§ 15 Wirkung von Genehmigungen und Erklärungen

EB April 1996

Die Umgehung der Pflichten aus den Erklärungen und den Genehmigungsbescheiden dieses Gesetzes soll weitgehend ausgeschaltet werden, indem diese Pflichten auf den Rechtsnachfolger übergehen.

Übersicht der Kommentierung

I. Rechtsnachfolge

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Rechtsnachfolge bezeichnet den Übergang von Rechten und Pflichten auf eine andere Person. Man unterscheidet hierbei zwischen Einzelrechtsnachfolge (Singularsukzession) und Gesamtrechtsnachfolge (Universalsukzession).

A. Einzelrechtsnachfolge

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Bei einer Einzelrechtsnachfolge gehen einzelne Rechte und Pflichten über, wie beispielsweise auf einen Vermächtnisnehmer. Es muss daher jedes Rechtsverhältnis nach den jeweiligen (zB sachenrechtlichen, schuldrechtlichen) Vorschriften übertragen werden und die diesbezüglichen Formvorschriften sind zu beachten.

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Beispiele für die Einzelrechtsnachfolge im Grundverkehrsrecht sind der Kauf, der Tausch oder die Schenkung einer Liegenschaft.

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Zu beachten ist, dass es nach den §§ 4, 9 und 11 Bgld GVG bei einem Rechtserwerb unter Lebenden grundsätzlich von vornherein eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung braucht bzw eine schriftliche Erklärung.

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Es wird daher regelmäßig dazu kommen, dass die Pflichten des Rechtserwerbers seinen Rechtsnachfolger „unmittelbar“ aufgrund dessen eigener Erklärung/Genehmigung treffen. Der Rechtsnachfolger wird in der Regel nämlich selbst einer grundverkehrsbehördlichen Prüfung unterliegen, die für ihn zu Auflagen oÄ führen kann.

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Es gibt allerdings auch Formen der Einzelrechtsnachfolge, bei denen keine Genehmigungs- oder Erklärungspflicht anfällt. Paradebeispiel hierfür ist wohl der Vermächtnisnehmer, da es sich hierbei um einen Rechtserwerb von Todes wegen handelt, womit er vom Wortlaut der §§ 4, 9 und 11 Bgld GVG nicht umfasst ist.

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Aber auch bei Kauf, Tausch oder Schenkung gibt es Konstruktionen, wo diese Regelung wichtig für den Übergang der Rechte und Pflichten ist.

Beispiel

A kauft ein land- und forstwirtschaftliches Grundstück. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach § 4 Bgld GVG wird ihm eine Auflage erteilt, die ihn dazu verpflichtet, das Grundstück binnen einer bestimmten Frist der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung zuzuführen.

A schenkt nun vor Ablauf der Frist das Grundstück seiner Ehefrau B. Da die beiden miteinander verheiratet sind, benötigt B keine Genehmigung nach § 4 Bgld GVG, sondern nur eine Negativbestätigung (§ 5 Bgld GVG). Das bedeutet, dass die Grundverkehrsbehörde für den Rechtserwerb der B nur prüft, ob eine Genehmigungspflicht besteht oder nicht. Sie erhält aber keinen Genehmigungsbescheid und kann daher auch keine „eigenen“ Auflagen erhalten. B unterliegt der Auflage aus dem Genehmigungsbescheid des A allerdings trotzdem aufgrund der Regelung des § 15 Bgld GVG.

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Dieses Beispiel zeigt die Bedeutsamkeit des § 15 zur Verhinderung von Umgehungen grundverkehrsrechtlicher Pflichten. Es funktioniert mit jeglicher Form des Rechtserwerbs gemäß § 4 (also auch Kauf, Tausch etc), sofern der Rechtserwerber (in diesem Fall auch der Rechtsnachfolger) einer der Ausnahmen von der Genehmigungspflicht gemäß § 5 unterliegt. Denn hier kommt es nie zu einem eigenen Genehmigungsbescheid und damit auch nicht zu einer detaillierten grundverkehrsbehördlichen Prüfung.

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Zieht man nun zusammenfassend in Betracht, dass § 15 bezweckt, Umgehungen der Pflichten zu verhindern, kommt man in Bezug auf die Einzelrechtsnachfolge zu dem Ergebnis, dass § 15 größtenteils eine Art Auffangregelung bildet, wenn es zu keinen, unterschiedlichen oder eingeschränkten unmittelbaren Pflichten für den Rechtsnachfolger kommt. Denn selbst in diesem Fall gehen die Pflichten kraft Gesetzes über, ohne dass sie in einem separaten Genehmigungsbescheid aufgeführt sind.

B. Gesamtrechtsnachfolge

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Von der Gesamtrechtsfolge sind sämtliche Rechte und Pflichten umfasst, die in einem einzigen Übertragungsakt übergehen. Zur Gesamtrechtsnachfolge kommt es vor allem im Erbrecht sowie im Gesellschaftsrecht.

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Auch im Gesellschaftsrecht findet sich die Gesamtrechtsnachfolge, wie zB bei einer Vermögensübernahme nach § 142 UGB.

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Bedeutendster Fall der Gesamtrechtsnachfolge im Gesellschaftsrecht ist wohl die Verschmelzung (§§ 219 ff AktG bzw §§ 96 ff GmbHG). Bei einer Verschmelzung wird das gesamte Vermögen von mindestens einer Gesellschaft auf eine andere übernehmende Gesellschaft übertragen, wobei den Gesellschaftern der übertragenden idR Anteile an der übernehmenden Gesellschaft zukommen. Dabei kommt es mit der Eintragung bei der übernehmenden Gesellschaft zur Gesamtrechtsnachfolge bezüglich des Vermögensübergangs. Hier ist ebenfalls nach dem Wortlaut des Bgld GVG (§§ 4, 9, 11) grundsätzlich keine grundverkehrsbehördliche Genehmigungs- oder Erklärungspflicht vorgesehen. Eine außerbücherliche Übereignung, wie sie bei der Verschmelzung auftritt, ist mangels einer entsprechenden Regelung von der Genehmigungspflicht ausgenommen.

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Der § 15 spielt hier eine deutlich größere Rolle als bei der Einzelrechtsnachfolge, da der Rechtsnachfolger bei der Gesamtrechtsnachfolge nicht zwingend einer grundverkehrsbehördlichen Erklärungs- oder Genehmigungspflicht unterliegt. Daher ist es notwendig, dass die Pflichten des Rechtserwerbers schon kraft Gesetzes wegen übergehen.

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Spannend ist hierbei, dass sich aus dem Wortlaut des § 11 auch keine Genehmigungspflicht ergibt, wenn es sich bei einem Erben um einen ausländischen Staatsangehörigen handelt, selbst wenn er nicht gleichgestellt ist. Das folgt aus der Wortfolge „Rechtserwerbe (...) unter Lebenden durch ausländische Staatsangehörige“ des § 11, der das Erbe als Rechtserwerb von Todes wegen grundsätzlich nicht umfasst. Praktisch bedeutet das Folgendes: Wenn ein Drittstaatsangehöriger ein Grundstück von einem österreichischen Staatsbürger kauft, unterliegt er der Genehmigungspflicht nach § 11, nicht aber, wenn er es von diesem erbt.

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Das unterscheidet sich auch von anderen Bundesländern, wie zum Beispiel Salzburg, wo nicht von einem „Rechtserwerb unter Lebenden“, sondern allgemeiner formuliert von einem „rechtsgeschäftlichen Erwerb“ die Rede ist.

II. Übergang auf den Rechtsnachfolger

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Die Pflichten aus den in § 15 genannten Bescheiden gehen kraft Gesetzes auf den Rechtsnachfolger des Rechtserwerbers über. Daraus folgt ua, dass es sich um keine höchstpersönlichen Pflichten handeln kann, da diese unübertragbar und unvererblich sind.

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Zweck dieser Regelung ist es, die Umgehung der grundverkehrsrechtlichen Pflichten zu verhindern. Es ist also nicht möglich, ein Grundstück durch Verschmelzung oder Umwandlung zu übertragen, damit die Pflichten des Genehmigungsbescheids nicht zur Anwendung gelangen.

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Beispielhaft sind hier die verbotene Nutzung eines Baugrundstücks als Freizeitwohnsitz (§ 9 Bgld GVG), das Verbot der Beeinträchtigung von öffentlichen Interessen (§ 11 Bgld GVG) sowie der Entzug der weiteren land- und forstwirtschaftlichen Nutzung bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken. Zu den einzelnen Pflichten sei hier auf die Kommentierung der §§ 4, 9 und 11 Bgld GVG verwiesen.