27.3.2.2. Vertragsdauer

27.3.2.2.1. Allgemeines

678Die Vertragsdauer stellt neben dem vereinbarten Preis das zweite Element zur Feststellung des Wertes eines Bestandsvertrages dar. Die Vertragsdauer ist kein für das Zustandekommen eines Bestandvertrages wesentlicher Bestandteil, sie ist aber für die Bemessung der Bestandvertragsgebühr bedeutsam.

679Die Gebühr darf nur von der rechtsgeschäftlich vereinbarten Dauer erhoben werden. Auf die tatsächliche Dauer kommt es nicht an, auch wenn diese im Zeitpunkt der Bemessung bekannt ist.

680Wird ein Bestandvertrag auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen und vereinbart, dass eine Fortsetzung des Bestandverhältnisses nach Ablauf dieser Zeit einer gesonderten Vereinbarung bedarf, erstreckt sich der Bestandvertrag nach dem Wortlaut der Vertragsurkunde nicht über einen die vereinbarte bestimmte Dauer hinausreichenden Zeitraum, weil dieser Formulierung zufolge es zur Fortsetzung des Bestandverhältnisses erst einer neuerlichen Willenseinigung bedarf.

681Wird nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Bestanddauer das Bestandverhältnis gemäß §§ 1114 und 1115 ABGB fortgesetzt, ohne dass eine Verlängerung im Vertrag vereinbart ist oder eine neuerliche Urkunde über das fortgesetzte Bestandverhältnis errichtet wird, ist die Verlängerung der Bestanddauer gebührenrechtlich unbeachtlich.

682Eine Vertragsverlängerung durch Optionsausübung stellt die Beifügung einer Bedingung dar, bei deren Eintritt (Ausübung der Option) sich die Geltungsdauer des Vertrages verlängert. Eine solche Bedingung hat nach § 17 Abs. 4 GebG (siehe Rz 507 ff) auf das Entstehen der Gebührenschuld keinen Einfluss. Die Gebühr ist von dem Entgelt zu entrichten, das auf die Summe der ursprünglich vereinbarten und der vom Optionsrecht umfassten Verlängerungszeiten entfällt.

27.3.2.2.2. Bestimmte Dauer

683Eine bestimmte Dauer liegt vor, wenn nach dem Vertragsinhalt beide Vertragsteile auf eine bestimmte Zeit an das Vertragsverhältnis gebunden sind.

684Die Bemessungsgrundlage ist der Wert der vom Bestandnehmer während der gesamten vorgesehenen Vertragsdauer geschuldeten Leistungen, höchstens jedoch das 18-fache des Jahreswertes ( § 15 Abs. 1 dritter Satz BewG 1955).

Beispiel:

Ein Bestandvertrag wird auf die bestimmte Zeit von 25 Jahren abgeschlossen. Bemessungsgrundlage ist der 18-fache Jahreswert.

685Ist eine bestimmte Dauer, zB eine fünfjährige Laufzeit, vereinbart, bildet der fünffache Jahreswert der vereinbarten Leistung die Bemessungsgrundlage.

686Ein seinem Wortlaut nach auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandvertrag ist gebührenrechtlich als solcher auf bestimmte Dauer anzusehen, wenn das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden kann oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt ist.

687Ein Bestandverhältnis, das zwar der Form nach auf eine bestimmte Zeit eingegangen wird, aber dennoch vor Ablauf dieser Zeit von jedem der beiden Vertragsteile oder auch nur von einem von ihnen beliebig aufgelöst werden kann, ist in seiner Dauer unbestimmt.

688Ein Vertrag auf bestimmte Dauer, bei dem ein Kündigungsrecht nur für einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle vorgesehen ist, bleibt gebührenrechtlich ein Vertrag auf bestimmte Dauer.

689Im Falle einer uneingeschränkten Kündigungsmöglichkeit liegt grundsätzlich ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vor. Ebenso liegt bei Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs. 2 MRG ein Vertrag von unbestimmter Dauer vor (VwGH 17.9.1990, 90/15/0034). Die Frage, welche Kündigungsgründe denkmöglich sind, ist aus Sicht der Vertragsparteien einzelfallbezogen zu beurteilen (vgl. VwGH 26.04.2018, Ra 2018/16/0040 und VwGH 19.09.2017, Ra 2017/16/0111). Nähere Ausführungen siehe Rz 694.

690Ob eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit auf einige im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle vorliegt, ist eine Frage, die nach Gewicht und der Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der vertraglich vereinbarten Kündigungsgründe von Fall zu Fall verschieden beantwortet werden muss (VwGH 27.1.2000, 99/16/0017).

691Bei einem nur einseitigen Kündigungsverzicht bleibt der Vertrag ein solcher auf unbestimmte Dauer, weil der andere Vertragsteil den Vertrag jederzeit durch Kündigung auflösen kann, es sei denn, dass durch die einseitige Kündigung nicht beide Vertragsteile von ihrer Verpflichtung zur Leistung für die Zeit nach der Vertragsauflösung befreit sind.

Beispiel:

Der Vermieter bindet sich für einen bestimmten Zeitraum von 5 Jahren durch Kündigungsverzicht, während der Mieter ohne Angabe von Gründen jederzeit kündigen kann. Kann der Mieter im Falle der Kündigung die geleisteten Mietzinsvorauszahlungen nicht zurückfordern, liegt ein Vertrag auf bestimmte Zeit vor.

692Durch beiderseitigen Kündigungsverzicht wird der Vertrag auf die Dauer dieses Verzichts unkündbar und damit zu einem Vertrag von bestimmter Dauer auch dann, wenn er auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde (siehe Rz 694). Der Gebührenbemessung ist dabei nicht nur die vom beiderseitigen Kündigungsverzicht umfasste bestimmte Dauer sondern auch unbestimmte Dauer zu Grunde zu legen (siehe Rz 699).

Beispiel:

Ein Vertrag auf unbestimmte Dauer. Der Mieter verzichtet für 5 Jahre, der Vermieter für 7 Jahre auf sein Kündigungsrecht. Vom beiderseitigen Kündigungsverzicht umfasst sind 5 Jahre. Insoweit liegt eine bestimmte Dauer vor. Für die Gebührenbemessung ist daher eine Dauer von 5 Jahren bestimmte Dauer und 3 Jahren unbestimmte Dauer maßgeblich.

693Als Vertrag auf bestimmte Dauer ist eine Vereinbarung anzusehen, nach der sich ein Mietvertrag auf bestimmte Dauer um eine weitere bestimmte Dauer verlängert, falls er vor Ablauf der ersten bestimmten Dauer nicht aufgekündigt wird; die Möglichkeit der Auflösung mit Ablauf der ersten bestimmten Dauer ist in diesem Fall gebührenrechtlich unbeachtlich.

Beispiel:

Mietvertrag auf vier Jahre. Falls er nicht aufgekündigt wird, verlängert sich der Mietvertrag um 5 Jahre. Für die Gebührenbemessung ist eine Dauer von 9 Jahren maßgeblich.

27.3.2.2.3. Unbestimmte Vertragsdauer

694Bestandverträge sind dann auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wenn die Vereinbarung auf unbestimmte Zeit lautet oder eine Vereinbarung über die Dauer fehlt und auch sonst im Vertrag kein Anhaltspunkt enthalten ist, auf welche Dauer sich die Vertragsparteien binden wollten.

695Eine unbestimmte Vertragsdauer liegt vor, wenn auch nur ein Vertragspartner in der Lage ist, den Vertrag jederzeit aufzulösen, wobei einzelne, bestimmt bezeichnete Kündigungsgründe (zB jene nach §§ 1117 und 1118 ABGB) unberücksichtigt bleiben.

696Ein Bestandverhältnis, das zwar der Form nach auf eine bestimmte Zeit eingegangen wird, aber dennoch vor Ablauf dieser Zeit von jedem der beiden Vertragsteile oder auch nur von einem von ihnen beliebig aufgelöst werden kann, ist in seiner Dauer unbestimmt.

697Bei Bestandverträgen mit unbestimmter Dauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem dreifachen Jahreswert zu bewerten ( § 33 TP 5 Abs. 3 GebG stellt im Verhältnis zu § 15 Abs. 3 BewG 1955 eine Sondervorschrift dar).

698Wird ein Vertrag auf die bestimmte Dauer von weniger als 3 Jahren (zB 2 Jahren) geschlossen, der aber von einem der Vertragspartner jederzeit gekündigt werden kann, so liegt grundsätzlich ein Vertrag auf unbestimmte Zeit vor. Bemessungsgrundlage wäre das dreifache Jahresentgelt. Da der Vertrag jedoch keinesfalls 3 Jahre dauern kann, ist in diesem Fall von der (bestimmten) maximalen Vertragsdauer auszugehen (im Beispiel also zweifaches Jahresentgelt).

27.3.2.2.4. Kombination von bestimmter und unbestimmter Dauer

699Eine Verlängerung eines Vertrages, der zunächst auf bestimmte Dauer abgeschlossen wurde, auf unbestimmte Zeit liegt vor, wenn der Vertrag nach Ablauf der bestimmten Vertragsdauer ausdrücklich auf unbestimmte Zeit oder auf eine unbestimmte Anzahl bestimmter Zeiträume verlängert wird (zB " ... das Vertragsverhältnis verlängert sich jeweils um x Jahre ..."). Die Bemessungsgrundlage für die Gebühr ist aus der Summe der Jahreswerte der bestimmten und der unbestimmten Vertragsdauer zu ermitteln.

Beispiel:

In einem Bestandvertrag mit der bestimmten Vertragsdauer von 5 Jahren wird vereinbart, dass sich dieser um jeweils 4 Jahre verlängert, wenn er nicht aufgekündigt wird. Für die Gebührenbemessung ist von einer bestimmten Dauer von 5 Jahren und der unbestimmten Dauer auszugehen. Bemessungsgrundlage ist somit der achtfache Jahreswert.

700Auf unbestimmte Dauer abgeschlossene Bestandverträge, bei denen zunächst für eine bestimmte Zeit ein beiderseitiger Kündigungsverzicht vereinbart wurde, sind für die Zeit des Kündigungsverzichtes als Verträge mit bestimmter Dauer und für die anschließende unbestimmte Zeit als solche von unbestimmter Vertragsdauer zu vergebühren.

Beispiel:

Verzichten der Bestandgeber innerhalb der ersten neun Jahre und die Bestandnehmerin innerhalb der ersten vier Jahre auf ein Kündigungsrecht, so ist der Bestandvertrag gebührenrechtlich so zu beurteilen, als wäre er zunächst auf bestimmte Dauer von vier Jahren abgeschlossen und verlängert sich danach auf unbestimmte Zeit. Bemessungsgrundlage ist somit der siebenfache Jahreswert.

27.3.2.2.5. Immerwährende Dauer

701Immerwährende Nutzungen oder Leistungen sind solche, deren Ende von Ereignissen abhängt, bei denen ungewiss ist, ob und wann sie in absehbarer Zeit eintreten (VwGH 16.2.1984, 83/15/0047, 0048). Nutzungen und Leistungen von unbestimmter Dauer sind hingegen solche, bei denen das Ende in absehbarer Zeit sicher, der Zeitpunkt des Fortfalls aber ungewiss ist. Die Dauer eines Rechtsverhältnisses auf eine Zeit von 99 Jahren wird im Rechtsleben üblicherweise einer immerwährenden Dauer gleichgesetzt (VwGH 15.3.2001, 99/16/0312).

702Immerwährende Nutzungen und Leistungen sind gemäß § 15 Abs. 2 BewG 1955 mit dem 18-fachen des Jahreswertes anzusetzen.

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at