§ 4 Genehmigungspflicht

EB November 2007

Der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat in seinem Urteil vom 23.9.2003 in der Rechtssache C-452/01 (Margarethe Ospelt und Schlössle Weissenberg Familienstiftung), bei dem es um die formellen und materiellen Voraussetzungen für bestimmte Rechtserwerbe an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken nach dem Vorarlberger Grundverkehrsgesetz ging, festgestellt, dass die Kapitalverkehrsfreiheit es nicht verwehrt, den Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, anders als beim Verkehr mit Baugrundstücken, von der Erteilung einer vorherigen Genehmigung abhängig zu machen. Zweck dieser im Voraus ausgeübten Kontrolle ist sohin die Sicherstellung, dass land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke auch bei einer Veräußerung nicht die Einstellung ihrer Bewirtschaftung zur Folge hat, sondern auch in Hinkunft land- und forstwirtschaftlich genutzt werden.

Übersicht

I. Zur Genehmigungspflicht

A. Vorliegen eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes

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Die Genehmigungspflicht nach § 4 setzt das Vorliegen eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes voraus.

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In einem ersten Schritt ist daher zu überprüfen, ob ein „land- oder forstwirtschaftliches Grundstück“ im Sinne der Bestimmung vorliegt, deren Erwerb der Genehmigungspflicht des § 4 unterliegt.

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Aus Kompetenzgründen unterliegen nur land- und forstwirtschaftliche Grundstücke der Regelung des „grünen Grundverkehrs“. Dabei besitzt der Begriff „land- und forstwirtschaftliches Grundstück“ einen von Verfassungs wegen vorgegebenen Begriffsinhalt, der verfassungsrechtlich als versteinert anzusehen ist.

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Der Begriff „land- und forstwirtschaftliches Grundstück“ ist in § 2 Abs 2 legaldefiniert.

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Vom land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr dürfen nur solche Grundstücke umfasst sein, die nach ihrer Beschaffenheit und bestimmungsgemäßen Verwendung (ganz oder teilweise) land- und forstwirtschaftlich genutzt werden. Weiters sind dies auch land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs, aber doch in einer für die Land- und Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Die Aussetzung der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstücks, ohne dass es einer anderen Benutzung zugeführt wird, beendet die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück nicht. Keine land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sind Baugrundstücke.

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Grundstücke, deren landwirtschaftliche Nutzung bloß für einen Zeitraum ausgesetzt wurden, dürfen zur Hintanhaltung von Umgehungsversuchen ebenso einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung unterworfen werden, sofern der Entfall der Widmung lediglich eine erklärbare Zeit zurückliegt.

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Als land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gelten alle ganz oder teilweise land- und fortwirtschaftlich genutzten Grundstücke, sohin Grundstücke, die zumindest teilweise im Rahmen der Hervorbringung und Gewinnung pflanzlicher Erzeugnisse mit Hilfe der Naturkräfte, einschließlich des Wein- und Obstbaus, des Erwerbsgartenbaus und der Baumschulen, des Haltens von Nutztieren zur Zucht, Mästung oder Gewinnung tierischer Erzeugnisse genutzt werden. Die Nutzung muss auf eine für die Land- und Forstwirtschaft signifikante - wirtschaftliche - Art und Weise erfolgen. Es ist dabei zu prüfen, was auf dem Grundstück produziert wird und welchen Verwendungszweck das Grundstück hat. Es kommt dabei auch - jedoch nicht ausschließlich - sehr stark darauf an, ob die Nutzungen von einem Landwirt gezogen werden und ob sie einem Landwirtschaftsbetrieb dienen.

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Das Vorliegen einer landwirtschaftlichen Nutzung ist zu verneinen, wenn eine Wiese durch einen Bildhauer abgemäht wird, der das Heu als Futter für seine Haustiere verwendet. Geschieht dies durch einen Landwirt zum Zweck der Heugewinnung für seinen Betrieb, liegt hingegen sehr wohl landwirtschaftliche Nutzung vor.

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Die bloße Pflege eines Wiesengrundstückes zum alleinigen Zweck, dass das Grundstück nicht verholzt, stellt keine landwirtschaftliche Nutzung dar, sofern aus dem Boden weder pflanzliche Erzeugnisse gewonnen werden noch die Wiese als Weideland für einen landwirtschaftlichen Betrieb dient. Solche Grundstücke bleiben aber dennoch landwirtschaftliche Grundstücke, wenn deren Nutzung nur vorübergehend ausgesetzt ist. Gemäß § 2 Abs 2 dritter Satz beendet die Aussetzung der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstückes, ohne dass es einer anderen Benutzung zugeführt wird, die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück nicht. Bei Beurteilung der Frage, ob ein „land- und forstwirtschaftliches Grundstück“ vorliegt, ist nicht auf die raumplanungsrechtliche Widmung abzustellen, sondern auf die tatsächliche Nutzung eines Grundstückes zu land- und forstwirtschaftlichen Zwecken. Wurde ein Grundstück mit der ausgewiesenen Widmung „Gl - landwirtschaftlich genutzte Grünfläche“ in der längeren Vergangenheit, zehn Jahre, nicht widmungsgemäß genutzt, liegt kein landwirtschaftliches Grundstück mehr vor und der Erwerb eines solchen Grundstücks bedarf auch keiner Genehmigungspflicht nach § 4 Abs 1 Z 1.

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Wenn etwa im Rahmen eines österreichischen Programms für umweltgerechte Landwirtschaft im landwirtschaftlichen Bereich Flächenstilllegungen gefördert und in diesen Fällen Flächen begrünt werden sowie der Aufwuchs durch eine pflegerische Maßnahme (Mähen, Mulchen, Häckseln, ...) entfernt wird, liegt damit keine landwirtschaftliche Nutzung vor. Solche Förderungsprogramme erstrecken sich zumeist nur auf landwirtschaftliche Betriebe. Diesbezügliche Grundstücke im Bereich der Landwirtschaft bleiben gemäß § 2 Abs 2 Satz 3 aber deswegen landwirtschaftliche Grundstücke, weil deren Nutzung nur vorübergehend ausgesetzt ist. Gemäß § 2 Abs 2 Satz 3 beendet die Aussetzung der landwirtschaftlichen Bewirtschaftung eines Grundstücks, ohne dass es einer anderen Benutzung zugeführt wird, die Eigenschaft als land- und forstwirtschaftliches Grundstück nicht.

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Wie sich daher aus der zuvor dargestellten Judikatur und auch dem Gesetzestext ergibt, kann nicht auf die Widmung oder gar den Hinweis im Grundbuchsauszug auf eine land- oder forstwirtschaftliche Nutzung geschlossen werden. Vielmehr ist die jeweilige konkrete Nutzung zu erheben. Es wird daher jeweils eine Prüfung im Einzelfall notwendig sein. Wenn nicht streng auf die Widmung abgestellt wird, eröffnet dies auch Argumentationsmöglichkeiten im jeweiligen Einzelfall für Behörde und Antragsteller.

B. Zum Erwerb als Voraussetzung für eine Genehmigungspflicht

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Genehmigungspflichtig sind alle Rechtsgeschäfte unter Lebenden zum Eigentumserwerb an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken. Substrat des grundverkehrsbehördlichen Verfahrens bildet also ein Rechtsgeschäft unter Lebenden. Eine Differenzierung nach der Entgeltlichkeit bzw Unentgeltlichkeit des Rechtsgeschäfts macht § 4 nicht, sondern die Aufzählung in Abs 1 stellt nur auf den „Erwerb“ ab, sodass sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche Rechtsgeschäfte von der Genehmigungspflicht umfasst sind. Darunter fallen: Kauf-, Tausch-, Schenkungs-, Teilungs- und Auseinandersetzungsverträge, reale Teilungen von Miteigentum, Übertragung von ideellen Anteilen an Grundstücken, Veräußerung von Gesellschaftsanteilen an den genannten Flächen, Übertragung im Zuge einer freiwilligen Feilbietung, Erbteilungsübereinkommen, Erbschaftskäufe, Veräußerung auf den Todesfall.

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Konkret muss es sich um ein synallagmatisches (zweiseitiges) Rechtsgeschäft (zB Kaufvertrag, Tauschvertrag, Schenkungsvertrag, Bestandvertrag) bzw einen im Zuge eines (Zwangs-)Versteigerungsverfahrens erteilten Zuschlag handeln. Auch die Schenkung auf den Todesfall (§ 603 ABGB) ist ein (zweiseitiges) Rechtsgeschäft unter Lebenden.

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Originäre (einseitige) zivilrechtliche Rechtserwerbe (zB Ersitzung) bedürfen an dieser Stelle einer Erwähnung. Diese sind allerdings einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigungspflicht nicht unterfallen. An sich rechtsgeschäftliche Rechtserwerbe könnten also durch originäre zivilrechtliche Rechtserwerbe umgangen werden, indem zB der Grunderwerber den Veräußerer auf Ersitzung klagt und ein Versäumungsurteil erwirkt. Solche Umgehungsgeschäfte sind jedoch nach ihrem wahren Gehalt zu beurteilen und in rechtsgeschäftliche (derivative) Rechtserwerbe umzudeuten.

C. Zu § 4 Abs 1 (Genehmigungspflichtige Rechtserwerbe)

1. Zu Z 1 (Eigentumserwerb)

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Gemäß Abs 1 Z 1 benötigen Rechtserwerbe zur Übertragung von Eigentum unter Lebenden an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken oder Teilen davon eine behördlichen Genehmigung.

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Zum Erwerb des Eigentums sind gemäß § 380 ABGB Titel und Modus erforderlich. Als Titel kommen beim derivativen Eigentumserwerb vor allem schuldrechtliche Rechtsgeschäfte (zB Kauf, Tausch, Schenkung) in Betracht. Der originäre Eigentumserwerb (zB Enteignung, Ersitzung, Bauen auf fremdem Grund) zeichnet sich durch die neue (originäre) Entstehung des Eigentums aus und ist sohin nicht erfasst, sodass er keiner grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedarf.

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Die Genehmigung des Rechtsgeschäfts ist bereits beim Verpflichtungsgeschäft erforderlich. Das dem Rechtserwerb zugrundeliegende Rechtsgeschäft iSd § 5 darf nicht durchgeführt und insbesondere das Recht nicht in das Grundbuch eingetragen werden, solange weder eine rechtskräftige grundverkehrsbehördliche Genehmigung noch ein Negativbescheid oder eine von der Grundverkehrsbehörde bestätigte Erklärung des Rechtserwerbers über die Erfüllung bestimmter Erwerbsvoraussetzungen vorliegt.

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Ist es fraglich, ob überhaupt ein genehmigungspflichtiger Eigentumserwerb vorliegt, weil dies davon abhängt, ob das betroffene Grundstück unter jene gesetzlichen Verkehrsbeschränkungen fällt, deren Vorliegen allein die Grundverkehrsbehörde zu beurteilen hat, dann muss die Entscheidung darüber die Grundverkehrsbehörde treffen.

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Dem Grundbuchsgericht kommt insoweit keine Entscheidungskompetenz zu. Das Grundbuchsgericht hat seinen etwaigen Zweifeln an der Genehmigungsbedürftigkeit des Eigentumserwerbs dadurch Rechnung zu tragen, dass es die Verbücherung von der Vorlage eines Genehmigungsbescheides der Grundverkehrsbehörde oder einer sonst die Zweifel beseitigenden Bestätigung abhängig macht.

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Auch für eine Eigentumsübertragung durch Urteilsspruch ist die grundverkehrsrechtliche Genehmigung erforderlich.

2. Zu Z 2 (Weitere dingliche Rechte)

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Z 2 unterzieht den Erwerb einer Dienstbarkeit, das dingliche und gegen jeden Besitzer der dienstbaren Sache wirksame Recht (§ 472 ABGB) der grundverkehrsrechtlichen Bewilligungspflicht. § 473 ABGB regelt die Einteilung der Dienstbarkeiten in Grunddienstbarkeiten und persönliche Dienstbarkeiten.

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Während persönliche Dienstbarkeiten darauf abzielen, einer bestimmten Person einen Vorteil zu verschaffen, wird bei Grunddienstbarkeiten dem jeweiligen Eigentümer einer bestimmten Liegenschaft das Recht zu deren vorteilhafteren oder bequemeren Benützung eingeräumt. Die persönlichen Dienstbarkeiten sind in § 478 ABGB taxativ aufgezählt. Als persönliche Dienstbarkeiten an bebauten oder unbebauten Grundstücken kommen insbesondere das Recht des Gebrauchs nach §§ 504 ff ABGB, die Fruchtnießung nach §§ 509 ff ABGB und die Dienstbarkeit der Wohnung nach §§ 521 ff ABGB in Frage.

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Das Burgenland unterwirft im land- und forstwirtschaftlichen Grundverkehr den Erwerb des Fruchtnießungsrechts, des Rechts des Gebrauchs oder der Dienstbarkeit der Wohnung einer Genehmigung (§ 4 Abs 1 Z 2 Bgld GVG). Dies gilt auch im Baugrundstücksverkehr (§ 7 Z 2 Bgld GVG) und beim Ausländererwerb (§ 11 Bgld GVG).

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Konkret handelt es sich nach dem Gesetzeswortlaut um den Erwerb

• des Fruchtnießungsrechts (§ 509 ABGB)

  Der Fruchtgenuss (Fruchtnießung, Nießbrauch, usus fructus) ist das dingliche Recht, eine fremde Sache mit Schonung der Substanz ohne alle Einschränkungen zu benützen. Anders als beim Gebrauchsrecht hat der Fruchtnießer nicht bloß das Nutzungsrecht, sondern auch das Verwaltungsrecht an der Sache. Der Eigentümer kann aber weiterhin jene Rechte ausüben, die den Fruchtgenuss nicht beeinträchtigen (zB Veräußerung und Belastung der Sache). Die Rechtsstellung des Fruchtnießers nähert sich jener des Eigentümers an, wobei der Fruchtgenussberechtigte die fremde Sache zwar ohne Einschränkung, dennoch aber unter Schonung der Substanz zu gebrauchen hat. Das Fruchtgenussrecht wird durch Eintragung ins Grundbuch erworben.

• des Rechts des Gebrauchs (§ 504 ABGB)

  Das Recht des Gebrauchs (persönliche Dienstbarkeit) berechtigt zur Nutzung einer fremden Sache ohne Verletzung ihrer Substanz. Im Gegensatz zum Fruchtgenussrecht (siehe § 509) ist der Gebrauch grds auf den persönlichen Bedarf des Berechtigten beschränkt. Der praktisch wichtigste Fall ist jener des Wohnungsgebrauchsrechts.

• der Dienstbarkeit der Wohnung (§ 521 ABGB)

  Die Dienstbarkeit der Wohnung ist je nach Ausgestaltung ein Gebrauchsrecht (§ 504) oder ein Fruchtgenussrecht (§ 509). Entscheidend ist, ob das Recht auf den persönlichen Bedarf beschränkt ist (Gebrauchsrecht) oder nicht (Fruchtgenussrecht). Dies ist durch Vertragsauslegung zu ermitteln, wobei bei landwirtschaftlich zu nutzenden Liegenschaftsteilen ein Wohnungsgebrauchsrecht grds ausscheidet.

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Auch das Ausgedinge ist genehmigungspflichtig. Das Ausgedinge umfasst in der Regel die Leistung von Unterhalt, die Einräumung des Wohnungsrechts, die Betreuung, Reichung der Speisen und die Krankenpflege. Es ist aber auch zulässig, nur einzelne Ausgedingeleistungen zu vereinbaren. Soweit die in einem Ausgedinge enthaltenen Ansprüche auf positive Leistungen bücherlich sicherzustellen sind, gelten aus grundbücherlicher Sicht die Grundsätze der Reallast. Anders als bei der Bestandgabe kommt es nicht darauf an, ob die persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen ist. Personaldienstbarkeiten enden grundsätzlich mit dem Tod der berechtigten Person, es sei denn, die Berechtigung wurde ausdrücklich auf die Erben ausgedehnt (§ 529 ABGB).

3. Zu Z 3 (Baurecht und Superädifikat)

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Grundsätzlich folgt das Eigentum an einem Gebäude nach dem in den §§ 294 und 297 ABGB zum Ausdruck kommenden Grundsatz „superficies solo cedit“ dem Eigentum am Grundstück. Das Gebäude wird unselbstständiger Bestandteil des Grundstückes. Das Baurecht stellt eine Ausnahme von diesem Grundsatz dar:

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Gemäß § 1 Abs 1 BauRG kann ein Grundstück mit einem Baurecht belastet werden, welches als das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht definiert wird, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu haben. Im Fall der Vereinbarung eines Baurechts fallen also das Eigentum am Grundstück und das am Bauwerk auseinander. Das Eigentum am Grundstück verbleibt beim Liegenschaftseigentümer.

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Dem Bauberechtigten steht das Eigentum am Bauwerk zu. Am Grundstück hat der Bauberechtigte - mangels anderer Vereinbarung - die Rechte eines Fruchtgenussberechtigten (§ 6 Abs 2 BauRG).

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Bei der Einräumung wird das Baurecht gegenüber dem Eigentümer derivativ neu begründet. Bei der Übertragung wird ein bereits bestehendes Baurecht vom bisherigen Baurechtsinhaber derivativ erworben.

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Neben dem Baurecht gibt es auch das Superädifikat, welches ebenso zur Errichtung eines Bauwerkes auf einem fremden Grundstück berechtigt. Das Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk, das nicht ständig darauf bleiben soll, zu errichten (Superädifikat), wird in § 435 ABGB geregelt. Superädifikate gelten, auch wenn einzelne Bestimmungen über unbewegliche Sachen auf sie Anwendung finden, grundsätzlich als bewegliche Sachen, selbst wenn sie in eine feste Verbindung mit Grund und Boden gebracht wurden und die Erbauer des Bauwerkes der Überzeugung sein konnten, dass sie in der Benützung des Bodens niemals eine Behinderung erfahren werden.

31

Die Übertragung eines auf einem landwirtschaftlichen Grundstück errichteten Superädifikats ist kein genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft, zumal mit der Übertragung von Superädifikaten kein Recht an einer Liegenschaft erworben wird. Bewilligungspflichtig ist vielmehr die privatrechtliche Rechtseinräumung, mit welcher die Errichtung eines Superädifikats auf einem landwirtschaftlichen Grundstück gestattet wird.

4. Zu Z 4 (Nutzungsüberlassung)

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Die Bestandnahme oder sonstige Überlassung zur Nutzung von land- oder forstwirtschaftlich genutzter Flächen unterliegt zwar auch der Genehmigungspflicht, aber nur dann der grundverkehrsbehördlichen Überprüfung und Genehmigung, wenn der Bestandgeber insgesamt mehr als 5 ha verpachtet hat.

33

Darunter fallen auch jene Fälle, in denen der Bestandgeber oder der Überlasser möglicherweise nicht nur an einen in casu auftretenden Vertragspartner überträgt, sondern Z 4 regelt auch eine Genehmigungspflicht für die Fälle einer „sukzessiven Übernahme“, wenn also nacheinander mehrere Verträge jeweils unter 5 ha abgeschlossen werden.

5. Zu Z 5 und Z 6 (Erwerb von Gesellschafts-/Vermögensanteilen)

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Z 5 und Z 6 wurden mit Novelle im Jahr 2007 eingeführt. Diese sollen sicherstellen, dass auch der Erwerb von Gesellschafts- bzw Vermögensanteilen dann genehmigungspflichtig ist, wenn land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Eigentum von Gesellschaften mit beschränkter Haftung, eingetragenen Erwerbsgesellschaften, Personengesellschaften des Handelsrechts, Stiftungen, Privatstiftungen oder Fonds stehen. Damit soll verhindert werden, dass die Genehmigungspflicht von Rechtsgeschäften durch Gesellschaftskonstruktionen umgangen wird.

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Der Erwerb von Gesellschafts- bzw Vermögensanteilen soll nicht dazu führen, dass dadurch die Ziele des Grundverkehrsrechts im Bereich land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke vereitelt werden können. Vertragsklauseln, die eine Umgehung der Genehmigungspflicht des Gesetzes zum Zweck haben, sind iSd § 879 ABGB als Umgehungsgeschäft zu klassifizieren und damit nichtig. Solche Vorgänge sollen daher einer Prüfung durch die Grundverkehrsbehörde unterliegen.

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Die Genehmigungspflicht umfasst sowohl Rechtsgeschäfte, die Anteilserwerbern gleichzeitig Nutzungsrechte an land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken einräumen, als auch die Anteilsvereinigung.

37

Bei Gründung einer GmbH übernimmt jeder Gesellschafter einen Geschäftsanteil. Dieser stellt die Summe der Mitgliedschaftsrechte und Gesellschafterpflichten dar. Gemäß § 75 Abs 1 GmbHG bestimmt sich der Anteil mangels anderweitiger Festsetzung im Gesellschaftsvertrag nach Höhe der übernommenen Stammeinlage. Jeder Gesellschafter kann nur über einen Geschäftsanteil verfügen. Übernimmt ein Gesellschafter nach Errichtung der Gesellschaft eine weitere Stammeinlage, so wird sein bisheriger Geschäftsanteil im Verhältnis der erhöhten Stammeinlage entsprechend erhöht (§ 75 Abs 2 GmbHG).

38

Geschäftsanteile sind grundsätzlich übertragbar und vererblich (§ 76 Abs 1 GmbHG). Ihre Übertragung kann jedoch gesellschaftsvertraglich von weiteren Voraussetzungen, insbesondere von der Zustimmung durch die Mitgesellschafter, abhängig gemacht werden (§ 76 Abs 1 und 2 GmbHG). Die rechtsgeschäftliche rechtliche Übertragung des Geschäftsanteils unter Lebenden und Vereinbarungen über die Verpflichtung zur künftigen Abtretung bedürfen eines Notariatsaktes (§ 76 Abs 2 GmbHG).

39

Ist eine Aktiengesellschaft (AG) Eigentümerin von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken, unterliegt die Veräußerung bzw der Erwerb von Aktien nicht der Genehmigungspflicht. Dies ist darauf zurückzuführen, dass mit der Übertragung von Aktien oder Geschäftsanteilen alleine noch keine Eigentumsübertragung verbunden ist. Der Erwerb von Aktien ist gemäß § 4 Abs 1 Z 5 nicht genehmigungspflichtig. Inhaberaktien sind anonym, sodass der AG ihre Aktionäre und infolgedessen auch deren Staatsbürgerschaft unbekannt sind. Sind die Aktien frei handelbar, kann eine AG auf ihre Eigentümerstruktur keinen Einfluss nehmen. Anders verhält es sich bei der GmbH. Bei dieser soll verhindert werden, dass die Genehmigungspflicht von Rechtsgeschäften durch Gesellschaftskonstruktionen umgangen wird.

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Nach § 26 GmbHG ist beim Übergang von Geschäftsanteilen diese Tatsache unverzüglich zum Firmenbuch anzumelden. Das Firmenbuchgericht prüft grundverkehrsbehördliche Fragen grundsätzlich nicht. Es prüft Anmeldungen im Regelfall zwar nur formell, doch hat es bei Zweifeln an der Richtigkeit der Anmeldung auch eine inhaltliche (materielle) Prüfung vorzunehmen.

6. Zu Z 7 (Pfandrecht)

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Die Einräumung von Pfandrechten - ausgenommen für Banken oder Versicherungen - zu Gunsten von Nutzungsberechtigten unterliegt der Genehmigungspflicht, ausgenommen das Pfandrecht ist unmittelbar Bestandteil eines genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts. Auch dies dient der Verhinderung möglicher Umgehungsversuche.

42

Von der Genehmigungspflicht sind jedoch ausgenommen Pfandrechte, die unmittelbar zur Sicherstellung eines ohnehin genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäftes dienen. In diesen Fällen prüft die Behörde ohnehin bereits das genehmigungsbedürftige Grundgeschäft.

43

Weiters sind von der Genehmigungspflicht Pfandrechte für Banken und Versicherungen ausgenommen, da bei Banken und Versicherungen eine Umgehungshandlung nicht angenommen wird. Im Vordergrund der Einräumung eines Pfandrechts zugunsten einer Bank oder Versicherung steht der Zweck der Besicherung von Darlehen.

D. Zu § 4 Abs 2 (Genehmigungsvoraussetzungen)

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Im Abs 2 werden die Voraussetzungen für eine Genehmigung dargestellt. Diese müssen nicht kumulativ vorliegen. Z 1 stellt eine Generalklausel dar. Liegt kein absoluter Versagungsgrund nach § 4 Abs 3 vor und ist das Rechtsgeschäft nach § 4 Abs 2 und § 6 zu genehmigen, ist dabei zu prüfen, ob dem Rechtsgeschäft nicht nach der Generalklausel des § 4 Abs 2 Z 1 die Genehmigung versagt werden muss.

1. Zu Z 1 (Übereinstimmung mit dem Ziel des Gesetzes)

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Die Genehmigung darf nach Z 1 nur erteilt werden, wenn der Erwerb dem Ziel dieses Gesetzes gemäß § 1 Abs 1 Z 1 nicht widerspricht und der Rechtserwerber glaubhaft macht, dass das zu erwerbende Grundstück der weiteren land- und forstwirtschaftlichen Nutzung nicht entzogen wird. Damit soll sichergestellt werden, dass ausreichend bewirtschaftbare Flächen für eine dauerhafte land- und forstwirtschaftliche Nutzung gesichert werden und die Verbesserung der Agrarstruktur unter verstärkter Berücksichtigung ökologischer und multifunktionaler Gesichtspunkte gewährleistet ist.

46

Bei der behördlichen Beurteilung, ob durch den Rechtserwerb das zu erwerbende Grundstück der weiteren land- und forstwirtschaftlichen Nutzung nicht entzogen wird, handelt es sich um eine Prognoseentscheidung. Die Behörde hat sohin eine Prognose darüber aufzustellen, was mit dem in Betracht kommenden Grundstück im Falle der Erteilung der beantragten Genehmigung geschehen würde. Grundlage dieser Entscheidung - sohin der „Glaubhaftmachung“ - sind Behauptungen des Antragstellers als Indizien, die zB durch entsprechende Unterlagen begründet werden können. Die Wahrscheinlichkeit ist anhand von objektiven Kriterien zu messen. Die Zulässigkeit des Rechtserwerbs hängt daher von künftigen Entwicklungen bei der Beurteilung der Genehmigungsvoraussetzungen ab.

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Das Ziel dieses Gesetzes gemäß § 1 Abs 1 Z 1 ist die Sicherung der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken unter Berücksichtigung kleinbäuerlicher Strukturen, ökologischer Verträglichkeit Rechnung zu tragen, um einen lebensfähigen Bauernstand zu erhalten, zu schaffen bzw zu stärken. Der Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken zu vorwiegend spekulativen Zwecken soll dadurch unterbunden werden. Der Zusammenhang mit § 1 Abs 1 Z 1 lässt daher erkennen, dass mit dem Regelwerk nicht nur die Nutzung der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke sichergestellt, sondern auch der Erwerb zu spekulativen Zwecken verhindert werden soll. Denn auch derjenige, der mit Grund und Boden spekuliert, wäre andernfalls durch Verpachtung in der Lage, die ordnungsgemäße Nutzung sicherzustellen, wenn er das Grundstück zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung an „einen geeigneten Rechtserwerber“ iSd § 4 verpachtet.

2. Zu Z 2 und 3 (Absolute Genehmigungstatbestände)

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Z 2 und Z 3 sind „absolute“ Genehmigungstatbestände, sodass eine Prüfung auf einen Widerspruch nach § 4 Abs 2 Z 1 und ob Untersagungsgründe nach § 4 Abs 3 vorliegen, nicht vorzunehmen ist.

E. Zu § 4 Abs 3 (Versagungsgründe für die Genehmigung)

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Abs 3 enthält eine Aufzählung von absoluten Versagungsründen. Das Wort „jedenfalls“ betont, dass die Aufzählung in Abs 3 demonstrativ ist.

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Liegt ein absoluter Versagungsgrund nach Abs 3 vor, ist unwiderlegbar zu vermuten, dass der Erwerb den grundverkehrsrechtlichen Interessen des Bgld GVG widerspricht.

1. Zu Z 1 (Spekulative Kapitalsanlagen)

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Der Begriff der „spekulativen Kapitalsanlage“ ist im Bgld GVG nicht näher erläutert. Dem Wortsinn nach handelt es sich dabei um die Anschaffung von Sachwerten mit dem Zweck, vorhandenes Kapital, das nicht zum kurzfristigen Konsum bestimmt ist, für eine allfällige spätere Verwendung zu binden. Dabei steht der bloße Rechtserwerb und nicht die Nutzung der Sachwerte im Vordergrund. Durch den Zusatz „spekulativ“ hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass als Versagungsgrund nicht schlechthin die Kapitalanlage - somit der Erwerb ohne im Vordergrund stehende Nutzungsabsicht - herangezogen werden kann. Zu einer „spekulativen Kapitalsanlage“ ist vielmehr die erwiesene oder aus den Umständen erschließbare Absicht des Erwerbers erforderlich, aus einer erhofften Steigerung des Wertes der angeschafften Güter in näherer Zukunft einen das normale wirtschaftliche Ausmaß (zB einer Kapitalverzinsung) übersteigenden Vermögensvorteil zu erzielen.

52

Eine spekulative Kapitalsanlage liegt insbesondere dann vor, wenn aus der Tatsache der beruflichen Tätigkeit des Erwerbers oder aus seiner Entfernung von der land- oder forstwirtschaftlichen Liegenschaft zwingend geschlossen werden kann, dass er zur Selbstbewirtschaftung offenbar nicht in der Lage ist oder der Erwerb nur zum Zweck der Verpachtung erfolgt oder eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nicht zu erwarten ist. Der Erwerb eines unmittelbar an eine Großsiedlung angrenzenden land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Käufer, der Saatgutvermehrung betreibt, wurde als eine spekulative Kapitalsanlage qualifiziert, wobei in diesem Sachverhalt bereits im Kaufvertrag Vorsorge für den Fall getroffen wurde, dass der Käufer das Kaufobjekt in Bauland umwidmen lassen sollte und das Grundstück teilen und für Zwecke der Baulandbeschaffung veräußern sollte. Es wurde auch bereits eine Skizze zur Schaffung von Bauplätzen auf dem Kaufobjekt errichtet. Für den Fall des Abverkaufes des Kaufobjektes als Bauland sollte der Verkäufer einen Teil des Verkaufserlöses und darüber hinaus zwei Baugrundstücke erhalten.

53

Auch der Kauf eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks durch einen Fleischer wurde grundverkehrsbehördlich nicht genehmigt, mit der Begründung, das Grundstück sei auf einer geplanten Umfahrungsstraße gelegen und daher sei Anlass zur Vermutung gegeben, dass durch den Grundstücksankauf lediglich eine spekulative Kapitalsanlage beabsichtigt sei, um im Wege einer späteren Ablöse einen Gewinn zu erzielen.

54

Eine spekulative Kapitalsanlage im Sinne dieser Gesetzesstelle kann aus dem Titel der beabsichtigten Verpachtung einer Kaufliegenschaft nur unter der Voraussetzung angenommen werden, dass die gesamte Kaufliegenschaft verpachtet werden soll.

2. Zu Z 2 (Übersteigen des Verkehrswertes)

55

Diese Regelung dient dem Ziel der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes sowie dem Ziel eines wirtschaftlich gesunden Grundbesitzes.

56

Die Grundverkehrsgesetze enthalten regelmäßig Versagungstatbestände, die auf die erhebliche Überschreitung des Verkehrswertes bzw der ortsüblichen Preise abstellen. Nach § 6 Abs 2 Z 4 NÖ GVG 2007 etwa ist die Genehmigung zu versagen, wenn die Gegenleistung den ortsüblichen Verkehrswert ohne ausreichende Begründung „erheblich“ übersteigt. In seinem Erk vom 15.3.2017, LVwG-AV-215/001-2016, sprach das LVwG NÖ aus, dass dies der Fall sei, wenn der Kaufpreis um mehr als 65 % über dem ortsüblichen Verkehrswert liege.

57

Dem Schutzzweck des NÖ GVG 2007 entsprechend sei unter dem „ortsüblichem Verkehrswert“ jener Wert als Maßstab heranzuziehen, den ein (bäuerlicher) Land- und Forstwirt bei wirtschaftlicher Betrachtung unter der Voraussetzung durchschnittlich zu zahlen bereit ist, dass er das Grundstück personenbezogen land- und forstwirtschaftlich (und nicht anders) nutzt. Die Vorschriften über die Preisbildung dienten so der Sicherung der Ziele des Grundverkehrs, insbesondere der Erhaltung, Stärkung und Schaffung eines leistungsfähigen Bauernstandes.

58

Das Bgld GVG enthält keine Vorgaben zur Ermittlung des Verkehrswertes. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt daher nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz BGBl 1992/150 (§ 1 LBG). Gemäß § 3 Abs 1 LBG sind für die Bewertung dem Stand der Wissenschaft entsprechende Wertermittlungsverfahren anzuwenden, insbesondere das Vergleichswertverfahren (§ 4), das Ertragswertverfahren (§ 5) und das Sachwertverfahren (§ 6), wobei gemäß § 3 Abs 2 LBG erforderlichenfalls mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden sind.

59

Ebenso wenig regelt das Bgld GVG die Bedeutung bzw Schwelle des Wortes „erheblich“. Der VwGH hegte gegen eine Entscheidung des Landesverwaltungsgerichts Salzburg, wonach eine Überschreitung des Verkehrswerts durch den Kaufpreis um 24,76 % „erheblich“ iSd § 5 Abs 1 Z 3 Slzbg GVG 2001 sei, keine Bedenken.

3. Zu Z 3 (Eigenjagd)

60

Wenn das genehmigungspflichtige Recht die Schaffung oder Vergrößerung einer Eigenjagd oder eines land- und forstwirtschaftlichen Großbetriebs zum Gegenstand hat und das öffentliche Interesse gemäß § 1 Abs 1 Z 1 das Interesse an der Verwendung der Liegenschaft im Rahmen eines Großbetriebs oder der Eigenjagd überwiegt, sind geeignete Interessenten zu informieren.

61

Merkmale eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes sind eine planvolle, auf die Erzielung von Einnahmen gerichtete Tätigkeit im Agrarbereich und das Vorhandensein landwirtschaftlicher Grundstücke im Konnex mit stabilen Einrichtungen, wie Wohn- und Wirtschaftsgebäuden und weiteren baulichen Anlagen. Diese Merkmale gelten auch als Maßstab für die Begründung eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes.

62

Bei der Interessenabwägung ist auf objektive Gegebenheiten der Land- und Forstwirtschaft, nicht jedoch auf rein subjektive Interessen der Vertragspartner bzw eines stärkungsbedürftigen Betriebes abzustellen.

63

Diese konkret festgestellten Interessen sind sodann den mit der Bildung eines Großgrundbesitzes oder eines Eigenjagdgebietes verbundenen (ebenfalls nach objektiven Maßstäben zu beurteilenden) Vorteilen gegenüberzustellen.

64

Zum Begriff der Eigenjagd siehe § 4 Bgld JagdG 2017. Darunter versteht man die freie Verfügung über die Form der Ausübung eines Jagdrechtes. Zur Eigenjagd ist ein Eigentümer einer zusammenhängenden Jagdfläche von mindestens 300 ha befugt, sofern diese Fläche für die zweckmäßige Jagdausübung gestaltet ist und insbesondere eine entsprechende Breite besitzt.

65

Ein Rechtserwerber muss bereit und imstande sein, den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen. Bei der Wortfolge „eine Rechtserwerberin oder ein Rechtserwerber bereit oder imstande ist“ handelt es sich wohl um einen Redaktionsfehler. Von der Fähigkeit des Kaufinteressenten, „den ortsüblichen Verkehrswert zu bezahlen“, kann nur dann die Rede sein, wenn dem Verkäufer der ortsübliche Verkehrswert prompt geleistet werden kann.

66

Die Erklärung, den ortsüblichen Verkehrswert für das Grundstück bezahlen zu wollen, muss nicht dem Verkäufer gegenüber abgegeben werden. Das Gesetz verlangt also nicht, dass ein Kaufinteressent dem Verkäufer ein konkretes Kaufanbot macht. Es genügt vielmehr, dass der Kaufinteressent der Behörde gegenüber erklärt, bereit und in der Lage zu sein, den ortsüblichen Verkehrswert für das Grundstück entrichten zu können.

67

Der ortsübliche Verkehrswert ist von Amts wegen zu ermitteln. Die bloße Behauptung gegenüber den Kaufinteressenten, welche Grundpreise in den letzten Jahren erzielt worden seien, genügt nicht als Nachweis für den im Ort üblichen Verkehrswert. Es bedarf einer amtswegigen Wertermittlung, um zu einwandfreien und nicht durch das Interesse einzelner Beteiligter mitbestimmten Werten zu gelangen. Die Gewährleistung seiner Bezahlung durch Interessenten setzt die Erbringung entsprechender Beweismittel dafür voraus, dass die Interessenten im Fall eines Vertragsabschlusses prompte Bezahlung leisten können.

68

Bei der Bewertung der Tauglichkeit der Wertermittlungsmethode handelt es sich um eine Beweisfrage (Unbeschränktheit der Beweismittel), die der einzelfallbezogenen Beurteilung des Gerichts obliegt.

69

Werden der Behörde interessierte Personen namhaft gemacht, die die Voraussetzungen für eine Genehmigung nach § 4 erfüllen und die vor der Grundverkehrsbehörde erklären, zu gleichen Bedingungen oder zumindest zum ortsüblichen Preis in das Rechtsgeschäft eintreten zu wollen, so hat die Grundverkehrsbehörde die Übertragung des Eigentums an einen iSd § 4 ungeeigneten Rechtserwerber nicht zuzulassen (vgl dazu Kommentar zu § 6 Abs 4).

4. Zu Z 4 (Bodenbesitzgestaltung im Agrarverfahren)

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Wurde im Agrarverfahren eine Bodenbesitzgestaltung hergestellt und soll diese in weiterer Folge ohne zwingenden Grund zerstört werden, ist die Genehmigung jedenfalls zu untersagen. Eine Zerstörung der Bodenbesitzgestaltung kann vorliegen, wenn zB durch die Bewirtschaftung des Grundstücks die erzielbaren Erträgnisse deutlich gemindert werden.

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Vgl auch § 6 Abs 4.

5. Zu Z 5 (Umgehungsgeschäfte)

72

Ein Umgehungsgeschäft liegt bereits dann vor, wenn objektiv der Sinn und Zweck der umgangenen Norm vereitelt wird. Die Umgehungsabsicht muss nicht verschwiegen werden (zB Auftreten der beteiligten Parteien beim Grundstückserwerb als Strohmann für eine polnische Staatsangehörige, Umbau einer ehemaligen „Maisäßhütte“ zu einem Ferienwohnhaus und eine damit einhergehende Entziehung der Liegenschaft der seinerzeitigen Widmung, notarieller Abschluss eines Schenkungsvertrages auf den Todesfall, der in Wahrheit als Kaufvertrag zu qualifizieren ist (siehe weiter unten). Eine spezielle Umgehungsabsicht ist auch nicht erforderlich. Es kommt darauf an, ob die Parteien ihre Rechtsverhältnisse so gestalten, dass sie den vom Gesetz verpönten Erfolg (weitgehend) erreichen.

73

Durch einen Mietvertrag, der für 99 Jahre abgeschlossen wurde, der beiderseits unkündbar ist, in dem festgelegt wird, dass der Mieter die Kosten sämtlicher Reparaturen und auch die Haftung für Schäden durch höhere Gewalt übernommen hat, sowie die vereinbarte vollständige Mietzinsvorauszahlung des Mieters in Höhe von 350.000 S, die Verpflichtung des Vermieters, das Mietobjekt im Falle der rechtlichen Möglichkeit dem Mieter zu übergeben, und die Verpflichtung des Vermieters, das Objekt an eine vom Mieter namhaft gemachte dritte Person zu dem vom Mieter ausgehandelten Kaufpreis unter Beachtung eines Mindestverkaufserlöses zu veräußern, wird dem Mieter eine der Stellung des Eigentümers weitgehend vergleichbare Stellung eingeräumt. Die Einräumung einer derartigen eigentümerähnlichen Stellung stellt eine Umgehung der Bestimmungen über den Grunderwerb durch die Vertragsparteien dar.

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Wurde mit Notariatsakt zur Umgehung der Bestimmungen des Slzbg GVG ein Schenkungsvertrag auf den Todesfall, der in Wahrheit als Kaufvertrag zu qualifizieren ist, abgeschlossen, so muss für diesen Vertrag jedenfalls die Zustimmung der Grundverkehrsbehörde gemäß § 2 Abs 1 lit a Slzbg GVG 1986 eingeholt werden.

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Es kommt nicht darauf an, ob die Umgehung vorsätzlich erfolgt ist oder nicht, sondern darauf, ob bei objektiver Betrachtung eine solche Umgehung vorliegt.

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In der Wiederaufnahme eines grundverkehrsbehördlichen Verfahrens wegen Erschleichung des ursprünglichen Genehmigungsbescheides iSd § 69 Abs 1 Z 1 AVG liegt keine Verletzung verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte vor (Auftreten der beteiligten Partei beim Grundstückserwerb als Strohmann für eine polnische Staatsangehörige).