegner aber lediglich in der Anlage wohnt und anderswo – etwa im Nebenhaus – ein kleines Lebensmittelgeschäft betreibt und befürchtet, dem Konkurrenzdruck künftig nicht standhalten zu können (wobl 1989/86, 146 = ImmZ 1989, 394 = MietSlg 41.459).

15

Der Begriff der „Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen“ ist ein unbestimmter Gesetzesbegriff, sodass dem Rechtsanwender ein gewisser Beurteilungs- und Wertungsspielraum eingeräumt ist (MietSlg 38.624/9). So lange dieser bei der rechtlichen Beurteilung nicht verlassen wird, liegt keine erhebliche Rechtsfrage iSd § 528 Abs 1 ZPO vor (MietSlg 46.518, 46.519).

VII. Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses

16

Die Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses hindert Änderungen des Wohnungseigentümers. Aber nicht jede (wertneutrale) Veränderung beeinträchtigt das äußere Erscheinungsbild, sondern nur eine solche, die das Erscheinungsbild insgesamt verschlechtert (wobl 1991/36, 41 = MietSlg 42.435; wobl 1991/78, 125 [Würth] = MietSlg 42.436; siehe auch immolex 2012/79, 250 = wobl 2012/121, 382). Die Pflege des Ortsbildes berührt keine Interessen, die von einzelnen Wohnungseigentümern wahrzunehmen sind (MietSlg 56.481). Es kann auch die Einheitlichkeit des äußeren Erscheinungsbildes per se einen schutzwürdigen Wert darstellen, vor allem dann, wenn sich die WE vertraglich zur Einhaltung dieser Einheitlichkeit verpflichtet haben (wobl 1991/36, 41 = MietSlg 42.435; MietSlg 41.161, 44.624). Da nicht idente Schutzzwecke vorliegen, kann aus der Genehmigungsfähigkeit einer Änderung nach den Vorschriften der Baugesetze nicht automatisch auf das Nichtvorliegen einer Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses geschlossen werden (MietSlg 40.641). Für den Betrieb einer Außenwandtherme, die das Fassadenbild des Hauses in seinem Gesamteindruck empfindlich verändert und durch deren Betrieb Abgase durch die Öffnung entweichen, reicht eine mehrheitliche Zustimmung der übrigen Miteigentümer nicht aus (MietSlg 38.625). Wird durch die Einbeziehung von Teilen der Dachterrasse zu einem Wintergarten das einheitliche architektonische Erscheinungsbild der Wohnhausanlage zerstört, werden dadurch schutzwürdige Interessen der übrigen Miteigentümer verletzt (wobl 1991/41, 36).

17

Das Anbringen einer Loggiaverglasung beeinträchtigt dann schutzwürdige Interessen der übrigen Miteigentümer, wenn dadurch das Fassadenbild des Hauses in seinem Gesamteindruck empfindlich verändert wird (MietSlg 33.465, 38.628, 58.408, 58.412; wobl 1991/130, 212; 2006/96, 221; 2006/151, 371), was aber dann nicht der Fall ist, wenn sich die Loggia an der der Straße abgewendeten Seite des Hauses befindet und es sich um ein äußerlich einfallsloses Bauwerk handelt (MietSlg 38.628, 40.461). Das gilt auch für eine oberhalb der Terrasse des Objekts montierte Markise, die sich auf der Hofseite des Hauses befindet (MietSlg 33.469). Fenster sind ein wesentliches Gestaltungselement der Fassade eines Hauses und ihre Änderung kann daher immer auch dessen äußere Erscheinung beeinträchtigen (MietSlg 21.730). Die Entscheidung, dass beim Ersatz einflügeliger Fenster durch zweiflügelige eine Beeinträchtigung auszuschließen sei, steht dem Streitrichter als Entscheidung einer Vorfrage nicht zu (wobl 1991/115). Als Beeinträchtigung wurde die Durchbrechung der Dachhaut für Dachgauben (wobl 1991/78, 125 = MietSlg 42.436) angesehen, das Fällen von Bäumen, wenn sie für den Charakter der Wohnhausanlage oder doch eines Teils derselben bestimmend oder doch wesentlich mitbestimmend sind (MietSlg 36.612), das Anbringen von Reklametafeln an einem Wohnhaus mit einer enormen Größe und mit einer Ausleuchtung durch Leuchtstoffröhren (MietSlg 41.466), überhaupt die Anbringung einer Leuchtreklame (MietSlg 32.484) oder die Aufstellung einer hölzernen Saunakabine auf der Terrasse (MietSlg 41.461). Eine auffallend farbige Gestaltung einer anspruchslosen Fassade führt zu keinem Stilbruch (MietSlg 40.638). Bei einer beabsichtigten Änderung der Fassade kommt es darauf an, ob die geplante Änderung in ihrer Gesamtheit eine Verschlechterung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes, insbesondere auch unter Bedachtnahme auf den Eindruck der Nachbarhäuser zur Folge hätte. Nach der Rsp (wobl 1990/87, 168) handelt es sich dabei um eine Geschmacksfrage, die das Gericht nicht autoritär entscheiden kann, sodass nur eine krasse ins Auge fallende Geschmacklosigkeit, die von nahezu jedem Betrachter als störend empfunden würde, in die Entscheidung einfließen kann. In der Beurteilung des unbestimmten Gesetzesbegriffs „Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses“ ist – solange der Wertungsspielraum nicht überschritten wird (wobl 1991/78, 125) – die Lösung einer erheblichen Rechtsfrage iSd § 528 Abs 1 ZPO nicht zu erblicken (wobl 1991/130, 212; MietSlg 56.481).

VIII. Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen

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Geht von beabsichtigten Änderungen eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen aus und ist die Gefährdung der körperlichen Sicherheit von Miteigentümern nicht gänzlich auszuschließen (wobl 1996/23, 76 [Marl] = MietSlg 47.510), darf die Änderung nicht durchgeführt und auch nicht der Versuch unternommen werden, die verweigerte Zustimmung der übrigen Miteigentümer durch eine Entscheidung des Außerstreitrichters zu ersetzen (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 31). Eine wesentliche Beeinträchtigung durch Gefährdung der Sicherheit von Personen wurde ausgeschlossen, wenn eine bestimmte Tätigkeit im Einklang mit bestehenden Verwaltungsvorschriften ausgeübt wird (wobl 1991/90, 142 = MietSlg 42.438).

19

Ein vermietender Wohnungseigentümer ist für die von seinem Bestandnehmer ausgehenden Immissionen verantwortlich (immolex 2008/22, 52).

IX. Änderung des Nutz- und Verkehrswerts

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Nicht jede Änderung des Nutzwerts ist ein Versagungsgrund nach § 16 Abs 2 Z 1 (MietSlg 33.467, 38.628, 35.609; immolex 2001/101, 220 = EvBl 2006/131, 689 = Zak 2006/360, 213 ua). Es ist vielmehr im Einzelfall zu prüfen, ob es dadurch zu einer ins Gewicht fallenden Änderung der Stimmrechte oder auch zu einer Verringerung des Verkehrswerts der übrigen WE-Objekte kommt (MietSlg 30.561/28; wobl 1991/108, 175 [Call, Würth] = MietSlg 42.455/37; immolex 1998/ 109, 179 = MietSlg 50.574; immolex 2001/101, 220 = EvBl 2006/131, 689 = Zak 2006/360, 213; dazu auch Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 33). Änderungswünsche, die zu einer Minderung des Verkehrswerts der übrigen WE-Objekte führen, sind restriktiv zu beurteilen (wobl 1995/62, 141 = MietSlg 46.521). Der Verkehrswert einer Eigentumswohnung ändert sich nicht schon dadurch, dass sich auf Grund eines gegenüber der ursprünglichen Planung geänderten Dachbodenausbaus das Verhältnis der Nutzwerte insofern verschiebt, als der Nutzwert des betreffenden WE-Objekts kleiner wird; der verminderte Nutzwert bewirkt vielmehr, dass dieser Wohnungseigentümer zu dessen Aufwendungen für die gemeinschaftliche Liegenschaft verhältnismäßig beigetragen hat, ohne dass eine Nutzungsmöglichkeit gemeinschaftlicher Teile hierdurch abnimmt (wobl 1991/108, 175 = MietSlg 42.437). Der Wohnungseigentümer kann auch sein WE-Objekt in mehrere selbstständige Einheiten teilen. Dann muss er aber die Neufestsetzung des Nutzwerts beantragen (wobl 1993/120, 173 = JBl 1994, 561).

X. Widmungsänderung

21

Die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung gehört zu den absolut geschützten Rechten jedes Wohnungseigentümers und eine Änderung dieses Rechtszustands ist nur nach Maßgabe des § 16 Abs 2 im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 möglich, wenn sie nicht von der Zustimmung aller gedeckt ist (bbl 2012/150, 179 = wobl 2012/109, 357). Für die Frage der Widmung eines WE-Objekts ist auf die privatrechtliche Einigung der Wohnungseigentümer (idR im WE-Vertrag) abzustellen (ecolex 2005/388, 836 = immolex 2005/127, 308 = Zak 2005/61, 38; immolex 2006/100, 219; bbl 2012/150, 179 = wobl 2012/109, 357); baurechtliche oder raumordnungsrechtliche „Widmungen“ definieren die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander nicht (RS0120725; immolex-LS 2012/24/26, 69 = immolex 2012/38, 116 = wobl 2012/108, 356 = Zak 2012/267, 136; Zak 2012/107, 55 = immolex-LS 2012/1/5, 4 = wobl 2012/57, 153 = AnwBl 2012, 188 = ecolex 2012/52, 130). Jede Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte, wofür also schon die Möglichkeit einer Beeinträchtigung genügt, bedarf der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 (5 Ob 59/14h; 5 Ob 207/01d mwN; 3 Ob 158/11y immolex 2012/37, 115 [Neugebauer-Herl] = wobl 2012/57, 153 mwN). Eine solcherart maßgebliche Widmungsänderung wäre etwa dann gegeben, wenn ein nach dem WE-Vertrag als „Wohnung“ gewidmetes Objekt nicht mehr zu Wohnzwecken, sondern zu Geschäftszwecken verwendet werden würde (Zak 2006/577, 335 = immolex 2006/128, 318 = RZ 2006, 231 = wobl 2006/147, 368 = NZ 2007/57, 249). Unter dem (unspezifizierten) Begriff „Geschäftslokal“ ist ganz allgemein ein der gewerblichen Nutzung dienendes Objekt zu verstehen (RdW 2005/187, 156 = immolex 2005/187, 156 = MietSlg 56.482, dazu wobl 2010/18, 45 = ecolex 2010/180, 546 = Zak 2010/115, 77 = immolex 2010/92, 260). Liegt zB keine spezielle Geschäftsraumwidmung und damit keine Einengung der Möglichkeiten der Widmungsänderung vor, haben sich die Mit- und Wohnungseigentümer schon bei der Begründung des WE mit jeglicher Art der Verwendung eines Geschäftslokals einverstanden erklärt, sind sie zur Abwehr „eigenmächtiger“ Änderungen nur dort berechtigt, wo die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden (JBl 2006, 37 = immolex 2005/112, 279 = Zak 2005/60, 37 = MietSlg 57.459). Änderungen unter Beibehaltung des Geschäftszweigs sind stets großzügig zu behandeln. Mit Änderungen des Umfangs des Betriebs einhergehende Begleiterscheinungen wie erhöhte Kundenfrequenz oder Lärmentwicklung sind nur dann ein Versagungsgrund, wenn sie gravierende Einbußen an Lebensqualität oder Vermögen der anderen Mit- und Wohnungseigentümer mit sich bringen (immolex 2004/172, 342 = MietSlg 56.480; immolex 2008/22, 52). Bei Änderungen sind die Bauvorschriften der Bundesländer zwar zu beachten (MietSlg 24.485), doch hat der Außerstreitrichter über die Genehmigungsfähigkeit einer dem § 16 Abs 2 zu unterstellenden Veränderung eines WE-Objekts selbstständig, also grundsätzlich losgelöst von baurechtlichen Voraussetzungen, zu entscheiden (Zak 2006/577; wobl 2007/99 [Call]). Hindernisse, die sich aus Vorschriften der jeweiligen Bauordnung ergeben, können für sich allein nur dann zur Versagung der gerichtlichen Genehmigung führen, wenn von vorherein feststeht, dass mit einer Bewilligung der Baubehörde keinesfalls gerechnet werden kann (wobl 2003/193, 360 = MietSlg 55.464). Eine Widmungsänderung ist allein nach den Grundsätzen des § 16 zu klären, eine wohnungseigentumsrechtlich relevante Widmungsänderung kann daher nicht durch einen Bescheid der Baubehörde allein erfolgen (dazu bbl 2012/150, 179 = wobl 2012/109, 357). Maßgeblich ist allein der privatrechtliche Widmungsakt der Mit- und Wohnungseigentümer (wobl 2007/99, 251).

Unter Widmungsänderung wird auch eine Änderung des Gegenstands der Betriebsform eines im WE-Objekt betriebenen Unternehmens (wobl 1993/49, 61; 1998/13, 26; 1998/13, 26; MietSlg 51.522, 57.459, 58.411), die Umwidmung eines Magazins und von Kellerräumlichkeiten in ein Geschäftslokal (MietSlg 38.626), von Lagerräumen oder Kellerräumen zu Wohnräumen (wobl 1990/28), die Umgestaltung von Nassräumen und die geplante Verwendung von Büro- und Lagerräumen im Keller als Kleinwohnungen (wobl 1992/68) sowie die Umwandlung einer Eigentumswohnung in eine Arztordination (wobl 1991/90 = MietSlg 42.438) verstanden; zu Fremdenverkehrszwecken vorgenommene Vermietung eines als Wohnung gewidmeten WE-Objektes für die Dauer von jeweils 3–7 Tagen (5 Ob 59/14h; ferner 3 Ob 158/11y immolex 2012/37, 115 [Neugebauer-Herl]) und die Änderung der Zweckwidmung der Wohnung zur Ausübung des Zivilingenieurberufs (MietSlg 35.608; JBl 1985, 683 = MietSlg 35.414) verstanden.

Da die Umwidmung eines als Lage gewidmeten WE-Objekts in einen Wohnung eine genehmigungspflichtige Änderung ist, kann sich nach § 16 Abs 2 genehmigt werden. Wird nur ein Teil des gestellten Änderungsbegehrens bestritten (Widmungsänderung zur Wohnung, nicht aber Einbau von Sanitäreinrichtungen) sind nach Billigkeitsgrundsätzen die gesamten Verfahrenskosten zuzuerkennen, wenn durch die eingeschränkte Bestreitung kein ins Gewicht fallender Verfahrensaufwand verursacht wurde (immolex 2012/38, 116 [Prader] = wobl 2012/108, 356 = Zak 2012/267, 136.

22

Eine angestrebte Widmungsänderung des Gegenstands oder der Betriebsform eines in einem WE-Objekt betriebenen Unternehmens kann nur dann verhindert werden, wenn sie mit wesentlichen Interessen der übrigen Miteigentümer kollidiert (wobl 1998/13, 26). Eine Änderung unter Beibehaltung des Geschäftszweigs ist stets großzügig zu behandeln (MietSlg 56.408). Bei der Prüfung der Zulässigkeit der Widmungsänderung kommt es nicht auf die bereits tatsächlich eingetretenen Beeinträchtigungen der Miteigentümer an, sondern auf die mit der angestrebten Widmungsänderung erfahrungsgemäß typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen. Das ergibt sich daraus, dass die Folgen von Widmungsänderungen, die erst nach Erteilung der behördlichen Bewilligung durchgeführt werden dürfen und denen zuzustimmen die übrigen Miteigentümer vom Gericht verhalten werden können, idR nur auf Grund der künftig zu erwartenden Entwicklungen beurteilt werden können. So stellen die Begleiterscheinungen eines durchschnittlichen Gasthausbetriebs eine wesentliche Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Miteigentümer dar, wenn früher kein derartiger Betrieb im Haus war (MietSlg 38.626; siehe auch MietSlg 48.477/22 und 58.410). Einem Antrag, aus einem Kellerraum einen wohnungseigentumstauglichen Lagerraum zu machen und diesen dann als eigenes WE-Objekt von der bisherigen Einheit abzuspalten, könnte nur dann entsprochen werden, wenn dadurch keine schutzwürdigen Interessen der anderen Miteigentümer verletzt werden (immolex 1999/85). Dass die Ausübung einer Arztpraxis oder der Praxis eines Heilmasseurs in Wohnungen der Verkehrsübung entspricht, ist unbeachtlich, wenn die Widmung jegliche Geschäftstätigkeit ausschließt und davon ist bei einer reinen Widmung zu Wohnzwecken auszugehen (immolex 2005/82, 216 = ecolex 2005/269, 609 = RdW 2005/456, 421).

23

War kein bestimmter Geschäftsbetrieb im WE-Objekt Vertragsgrundlage des WE-Vertrags, besteht also keine spezifische Geschäftsraumwidmung, liegt eine unzulässige Widmungsänderung nicht schon dann vor, wenn durch eine Änderung der Geschäftstätigkeit schutzwürdige Interessen anderer Wohnungseigentümer verletzt werden könnten. Handelt es sich nicht um eine spezielle Geschäftsumwidmung und damit um keine Einengung der Möglichkeiten der Widmungsänderung, haben sich die Miteigentümer schon bei der Begründung des WE mit jeglicher Art der Verwendung des Geschäftslokals einverstanden erklärt und sind daher zur Abwehr „eigenmächtiger“ Änderungen nur dort berechtigt, wo die Grenzen des Verkehrsüblichen überschritten werden (JBl 2006, 37; siehe auch MietSlg 56.482 = immolex 2005/56, 149 = RdW 2005/187, 156 und MietSlg 56.483 = immolex 2005/82).

24

Ob eine Widmungsänderung vorliegt, die einer Genehmigung iSd § 16 Abs 2 bedarf, ist nach ständiger Rsp nach der gültigen Widmung des betreffenden Objekts zu beurteilen. Primär ist daher zu prüfen, welche vertragliche Widmung für ein Objekt besteht und das erfordert einen Rückgriff auf die vertragliche Einigung der Mit- und Wohnungseigentümer (immolex 2006/100, 219).

25

Die Genehmigungsbedürftigkeit einer Widmungsänderung – also die Frage, ob sie überhaupt dem § 16 Abs 2 zu unterstellen ist – hat der Prozessrichter als Vorfrage einer Entscheidung über die Berechtigung eines darauf gestützten Unterlassungsbegehrens iSd § 523 ABGB selbst zu beurteilen; dagegen ist die Genehmigungsfähigkeit vom Streitrichter – auch als Vorfrage – nicht zu prüfen (ecolex 2005/388, 836 = immolex 2005/127, 320 = Zak 2005/61, 380; JBl 2006, 37 = immolex 2005/112, 279 = Zak 2005/60, 37 = MietSlg 57.708). Für die Durchsetzung echter Widmungsänderungen steht § 16 Abs 2 iVm § 52 Abs 1 Z 2 zur Verfügung. Unterlässt der ändernde Wohnungseigentümer die Einholung der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer oder die der rechtsgestaltenden Entscheidung des Außerstreitrichters, kann er von jedem einzelnen Wohnungseigentümer im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung und Unterlassung verhalten werden (5 Ob 218/00 w = wobl 2001/41 [Call] = MietSlg 52.542; immolex 2007/153, 311 = RZ 2007/ 407, 257).

26

Die Umwidmung allgemeiner Teile der Liegenschaft iSd § 13 Abs 2 Z 2 kann auch nicht im Weg einer Benützungsregelung nach § 15 erreicht werden (wobl 2001/108, 174).

XI. Inanspruchnahme allgemeiner Teile (Abs 2 Z 2)

27

Bei Erfüllung der in § 16 Abs 2 Z 2 demonstrativ aufgezählten Kriterien müssen zusätzlich dann, wenn durch die Änderungen auch allgemeine Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen werden, ebenso auch Teile, deren Inanspruchnahme bloß durch eine Benützungsregelung zugewiesen worden ist und nicht im WE stehen, diese Änderungen der Übung des Verkehrs entsprechen (dazu immolex 2006/100, 219; wobl 2007/4, 24 = immolex 2007/40, 86; Zak 2012/491, 257 = immolex 2012/107, 344; Zak 2012/420, 216 = immolex 2012/80, 251) oder einem wichtigen Interesse des WE (dazu wobl 2007/4, 24 = immolex 2007/40, 86: Zweckmäßigkeitserwägungen sind einem wichtigen Interesse nicht gleichzusetzen) dienen (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 40 mwN; dazu MietSlg 58.413 = immolex 2006/127 = wobl 2007/16 je mwN; immolex 2006/136, 345 = wobl 2007/87, 223; MietSlg 58.417; immolex 2008/64, 146). Ob das Interesse an der Vergrößerung durch Einbeziehung allgemeiner Teile ein wichtiges ist (dazu MietSlg 58.415), hängt auch von den zwischen den Wohnungseigentümern bestehenden Vereinbarungen und von der Benützungssituation der gesamten Anlage ab (wobl 1991/52, 63).

Oben unter Rz 2 wurde dargelegt, dass uE eine Zustimmung zur Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft abweichend von Zustimmungen zu Verfügungen unter schlichten Miteigentümern iSd § 828 ABGB für ihre Bindungen und Wirksamkeit schriftlich abzugeben ist.

Wird in dem vermeintlich einem Wohnungseigentumsobjekt zugewiesenen Teil des Gartens – in geschlossener Bauweise – ein Zubau zu der im WE stehenden Wohnung errichtet, wird mit diesem Zubau die bisherige Fassade (Außenhaut) des Gebäudes im betreffenden Bereich (gravierend) geändert. Die Außenhaut des Hauses stellt aber im Regelfall – jedenfalls im Licht des § 16 Abs 2 Z 2 – einen allgemeinen Teil der Liegenschaft dar (wobl 2010/16, 42 [Vonkilch]= immolex 2010/28, 91 [Cerha]). Da mit dem Zubau die Außenmauer (Fassade) des Gebäudes geändert wird, ist die beabsichtigte Baumaßnahme auch nach § 16 Abs 2 Z 2 zu beurteilen. Auf die Frage wirksamer Begründung von Zubehör-WE kommt es daher nicht an (immolex 2011/6, 19 = wobl 2011/79, 169 = MietSlg LXI/22).

Bei der „Zuweisung“ eines Teils einer Allgemeinfläche an einen bestimmten Wohnungseigentümer handelt es sich um einen Akt der Verfügung iSd § 828 ABGB, der der Einstimmigkeit bedarf und einer gerichtlichen Entscheidung nicht zugänglich ist. Ein solches Begehren ist generell nicht vom Änderungsrecht nach § 16 Abs 2 umfasst (5 Ob 200/12s wobl 2013/99, 268 [Etzersdorfer] = immolex 2014/32, 120; krit dazu Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 17 aE; sieher ferner 5 Ob 38/01a wobl 2001/108 = SZ 74/37; 5 Ob 116/01x wobl 2002/5).

Das Anbringen einer Klimaanlage unter Nutzung von allgemeinen Teilen bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (immolex-LS 2014/12, 36 = Zak 2014/104, 57).

28

Ist die Änderung verkehrsüblich oder besteht ein wichtiges Interesse des WE an der Änderung, hat keine weitere Interessenabwägung mehr zu erfolgen, die zur Verneinung des Änderungsrechts führen könnte (MietSlg 41.458/22, 41.460/26; Vonkilch aaO Rz 41 mit Hinweis auf aM in wobl 1991/78, 125 [Würth] = MietSlg 42.536). Strittig ist, wer für die Kosten aufzukommen hat, die mit der Inanspruchnahme auch allgemeiner Teile verbunden sind (dazu Tschütscher, wobl 2004, 233). Auf jeden Fall sind jene Kosten, die unmittelbar mit der Vornahme der Änderung allgemeiner Teile verbunden sind, vom Wohnungseigentümer zu tragen, der die Änderung vornimmt (Zak 2006/578, 335 = immolex-LS 2006/67, 229). Wir folgen Vonkilch (aaO Rz 41a) gegen Tschütscher (aaO) dahin, dass auch die mit der Vornahme der Änderung verbundenen Mehrkosten (Folgekosten) vom änderungswilligen WE zu tragen sind.

29

Will ein Wohnungseigentümer im Außerstreitverfahren eine bauliche Veränderung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft (zB einen Dachbodenausbau) durchsetzen, die über eine Erhaltungsmaßnahme hinausgeht und zur Begründung eines künftigen WE-Objekts führen soll, muss diese bauliche Veränderung den übrigen Mit- und Wohnungseigentümern zum offenkundigen Vorteil gereichen. Das ist aber dann zu verneinen, wenn bei einem Haus „in vornehmer Gegend“ ein zusätzliches WE-Objekt „nachteilig für die Wohnqualität“ ist; weiters, wenn die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer den Dachboden letztlich insoweit mitfinanzieren, als sie zeitlich unabsehbar auf Mieteinnahmen aus dem neu geschaffenen WE-Objekt verzichten (wobl 2005/132, 350). Die Einbeziehung oder der Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts in das Innere des WE-Objekts kann nicht mit der Begründung untersagt werden, dass sie nicht der Übung des Verkehrs entsprechen oder keinem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers diene. Auch die Errichtung von Licht-, Gas-, Kraft-, Wasser- und Fernsprechleitungen sowie von ähnlichen Einrichtungen kann aus diesen Gründen nicht untersagt werden.

XII. Verkehrsüblichkeit

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Die Verkehrsüblichkeit (dazu Zak 2012/668, 355 = wobl 2012/122, 383) ist nicht mit der Genehmigungsfähigkeit nach den Vorschriften der Baugesetzen der Länder gleichzusetzen (MietSlg 52.544). Die vom Gesetzgeber genannten privilegierten Beispiele für Änderungen legen die Interpretation nahe, dass als verkehrsüblich selbstverständliche Versorgungseinrichtungen moderner Wohnungen und nicht die der bloßen Befriedigung von Luxusbedürfnissen dienende Ausstattung von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten zu verstehen sind (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEGRz 46 mwN; MietSlg 58.416).

XIII. Wichtige Interessen

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Selbst bei Fehlen der Verkehrsüblichkeit kann ein wichtiges Interesse des WE an der Vornahme der Änderung im Einzelfall vorliegen (wobl 2006/151, 371; 2007/41, 108). Nicht jeder Wunsch nach einer Wohnungsvergrößerung rechtfertigt die Annahme eines wichtigen Interesses des Änderungswilligen uzw auch nicht das Bedürfnis nach einer Steigerung des Wohnwerts, wie das mit einer Vergrößerung eines WE-Objekts selbstverständlich immer verbunden ist (wobl 1995/63 [Markl]; immolex 1998/66; wobl 2000, 39; 2003/88; 2007/41, 108; EvBl 2008/81, 413 = immolex 2008/52, 116 = Zak 2008/200, 114). Es sind zwar auch wirtschaftliche Interessen von § 16 Abs 2 Z 2 erfasst (MietSlg 35.610, 40.642, 54.455; immolex 2006/100, 219), doch können solche Interessen nur insoweit von Belangen sein, als jene Nutzung, die durch die Änderung gefördert werden soll, in der Widmung des Objekts Deckung findet (MietSlg 55.466). Andernfalls wäre, uzw als eigenständige Änderung iSv § 16 Abs 2, auch die Zulässigkeit einer Widmungsänderung anhand der Kriterien nach § 16 Abs 2 zu prüfen (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 48). Die Rsp setzt das Vorliegen eines wichtigen Interesses auch in Relation zum Umfang der Inanspruchnahme allgemeiner Teile, sodass bei einer bloß geringfügigeren Inanspruchnahme allgemeiner Teile auch weniger wichtige Interessen zu berücksichtigen sind, als das bei einer umfangreichen Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Fall wäre (wobl 2006/96, 221 [Call]; siehe auch Hausmann in ecolex 1995, 323) – siehe die Auflistung der Rsp von Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 49.

XIV. Hörfunk und Fernsehempfang

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Unstrittig ist ein Änderungsrecht eines Wohnungseigentümers nicht bloß für die Errichtung der für den Empfang überhaupt, sondern auch der für den Empfang in zeitgemäßem Standard notwendigen Einrichtungen, zu denen heute Satellitenempfangsanlagen und ein Kabelfernsehanschluss zählen (wobl 1991/119, 196 = MietSlg 42.440 = RZ 1993/35; wobl 1992/126, 191 [Call] = MietSlg 44.619 ua). Ebenso unstrittig ist aber auch, dass die Zulässigkeit der Maßnahme nach den Vorschriften der jeweiligen Baugesetze im Verfahren über das Änderungsrecht nur insofern zu berücksichtigen ist, als die Zustimmung zu einer evident rechtswidrigen Maßnahme nicht ersetzt werden kann (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEGRz 45 mwN). Dem Wunsch eines Wohnungseigentümers nach Einrichtungen für den Hörfunk und Fernsehempfang, die nach dem Stand der Technik notwendig sind, kann aber immer nur dann entsprochen werden, wenn der Anschluss an eine bereits bestehende Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar ist, wobei aber dann, wenn mit der bestehenden Anlage bloß bestimmte Programme empfangen werden können, ein Änderungsrecht zugestanden werden müsste. Auch der Wunsch nach Errichtung der für die Nutzung von Multimediadiensten notwendigen Einrichtungen ist zu berücksichtigen (dazu Hanel, wobl 2002, 166; siehe auch wobl 2001/9, 12). In diesem Zusammenhang wird auch die Rsp zu § 9 MRG herangezogen werden können.

XV. Inanspruchnahme anderer WE-Objekte (Abs 2 Z 3)

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Werden für Änderungen auch Teile der Liegenschaft in Anspruch genommen, die im WE anderer Miteigentümer stehen, muss der betroffene Teilhaber diese Änderung nur dann zulassen, wenn sie keine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines WE zur Folge hat und sie ihm bei billiger Abwägung aller Interessen (dazu Zak 2006/578, 335 = immolex-LS 2006/67, 229) zumutbar ist (dazu Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 50–53). Hier findet eine Interessenabwägung statt (5 Ob 93/06x = Zak 2006/578, 335 = immolex-LS 2006/67, 229). Der WE, der die Änderung durchführt, hat den anderen, der dadurch in seinen Rechten beeinträchtigt wird, angemessen zu entschädigen (Entscheidung im Außerstreitverfahren: 52 Abs 1 Z 2). Ist für Änderungen, die der andere dulden muss, eine behördliche Bewilligung erforderlich und entsprechen diese Änderungen baubehördlichen Vorschriften, darf der andere WE eine allenfalls erforderliche Zustimmung nicht verweigern (Abs 2 Z 4). Die Unterfertigung nur eines WE (des Bauwerbers) auf einem Ansuchen an die Behörde reicht dann aus, wenn das Ansuchen im Zusammenhang mit einem Gerichtsbeschluss erfolgt, der die fehlende Zustimmung der Miteigentümer zu dem konkreten Bauvorhaben herbeiführt und den Bauwerber dadurch zur Vornahme der baulichen Maßnahmen ermächtigt (JBl 1983, 166 = MietSlg 34.533). Bei eigenmächtig vorgenommenen Änderungen ist die nachträgliche Bewilligung durch den Außerstreitrichter möglich.

XVI. Behördliche Bewilligung (Abs 2 Z 4)

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Ist für Änderungen, die die anderen Miteigentümer dulden müssen (Abs 2 Z 1–3), eine behördliche Bewilligung erforderlich, dürfen die anderen Miteigentümer eine allenfalls notwendige Zustimmung nicht verweigern (dazu Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 54–57). Die für baubewilligungspflichtige Maßnahmen durch die Baugesetze der Länder vorgeschriebene Zustimmung aller Miteigentümer ist durch Beschluss des Außerstreitrichters ersetzbar und wird durch den stattgebenden Beschluss ersetzt (EvBl 1982/60 = MietSlg 33.511/29; dazu auch MietSlg 40.638/18; wobl 1992/68), wobei sich die Prüfung nicht auf das Vorliegen der Voraussetzungen nach Abs 1 Z 1–3 zu beschränken hat, sondern eine eigenständige Beurteilung vorzunehmen ist (MietSlg 40.461, 47.510, 52.544). Das Untersagungsrecht der anderen Mit- und Wohnungseigentümer besteht bei Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen selbst dann, wenn die behördliche Bewilligung vorliegt oder doch erwirkt werden könnte (MietSlg 40.638/16; wobl 1990/28; 1992/68). Hindernisse, die sich aus den Vorschriften der jeweiligen Bauordnungen ergeben, können für sich allein aber nur dann zur Versagung der gerichtlichen Genehmigung führen, wenn von vornherein feststeht, dass mit einer Bewilligung der Baubehörde keinesfalls gerechnet werden kann (5 Ob 11/04k mwN; RS0083093).

XVII. Durchsetzung des Änderungsrechts

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Will ein Wohnungseigentümer sein Objekt ändern oder umwidmen, bedarf er bei Verletzung schutzwürdiger Interessen auch nur eines anderen WE der Zustimmung aller anderen Miteigentümer oder auch im Nachhinein der Ersetzung der Zustimmung durch einen rechtsgestaltenden (SZ 49/52 = MietSlg 28.487/6; SZ 54/129 = MietSlg 33.574/19; MietSlg 39.615, 57.747 immolex 2005/57, 150 = wobl 2005/85, 24) Beschluss des Außerstreitrichters (MietSlg 32.484, 35.605, 38.671, 45.542; wobl 1990/28, 47; wobl 1991/53, 64 [Call] = MietSlg 42.434; MietSlg 45.542; immolex 2007/146, 283). Ist bei einer bewilligungspflichtigen Änderung iSd § 16 Abs 2 die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer nicht zu erlangen, muss also die rechtsgestaltende Entscheidung des Außerstreitrichters nach § 16 Abs 2 iVm § 52 Abs 1 Z 2 eingeholt werden (MietSlg 33.504/19, 38.056, 39.615, 45.542; wobl 2006/41, 120 = MietSlg 57.452). Ein Mehrheitsbeschluss reicht nicht aus (immolex 2006/54, 121 = Zak 2006/131, 76 = wobl 2006/60, 154 = SZ 2005/180 = MietSlg 57.462). So lange eine Entscheidung des Außerstreitrichters nicht ergangen ist, kann die Beseitigung eigenmächtig vorgenommener Änderungen wegen Eingriffs in das Anteilsrecht im Prozessweg (Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch oder Eigentumsfreiheitsklage: MietSlg 39.615; wobl 2000/41, 60; MietSlg 55.520 = immolex 2003/167, 295) durchgesetzt werden, weil nur die Entscheidung des Außerstreitrichters rechtsgestaltend ist (MietSlg 39.651, 40.637, 45.542; wobl 1993/49, 61; siehe auch Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 61 mwN). Allerdings ist im streitigen Rechtsweg nur die Genehmigungsbedürftigkeit, nicht aber die Genehmigungsfähigkeit zu prüfen (immolex 2007/146, 283; immolex-LS 2012/86/87/88, 297 = EvBl-LS 2012/168, 1024). Verlangt ein Antragsteller die gerichtliche Ersetzung der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer und nicht etwa die Einhaltung einer vertraglichen Verpflichtung, ist der Außerstreitrichter selbst dann zuständig, wenn der Interessenprüfung die Vertragslage zu Grunde zu legen ist (wobl 1990/29). Die Genehmigung kann im Außerstreitverfahren auch nachträglich beantragt und erteilt werden (MietSlg 52.545; wobl 1991/53 [Call]; immolex 2007/146, 283). Die Eigenmacht des eine Änderung vornehmenden Wohnungseigentümers ist ungeachtet einer nachträglichen Genehmigungsfähigkeit durch die Bestimmung des § 523 ABGB sanktioniert. Dass derjenige Wohnungseigentümer, der ein solches Abwehrrecht in Anspruch nimmt, aus unlauteren Motiven handelt, insbesondere vorwiegend das Interesse hat, den anderen zu schädigen, bedarf konkreter Beweisergebnisse, die eine solche Annahme zulassen. Die Beweispflicht für den Rechtsmissbrauch trifft denjenigen, der ihn behauptet. Überhaupt billigt die Rsp stets ein Interesse an der Abwehr eigenmächtiger Eingriffe zu (immolex 2007/146, 283 mwN).

36

Zur Antragstellung auf Änderung berechtigt sind nur die Wohnungseigentümer, nicht aber auch der schlichte Miteigentümer. Der schlichte Miteigentümer hat aber Parteistellung. Ein Bestandnehmer, der selbst nicht Wohnungseigentümer ist, ist nicht antragsberechtigt und kann nur den Rechtsweg beschreiten (MietSlg 30.604). Der Antragsteller kann das Änderungsbegehren in allen Einzelheiten verbal beschreiben oder aber die Zustimmung zu den geplanten Änderungen durch Vorlage eines Plans präzisieren (MietSlg 33.466/29, 50.574). Wird ein Plan vorgelegt, ist das aber nicht die Vorlage eines Beweismittels, sondern die notwendige Konkretisierung des Begehrens (MietSlg 38.630). Auf jeden Fall muss der Antragsteller die Art und Weise der Durchführung der Arbeiten so beschreiben, dass das Vorliegen der privatrechtlichen Duldungs- und Zustimmungspflicht der übrigen Miteigentümer verlässlich beurteilt werden kann (MietSlg 33.466 = EvBl 1982/60; MietSlg 38.361; immolex 1999/12). Parteistellung haben grundsätzlich alle jeweils im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer. Verstöße gegen das Parteiengehör bewirken die Nichtigkeit einer Entscheidung. Diese Nichtigkeit ist dadurch heilbar, dass die dem Verfahren nicht beigezogenen Miteigentümer die ihnen zugestellte Entscheidung nicht anfechten. Die Rechtskraft der Entscheidung erstreckt sich auf alle in diesem Zeitpunkt im Grundbuch eingetragenen Miteigentümer (wobl 1991/52; 1992/126). § 234 ZPO ist nicht anwendbar (wobl 1990/28).

XVIII. Duldungs- und Instandhaltungspflichten nach Abs 3 (Sanierungspflichten)

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Nach § 16 Abs 3 hat der Wohnungseigentümer die für die Wohnung oder die sonstige Räumlichkeit bestimmten Einrichtungen, insbesondere die Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitären Anlagen auf seine Kosten so zu warten und in Stand zu halten, dass den anderen Miteigentümern kein Nachteil erwächst. Er hat aber auch das Betreten und die Benutzung der Wohnung oder der sonstigen Räumlichkeit zu erlauben, soweit das zur Erhaltung der gemeinsamen Teile der Liegenschaft und zur Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist (MietSlg 52.546; wobl 2006/93, 212 [Vonkilch]; immolex 2012/87, 279 = Zak 2012/559, 295). Für die Vornahme von Erhaltungsarbeiten an einzelnen WE-Objekten ist eine Duldungspflicht durch Analogie anzunehmen, bei deren Annahme Vonkilch (in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 66) allerdings eine Einschränkung dahin vornimmt, dass als taugliche Analogiebasis nur § 16 Abs 3 Satz 2 WEG in Frage kommt. Eine Duldungspflicht besteht auch für gem § 29 beschlossene Verbesserungsmaßnahmen, die aber im streitigen Verfahren durchzusetzen sind (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, § 16 WEG Rz 63). Für diese Duldungspflichten hat die Gesamtheit der Miteigentümer den Wohnungseigentümer für die vermögensrechtlichen Nachteile, die er dadurch erleidet, angemessen zu entschädigen. Dieser Anspruch umfasst ausschließlich Vermögensschäden (Vonkilch aaO Rz 65 mwN) – siehe Call, Wer zahlt den Energieausweis?, wobl 2008, 121.

Die Wartungs- und Instandhaltungspflichten werden von der Rsp (wobl 2009/282, 104 [Vonkilch] = immolex 2009/178, 71 [Prader]) auch auf die Zubehörobjekte erstreckt.

Die Sanierungspflicht ist Ausfluss der Erhaltungspflicht und ist im WE in § 16 Abs 3 für den Wohnungseigentümer und in § 28 Abs 1 Z 1 für die Eigentümergemeinschaft geregelt. Die Zuständigkeitsabgrenzung folgt dabei grundsätzlich den Regeln des MRG (§ 28 Abs 1 Z 1 WEG verweist sogar ausdrücklich auf § 3 MRG, jedoch mit einigen wesentlichen Unterschieden). Für die Abgrenzung sind zunächst zwei Kriterien zu unterscheiden: der Ort des Mangels und die Art des Mangels (Edelhauser, Schimmelbildung im Bereich des Wohnungseigentums, immolex 2012, 338). Die Sanierungspflicht entsteht erst zu dem Zeitpunkt, in dem ein Mangel vorliegt, der zu Nachteilen für die übrigen Wohnungseigentümer führen kann. Dieser Zeitpunkt liegt bereits vor der tatsächlichen Entscheidung eines solchen Nachteils, da § 16 Abs 3 WEG mit „im Stand halten“ davon ausgeht, dass solche Mängel gar nicht entstehen dürften (Edelhauser aaO 339). Auch für die Eigentümergemeinschaft besteht die Sanierungspflicht sofort, wenn sich Schimmel in allgemeinen Teilen der Liegenschaft befindet, da mit der Verweisung des § 28 WEG auf § 3 MRG der Standard der Erhaltung der allgemeinen Teile mit dem jeweils ortsüblichen Standard definiert wird. Innerhalb des Wohnungseigentumsobjekts entsteht die Sanierungspflicht der Eigentümergemeinschaft erst dann, wenn es sich um einen ernsten Schaden des Hauses handelt. Liegt dieser ernste Schaden vor, entsteht die Pflicht sofort. Bei der Beurteilung der angemessenen Frist hat eine Interessenabwägung zwischen dem Interesse des Wohnungseigentümers und der Dringlichkeit, dem Kostenaufwand und der Finanzierbarkeit der Sanierung stattzufinden (Edelhauser aaO 340). Für Edelhauser (aaO 341 ) ist praktisch gesehen die Eigentümergemeinschaft (zumeist) für die Beseitigung des Schimmels verantwortlich, da sich das Schimmelwachstum durch ein Gerichtsverfahren nicht aufhalten lassen kann und irgendwann der Zeitpunkt eintritt, in dem der Schimmel eben nicht mehr bloß oberflächlich besteht. Von dieser Verantwortlichkeit ist aber die endgültige Kostentragung zu unterscheiden. Liegt nämlich das Schimmelwachstum im Verschulden des Wohnungseigentümers, hat auch dieser die Sanierungskosten zu ersetzen. Die Sanierungskosten sind sonst nach den allgemeinen Regeln der Schadenstragung zu beurteilen. Nach § 1311 Satz 1 ABGB hat derjenige den Schaden zu tragen, in dessen Vermögen er sich ereignet. Es kommt also darauf an, wer für die Sanierung zuständig ist. So hat etwa die Eigentümergemeinschaft auch die Kosten für die Sanierung ernster Schäden des Hauses zu tragen, in dem sich das WE-Objekt befindet (dazu Edelhauser aaO 340 und 341) – siehe auch Kothbauer, „Gebrauchsanleitung“ für Mieter und Wohnungseigentümer, immolex 2012, 356.

38

Ob eine Benützungsregelung gültig zustande gekommen ist, ist aus Gründen der Rechtssicherheit nach jenem Recht zu überprüfen, das zum Zeitpunkt des Zustandekommens geltend war (5 Ob 106/03d).

39

Die Abgrenzung des Umfangs der Erhaltungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber jener der Eigentümergemeinschaft entspricht sinngemäß der durch § 3 MRG vorgenommenen Trennung zwischen der des Mieters und des Vermieters (so Dirnbacher, WEG 2002, 122 mwN; MietSlg 55.467). Daher fällt die Behebung ernster Schäden des Hauses in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft, so etwa bei Heizungsrohren, die im Mauerwerk verlaufen, wie überhaupt bei im Inneren der Mauern verlaufenden Leitungen (5 Ob 102/95). Auch ernste Schäden im Inneren der einzelnen Wohnung sind von der Eigentümergemeinschaft zu tragen (1 Ob 183/00v). Weiters fallen beispielsweise in die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft: Generalreparatur eines Außenfensters (5 Ob 301/01b; MietSlg 33.471), außer es wurde nach § 32 WEG etwas anderes vereinbart; Risse an den Wohnungswänden, außer es handelt sich nur um „Schönheitsfehler“, die sich durch Malerarbeiten beheben lassen (1 Ob 183/00v); Schäden der Fußbodenkonstruktion (5 Ob 2151/96a, 5 Ob 162/99f); am Balkon (5 Ob 1102/92); Schimmelbildung in der Bausubstanz (5 Ob 155/01g), aber nicht bloß eine oberflächige Schimmelbildung, die durch Desinfektionsmaßnahmen beseitigt werden kann (5 Ob 206/00f); der Ersatz von Radiatoren (als Teil der zentralen Wärmeversorgungsanlage) (so Illedits, Das Wohnungseigentum³, Rz 389 mit Hinweis auf Schwimann/Spruzina, ABGB² IV, § 13 WEG 1975 Rz 76 mwN). Dagegen werden zur Instandhaltungs- und Wartungspflicht des Wohnungseigentümers auch gehören: Hähne, Schalter, Sicherungen, Armaturen, Tür- und Fensterverschlüsse oder der Austausch einer beschädigten Glasscheibe (so Illedits, Das Wohnungseigentum³, Rz 389; MietSlg 33.471 hinsichtlich der Glasscheibe) – siehe auch bei § 28 WEG; Illedits, Abgrenzung zwischen gesetzlichen Instandhaltungs- und Wartungspflichten von Wohnungseigentümern und der Eigentümergemeinschaft, wobl 2012, 402.

40

Die Duldungspflichten sind gem § 52 Abs 1 Z 2 im Außerstreitverfahren durchzusetzen. Mit Beschluss des Außerstreitrichters können nicht nur beabsichtigte Änderungen genehmigt, sondern auch bereits eigenmächtig vorgenommene Änderungen nachträglich sanktioniert werden; die nachträgliche Genehmigung kann selbst dann erlangt werden, wenn bereits rechtskräftige Exekutionstitel zur Rückführung der Änderungen ergangen sind (Zak 2008/116, 71 = immolex-LS 2008/25, 69 = ecolex 2008/106, 317 = immolex 2008/69, 152).