BauR Wien | Wiener Baurecht
6. Aufl. 2019
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§ 76 Bauweisen; bauliche Ausnützbarkeit
(EB zur Nov LGBl 2009/25)
Durch die Ergänzung des Abs. 10a wird auf Fälle Bedacht genommen, in denen etwa durch die Versickerung von Niederschlagswässern negative Auswirkungen auf den bautechnischen Zustand der Fundamente des Baubestandes auf Nachbarliegenschaften zu erwarten sind oder die Beschaffenheit des Bodens (z. B. bei Überplattung von Verkehrswegen) eine solche Versickerung ausschließt.
Ob ein solcher Ausnahmefall vorliegt, ist im Baubewilligungsverfahren von der Behörde zu prüfen.
Anmerkungen
1) Die Kupplung ist auch an der hinteren Grundgrenze zulässig.
2) Ohne Beeinträchtigung des Stadtbildes besteht ein Rechtsanspruch auf das Zurückrücken.
3) Die Anordnung des vorletzten Satzes ist zwingend und unabhängig von allenfalls bereits vorhandener Bebauung zu lösen. Insbesondere berühren zu große, bereits bestehende Bauten auf dem kleineren Bauplatz nicht den Aufteilungsschlüssel, wenn keine Vereinbarung besteht. Die Drittelbebauung kann also nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein, ebenso wie die Mindestgröße der bebaubaren Fläche. Es verbleiben daher, soll eine vollziehbare Regelung überhaupt möglich sein – was vor allem bei relativ großen Bauplätzen, auf welchen mehrere Gebäude errichtet werden können, zur Beurteilung ansteht – Vereinbarungen über die verbaubare Fläche der an der gemeinsamen Grundgrenze zu kuppelnden Gebäude, was sich schon daraus ergibt, dass eine andere Interpretation (etwa: Verschiebung von Prozentanteilen bei prozentualer Beschränkung von der bebaubaren Fläche von Bauplätzen) auch andere Bauweisen erfassen müsste.
4) Da die Regelung das gesamte Bauland erfasst, war die Schaffung eines Ausnahmetatbestandes (vor allem für das Industriegebiet) ein Gebot der Stunde. Bei Zutreffen der Voraussetzungen besteht ein Rechtsanspruch auf Gewährung der Ausnahme.
5) Dies bedeutet nichts anderes als eine spürbare Benachteiligung des Eigentümers eines solchen Bauplatzes. Angenommen, ein Bauplatz für ein Einfamilienhaus hätte in der offenen Bauweise eine Größe von 600 m2, die Fahne eine solche von 120 m2, so sinkt bei der erlaubten Drittelbebauung die bebaubare Fläche von 200 m2 auf 160 m2. Noch spürbarer ist dies, wenn die Bebaubarkeit in % ausgedrückt wird, etwa beim gleichen Beispiel auf 17% beschränkt. Dann sinkt die bebaubare Fläche von 102 m2 auf rund 81 m2.
6) Abs 9 zweiter Halbsatz wurde mit Nov LGBl 2014/25 eingefügt, die Änderung soll für Baulose eine bessere Ausnützbarkeit ermöglichen. Vgl § 16 Abs 2: Größe für Baulose mind 250 m2 u für Bauplätze mind 500 m2.
7) Abs 10a zweiter Satz idF der Nov 2014/25. Vgl § 5 Abs 4 lit m und § 63 Abs 1 lit l.
Judikatur
1. Es gehört nicht zum Wesen der gekuppelten Bauweise, daß sich die gekuppelten Gebäude völlig aneinander anpassen. Für diese Bauweise ist nur wesentlich, daß auf benachbarten Bauplätzen Bauten an der gemeinsamen Grundgrenze aneinandergebaut und nach allen anderen Seiten freistehend errichtet werden ().
2. Wenn die gekuppelte Bauweise zur Anwendung kommt, kann gegenüber dem Anrainer, mit dem gekuppelt wird, von einem Seitenabstand nicht gesprochen werden. Dies ergibt sich aus der Definition dieser Bauweise im § 76 ( Slg 6007/A).
3. Aus den Bestimmungen über die Ausnutzbarkeit der Bauplätze erwachsen subjektiv-öffentliche Nachbarrechte (). S auch .
4. Die Bezugsgröße für Bebauungsbeschränkungen ist der Bauplatz ( Slg 10.127/A, zur Rechtslage vor der Nov 1976). Dies gilt auch für die neue Rechtslage ( Slg 10.469/A, , 90/05/0039). S aber auch Abs 11a idF der Nov LGBl 1996/44.
5. Die Festlegung der geschlossenen Bauweise steht der Errichtung einer (bloßen) Mauer entgegen, mag auch eine Einfriedungsmauer früher bestanden haben ().
6. Mit der Frage der Anwendung einer gekuppelten Bauweise hat sich der VwGH ausführlich in seinem E vom , Slg 9508/A, zu der in dieser Beziehung gleich gebliebenen Rechtslage nach der BO idF der Nov 1976 auseinander gesetzt. Der VwGH hat zunächst die schon früher vertretene Auffassung wiederholt, daß bei einer Zustimmung des Nachbarn zur gekuppelten Bauweise es sich nicht um eine solche für den Einzelfall handelt, sondern um eine Zustimmung zur gekuppelten Bebauung schlechthin, so daß die durch eine gemeinsame Entscheidung festgelegte Regelung auch für künftige Bauvorhaben Geltung hat. Der VwGH hat jedoch weiter klargestellt, daß die bindende Wirkung einer Zustimmung für künftige Baufälle voraussetzt, daß die Festlegung der gekuppelten Bauweise dem Nachbarn gegenüber in einem rechtskräftigen Baubewilligungsbescheid wirksam geworden ist (, BauSlg 178).
7. Die Bestimmung des § 76 Abs 7 BO bezieht sich ausschließlich auf die Errichtung von Hauptgebäuden. Eine „Kuppelung“ mit Nebengebäuden ist nicht zulässig. Die Zulässigkeit der Errichtung von Nebengebäuden ist in § 82 BO umfassend geregelt ().
8. Die durch einen gemeinsamen Keller und eine Garage gegebene unterirdische Verbindung von zwei Wohnblöcken widerspricht nicht § 76 Abs 10 WBO (, BauSlg 306).
9.a) Auf die Einhaltung der Bestimmungen über die Ausnutzbarkeit des Bauplatzes besitzen Nachbarn einen Rechtsanspruch.
9.b) § 76 Abs 10 Satz 3 berührt Rechte von Nachbarn, die nicht an der gemeinsamen Grundgrenze aneinanderbauen müssen, nicht (wohl weiter gültig).
9.c) Durch die Nichtausschöpfung des im § 76 Abs 10 BO als zulässig festgesetzten Ausmaßes der bebaubaren Fläche kann keinesfalls die Regelung des § 79 Abs 3 und 4 BO über die Einhaltung von Abständen ausgeschaltet werden.
9.d) Umfaßt ein Bauvorhaben mehrere Häuser, ist dies bei Trennbarkeit der Projekte bei der Entscheidung über die Beschwerde zu beachten (, BauSlg 97).
10. Die Argumentation der verordnungserlassenden Behörde gipfelt darin, daß die letztlich vorgesehene „offene oder gekuppelte Bauweise“ deshalb den „geringeren Eigentumseingriff“ darstelle, weil „die Gestaltungsmöglichkeiten des Bauwerbers durch die Wahlfreiheit zwischen diesen Bauweisen wesentlich umfangreicher“ sei. Dies ist insoferne unzutreffend, als der intendierten gekuppelten Bauweise im vorliegenden Fall offenkundig die Weigerung des Nachbarn, die erforderliche Zustimmung zu erteilen, entgegensteht. Von einer Wahlmöglichkeit kann daher keine Rede sein.
Damit erweist sich aber auch die vorläufige Annahme des VfGH, daß der Verordnungsgeber durch die in Prüfung gezogene Verordnungsbestimmung gegen das – auch für ihn geltende (vgl dazu etwa VfSlg 4211/1962, 5581/1967, 10.492/1985) – Gleichheitsgebot verstoßen hat (vgl VfSlg 12.171/1989), als zutreffend (, Slg 15.553).
11. Da mit dem angefochtenen Bescheid zwar Spruchpunkt II) des erstinstanzlichen Bescheides, womit eine Baubewilligung auf Widerruf gemäß § 71 BO zur Abänderung des Bestandes an der hinteren Grundgrenze erteilt worden war, gemäß § 66 Abs 4 AVG behoben, jedoch keine Abbruchsverpflichtung für den ausgewiesenen Altbestand an der Nordseite der zu bebauenden Liegenschaft (sic: im nicht bebaubaren Teil) ausgesprochen worden ist, ist bei Berechnung des Ausmaßes der bebauten Fläche gemäß § 76 Abs 10 BO dieser Altbestand mit zuberücksichtigen. Der Altbestand und die bebaute Fläche des bewilligten Bauvorhabens betragen aber insgesamt 382 m2, womit die zulässige Drittelbebauung von 284,7 m2 um 97,3 m2 überschritten wird. Dies durfte die Bfrin jedenfalls vor dem VwGH geltend machen, weil durch die Planänderung im Berufungsverfahren das dem Nachbarn durch § 134a Abs 1 lit c BO gewährleistete subjektiv-öffentliche Nachbarrecht berührt wird und im Berufungsverfahren keine mündliche Verhandlung stattgefunden hat (vgl E , 96/05/0085) ().
12. Da es sich aber bei den Abstandsvorschriften um wesentliche Vorschriften handelt, die eine ausreichende Belichtung und Belüftung sicherstellen sollen, daher wesentliche Schutzvorschriften darstellen, sind Ausnahmebestimmungen hievon einschränkend auszulegen (siehe dazu beispielsweise das hg Erkenntnis vom , Zl 2010/06/0251, zur Tiroler Bauordnung 2001) (, zum Bgld BG).
13. Gleichheitswidrigkeit von Festlegungen in einem Wiener Plandokument betreffend die Aufhebung der Verpflichtung einer Grundeigentümerin zur gärtnerischen Ausgestaltung unbebauter Grundflächen bei gleichzeitiger Heranrückung der Baufluchtlinie an die Grundstücksgrenze; verfassungskonforme Interpretation der Regelung der Wiener Bauordnung über die Art der Verbauung bei geschlossener Bauweise erforderlich (LS) – Die vom Gemeinderat vertretene These, dass, wenn bei geschlossener Bauweise aus einem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan nicht eindeutig ablesbar ist, wie an Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf, im Sinne der Baufreiheit keine weiteren Einschränkungen zum Tragen kämen, widerstreitet aber dem Grundsatz der möglichsten Vermeidung gegenseitiger Beeinträchtigungen. Sie würde bei dem hier zu beurteilenden PD 7674 konkret bedeuten, dass im Extremfall an die Grundstücksgrenze in ihrer gesamten Länge mit einer Gebäudehöhe von 12 m unmittelbar herangebaut werden könnte – bei gleichzeitiger Verpflichtung des Nachbarn zur gärtnerischen Ausgestaltung seines grenznahen Bereichs. Die Ursache dieses sachwidrigen Ergebnisses liegt in einer ausschließlich am Wortlaut orientierten Interpretation des § 76 Abs 8 WBO. Diese Unvollständigkeit ist aber angesichts des offenkundigen Gesetzeszwecks nur eine planwidrige (Regelungs)Lücke der Wiener Bauordnung, die sich durch eine verfassungskonforme, am Telos des Gesetzes orientierte Interpretation schließen lässt, indem der Verordnungsgeber in diesen vergleichsweise wohl seltenen Fällen, dass ein Widmungsgebiet mit geschlossener Bauweise nicht von Verkehrsflächen und Verkehrsbändern umgeben ist, verpflichtet ist, die Verbauung dem oben dargestellten – aus dem Gesetz abgeleiteten – Grundsatz entsprechend zu beschränken (vgl VfSlg 12.883/1991). Ob er dieses Ergebnis durch Festlegung von Baufluchtlinien oder durch die Anordnung der gärtnerischen Ausgestaltung erzielt, liegt in seinem Gestaltungsspielraum ().
14. Entgegen der Beschwerde kann daher keine Rechtswidrigkeit darin erkannt werden, dass die belangte Behörde im angefochtenen Bescheid die Anrechnungsbestimmung des § 4 Abs 6 WGG in Zusammenschau mit jener des § 80 Abs 1 BO gelesen und die „ohne Errichtung von Baulichkeiten bloß durch Inanspruchnahme (Zuweisung) einer Bodenfläche (Befestigung)“ hergestellten Pflichtstellplätze mangels Vorliegens eines Gebäudes oder raumbildender wie raumergänzender Baumaßnahmen nicht in die bebaute Fläche im Sinne der zuvor wiedergegebenen Bestimmungen des § 76 Abs 10 iVm § 80 Abs 1 BO miteingerechnet hat, weil es sich dabei um eine jener „gesetzlichen Ausnutzbarkeitsbestimmungen“ handelt, auf die in § 4 Abs 6 erster Satz WGG ausdrücklich verwiesen wird. Folglich können die geplanten Kfz-Einstellplätze auch keine Überschreitung des für das gegenständliche Grundstück unstrittig nach § 76 Abs 10 BO bestimmten Ausmaßes der bebauten Fläche und sohin keine Verletzung des subjektiv-öffentlichen Rechts des Beschwerdeführers auf Einhaltung der Bestimmungen über die flächenmäßige Ausnutzbarkeit eines Bauplatzes bewirken ().
15. Da für die genannten Grundstücke wahlweise die offene oder gekuppelte Bebauungsweise im Sinne des § 70 Abs 1 NÖ BO festgelegt ist, darf dieses Wahlrecht nur unter Bedachtnahme auf die bereits bestehenden und bewilligten Gebäude ausgeübt werden, sofern dieses Recht nicht schon durch frühere Bauvorhaben verbraucht wurde.
Nach der hg Judikatur (vgl etwa ) ist das Wahlrecht zwischen dem Anbau an einer gemeinsamen Grundgrenze oder der Einhaltung eines Abstandes zur seitlichen Grundgrenze verbraucht, wenn bereits ein Hauptgebäude (die Errichtung eines Nebengebäudes erfüllt diese Voraussetzung nicht; vgl. dazu etwa ) an der gemeinsamen Grundgrenze gekuppelt – oder unter Einhaltung des gebotenen Abstandes zur seitlichen Grundgrenze (in offener Bebauungsweise; vgl etwa bis 0045) – errichtet ist (, zur BO für NÖ).