27.3.2. Bemessungsgrundlage und Gebührensatz

653Die Bemessungsgrundlage ist abhängig von den vertraglich vereinbarten Leistungen und der vereinbarten Dauer.

654Die Gebühr beträgt

• im Allgemeinen 1%,

• bei Jagdpachtverträgen 2%

von der Bemessungsgrundlage.

27.3.2.1. Wert der vertraglich vereinbarten Leistungen

655Unter vertraglich vereinbarten Leistungen sind alle wiederkehrenden und/oder einmaligen Leistungen (VwGH 7.10.1993, 93/16/0140) zu verstehen, die der Bestandnehmer zu erbringen hat, um den Gebrauch der Bestandsache zu erlangen (zB VwGH 9.9.1970, 1043/69; VwGH 2.7.1981, 0701/80; VwGH 12.11.1997, 97/16/0038; VwGH 12.11.1997, 97/16/0063, VwGH 28.2.2002, 2001/16/0606).

Beispiele:

Wiederkehrende Leistungen sind zB die monatliche Miete (Pacht).

Einmalige Leistungen sind etwa Baukostenbeiträge, Investitionsablösen.

27.3.2.1.1. Allgemeines zum Umfang und zur Bewertung

656Einmalige und wiederkehrende Leistungen für die Gebrauchsüberlassung gehören auch dann zum Wert, wenn sie unter vertraglich bestimmten Voraussetzungen auf andere Leistungen angerechnet werden können (wesentliche Bedeutung bei Nutzungsverträgen und Leasingverträgen mit Kaufoption).

657Ein wie auch immer bezeichneter Einmalbetrag, der bei vorzeitiger Vertragsauflösung nicht rückzahlbar ist, ist in voller Höhe in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen; dh. hat der Bestandgeber bei vorzeitiger Vertragsauflösung Anspruch auf Erhalt der Leistungsentgelte, die ohne vorzeitige Vertragsauflösung angefallen wären, so ist dieser Betrag als nicht rückzahlbare einmalige Leistung anzusehen.

658Hingegen sind bei Verträgen auf unbestimmte Dauer einmalige Leistungen (zB Baukostenzuschüsse, Grundkostenanteile) ihrem Charakter nach als wiederkehrende Leistungen anzusehen und nur anteilsmäßig in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, wenn sie für eine längere Nutzungszeit als drei Jahre bestimmt sind und sich aus dem Inhalt der Vereinbarung oder auf Grund gesetzlicher Vorschriften ergibt, dass ein aliquoter Rückforderungsanspruch (nicht "abgewohnter" Teil) des Bestandnehmers hinsichtlich der von ihm erbrachten Leistung für den Fall der Beendigung des Vertragsverhältnisses vor dem Ablauf des Aufteilungszeitraumes besteht.

659Eine einmalige Leistung liegt auch dann vor, wenn bei vorzeitiger Beendigung (wegen der vorzeitigen Beendigung) vom Mieter eine Leistung zu erbringen ist. Die Leistungspflicht des Mieters kann auch dann gebührenrechtlich beachtlich sein, wenn der Vermieter (diese Leistungspflicht des Mieters auslösend) die vorzeitige Beendigung erklärt.

Eine (direkte) Proportion zur Vertragsdauer nimmt aber den Charakter einer Einmalzahlung. Hängt die Dauer einer "Restmiete" von der restlichen Dauer des Kündigungsverzichts der Mieter ab, nimmt dies den Charakter einer Einmalzahlung. Da es sich aber auch nicht um wiederkehrende Leistungen handelt, zählen die "Restmieten" nicht zum Wert, von dem die Gebühr zu berechnen ist (BFG 2.8.2016, RV/7100576/2016, mit weiteren Nachweisen).

660Annuitätenzahlungen von Genossenschaftern gehören zum Nutzungsentgelt. Der Wert von auf bestimmte Zeit vereinbarten wiederkehrenden Leistungen ist nach § 15 BewG 1955 mit der Summe der Jahreswerte, jedoch ohne Abzug von Zwischenzinsen unter Berücksichtigung von Zinseszinsen, höchstens jedoch mit dem Achtzehnfachen des Jahreswertes zu bewerten. Bei Bestandverhältnissen von unbestimmter Dauer mit einem sich nach einiger Zeit vereinbarungsgemäß erhöhenden Mietzins ist - dem Urkundenprinzip Rechnung tragend - von dem gemäß § 26 GebG als unbedingt und sofort fällig geltenden erhöhten Bestandzins auszugehen.

661Für die Einbeziehung des Wertes einer vertraglichen Verpflichtung zwischen Bestandnehmer und Bestandgeber in die Bemessungsgrundlage der Gebühr ist nicht entscheidend, ob die Leistung an den Bestandgeber oder an einen Dritten zu erbringen ist.

27.3.2.1.2. Bestimmbarkeit der Preisvereinbarung

662Die Höhe der (Teil-)Leistungen muss für ihre Einbeziehung in die Bemessungsgrundlage nicht ziffernmäßig festgelegt sein, hiefür reicht bereits die grundsätzliche Vereinbarung deren Bezahlung (VwGH 12.7.1962, 0175/62).

663Ist die Höhe der Leistung von künftigen, ungewissen Ereignissen abhängig (zB umsatzabhängige Pacht), ist gemäß § 17 Abs. 3 BewG 1955 der in Zukunft voraussichtlich erzielbare Durchschnittswert der Gebühr zugrunde zu legen. Im Gesetz ist nicht vorgesehen, welche Anzahl von Jahren für die im § 17 Abs. 3 BewG 1955 vorgesehene Ermittlung eines Durchschnitts der Jahresnutzung heranzuziehen ist. IdR wird der Durchschnitt der letzten drei Jahre unter Berücksichtigung der Zukunftsprognosen für eine Schätzung des voraussichtlich erzielbaren Durchschnittswertes hinreichend sein.

664Wird in einem auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Bestandvertrag vereinbart, dass nach einer bestimmten Dauer ein höherer Bestandzins zu entrichten ist, so ist bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage - dem Urkundenprinzip Rechnung tragend - von dem gemäß § 26 GebG als unbedingt und sofort fällig geltenden erhöhten Bestandzins auszugehen (VwGH 18.4.1997, 97/16/0079).

665Auch atypische Leistungen, zu deren Erbringung sich der Bestandnehmer im Zusammenhang mit der Inbestandnahme verpflichtet hat und die der Sicherung und der Erhaltung der Bestandsache und deren störungsfreien Gebrauches dienen, zählen zum Entgelt (VwGH 22.6.1987, 86/15/0138, VwGH 14.2.1994, 93/16/0160). Die Erbringung der Leistung oder Teile davon an vom Bestandgeber verschiedene Personen schließt die Einbeziehung als Entgelt in die Bemessungsgrundlage nicht aus, sofern bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen ein wirtschaftlicher Zusammenhang zur Überlassung der Bestandsache besteht.

666Zum Entgelt zählen alle Leistungen, zu deren Erbringung sich der Bestandnehmer zur Erlangung der Bestandsache verpflichtet, auch wenn sie in anderen Schriften als dem Bestandvertrag vereinbart sind, sofern diese Schriften auf Grund des Urkundeninhaltes (siehe Rz 497) zu einem Bestandteil des Bestandvertrages werden. Das sind zB:

• Betriebskosten zB für Wasser, Heizung, Müllabfuhr oder die Grundsteuer (siehe Rz 668 ff);

• Baukostenbeiträge und Darlehensannuitäten (siehe Rz 673 ff) die nach Maßgabe der tatsächlichen Dauer des Bestandverhältnisses dem Bestandgeber verbleiben ("abgewohnte" Kostenanteile);

• gesetzliche Umsatzsteuer vom Mietzins (siehe Rz 676 f);

• Mietzinsvorauszahlungen;

• bei Jagdpachtverträgen die Kosten des Jagdschutzpersonals und das Wildschadenpauschale;

• bei Kfz-Leasingverträgen die vereinbarten Versicherungsprämien, wenn der Bestandnehmer in einem Kfz-Leasingvertrag zum Abschluss einer Versicherung verpflichtet wird (siehe Rz 670);

• bei Vermietung von Kopierern eine Zusatzmiete pro Kopie (Mindestverrechnung);

• sonstige Leistungen zB auf Grund allgemeiner Geschäftsbedingungen, Wartungsverträge, Serviceverträge udgl.

667Wird das Entgelt nicht für die Zurverfügungstellung der unverbrauchbaren Sache auf eine bestimmte Zeit vereinbart, sondern sind andere Vertragspunkte für das Entgelt maßgebend, so kann nicht von einem Bestandvertrag ausgegangen werden.

27.3.2.1.3. Besondere Bestandteile des Entgelts

27.3.2.1.3.1. Betriebskosten als Nebenleistung

668Die Betriebskosten (zB Beheizungs- und Warmwasserkosten) sind grundsätzlich in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, wenn sich der Vermieter zur Beheizung des Mietgegenstandes und zur Lieferung von Warmwasser verpflichtet und der Bestandnehmer diese Kosten dem Bestandgeber zu ersetzen hat.

669Bei vertraglicher Verpflichtung des Bestandnehmers, das Bestandobjekt versichern zu lassen und die Prämie aus eigenem zu finanzieren, ist auch die Prämie in die Bemessungsgrundlage für die Gebühr einzubeziehen.

670Versicherungsprämien gehören dann zur Gebührenbemessungsgrundlage, wenn es entweder Sache des Leasinggebers ist, gegen Entgelt für einen entsprechenden Versicherungsschutz des Objektes zu sorgen und der Leasingnehmer dem Leasinggeber die Kosten ersetzt oder wenn der Leasingnehmer vertraglich die Verpflichtung übernimmt, Versicherungsverträge abzuschließen und zu finanzieren.

Das gilt auch für die gesetzlich vorgeschriebene Haftpflichtversicherung.

Wird vertraglich vereinbart, dass der Leasingnehmer eine Versicherung abzuschließen hat, so ist diese Teil der Bemessungsgrundlage.

Dabei kann die Verordnung des Bundesministers für Finanzen betreffend die Feststellung von Durchschnittssätzen für Gruppen von Bestandobjekten für die Selbstberechnung der Bestandvertragsgebühr, BGBl. II Nr. 242/1999, Anwendung finden (siehe Rz 672).

Wird im Leasingvertrag vereinbart, dass der Versicherungsnehmer für den Fall, dass er freiwillig eine Kaskoversicherung abschließt, diese an den Leasinggeber vinkulieren muss, so unterliegt diese nicht der Gebühr. Die Verpflichtung zur Vinkulierung als solche stellt noch keine Verpflichtung zum Abschluss einer Versicherung dar.

Schließt der Leasingnehmer im Zusammenhang mit dem Leasingvertrag einen Versicherungsvertrag ab, für den der Leasinggeber als Vermittler für eine (Zahlwort!) bestimmte Versicherung auftritt, so zählt das Entgelt zur Bemessungsgrundlage. Dies wird insbesondere dann der Fall sein, wenn die Leasingvereinbarung und der Versicherungsvertrag in einer Urkunde (Paketangebot) abgeschlossen werden (VwGH 30.3.2000, 99/16/0372; VwGH 22.2.2002, 99/16/0337).

Hat der Leasingnehmer jedoch die freie Wahlmöglichkeit zwischen mehreren Alternativen, so zählt das Entgelt nicht zur Bemessungsgrundlage.

Ist im Leasingvertrag vereinbart, dass der Leasingnehmer zB für die Dauer einer allfälligen Auslandsreise mit dem geleasten Fahrzeug eine Kaskoversicherung abschließen muss, so würde diese grundsätzlich der Gebühr unterliegen, da bedingte Leistungen und Lasten als unbedingte, betagte Leistungen und Lasten als sofort fällige zu behandeln sind ( § 26 GebG). Eine Gebührenbemessung wird hier allerdings aufgrund fehlender Bemessungsgrundlage nicht möglich sein.

Treibstoff, Wartung, Verschleißreparaturen, Reifenersatz und sonstige Betriebsmittel, für die der Leasingnehmer selbst auf eigene Rechnung sorgen muss, unterliegen nicht der Gebühr.

Desgleichen unterliegt die motorbezogene Versicherungssteuer nicht der Gebühr, sofern sie nicht vom Leasinggeber zu entrichten ist und vom Leasingnehmer übernommen wird.

671Ist die Höhe der Betriebskosten in der Urkunde nicht ziffernmäßig angeführt und können diese auch nicht ermittelt werden (siehe Rz 494 ff), dann sind folgende Werte exklusive Umsatzsteuer je Monat und je Quadratmeter Nutzfläche anzusetzen (Verordnung des Bundesministers für Finanzen betreffend Feststellung von Durchschnittssätzen für Gruppen von Bestandobjekten für die Selbstberechnung der Bestandvertragsgebühr, BGBl. II Nr. 242/1999 idF BGBl. II Nr. 469/2001):

• für Betriebskosten (ohne Heizung und ohne Warmwasser) 1,30 Euro

• für die Heizkosten 0,58 Euro

• für die Warmwasserkosten 0,29 Euro

672Wird der Bestandnehmer in einem Kraftfahrzeugleasingvertrag zum Abschluss einer Versicherung verpflichtet, so ist diese mit folgenden Werten anzusetzen (Verordnung des Bundesministers für Finanzen betreffend Feststellung von Durchschnittssätzen für Gruppen von Bestandobjekten für die Selbstberechnung der Bestandvertragsgebühr, BGBl. II Nr. 242/1999 idF BGBl. II Nr. 469/2001):

• bei Verpflichtung zum Abschluss einer Haftpflichtversicherung mit 6% der jährlichen Gebührenbemessungsgrundlage pro Versicherungsjahr

• bei Verpflichtung zum Abschluss einer Kaskoversicherung mit 10% der jährlichen Gebührenbemessungsgrundlage pro Versicherungsjahr.

27.3.2.1.3.2. Baukostenbeiträge und Errichtungskosten als Nebenleistungen

673Baukosten- und Finanzierungsbeiträge sind in die Bemessungsgrundlage der Gebühr einzubeziehen; dies jedoch nur anteilsmäßig, wenn sie als wiederkehrende Leistungen anzusehen sind (siehe Rz 658).

674Auch der Wert der vom Bestandnehmer vertraglich übernommenen Verpflichtung zu bestimmten Investitionen ist in die Bemessungsgrundlage für die Gebühr einzubeziehen.

675Bei der Höhe der einzubeziehenden Investitionskosten kommt es nur auf die vertraglich bedungenen Leistungen (in ungefährer Höhe der Ausbaukosten) und nicht auf die tatsächlich erbrachten Leistungen an (VwGH 20.8.1996, 93/16/0097).

27.3.2.1.3.3. Umsatzsteuer als Nebenleistung

676Wird im Bestandvertrag zwischen dem Bestandgeber und dem Bestandnehmer vereinbart, dass der Bestandnehmer dem Bestandgeber die auf den Bestandzins entfallende Umsatzsteuer zu ersetzen hat, ist diese in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen, weil Schuldner der Umsatzsteuer nicht der Bestandnehmer, sondern der Bestandgeber ist und der Bestandnehmer eine dem Bestandgeber obliegende Leistung übernimmt.

677Geht aus der Urkunde nicht hervor, dass sich der Bestandnehmer zur Tragung der Umsatzsteuer verpflichtet hat, ist die Umsatzsteuer in die Bemessungsgrundlage nicht einzubeziehen.

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at