§ 31 Rücklage

Übersicht

I. Allgemeine Einleitung

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Fragen der Rücklagenbildung iSd § 31 fallen als Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung in die Entscheidungsbefugnis der Eigentümerversammlung (dazu immolex-LS 2010/39, 101 = Zak 2010/153, 97 = wobl 2010/117, 147). Die (zunächst) dem Verwalter zustehende Kompetenz zur Festlegung der Beitragshöhe wird überlagert durch die Befugnis der Eigentümerversammlung, dem Verwalter in diesem Punkt Weisungen zu erteilen (Zak 2011/370, 196). § 31 Abs 1 verpflichtet die Wohnungseigentümer, eine angemessene Rücklage (dazu immolex 2008/95, 216; immolex-LS 2010/39, 101 = Zak 2010/153, 97 = wobl 2010/117, 247) für künftige (und nicht auch zur Abdeckung von Außenständen aus früheren Aufwendungen) Aufwendungen iSd § 32 zu bilden (Würth in Rummel³, § 31 WEG Rz 2; dazu auch immolex-LS 2013/57, 196). Nach dem Abs 2 ist die Rücklage entweder auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend anzulegen. In Abs 3 wird die Abrechnungs- und Herausgabepflicht des Verwalters bei Beendigung des Verwaltungsvertrags festgelegt und normiert, dass der Verwalter den Überschuss beim Übergang zur Selbstverwaltung an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben hat. Abs 4 ermöglicht die Bildung gesonderter Rücklagen für abweichende Abrechnungseinheiten.

Der Verzicht auf die Rückforderung eines bereits geleisteten Investitionsersatzes ist der Beschlussfassung über dessen Genehmigung gleichzuhalten. In beiden Fällen geht es um die Verfügung über Mittel aus der Rücklage, die nach § 31 ein Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft darstellt, sodass eine Beschlussfassung über eine Angelegenheit der außerordentlichen Verwaltung vorliegt (immolex-LS 2012/92/94/95, 328).

Ein Mehrheitsbeschluss, Wohnungseigentümern für übernommene Arbeiten (zB kleinere Reparaturen) eine Entschädigung aus der Rücklage zu zahlen, hält sich im Rahmen der ordentlichen Verwaltung und ist daher nicht gesetzwidrig (Zak 2010/511, 295 = immolex-LS 2010/77, 232 = MietSlg 62.453).

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In noch bestehenden Mischhäusern unterliegen nach § 56 Abs 12 auch schlichte Miteigentümer der Verpflichtung zur Rücklagenbildung und müssen daher auch in die Rücklage einzahlen. Es stehen ihnen aber auch die die Rücklage betreffenden Individualrechte zu. Im Vorbereitungsstadium (§ 37 Abs 5) ist § 31 auf WE-Bewerber, die bereits Miteigentum erworben haben und für die eine Zusage der Einräumung von WE gem § 40 Abs 2 im Grundbuch angemerkt ist, ebenso wie auf die restlichen Miteigentümer anzuwenden. Das gilt auch für WE-Bewerber, die noch nicht Miteigentümer sind, deren späterer Miteigentumsanteil aber schon feststeht und zu deren Gunsten eine Anmerkung nach § 40 Abs 2 im Grundbuch eingetragen ist, sofern zumindest ein anderer WE-Bewerber bereits Miteigentum erworben hat. Auf den Miteigentumsbewerber (§ 50) findet § 31 Anwendung, wenn ihm die Rechte eines WE-Bewerbers zukommen. Bei der Eigentümerpartnerschaft sind die Partner Gesamtschuldner und können die Individualrechte nur gemeinsam ausüben.

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So lange die Liegenschaft noch im Alleineigentum eines WE-Organisators steht, besteht weder eine Verpflichtung zur Bildung einer Rücklage noch kann überhaupt eine Rücklage gebildet werden (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 31 WEG Rz 11). Hat der Alleineigentümer schon vor der Begründung von WE mit den WE-Bewerbern kraft Vereinbarung eine Rücklage gebildet, die an die spätere WE-Gemeinschaft herauszugeben ist, ist die ihr auszufolgende Rücklage um Aufwendungen zur zweckentsprechenden Eintreibung von Zahlungsrückständen von den WE-Bewerbern bzw nachmaligen Mit- und Wohnungseigentümern zu vermindern. Zahlungsrückstände können bei einem Verwalterwechsel den herauszugebenden Überschuss der Rücklage nicht erhöhen (wobl 2001/159, 259).

II. Rücklage als zweckgebundenes Sondervermögen

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Die durch Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer gebildete Rücklage ist ein reales Vermögen und keine bloße Rechnungsgröße ähnlich der Mietzinsreserve. Die Rücklage dient ausschließlich als Haftungsfonds zur Deckung von Aufwendungen der Eigentümergemeinschaft (wobl 2002/68, 238 = immolex 2002/97, 241 = NZ 2003/33, 112 = MietSlg 54.121; wobl 2006/127, 307 = Zak 2006/405, 235; immolex-LS 2008/34, 132). Sie ist als Vermögen der teilrechtsfähigen Eigentümergemeinschaft zu verwalten und gesondert zu verwahren. Die Rücklage ist für alle Arten von Liegenschaftsaufwendungen, auch für die Überbrückung von Finanzierungslücken verwendbar (immolex = LS 2008/40, 133). Die Rücklage ist als Haftungsfonds der Zwangsvollstreckung durch Gläubiger der Eigentümergemeinschaft ausgesetzt.

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Die Rücklage ist immer liegenschaftsbezogen und darf daher nicht für mehrere Liegenschaften gebildet und/oder verwendet werden. Abweichende Vereinbarungen in Kauf- und Wohnungseigentumsverträgen zwischen dem WE-Organisator und allen WE-Bewerbern sind ungültig und lösen Bereicherungs- bzw Rückforderungsansprüche der Wohnungseigentümer aus, deren Rücklagenbeiträge nicht für die eigene WE-Liegenschaft verwendet worden sind, wobei der anteilige Ausgleichsbetrag im Differenzweg zu ermitteln ist (wobl 1994/64, 223 = MietSlg 46.535).

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Für abweichende Abrechnungseinheiten und gesondert abzurechnende Anlagen iSd § 32 Abs 6 können gesonderte Rücklagen gebildet werden. Es handelt sich dabei um Anlagen auf der Liegenschaft mit mehr als fünfzig WE-Objekten oder einer gesondert abzurechnenden Anlage wie etwa eine Waschküche, einen Personenaufzug oder eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage (dazu ausführlich Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 31 WEG Rz 48–50).

III. Pflicht zur Rücklagenbildung

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Die Rücklage nach § 31 ist Sondervermögen der Eigentümergemeinschaft (immolex-LS 2010/70/71, 201 = MietSlg 62.465).

Alle Wohnungseigentümer sind verpflichtet, zu einer angemessenen Rücklage beizutragen. Dabei bestimmt sich der Umfang der Beitragspflicht nach dem Verhältnis der Anteile zum Ende der jeweiligen Abrechnungsperiode, soweit nicht wirksam ein anderer Aufteilungsschlüssel vereinbart ist. Über die Höhe der Rücklage und nicht über deren Bildung entscheidet die Mehrheit. Ein Mehrheitsbeschluss über die Höhe der Rücklage bindet die Mehrheit bis zu einem anders lautenden, rechtsgestaltenden Beschluss des Außerstreitrichters oder einer schriftlichen Vereinbarung aller Wohnungseigentümer (wobl 1997/73, 196). Nach § 30 Abs 1 Z 2 kann jeder Wohnungseigentümer beantragen, dass eine angemessene Rücklage gebildet oder der bereits festgelegt Beitrag zur Bildung der Rücklage angemessen erhöht oder gemindert wird.

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Schuldner der Rücklage ist der jeweilige, zum Fälligkeitszeitpunkt im Grundbuch einverleibte Wohnungseigentümer. Ein Anspruch auf Nachzahlung besteht auch in dem Fall, dass der Wohnungseigentümer seinen Mindestanteil zwischenzeitig veräußert hat und nicht mehr bücherlicher Eigentümer ist (wobl 2005/115, 314).

IV. Höhe der Rücklage

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Die Höhe der Rücklage wird von der Mehrheit festgelegt. Bis zur Mehrheitsentscheidung hat der Verwalter im Rahmen der ordentlichen Verwaltung des Hauses deren Höhe festzulegen (wobl 1990/63, 103 [Call] = MietSlg 42.446; dazu Zak 2011/370, 196). Eine Weisung der Mehrheit, keine oder eine zu geringe Rücklage zu bilden, hat der Verwalter als rechtswidrige Weisung nicht zu beachten. Jeder Wohnungseigentümer kann im Außerstreitverfahren eine angemessene Erhöhung oder Minderung der durch die Mehrheit beschlossenen Rücklage verlangen.

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Bei der Festsetzung der Beiträge zur Bildung der Rücklage ist auf die voraussichtliche Entwicklung der laufenden Aufwendungen und auf die allfällige Notwendigkeit einer thermischen Sanierung des Hauses Bedacht zu nehmen (1050 BlgNR 21. GP, 14), ebenso auf allenfalls in der Vergangenheit begründete Verbindlichkeiten, auf die Gegebenheit von in kürzeren oder längeren Abständen wiederkehrenden Instandhaltungsarbeiten und es sind auch beabsichtigte Verbesserungsarbeiten zu berücksichtigen. Bereits angesparte Mittel sind in die Bemessung der Rücklage einzubeziehen. Auch wenn die Berücksichtigung der wirtschaftlichen Lage der Wohnungseigentümer nicht mehr vom Gesetz verlangt wird, ist sie nach dem Zweck der Rücklage in die Überlegungen zur Angemessenheit einzubeziehen (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 31 WEG Rz 26; anders Würth/Zingher/Koranyi²¹,§ 31 WEG Rz 5).

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Die Rücklage ist dann angemessen, wenn sie den gegenwärtigen und in der Zukunft absehbaren Aufwendungen unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen Verhältnisse der Wohnungseigentümer in einer Gesamtschau in der Weise entspricht, dass der Eigentümergemeinschaft ausreichend Geldmittel für die Bestreitung der laufenden Bewirtschaftung der Liegenschaft und deren ordnungsgemäße Erhaltung, aber auch für zeitlich nicht genau vorhersehbare größere Liegenschaftsaufwendungen sowie bereits beschlossene Verbesserungsarbeiten zur Verfügung stehen, ohne dass diese genötigt wäre, auf Fremdfinanzierung zurückzugreifen (Hausmann aaO Rz 27; wobl 2006/127, 307 = Zak 2006/405, 235).

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Die Höhe der Rücklage bestimmt die Durchsetzungsmöglichkeit der Mehrheit, zur Vornahme von Verbesserungen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft hinausgehen (wobl 1994/64, 223 = MietSlg 46.535).

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Bei einer akuten Liquiditätskrise liegt es am Verwalter, die monatlichen Vorschreibungen auch während des laufenden Jahres zu erhöhen. Darüber sind die Wohnungseigentümer ausreichend zu informieren (Zak 2007/197, 351 = immolex 2007/127, 243).

V. Gesonderte Verwahrung und fruchtbringende Anlegung

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Der Verwalter ist nicht nur zur Einforderung der von den Wohnungseigentümern zu leistenden Akontozahlungen zur Sicherstellung einer ordentlichen Bewirtschaftung des Hauses verpflichtet, sondern hat auch die erforderliche Rücklage einzuheben und auf einem auf die Gemeinschaft lautenden Konto anzulegen. Er hat rückständige Zahlungen einzumahnen und notfalls mit Klage innerhalb der Frist des § 27 Abs 2 zu erzwingen (Zak 2006/609, 358 = wobl 2006/136, 340 = immolex 2007/8, 24 = JUS Z/4177). Der Verwalter als Organ der Eigentümergemeinschaft kann mit einem Wohnungseigentümer eine § 31 Abs 3 widersprechende Vereinbarung mit Auswirkung auf die Fälligkeit vorgeschriebener Wohnbeiträge nicht wirksam treffen. Selbst wenn eine derartige Vereinbarung getroffen worden sein sollte, ist diese wegen Vollmachtsüberschreitung wirkungslos (immolex 2007/8, 24).

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Die Rücklage ist entweder auf einem für jeden Wohnungseigentümer einsehbaren Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder auf einem ebenso einsehbaren Anderkonto fruchtbringend anzulegen. Diese Anordnung bezieht sich ausschließlich auf die Trennung der Geldmittel einer Eigentümergemeinschaft von den Mitteln anderer Eigentümergemeinschaften, den Mitteln des Verwalters oder des den Geldverkehr besorgenden Wohnungseigentümers. Erfolgt die Kontoführung der Ein- und Auszahlungen der Eigentümergemeinschaft über ein eigenes Konto, können die Mittel zur Bestreitung der laufenden Aufwendungen und diejenigen zur längerfristigen Ansparung auf ein und demselben Konto aufbewahrt werden (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 31 WEG Rz 35; aM Hanel in wobl 2002, 170; siehe dazu auch immolex 1998/113, 184 = MietSlg 49.081). Das Gesetz ordnet zwar eine fruchtbringende Veranlagung der Rücklage an, doch ist jede spekulative Anlageform des angesparten Teils der Rücklage mit deren Zweck nicht vereinbar. Zinsen aus der Veranlagung der Rücklage führen zwar zu einer Vermehrung, sind aber keine Erträgnisse der Liegenschaft iSd § 33 (Hausmann aaO Rz 36 mwN).

Geldstrafen zur Durchsetzung von Verwalterpflichten (Abrechnungspflicht) zielen auf Willensbeugung ab und haben keinen Strafcharakter; wird einem Auftrag verspätet aber doch entsprochen, kann die Geldstrafe nicht mehr verhängt werden. Der Verwalter muss die Finanzen der Eigentümergemeinschaft über ein einsehbares Konto abwickeln. Ein nicht auf die Gemeinschaft, sondern auf die einzigen Miteigentümer lautendes Eigenkonto entspricht in dieser Sonderkonstellation den Anforderungen des § 20 Abs 6 (Zak 2010/370, 216 = immolex-LS 2010/69, 201 = wobl 2010/159, 345 = MietSlg 62.471).

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Der Verwalter ist weder berechtigt noch legitimiert, mit einem Wohnungseigentümer zu vereinbaren, dass dieser seine Zahlungen für die Rücklage auf ein Sparbuch lege (MietSlg 58.446).

VI. Verjährung

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Beitragsrückstände zur Rücklage unterliegen nicht der Verjährung nach § 1480 ABGB, sondern verjähren in 30 Jahren (MietSlg 35.616/10, 35.275, 36.225).

VII. Rechnungslegungs- und Herausgabepflicht

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Der Hausverwalter ist bezüglich der ihm in dieser Eigenschaft zukommenden Geld Verwahrer iSd § 960 ABGB, wobei die Verwahrung der Rücklage eine Nebenpflicht darstellt (dazu immolex 2011/27, 89 = ecolex 2011/84, 205 = wobl 2011/161, 435 = Zak 2011/138, 77 = NZ 2012/6,17).

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Durch die Auflösung des Verwaltungsvertrags enden nicht alle Rechtsbeziehungen zwischen Verwalter und Wohnungseigentümer. Mit Beendigung des Verwaltungsvertrags hat der Verwalter für die gesamte Dauer seiner Verwaltungstätigkeit (MietSlg 58.477; 5 Ob 257/06i) ohne Verzug (dazu Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 31 WEG Rz 40; Würth in Rummel³, § 31 WEG Rz 5–7) über die gesamte Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss nach Beendigung seiner Funktion an den neuen Verwalter (MietSlg 39.631) oder bei Fehlen eines solchen an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben (dazu immolex-LS 2011/27, 89 = ecolex 2011/84, 205 = wobl 2011/161, 435 = Zak 2011/138, 77 = NZ 2012/6, 17). Erfolgt die Auflösung des Verwaltervertrags durch das Gericht, ist dem Verwalter die Herausgabe des festgestellten Überschusses (wobl 1998/226, 341 [Call] = immolex 1998/192, 307), vermehrt um die aus der fruchtbringenden Anlegung erzielten Zinsen binnen 14 Tagen bei Exekution aufzutragen (MietSlg 35.616). Im Fall der Beendigung des Verwaltungsverhältnisses während des Kalenderjahres kann jeder Wohnungseigentümer im Außerstreitverfahren vom gekündigten Verwalter Rechnungslegung über die vergangenen Monate dieses Jahres begehren (Zak 2008/275, 156). Bestellt die Eigentümergemeinschaft keinen neuen Verwalter, hat der Verwalter den Überschuss an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben. Beiträge, die von den Wohnungseigentümern gar nicht geleistet wurden, erhöhen den herauszugebenden Überschuss nicht (wobl 2001/159, 259 [Call] = immolex 2001/122, 208 [Iby] = MietSlg 53.542). Die Abrechnung soll die Eigentümergemeinschaft in die Lage versetzen, die Höhe des ihr herauszugebenden „Überschusses“, das heißt den Betrag, der von den Miteigentümern auf die Rücklage eingezahlten Beträgen nach Abzug der hievon verwendeten Beträge noch vorhanden sein muss, festzustellen (5 Ob 93/98g; 5 Ob 96/01f; 5 Ob 220/03v; 5 Ob 157/06i). Der Anspruch auf Rechnungslegung ist ein Anspruch der Eigentümergemeinschaft, der nach § 52 Abs 1 Z 6 im Außerstreitverfahren geltend zu machen ist (wobl 1998/226, 341 [Call] = immolex 1998/192, 307 = MietSlg 50.600; wobl 2009/136, 384 = immolex 2010/62, 186 = MietSlg 61.502; Hausmann in Hausmann/Vonkilch aaO Rz 53 mwN). Das Verfahren ist ähnlich der Stufenklage zu behandeln (MietSlg 31.560/41, 58.447). Der Verwalter hat nach Beendigung seiner Tätigkeit der Eigentümergemeinschaft bzw an den neuen Verwalter“ohne Verzug“ auch die Originalbelege auszufolgen ( immolex-LS 2011/27, 89 = ecolex 2011/84, 205 = wobl 2011/161, 435 = Zak 2011/138, 77 = NZ 2012/6, 17).

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Wird eine Verwaltung mit Jahresende beendet, ist die Schlussrechnung nicht bis zum 30.6. des Folgejahres hinausgeschoben (Hausmann aaO Rz 41).

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Ein Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nicht mit konnexen Gegenforderungen gegen die Akontovorschreibungen der Eigentümergemeinschaft aufrechnen, weil zur Vermeidung von Liquiditätsengpässen von einem schlüssigen Aufrechnungsverzicht der Gemeinschaftsmitglieder auszugehen ist. Dies gilt auch dann, wenn die Gegenforderung aus der Vorschreibung überhöhter Rücklagenbeiträge gegenüber allen Wohnungseigentümern abgeleitet wird. Wenn hingegen nur ein einzelner Wohnungseigentümer von Überzahlungen in die Rücklage betroffen ist, kann nicht von einem Aufrechnungsverzicht ausgegangen werden (Zak 2007/448 = immolex 2007/131 [Prader] wobl 2007/113 [Call]). Der Verwalter kann selbst dann nicht mit Forderungen gegen die Miteigentümer aufrechnen (MietSlg 33.473, 35.617, 39.629), wenn das ausdrücklich vereinbart wurde (MietSlg 33.473). Vom Verwalter der Eigentümergemeinschaft gewährte Vorschüsse für Aufwendungen auf die Liegenschaft, kann der Verwalter der Rücklage während seiner Verwaltertätigkeit entnehmen. Nach Beendigung der Verwaltertätigkeit kann er nicht mehr über die Rücklage verfügen, sodass er auch Auslagen aus der Zeit seiner Verwaltertätigkeit nicht mehr aus der Rücklage entnehmen kann und er diese an die Eigentümergemeinschaft herauszugeben hat (MietSlg 35.617).

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Der Anspruch auf Rechnungslegung umfasst nur den Anspruch auf eine ordnungsgemäß zusammengestellte, formell vollständige, nicht aber auch eine richtige Abrechnung (MietSlg 36.652). Ist auch strittig, ob vom bisherigen Verwalter über die Rücklage ordentlich Rechnung gelegt wurde, ist diese Streitfrage als Vorfrage zu beantworten, wenn sie nicht im selben Verfahren zum Gegenstand eines eigenen Rechnungslegungsbegehrens gemacht wird oder bereits Gegenstand eines anderen anhängigen Außerstreitverfahrens mit derartigem Rechnungslegungsbegehren ist, das mit dem Verfahren wegen Herausgabe des Rücklagenüberschusses verbunden werden kann oder die Unterbrechung des letzteren Verfahrens bis zur Erledigung des ersten Verfahrens ermöglicht (MietSlg 38.636).

Dass die Rechnungslegungspflicht nach § 31 Abs 3 selbstverständlich wie jede andere dem Verwalter obliegende Rechnungslegungspflicht nach den Regeln des § 34 Abs 3 auch die Verpflichtung zur Belegeinsicht umfasst, ergibt sich aus dem Zweck der Rechnungslegung an sich und entspricht darüber hinaus einer den Verwalter schon nach § 1012 ABGB treffenden Verpflichtung (immolex-LS 2010/70/71, 201 = MietSlg 62.465).

VIII. Haftung des Verwalters

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Unterlässt es der Verwalter, einzelnen Wohnungseigentümern – auch wenn diese als Mehrheitseigentümer ihm eine entsprechende gesetzwidrige Weisung geben – anteilige Rücklagenbeiträge vorzuschreiben, haftet er der Eigentümergemeinschaft gegenüber für den dadurch eingetretenen Schaden (dazu auch wobl 2010/118, 248 = MietSlg 62.127).Dieser Schaden entsteht nicht erst mit der endgültigen Uneinbringlichkeit der Forderung, weil eine präsente Möglichkeit der Einbringlichkeit nicht mit der unmittelbaren Verfügbarkeit über die ausstehende Geldleistung gleichgesetzt werden darf. Ein Schaden ist nur dann nicht entstanden, wenn sich der Schuldner zur Leistung bereit erklärt hat und auch in der Lage ist, diese Leistung zu erbringen, was der Verwalter zu beweisen hat (wobl 2005/114, 314).

IX. Außerstreitverfahren – Streitverfahren

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Gegenstand eines Verfahrens nach § 52 Abs 1 Z 6 ist die Durchsetzung der Pflichten des Verwalters in Verbindung mit § 31 Abs 3 auf Herausgabe des Überschusses der Rücklage an den neuen Verwalter (wobl 2009/136, 384 = immolex 2010/62, 186 = MietSlg 61.502). Ansprüche des Verwalters gegen die Eigentümergemeinschaft sind als solche entweder Gegenstand der Richtigkeitsprüfung einer Abrechnung oder gesondert im Klageweg geltend zu machen. Die Durchsetzung der im Zusammenhang mit der Rücklage stehenden Minderheitsrechte und Verwalterpflichten (nicht nur bei gerichtlicher Abberufung, sondern bei jeglicher Beendigung des Verwaltungsvertrags: wobl 1990/30, 50 = MietSlg 41.494) hat nach § 52 Abs 1 Z 3 und 6 im Außerstreitverfahren zu erfolgen. Es kann daher ein einzelner Wohnungseigentümer die Abrechnung der Rücklage oder die Herausgabe des Rücklagenüberschusses an den neuen Verwalter verlangen (MietSlg 38.636). Eine prozessuale Aufrechnung von nicht im konkreten Verfahren zu entscheidenden Gegenforderungen ist im Außerstreitverfahren unzulässig. Eine solche Aufrechnungseinrede ist mit Beschluss zurückzuweisen, wenn ihrer Berücksichtigung verfahrensrechtliche Gründe entgegenstehen (immolex-LS 2010/50, 137 = ecolex 2010/266, 754 = Zak 2010/267, 158 = immolex 2010/49, 151 = wobl 2010/116, 245).

Der Anspruch der Eigentümergemeinschaft nach § 31 Abs 3 auf Legung der Schlussrechnung über die Rücklage und Herausgabe des Überschusses an den neuen Verwalter ist vom individuellen Anspruch jedes Wohnungseigentümers auf Legung einer ordnungsgemäßen und richtigen Verwaltungsabrechnung nach § 20 Abs 3 streng zu unterscheiden (immolex-LS 2010/50, 137 = ecolex 2010/266, 754 = Zak 2010/267, 1589 = immolex 2010/49, 151 = wobl 2010/116, 245).

Gem § 31 Abs 3 hat der Verwalter bei Beendigung der Verwaltung ohne Verzug über die Rücklage Rechnung zu legen und den Überschuss herauszugeben. Ist bei einem Begehren auf Herausgabe des Rücklagenüberschusses auch strittig, ob vom bisherigen Verwalter über die Rücklage ordentlich Rechnung gelegt wurde, ist diese Streitfrage, wenn sie für die Entscheidung über das Herausgabebegehren von Bedeutung ist, auch wenn sie nicht zum Gegenstand eines eigenen Rechnungslegungsbegehrens gemacht wurde, zuvor zu klären. Ein exekutionsfähiger Herausgabebeschluss setzt also voraus, dass die Abrechnung Feststellungen über die Zahlungspflicht hinsichtlich des Überschusses zulässt. Ist die Höhe des Überschusses nicht strittig, ist für die Herausgabe der Ausfolgung des Überschusses ebenfalls das Außerstreitverfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 iVm § 31 Abs 3 zulässig. Nehmen die Antragsteller aber nicht einen ihnen als Ergebnis einer Abrechnung oder sonst unstrittig zustehenden „Überschussbetrag“ in Anspruch, sondern begehren den gesamten Aufwand, den sie dem Antragsgegner aus dem Titel der Rücklage oder der Hausbewirtschaftungskosten bisher geleistet haben, mit der Behauptung, der Verwalter habe diese Beträge weder aufgewendet noch zurückgezahlt, verlassen die Antragsteller die gesetzliche Grundlage des § 31, die ihnen bei Beendigung des Verwaltungsvertrags nur die Möglichkeit der Herausgabe des Überschusses an den neuen Verwalter (sofern ein solcher bestellt ist) eröffnet. Das Begehren stellt sich vielmehr als Leistungskondiktion bzw Schadensersatzanspruch für jene Zahlungen dar, die die Wohnungseigentümer aus dem Titel der Rücklage bzw Hausbewirtschaftungskosten an den Verwalter gezahlt haben und die sich in der Folge als den Zweck verfehlend und damit rechtsgrundlos bzw widmungswidrig verwendet erwiesen hätten. Für derartige – eben nicht dem § 31 Abs 3 zu unterstellende – Ansprüche gegen den Verwalter stellt aber § 52 Abs 2 Z 6 das außerstreitige Verfahren nicht zur Verfügung. Solche Streitigkeiten sind mangels ausdrücklicher Zuweisung in das besondere Außerstreitverfahren nach § 37 MRG iVm § 52 Abs 1 WEG dem Streitverfahren vorbehalten. Die Wahl einer unrichtigen Verfahrensart führt in diesem Fall zur Nichtigerklärung des durchgeführten Verfahrens, wovon lediglich die verfahrenseinleitende Prozesshandlung nicht erfasst wird. Nach Umdeutung eines Sachantrags in eine Klage sind die für diese geltenden Regeln der ZPO anzuwenden, was im konkreten Fall eine amtswegige Überweisung des beim unzuständigen Gericht eingebrachten, in eine Klage umgedeuteten Antrags nach § 44 JN allerdings unzulässig macht (wobl 2009/136, 384 = immolex 2010/62, 186 = MietSlg 61.502).

Fordert die Eigentümergemeinschaft von den Wohnungseigentümern die anteilsmäßig zu tragenden Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage, liegen keine „Streitigkeiten zwischen Teilhabern“ iSd § 838a ABGB vor. Diese Forderungen der Eigentümergemeinschaft sind daher im Streitverfahren geltend zu machen (immolex-LS 2012/45, 133 = wobl 2012/99, 335 = Zak 2012/493, 258 = RZ 2012/EÜ 191, 206).

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Ist bei einem Begehren auf Herausgabe des Rücklagenüberschusses strittig, ob vom bisherigen Verwalter über die Rücklage ordentlich Rechnung gelegt wurde, ist diese Streitfrage im Verfahren auf Herausgabe als Vorfrage zu klären; erst nach Rechnungslegung kann ein exekutionsfähiger Herausgabebeschluss gefällt werden (SZ 52/180; immolex 2004/161, 313 = MietSlg 56.558).

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Ansprüche zur Einbringlichmachung von Beitragsrückständen sowie Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Verwalterpflichten sind im Streitverfahren geltend zu machen (Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 31 WEG Rz 57 mwN; MietSlg 57.498; immolex 2006/34, 80 = wobl 2006/9, 47). Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer auf Zahlung offener Rücklagenbeiträge für eine Mehrzahl seiner Wohnungseigentumsobjekte sind zur Ermittlung des Streitgegenstands gem § 55 Abs 1 Z 1 JN zusammenzurechnen (Zak 2007/516 = wobl 2007/122).

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Tatsächlich ist in einem Verfahren nach § 31 Abs 3 wegen Herausgabe des Rücklagenüberschusses Voraussetzung für die Erlassung eines exekutionsfähigen Herausgabeschlusses, dass die Abrechnung Feststellungen über die Zahlungspflicht hinsichtlich des konkreten Überschusses zulässt (5 Ob 175/09k). Zur Feststellung des „Überschusses“ ist also die Ermittlung jenes Betrags Voraussetzung, der von den Zahlungen der Miteigentümer nach Abzug der Aufwendungen für die Liegenschaft vorhanden sein muss. In diesem Zusammenhang wären also Fragen berechtigter Abzüge für Aufwendungen aus der Rücklage als Vorfrage zu beantworten (RS0083407).