BauR Wien | Wiener Baurecht
6. Aufl. 2019
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§ 81 Gebäudehöhe und Gebäudeumrisse; Bemessung
(EB zur Nov LGBl 2009/25)
Durch die Änderungen in den Abs. 1, 2 und 3 soll die Errichtung überdimensionierter Giebel, insbesondere wenn sie nicht zur Straßenfront gerichtet sind, hintangehalten werden.
Die Ergänzungen in Abs. 6 tragen dem Umstand Rechnung, daß in der Praxis in Einzelfällen – etwa aus stadtgestalterischen Gründen – ein Bedarf nach Errichtung von Gauben in einem das zulässige Drittel der betreffenden Gebäudefront überschreitenden Ausmaß besteht. Die Zuständigkeit zur Bewilligung einer solchen Abweichung verbleibt – wie bisher nach § 69 Abs. 1 lit. q – beim Bauausschuss der örtlich zuständigen Bezirksvertretung.
(EB zur Nov LGBl 2018/69)
Die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes (vgl. ) geht von einer Begriffsbestimmung der „Gaube“ aus, die nicht mehr zeitgemäß erscheint und die architektonischen Möglichkeiten stark einschränkt. Es soll daher in Abs. 6 anstelle der Verwendung des Begriffs „Gaube“ künftig von „raumbildenden Aufbauten“ gesprochen werden. Im Hinblick darauf, dass durch diese raumbildenden Aufbauten künftig generell höchstens ein Drittel der Länge der betreffenden Gebäudefront in Anspruch genommen werden darf, entfällt die bisher vorgesehene Ausnahmeregelung. Solche Aufbauten müssen insgesamt – das heißt die Fenster samt Seitenwänden und oberer Abdeckung – in ihren Ausmaßen den Proportionen der Fenster der Hauptgeschoße sowie dem Maßstab des Gebäudes entsprechen. Damit ist aus stadtgestalterischer Sicht gewährleistet, dass keine mehrgeschossigen oder sonst überdimensionierten Aufbauten errichtet werden.
Anmerkungen
1) Hinsichtlich der Bemessung der Gebäudehöhe von Vordergebäuden ist einheitlich die festgesetzte Höhenlage der Verkehrsfläche maßgeblich. Der Nachbar besitzt auf die Einhaltung der Bestimmungen über die Gebäudehöhe nach § 134a Abs 1 lit b einen Rechtsanspruch. Dies gilt nach der ständigen Judikatur des VwGH nur hinsichtlich der ihm zugekehrten Front (s E).
2) Damit wird ein zweigeschossiger Dachausbau in der Regel ausscheiden. Dies wird wohl auch bei Altbauten bei Zu- oder Umbauten wirksam werden. § 60 Abs 1 lit a letzter Satz wird idR nur dann ohne Giebelanrechnung möglich sein, wenn nicht gleichzeitig ein Zubau vorliegt. Anzurechnen sind nach der Textierung wohl alle Giebel, egal, ob sie verdeckt, als Fläche sichtbar oder gestaffelt sind. Als im Grunde stadtgestalterische Regelung (vgl die EB) ist wohl davon auszugehen, dass fiktive Giebel nicht in die Berechnung einzubeziehen sind. Nähere Ausführungen zu diesem Thema – insbesondere auch zur Giebelberechnung und Giebelabwicklung bei Bauführungen an Bestandsgebäuden – enthält die Giebelberechnungsanweisung der MA 37 vom , Zl MA 37-856024/2014, herunterladbar unter www.bauen.wien.at download – service. Merkblätter – Giebel.
3) Wiener Null ist eine Wiener Berechnungsgröße für Gebäudehöhen, bezogen auf 156,68 m über dem Meeresspiegel der Adria im Triestiner Hafen, als Ausgangspunkt 0 des Donaukanalpegels bei der Schwedenbrücke. § 81 Abs 3 ist so auszulegen, dass die Wiener Null eine bestehende Bauklasse begrenzt, dh dass, wenn die nach dem Bebauungsplan für die betreffende Liegenschaft zu berechnende Gebäudehöhe nach der Wiener Null zu berechnen ist und dieses Maß geringer ist als die festgesetzte Bauklasse, etwa in der Bauklasse IV nur 18 m ergibt, die bauklassenmäßige Höhe auf dieses Maß reduziert wird. Andererseits ist dann, wenn die Wiener Null eine höhere Höhe als das Maximum der festgesetzten Bauklasse ermöglichen würde, dieses Maximum der Bauklasse einzuhalten und nicht die Höhe über Wiener Null.
4) IZm Abs 1 bis 3 ist die Neuregelung der Tod der sog „Sargdeckelkonstruktionen“, weil es bezüglich der Giebelbeschränkung keine Ausnahmen gibt.
5) (derzeit nicht belegt)
6) Wie schon im Vorwort mit Beispielen belegt, ändert das Land Wien fallweise die durch in seinen Augen nicht wünschenswerte Judikatur der Höchstgerichte geschaffene Rechtslage durch nachträgliche Landesgesetze. Gerade die Eliminierung des international durchaus üblichen Gaubenbegriffs mit dem Argument in den EB, er sei nicht mehr zeitgemäß und schränke die architektonischen Möglichkeiten zu stark ein, kann hinsichtlich der ersten Behauptung nicht hingenommen werden. Gauben werden auch in Zukunft nicht verhindert werden können, und sind für die Ortsbildgestaltung in den noch dörflichen Gebieten sogar erwünscht. Um was es der Stadt ging, war der Wunsch, dem in unseren Augen absolut zutreffenden Erk des VwGH v , 2013/05/0142, 0146 und 0147 seine Aussagekraft zu nehmen. Was mit der vorliegenden Novelle bezweckt wurde, ist damit entgegen der Behauptung in den EB die Möglichkeit, bis zu einem Drittel jeder Gebäudefront mit raumbildenden Aufbauten bis zum Dachfirst baulich nur auf Grund der Baubewilligung hochzubauen.
7) Abs 6 letzter Halbsatz wurde mit Nov LGBl 2014/25 eingefügt. Vgl auch § 69 Abs 1 Z 1.
Judikatur (auch ältere, soweit sie nach Gesetzesänderung noch Gültigkeit haben dürfte)
1. Die Vorschriften betreffend die Gebäudehöhe dienen nicht nur dem öffentlichen Interesse, sondern auch dem Interesse der Nachbarschaft. Aus diesen Vorschriften erwächst sohin dem Nachbarn das subjektive Recht, daß keine Dachneigung zugelassen wird, durch welche der gesetzliche Lichteinfall auf die Hauptfenster der Vorderfront seiner Gebäude beeinträchtigt wird ( Slg 4428/A, , 694/755/61). S nun § 134a Abs 1 lit b.
2. Unter Fronten sind die Ansichtsflächen der ein Gebäude nach außen abschließenden Wände (Umfassungswände) zu verstehen ( 468/65, , Slg 9004/A).
3. Die Gebäudehöhe wird nach dem anschließenden Gelände bemessen; dies ist nicht das gewachsene Gelände, sondern jenes Gelände, wie es nach dem Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Bauführung vorhanden sein wird. Es ist nicht erforderlich, geplante zulässige Geländeveränderungen – allenfalls nach Erwirkung der dafür erforderlichen Baubewilligung – bereits vor der Entscheidung über das ein Gebäude betreffende Bauansuchen zu verwirklichen. Im Falle der Bewilligungspflicht bezüglich einer Geländeveränderung kann das bezügliche Ansuchen gemeinsam mit dem Bauansuchen für ein Gebäude auf dem veränderten Gelände eingebracht werden ( Slg 9220/A). Ebenso , , 90/05/0096.
4. Ist die Gebäudehöhe nach § 80 (jetzt: § 81) BO für jede Front gesondert zu berechnen, dann kann dadurch, daß an einer dem Nachbarn nicht zugekehrten Front die Gebäudehöhe überschritten wird, ein subjektiv-öffentliches Recht des Nachbarn nicht verletzt werden ( Slg 10.127/A).
5. Hätte der Gesetzgeber der Nov 1976 die Absicht gehabt, den § 81 Abs 2 BO nicht für jene Bauvorhaben gelten zu lassen, die auf der Grundlage eines vorher erlassenen Bebauungsplanes bewilligt werden sollen, so hätte er dies durch eine entsprechende Ausnahmeregelung zu erkennen gegeben ().
6. Im E vom , Slg 9220/A, hat der VwGH zu § 80 Abs 1 BO idF vor der Nov 1976 ausgeführt, daß der Begriff des „anschließenden Geländes“ nicht einschränkend im Sinne des anschließenden „gewachsenen“ Geländes zu verstehen sei, aber auch keine Beschränkung auf das zum Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorhandene Niveau enthalte; vielmehr handle es sich um jenes Gelände, wie es nach dem Bauvorhaben zum Zeitpunkt der Bauführung vorhanden sein werde (s auch die hg E v , 2093, 2097, 2099/76, und vom , Slg 10.127/A). Nach Auffassung des VwGH gelten diese Ausführungen auch für die Berechnung der Gebäudehöhe nach § 81 Abs 2 BO idF der Nov 1976. Das Anknüpfen an das „anschließende Gelände“ erscheint mangels einer entgegenstehenden Regelung wohl als die dem Gedanken der Baufreiheit am ehesten entsprechende Berechnungsmethode. Davon unberührt bleibt allerdings die Bewilligungspflicht von Veränderungen der Höhenlage einer Grundfläche nach Maßgabe des § 60 Abs 1 lit g BO ( 05/1168/80, BauSlg 155).
7. Wie der VwGH in seinem E v , Slg 10.127/A, eingehend dargelegt und begründet hat, besitzt der Nachbar bezüglich der Frage der Einhaltung der zulässigen Gebäudehöhe einen Rechtsanspruch nur darauf, daß diese Gebäudehöhe an einer dem Nachbarn zugekehrten Front nicht überschritten werde, nicht jedoch darauf, daß jede Front die Gebäudehöhe einhalte. Dieser Entscheidung des Verwaltungsgerichtshofes lag ein dem Beschwerdefall ähnlich gelagerter Fall einer Hangverbauung zugrunde, bei welcher sich naturgemäß unterschiedliche Höhen der Gebäudefronten ergeben können. Daß aber unter Front im aufgezeigten Sinne nur jene Begrenzungen des zu errichtenden Gebäudes verstanden werden können, welche der Liegenschaft der Beschwerdeführer zugewandt sind, läßt sich im Gegensatz zu den Ausführungen der Beschwerdeführer ernstlich nicht bestreiten und es ergibt sich eine solche Auslegung auch aus den Bestimmungen des § 81 Abs 1 BO, wo eindeutig der Begriff „Straßenfront“ vom Gesetzgeber in diesem Sinne verwendet wurde. (Als Gebäudehöhe wird der lotrechte Abstand von der festgesetzten Höhenlage der Verkehrsfläche bis zum obersten Schnittpunkt der Außenwandfläche der Straßenfront bezeichnet.) Daß die den Beschwerdeführern zugewandte Gebäudefront im aufgezeigten Sinne die höchstzulässige Gebäudehöhe nicht überschreitet, hat die belangte Behörde in der Begründung des angefochtenen Bescheides ausführlich dargetan, und diesen Ausführungen sind auch die Beschwerdeführer nicht entgegengetreten (, BauSlg 178).
8. Weicht die zeichnerische Darstellung von im Bauplan eingetragenen Koten ab, sind die Koten zur Beurteilung des Bauvorhabens maßgeblich ().
9. Unter dem Begriff „Fronten“ im § 81 Abs 2 BO sind die Ansichtsflächen der im Gebäude nach außen abschließenden Wände (Umfassungswände) zu verstehen; im Gesetz findet sich kein objektiver Anhaltspunkt dafür, daß die Front als Projektion des Gebäudes auf eine Ebene zu verstehen sei (s E , Slg 9004/A).
Subjektiv-öffentliche Rechte der Nachbarn begründen nur jene Bestimmungen, die nicht nur dem öffentlichen Interesse, sondern auch dem Interesse der Nachbarschaft dienen. Aus dieser beschränkten Parteistellung des Nachbarn ergibt sich, daß er nur eine Verletzung seiner Rechte geltend machen kann, was hinsichtlich der Gebäudehöhe bedeutet, daß ausschließlich die Einhaltung der Vorschriften über die Gebäudehöhe an der dem jeweiligen Nachbarn zugekehrten Front Gegenstand einer Rechtsverletzung vor dem VwGH sein kann (vgl E , 2093, 2097, 2099/76). Ist die Gebäudehöhe für jede Front gesondert zu berechnen, dann kann dadurch, daß an einer dem Nachbarn nicht zugekehrten Front die Gebäudehöhe überschritten wird, ein sub jektiv-öffentliches Recht des Nachbarn nicht verletzt werden ().
10. Der Wortlaut des § 81 Abs 2 BO bietet keinen Anhaltspunkt für die Annahme, die in dieser Bestimmung enthaltene Flächenformel lasse lediglich zu, die vorgeschriebene Gebäudehöhe bei manchen Gebäudeteilen bis zu 3 m zu überschreiten, wenn dafür andere Gebäudeteile um das entsprechende Ausmaß abgesenkt werden ().
11. Ausschließlich die Einhaltung der Vorschriften über die Gebäudehöhe an der dem Nachbarn zugekehrten Front kann Gegenstand einer Rechtsverletzung vor dem VwGH sein ().
12. Hinsichtlich der Einhaltung der maximal zulässigen Gebäudehöhe besitzt ein Nachbar, dessen Liegenschaft von der zu bebauenden Liegenschaft nur durch eine 15 m breite Verkehrsfläche getrennt ist, im Hinblick darauf, daß nach dem geltenden Bebauungsplan die maximal zulässige Gebäudehöhe 26 m beträgt, ein Mitspracherecht. Das subjektiv-öffentliche Recht des Nachbarn auf Einhaltung einer maximal zulässigen Gebäudehöhe wird nur dann verletzt, wenn eine solche Überschreitung an einer dem Nachbarn zugekehrten Front des Gebäudes erfolgt ().
13.a) Auch nur wenige Zentimeter zurückgesetzte Gaupen sind Gaupen iS des § 81 Abs 6 BO.
13.b) Die Wortfolge „im unbedingt notwendigen Ausmaß“ bedeutet im gegebenen Zusammenhang nicht, daß die Überschreitung nur dann zulässig ist, wenn sie nicht durch eine andere Planung vermieden werden kann (vgl E v , 137/807), sondern ein an der Funktion der Stiegenhäuser und Aufzugstriebwerksräume orientiertes Ausmaß.
13.c) Verfahrensrechtliche Ansprüche des Nachbarn gehen nicht weiter als seine materiellrechtlichen Ansprüche (, 0180, BauSlg 118).
14. Der Nachbar besitzt nur hinsichtlich der ihm zugekehrten Front einen Rechtsanspruch auf Einhaltung der höchstzulässigen Gebäudehöhe (, BauSlg 33, , 97/05/0205, 0206, BauSlg 281, , 97/05/0337, BauSlg 50, , 96/05/0121, BauSlg 121, ua).
15. Aus den Bestimmungen über die Anzahl der Geschosse könnte dem Nachbarn nur dann ein subjektiv-öffentliches Recht zukommen, wenn die Gebäudehöhe durch die Bestimmungen über die zulässige Geschoßzahl bestimmt würde, nicht jedoch dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – der Umriß des Gebäudes und damit die zulässige Beeinträchtigung der Nachbarn durch Entzug von Licht und Luft durch die Gebäudehöhe bereits festgelegt ist (vgl E , Slg 6033/A) (, BauSlg 50).
16. Der VwGH sprach bereits zur Rechtslage vor der Nov LGBl 34/1992 aus, dass den Nachbarn zur Frage der Zulässigkeit von Aufenthaltsräumen ua im zweiten Dachgeschoß kein subjektiv-öffentliches Recht zustehe (s E , 94/05/0174). In der erschöpfenden Aufzählung der Nachbarrechte im § 134a BO findet sich ein derartiges Nachbarrecht ausdrücklich nicht (, BauSlg 121).
Anmerkung: Nach nunmehriger Rechtslage ist die Aufzählung der Nachbarrechte in § 134a nicht mehr erschöpfend (vgl § 92 und 94).
17. § 81 Abs 6 BO ermöglicht eine Überschreitung des nach seinen Abs 1 und 5 ermittelten zulässigen Gebäudeumrisses durch Aufzugstriebwerksräume und durch Stiegenhäuser – ebenso wie durch Dachgauben – nur insoweit, als es sich um raumbildende Dachaufbauten handelt, nicht jedoch durch jene fassadenbildende Teile der Stiegenhäuser bzw Aufzugstriebwerksräume, die unterhalb des für die Gebäudehöhe maßgeblichen Abschlusses der Gebäudefront liegen. Solche Aufzugstriebwerksräume und Stiegenhäuser können auch nicht als vorspringende Gebäudeteile wie Gesimse, Erker und dergleichen im Sinne des § 81 Abs 1 BO gewertet werden, weil diese Gesetzesstelle ausdrücklich eine Sonderregelung für die „raumbildenden Dachaufbauten gemäß Abs 6“ vorsieht. Aufzugstriebwerksräume und Stiegenhäuser im unbedingt notwendigen Ausmaß dürfen daher nur mit dem als raumbildenden Dachaufbau zu wertenden Teil bei Berechnung des Gebäudeumrisses nach Abs 2 des § 81 BO außer Betracht bleiben ().
18. Auch diese Festlegung der zulässigen Höhe des Dachfirstes muss im Zusammenhang mit der Regelung des § 81 Abs 4 BO als Bestimmung über die Gebäudehöhe im Sinne des § 134a Abs 1 lit b BO angesehen werden (vgl das hg Erkenntnis vom , Zl 96/05/0162). Von § 134a Abs 1 lit b BO sind allerdings auch die Bestimmungen über Dächer umfasst, die im Zusammenhang mit der den Nachbarn gegenüber in Erscheinung tretenden Höhe des Gebäudes insgesamt Relevanz haben. Der Nachbar kann folglich auch die Einhaltung des § 81 Abs 4 BO geltend machen. Mit den Einwendungen der Beschwerdeführer betreffend die Gebäudehöhe sind auch die Regelungen dieser Norm releviert worden ().
19. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist für die Frage der Auslegung des Ausdruckes „einzelne Dachgauben“ in § 81 Abs 6 BO maßgeblich, dass die Dachgauben nach den Plänen nicht den Eindruck einer geschlossenen Front machen (vgl auch die hg Erkenntnisse vom , Zl 94/05/0174, und vom , Zl 92/05/0312). Die Situierung von vier Dachgauben in einer Länge von jeweils 2 m über eine Gebäudelänge von ca. 20 m ergab noch nicht den Eindruck einer geschlossenen Front (vgl das hg Erkenntnis vom , 96/05/0186, ähnlich das bereits zitierte hg Erkenntnis vom ).
Es kann daher keinesfalls vom Vorliegen einer Dachgaube im Sinne des § 81 Abs 6 BO ausgegangen werden ().
20.a) Ausgehend von der im § 60 Abs 1 lit a Bauordnung für Wien enthaltenen Definition, wonach ein Raum vorliegt, wenn eine Fläche zumindest zur Hälfte ihres Umfanges von Wänden umschlossen und von einer Deckfläche abgeschlossen ist, hat der Verwaltungsgerichtshof in seinem Erkenntnis vom , Zl 2002/05/1466, festgehalten, dass Stiegenhäuser und Aufzugstriebwerksräume raumbildende Gebäudeteile sind und § 8 Abs 6 Bauordnung für Wien eine Überschreitung des nach Abs 1 und 5 ermittelten zulässigen Gebäudeumrisses durch Aufzugstriebwerksräume und durch Stiegenhäuser – ebenso wie durch Dachgauben – nur insoweit ermöglicht, als es sich um raumbildende Dachaufbauten handelt, nicht jedoch durch jene fassadenbildende Teile der Stiegenhäuser bzw Aufzugstriebswerksräume, die unterhalb des für die Gebäudehöhe maßgeblichen Abschlusses der Gebäudefront liegen. Solche Aufzugstriebswerkräume und Stiegenhäuser können auch nicht als vorspringende Gebäudeteile wie Gesimse, Erker und dgl im Sinne des § 81 Abs 1 Bauordnung für Wien gewertet werden, weil diese Gesetzesstelle ausdrücklich eine Sonderregelung für die „raumbildenden Dachaufbauten gemäß Abs 6“ vorsieht. Aufzugstriebswerksräume und Stiegenhäuser im unbedingt notwendigen Ausmaß dürfen daher nur mit dem als raumbildenden Dachaufbau zu wertenden Teil der Berechnung des Gebäudeumrisses nach Abs 2 des § 81 Bauordnung für Wien außer Betracht bleiben.
20.b) Der Verwaltungsgerichtshof vermag daher den Ausführungen der belangten Behörde nicht zu folgen, wonach eine Veränderung der konsentierten Gebäudehöhe sowohl durch die Lifterrichtung als auch durch den hier vorgesehenen Dachgeschossausbau des Bauvorhabens nicht stattfinde. In dem von der belangten Behörde zitierten hg Erkenntnis vom , Zl 2004/05/0031, wird die hier maßgebliche Rechtsfrage nicht erörtert. Im Falle eines Zubaus ist von den Bestimmungen des Bebauungsplanes auszugehen. Selbst wenn der Altbestand in der im Einreichplan dargestellten Form konsentiert ist, ist auf Grund des geplanten Zubaus, der auf die nach § 81 Abs 2 Bauordnung für Wien zu ermittelnde Gebäudehöhe Einfluss nimmt, die Gebäudehöhe jedenfalls nach dieser Bestimmung zu berechnen und sind dieser Berechnung die Anordnungen des Bebauungsplanes bzw die für das Baubewilligungsverfahren maßgeblich, bekannt gegebenen Bebauungsbestimmungen zu Grunde zu legen.
20.c) Hinzuweisen ist darauf, dass die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte im § 134a Bauordnung für Wien erschöpfend aufgezählt sind. Die dort genannten Nachbarrechte werden durch die Tatbestandsvoraussetzung „sofern sie ihrem“ (gemeint: der Nachbarn) „Schutze dienen“ eingeschränkt. Dies bedeutet, dass trotz objektiven Verstoßes gegen eine unter § 134a Bauordnung für Wien subsumierbare baurechtliche Vorschrift auch die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechtes eines Nachbarn dann nicht zu erkennen ist, wenn nach der Situierung des bewilligten Bauvorhabens schon der Lage nach in subjektive Rechte des Nachbarn nicht eingegriffen werden kann. Bezüglich des im Beschwerdefall geltend gemachten, aus § 134a Abs 1 lit b leg cit resultierenden Rechtes des Nachbarn auf Einhaltung von Bestimmungen über die Gebäudehöhe kommt es darauf an, ob solche Bestimmungen seinem Schutz dienen (vgl hiezu das hg Erkenntnis vom , Zl 2002/05/1507). Jedenfalls hat aber der Verwaltungsgerichtshof eine im Bebauungsplan getroffene Festlegung der zulässigen Höhe des Dachfirstes als Bestimmung über die Gebäudehöhe angesehen; der Nachbar kann daher im Hinblick auf derartige Bestimmungen subjektiv-öffentliche Rechte im Sinne des § 134a Abs 1 lit b Bauordnung für Wien geltend machen (vgl hiezu das hg Erkenntnis vom , Zl 2004/05/0031, mwN) ().
21.a) Mit der Anordnung, dass auf den als BB1 gekennzeichneten Grundflächen die Gebäude mit Flachdächern zu errichten sind, wurde daher in den Bebauungsplan eine Bestimmung über die Ausbildung der Dächer im Sinne des § 5 Abs. 4 lit. k BO aufgenommen, die, ausgehend von der zutreffenden Auffassung der belangten Behörde, dass Flachdächer keine oder eine allenfalls sehr geringe Dachneigung aufweisen, als Festsetzung über die Höhe und Form der Dächer gemäß § 81 Abs. 4 BO zu qualifizieren ist.
21.b) Da im Beschwerdefall im hier anzuwendenden Bebauungsplan für die mit BB1 bezeichneten Flächen der Baugrundstücke durch die verpflichtende Anordnung der Ausgestaltung der Dächer als Flachdächer eine Festsetzung über die Höhe und die Form der Dächer erfolgt ist, ist für die Bemessung der Gebäudehöhe der dieser Festsetzung entsprechende Winkel für die Bildung des Gebäudeumrisses im Sinne des § 81 Abs. 4 BO maßgeblich. Dieser Winkel ist bei Flachdächern im Hinblick auf die als nicht gegeben anzusehende Dachneigung mit 0 Grad anzusetzen. Bei dieser Rechtslage scheidet daher die Bildung eines Umrisses gemäß § 81 Abs. 4 erster Satz BO auch durch gedachte (fiktive) Giebelflächen (vgl. hiezu die hg. Erkenntnisse vom , Zl. 2005/05/0315, und vom , Zl. 2006/05/0147) für die Berechnung des zulässigen Dachumrisses aus ().
22. Eine Definition der Traufenhöhe fehlt im Geltungsbereich der hier anzuwendenden Rechtslage. Nach Frommhold/Gareis, Bauwörterbuch, 2. Auflage, ist unter Traufe „die untere waagerechte Kante des geneigten Daches“ zu verstehen. (Siehe auch die Definitionen in Wikipedia: Als Dachtraufe, kurz Traufe bezeichnet man die Tropfkante am Dach eines Gebäudes. Die Traufhöhe ist die Höhe zwischen Traufpunkt und dem Terrain. Als Traufpunkt wird der Schnittpunkt zwischen der senkrechten Außenfläche und der Dachhaut bezeichnet.) (, zur OöBO).
23. Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die gemäß § 5 Abs 4 lit. k BO im Bebauungsplan getroffene Festlegung der zulässigen Höhe des Dachfirstes im Zusammenhalt mit der Regelung des § 81 Abs 4 BO als Bestimmung über die Gebäudehöhe gemäß § 134a lit. b BO anzusehen (vgl. das bereits zitierte hg. Erkenntnis vom , 2008/05/0149, mwN). Auf die Einhaltung dieser Bestimmungen kommt einem Nachbarn daher gemäß § 134a lit. b BO ein subjektiv-öffentliches Nachbarrecht zu. Im vorliegenden Fall hat der Beschwerdeführer als Nachbar die Nichteinhaltung dieser Bestimmung auch rechtzeitig gerügt ().
24. Mit dem Einwand, der umfangreichen Verglasung der Stiegenhäuser stehe § 81 Abs 7 BO entgegen, wonach der zulässige Gebäudeumriss „auch durch Verglasungen untergeordneten Ausmaßes“ überschritten werden darf, übersieht die Beschwerde, dass sich § 81 Abs 6 BO (wie erwähnt) bezüglich der Aufzugstriebwerksräume und der Stiegenhäuser nicht an einer bestimmten bautechnischen Ausführung orientiert und damit auch eine solche in der Form einer Verglasung erfasst. Daher kommt im Beschwerdefall die zu § 81 Abs 6 BO hinzutretende (arg: „auch“) Regelung des § 81 Abs 7 BO für andere Verglasungen nicht zum Tragen. Da § 81 Abs 6 BO Stiegenhausaufbauten auch mit festen Baustoffen erlaubt, ist für die Beschwerde auch mit dem Hinweis, die Verglasung werde auf Grund der Hitzeentwicklung eine Beschattung erfordern, weshalb der Aufbau gleichsam wie ein weiteres Stockwerk in Erscheinung trete, nichts zu gewinnen ().
25. Nach § 81 Abs 6 BO darf der Gebäudeumriss durch Aufzugstriebwerksräume bzw Stiegenhäuser ohne eine (wie beispielsweise ausdrücklich für Dachgaupen vorgesehene) Beschränkung überschritten werden, wenngleich nur im unbedingt notwendigen Ausmaß (vgl dazu und zum Folgenden wiederum das Erkenntnis Zl 2008/05/0174, mwH). Bei in § 81 Abs 6 BO genannten Aufbauten „im unbedingt notwendigen Ausmaß“ kommt es nicht darauf an, ob eine bestimmte bautechnische Ausführung erfolgt. Vielmehr ist jede dem Stand der Technik entsprechende architektonische Ausführung im unbedingt notwendigen Ausmaß zulässig. Die Wortfolge „im unbedingt notwendigen Ausmaß“ bedeutet daher nicht, dass die Überschreitung nur dann zulässig ist, wenn sie nicht durch eine andere Planung vermieden werden kann, vielmehr handelt es sich hierbei um ein an der Funktion der Stiegenhäuser und Aufzugstriebwerksräume orientiertes Ausmaß. Angesichts dieses funktionsbezogenen Verständnisses kann auch nicht gesagt werden, dass eine Überschreitung iSd § 81 Abs 6 BO nur dann „unbedingt notwendig“ ist, wenn ohne diese eine Durchführung des Bauvorhabens nicht („oder nur in unverhältnismäßiger Weise“) möglich wäre ().
26. Im von den Beschwerdeführern zitierten Erkenntnis vom , Zl 2006/05/0282, hatte sich der Verwaltungsgerichtshof mit einem Bauteil auseinanderzusetzen, der schon deshalb, weil er den Eindruck einer geschlossenen Front erweckte, keine Gaube war. Der Verwaltungsgerichtshof hat außerdem bemerkt, dass Terrassenbereiche nur über die in dem Bauteil situierten Türen erreichbar waren. Es konnte somit keinesfalls von einer Dachgaube im Sinne des § 81 Abs 6 BO gesprochen werden.
Es kann dahingestellt bleiben, ob bereits der Umstand einer Türe allein einem Bauteil die Qualifikation als Gaube nimmt. Im vorliegenden Fall kommt nur jener Bereich des Gebäudes, der außerhalb der 45 Grad-Linie (vgl § 81 Abs 4 BO) des (fiktiven) Daches (also bis zur Linie von 67,50 Grad) liegt, als Gaube in Frage, nicht aber der dahinterliegende, der ohnedies im gemäß § 81 Abs 4 BO zulässigen Dachumriss liegt. In diesen Gaubenbereichen befinden sich nun, abgesehen vom Eck eines Türstockes einer Terrassentüre an der Nordfront (vgl. die Schnitte B und E), keine Türen. Es ist daher davon auszugehen, dass, entsprechend auch den Feststellungen der belangten Behörde, das Vorliegen von Türen den gegenständlichen Bauteilen die Qualifikation als Gauben jedenfalls nicht nimmt ().
27.a) Die Wortfolge „im unbedingt notwendigen Ausmaß“ bedeutet daher nicht, dass die Überschreitung nur dann zulässig ist, wenn sie nicht durch eine andere Planung vermieden werden kann, vielmehr handelt es sich hierbei um ein an der Funktion der Stiegenhäuser und Aufzugstriebwerksräume orientiertes Ausmaß. Angesichts dieses funktionsbezogenen Verständnisses kann auch nicht gesagt werden, dass eine Überschreitung iSd § 81 Abs 6 BO nur dann „unbedingt notwendig“ ist, wenn ohne diese eine Durchführung des Bauvorhabens nicht („oder nur in unverhältnismäßiger Weise“) möglich wäre (vgl hiezu das hg Erkenntnis vom , Zl 2009/05/0104, mwH).
27.b) Es kann dahin gestellt bleiben, ob der strittige Dachaufbau als „geschlossene Front“ im zuvor dargestellten Sinn anzusehen ist. Dass aber laut Einreichplan beinahe das ganze Badezimmer der Dachgeschoßwohnung mit einer Größe von 11,74 m2 in diesem Dachaufbau Platz findet und somit einen vollwertigen Teil dieses Wohnraumes bildet, bewirkt, dass in diesem Bereich des Bauvorhabens eine durchgehende Auskragung des Dachraumes gegeben ist. Schließlich erfüllt der Dachaufbau hier auch noch die zusätzliche Funktion, die vor dem Badezimmer liegende Dachterrasse zu erschließen, die nur über die in diesem Bauteil situierten Türen zu erreichen ist (vgl hiezu etwa das hg Erkenntnis vom , Zl 2006/05/0282) (Anmerkung: Damit Einbeziehung in die Berechnung der Gebäudehöhe) ().
28. Es kommt dem Nachbarn kein Recht auf Einhaltung einer bestimmten Geschoßzahl innerhalb des zulässigen Gebäudeumrisses gemäß § 81 Abs 4 BO zu, es sei denn, dass – was hier nicht der Fall ist – die zulässige Geschoßanzahl für die Gebäudehöhe bestimmend ist ().
29.a) Im § 134a BO sind die subjektiv-öffentlichen Nachbarrechte taxativ aufgezählt. Die hier genannten Nachbarrechte werden durch die Tatbestandsvoraussetzung „sofern sie ihrem“ (gemeint: der Nachbarn) „Schutze dienen“ eingeschränkt. Dies bedeutet, dass trotz objektiven Verstoßes gegen eine unter § 134a BO subsumierbare baurechtliche Vorschrift die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechtes eines Nachbarn dann nicht vorliegt, wenn nach der Situierung des bewilligten Bauvorhabens schon der Lage nach in subjektive Rechte des Nachbarn nicht eingegriffen werden kann (vgl etwa für viele die hg Erkenntnisse vom , Zl 2010/05/0142, und vom , Zl 2010/05/0137).
29.b) Im Hinblick auf die im § 134a Abs 1 BO normierte Regelung, dass Nachbarrechte nur insoweit begründet werden, sofern sie dem Schutze des (Mit )Eigentümers benachbarter Liegenschaften dienen, kann die Beschwerdeführerin eine Beeinträchtigung seines durch § 134a Abs 1 lit b BO gewährten Nachbarrechtes betreffend die Gebäudehöhe nur bezüglich deren Einhaltung an der ihrer Liegenschaft zugekehrten Fronten geltend machen. Durch die bloße Möglichkeit der Einsichtnahme auf eine Front von der Nachbarliegenschaft aus wird diese nicht zu einer der Nachbarliegenschaft zugekehrten Front (vgl hiezu die hg Erkenntnisse vom , Zl 2007/05/0278, und vom , Zl 2011/05/0107, mwH).
29.c) Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist für die Frage der Auslegung des Ausdruckes „einzelne Dachgauben“ in § 81 Abs 6 BO maßgeblich, dass nicht der Eindruck einer geschlossenen Front erweckt wird und dass keine raumübergreifende, durchgehende Auskragung des Dachraumes erfolgt (vgl hiezu das hg Erkenntnis vom , Zl 2007/05/0155, mwH). Damit im Zusammenhang steht die Frage, mit wie vielen Fenstern eine Dachgaube versehen werden darf. So wurde eine Dachgaube in der Länge von 4,3 m mit einem mehrfach unterteilten Fenster bei einer Gesamtfrontlänge von 12,5 m für zulässig erachtet (siehe das hg Erkenntnis vom , Zl 90/05/0034).
Vor diesem Hintergrund muss auch die mit mehreren Fenstern versehene Dachgaube mit einer Länge von 6,29 m bei einer Gesamtfrontlänge von 19,75 m noch als zulässig iSd § 81 Abs 6 BO erachtet werden. Schließlich besteht den Plandarstellungen folgend kein Zweifel daran, dass die in Rede stehende Dachgaube bloß der Belichtung des Dachzubaus dient. ().
30. Unter dem Begriff „Fronten“ sind die Ansichtsflächen der ein Gebäude nach außen abschließenden Wände (Umfassungswände) zu verstehen (vgl das hg Erkenntnis vom , Zl 2010/05/0014, mwN). Eine Front wird daher durch die (Summe der) Begrenzungen eines Gebäudes (vgl das hg Erkenntnis vom , Zl 83/05/0173) in Bezug auf eine Ansichtsseite gebildet. Nach dieser Definition spielt es keine Rolle, ob eine geradlinig verlaufende Außenwand oder eine durch Vor- oder Rücksprünge gekennzeichnete vorliegt. Wenn daher im gegenständlichen Fall die Südfront des projektierten Objektes nicht geradlinig verläuft, sondern ein Teil dieser Front vorspringt, und der fragliche Windfang überwiegend in dem so entstandenen Eckbereich der betreffenden Außenwand zu liegen kommt, ändert diese Anordnung nichts daran, dass der Windfang der südlichen Außenmauer (und ebenso durch seine Lage im genannten Eck, der östlichen in jenem Bereich) vorgelagert ist und als ein „vor die Gebäudefront ragender Gebäudeteil“ im Sinn des § 80 Abs 2 BO zu qualifizieren ist ().
31. So hat der Verwaltungsgerichtshof im Erkenntnis vom , Zl 2010/05/0142, unter Hinweis auf seine Vorjudikatur ausgeführt, im Gesetz finde sich keine Grundlage für die Auffassung, dass bei einem zurückgesetzten und als Staffelgeschoss ausgebildeten Dachgeschoss mangels Bildung eines Giebels durch zwei Dachflächen nicht einmal eine gedachte Giebelfläche im Sinne des § 81 Abs 1 und 2 BO gegeben wäre. Es könne somit nicht angenommen werden, dass das Vorliegen einer (gedachten) Giebelfläche den Abschluss durch zwei Dachflächen voraussetze. Auch komme es nicht darauf an, ob ein konkretes Dach in natura (als eine die Dachform bildende Dachfläche auf der Seite) errichtet werden könne, sondern nur darauf, dass sich die als fiktive Giebelflächen anzusehenden Flächen im zulässigen Gebäudeumriss bewegten ().
32.a) Die Nachbarrechte werden durch die Tatbestandsvoraussetzung „sofern sie ihrem“ (gemeint: der Nachbarn) „Schutze dienen“ eingeschränkt. Dies bedeutet, dass trotz objektiven Verstoßes gegen eine unter § 134a BO subsumierbare baurechtliche Vorschrift die Verletzung eines subjektiv-öffentlichen Rechtes eines Nachbarn dann nicht vorliegt, wenn nach der Situierung des bewilligten Bauvorhabens schon der Lage nach in subjektive Rechte des Nachbarn nicht eingegriffen werden kann (vgl aus der ständigen hg Judikatur etwa das Erkenntnis vom , Zl 2013/05/0009, mwN).
32.b) Bei einem Baubewilligungsverfahren handelt es sich um ein Projektgenehmigungsverfahren, weshalb die Beeinträchtigung von Nachbarrechten nur anhand des in den Einreichunterlagen dargestellten Projektes zu beurteilen ist. So darf zB ein Lagerraum in einem Bürogebäude projektgemäß nur für Lagerungen für Bürozwecke verwendet werden. Auf eine bloß vermutete Absicht des Bauwerbers kommt es nicht an (vgl dazu etwa die in Moritz, BauO für Wien5 (2014) Anm zu § 70 Abs 2, S 223, und Anm zu § 134a Abs 1, S 410 zitierte hg Rechtsprechung).
32.c) Ein Wintergarten kann als Gewächshaus dienen, aber auch die Funktion eines Wohnraumes erfüllen. Es muss im Plan daher eindeutig zum Ausdruck kommen, ob damit die Schaffung eines Aufenthaltsraumes beabsichtigt ist oder nicht. Hiebei genügt das Abstellen auf die Bezeichnung im Einreichplan allerdings für die Beurteilung als Aufenthaltsraum dann jedenfalls nicht, wenn die Situierung oder die Ausstattung eine andere Nutzung erkennen lässt. So wurde etwa eine als Lagerraum für Topfpflanzen bezeichnete, nur durch eine Schiebetür vom Wohn- und Essbereich abgegrenzte Räumlichkeit, ausgestattet mit einem Parkettboden und mit einer Verbindungsfunktion zur Gartenterrasse, als Aufenthaltsraum beurteilt. Aus der gewählten Bezeichnung allein ist somit noch nicht ableitbar, ob eine solche Räumlichkeit einen Aufenthaltsraum darstellt (vgl zum Ganzen auch das hg Erkenntnis vom , Zl 2006/05/0282, mwN).
32.d) Nach ständiger hg Judikatur (vgl dazu etwa Moritz, BauO, Anm zu § 134a Abs 1, S 407) kann ein Nachbar das in § 134a Abs 1 lit b leg cit eingeräumte Recht auf Einhaltung der Bestimmungen über die Gebäudehöhe nur in Bezug auf die seiner Liegenschaft zugekehrte Front geltend machen (, 0071).
33. Die Frage der Verbesserung oder der Herbeiführung eines den zeitgemäßen Vorstellungen entsprechenden örtlichen Stadtbildes kann – ebenso wie die Frage der Störung des Ortsbildes oder Landschaftsbildes – nur durch ein begründetes Sachverständigengutachten geklärt werden. Dabei muss der Befund eine detaillierte Beschreibung der örtlichen Situation, möglichst untermauert durch Planskizzen oder Fotos, enthalten, und es müssen die charakteristischen Merkmale der für die Beurteilung einer allfälligen Störung in Betracht kommenden Teile des Orts- und Landschaftsbildes durch das Gutachten erkennbar sein (vgl etwa das hg Erkenntnis vom , Zl 2010/05/0184, mwN). Erst auf Grund eines solchen Befundes über die örtlichen Gegebenheiten hat der Gutachter auf Grund seines Fachwissens ein Urteil abzugeben, inwieweit das beantragte Vorhaben eine Wirkung auf das Ortsbild (Stadtbild) entfaltet (vgl etwa das hg Erkenntnis vom , Zl 2011/05/0089, mwN). Dies muss auch im Zusammenhalt mit dem Kriterium des § 81 Abs 6 letzter Satz BO gelten, dass eine Dachgaube ein Drittel der Länge der Gebäudefront überschreiten darf, wenn es der Herbeiführung eines den zeitgemäßen Vorstellungen entsprechenden örtlichen Stadtbildes dient ().
34. In der Literatur (vgl Geuder, Bauordnung für Wien, 2013, 350; Frommhold, Bauwörterbuch, 2. Auflage, 69; Koepf, Bildwörterbuch der Architektur, 2. Auflage, 101–102) wird eine Gaube (auch: Gaupe) als ein „über die Dachhaut vorstehender Gebäudeteil (Dachaufbau) zur Erweiterung und Belichtung des Dachraumes“, als ein „Dachaufbau für stehendes Dachfenster“ oder als eine „Anhebung der Dachhaut“ bezeichnet (vgl das hg Erkenntnis vom , 2012/05/0191, ergangen zur Wiener Bauordnung). Vor diesem Hintergrund ist das Beschwerdevorbringen, die belangte Behörde hätte bei der Höhenbemessung von dem als Zwerchgiebel bezeichneten Gebäudeteil ausgehen müssen, weil dieser keine Gaupe und somit keinen untergeordneten Bauteil darstelle, der in Hinblick auf den Mindestabstand unbeachtlich sei, berechtigt ().