§ 7 Gegenstand

Übersicht der Kommentierung

I. Zum Gegenstand des Rechtserwerbs

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Zunächst ist auf die Ausführungen zum Rechtserwerb bei § 4 zu verweisen.

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Im Unterschied zu § 4 schränkt der Gesetzgeber jedoch in § 7 die genehmigungspflichtigen Rechtswerbe ein. Nicht in den Anwendungsbereich des § 7 fallen die gesellschaftsrechtlichen Erwerbe einer Liegenschaft durch Erwerb eines Geschäftsanteils oder auch die Einräumung von Pfandrechten.

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Die Genehmigungspflicht selbst löst bereits das Verpflichtungsgeschäft aus. Das bedeutet, dass jenes Rechtsgeschäft die grundverkehrsbehördliche Genehmigungspflicht nach sich zieht, aus welchem der konkrete Anspruch auf Übereignung entsteht. Das Verfügungsgeschäft (sohin der Modus) ist mangels anderslautender Festlegung im Bgld GVG in grundverkehrsrechtlicher Hinsicht nicht relevant.

A. Rechtserwerb unter Lebenden

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Erste zu prüfende Voraussetzung, ob der Erwerbsvorgang in den Anwendungsbereich des Bgld GVG fällt, ist der Rechtserwerb unter Lebenden. Der Begriff „Rechtserwerb unter Lebenden“ ist im Bgld GVG nicht näher bestimmt. Es bedarf daher des Rückgriffes auf vergleichbare Regelungen in den grundverkehrsrechtlichen Bestimmungen der Länder.

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Schon allein vom Wortlaut der Bestimmung ist daher ein Rechtserwerb unter Lebenden von einem Rechtsgeschäft „von Todes wegen“ zu unterscheiden. Die Einschränkung des Anwendungsbereiches auf Rechtsgeschäfte „unter Lebenden“ hat weiters zur Folge, dass vom Gesetz nur mehrseitige Rechtsgeschäfte umfasst sein können.

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Einseitige Rechtsgeschäfte bzw Rechtserwerbe durch etwaige Verwaltungsakte wie zB eine Enteignung aber auch originärer Rechtserwerb durch Ersitzung oder Bauen auf fremdem Grund iSd § 418 Abs 3 ABGB unterliegen nicht dem Anwendungsbereich des § 7 .

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Im Ergebnis ist daher im Anwendungsbereich des Bgld GVG unter dem Begriff „Rechtserwerb unter Lebenden“ ausschließlich der durch Rechtsgeschäft begründete, derivative Rechtserwerb zu verstehen.

B. Gesetzlich normierte Rechtserwerbe

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Jede der nachfolgend dargestellten Rechtserwerbe, sei es nun Eigentum, Fruchtgenuss, Baurecht oder die Bestandnahme eines Grundstückes, stellen einen der Rechtserwerbe dar, welche gemäß Bgld GVG genehmigungspflichtig oder erklärungspflichtig sein können. Eine Legaldefinition der Rechtserwerbe findet sich in § 4, weshalb an dieser Stelle in der gebotenen Kürze hierauf eingegangen wird.

C. Zu den Tatbeständen des § 7

1. Zu § 7 Z 1 (Eigentum)

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§ 353 ABGB definiert „Eigentum“  als all jene körperlichen oder unkörperlichen Sachen, die jemandem zugehören. Das Eigentumsrecht in der unmittelbar nachfolgenden Bestimmung ist die „Befugnis, mit der Substanz und den Nutzungen einer Sache nach Willkür zu schalten und jeden anderen davon auszuschließen“. Der Eigentümer kann im Ergebnis mit seiner Sache verfahren, wie es ihm beliebt, sei es diese zu veräußern, zu verpachten, zu verpfänden, an einen Dritten zu schenken etc.

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Eine Sache (ein Grundstück) kann im Eigentum einer Person stehen (dann handelt es sich um Alleineigentum) oder im Eigentum mehrerer Personen, dann liegt Miteigentum vor. Im Fall eines Miteigentums haben die Miteigentümer Eigentum nach „ideellen Anteilen“. Das bedeutet, dass nicht die Sache selbst (dh das Grundstück) geteilt ist, sondern bloß das Recht daran.

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Vom Alleineigentum bzw Miteigentum zu unterscheiden ist das Wohnungseigentum. Gemäß § 1 Abs 1 WEG ist Wohnungseigentum „das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, eine selbständige Wohnung oder eine sonstige selbständige Räumlichkeit ausschließlich zu nutzen und hierüber alleine zu verfügen“. Bei Wohnungseigentum liegt sohin Miteigentum an der Liegenschaft vor; das Recht des Wohnungseigentümers liegt am durch Gesetz eingeräumten Nutzungs- und Verfügungsrecht über den konkreten Wohnungseigentumsanteil an dieser Liegenschaft.

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Das Eigentumsrecht ist als „zweiaktiger“ Erwerbsvorgang ausgestaltet. Es braucht sohin ein Verpflichtungsgeschäft (das Rechtsgeschäft zur Eigentumsübertragung) und ein Verfügungsgeschäft (die Erwerbungsart).

2. Zu § 7 Z 2 (Fruchtgenussrecht)

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Der Erwerb des Fruchtgenussrechtes stellt - wie auch das Recht zum Gebrauch einer Liegenschaft oder die im Rahmen einer Dienstbarkeit eingeräumte Berechtigung an einer Liegenschaft - eine persönliche Dienstbarkeit dar. Der Fruchtnießer hat die Liegenschaft „in gutem Zustand“ zu erhalten. Aus dem Ertrag sind die notwendigen Erhaltungsarbeiten, Ausbesserungen und Herstellungen zu tätigen. Nach dem vertraglich vereinbarten Ende des Fruchtgenussrechtes ist die Liegenschaft an den Eigentümer zurückzustellen.

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Dem Fruchtgenussrecht vergleichbar ist das Recht zum bloßen Gebrauch der Liegenschaft. Einschränkend darf der zum Gebrauch Berechtigte die Liegenschaft nur so weit verwenden, als dies seine unmittelbaren persönlichen Bedürfnisse verlangen.

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Das Recht einer Dienstbarkeit an einer Wohnung ist der Spezialfall eines Gebrauchsrechtes an einer Wohnung. § 521 ABGB verweist in diesem Fall auch ausdrücklich darauf, dass das Recht der Dienstbarkeit an einer Wohnung nach den Regeln des Fruchtgenussrechtes oder des Gebrauchsrechtes zu beurteilen ist. Maßgeblich ist hierfür die konkrete vertragliche Ausgestaltung des Gebrauchsrechtes.

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Alle Dienstbarkeiten, sohin Fruchtgenussrecht, Gebrauch oder Dienstbarkeit an einer Wohnung benötigen für den Erwerb das Vorliegen eines Titelgeschäfts sowie eines Übertragungsaktes (Modus). Das Titelgeschäft ist üblicherweise ein Vertrag oder eine letztwillige Verfügung. In diesem wird der konkrete Umfang der Dienstbarkeit geregelt und - wenn Zweifel bestehen - durch entsprechende Auslegung der Zweck der Einräumung der Dienstbarkeit ermittelt.

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Der Modus erfolgt bei Liegenschaften durch die Eintragung im Grundbuch (C-Blatt, Lastenblatt des Grundbuches).

3. Zu § 7 Z 3 (Baurecht)

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Charakter und Erwerb des Baurechts sind im BauRG definiert. Gemäß § 1 BauRG handelt es sich bei einem Baurecht um das „dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Bodenfläche eines fremden Grundstückes ein Bauwerk zu haben“. Ursprünglich fristete das BauRG ein „Schattendasein“. Mit dem Anziehen der Grundstückspreise wurde die Möglichkeit zur Begründung eines Baurechts an einer Liegenschaft jedoch interessant: Der Eigentümer erhält seine Rechte an der Liegenschaft. Der Bauberechtigte wird Eigentümer am Bauwerk selbst, am Grundstück hingegen ist der Bauberechtigte bloßer Fruchtgenussberechtigter. Hierfür hat der Bauberechtigte einen (üblicherweise jährlichen) Baurechtszins zu leisten.

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Für den Bauberechtigten hat die Begründung eines Baurechtes den maßgeblichen Vorteil, dass der Eigentumserwerb am Grundstück selbst nicht finanziert werden muss. Das Recht, auf dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten, ist durch das Baurecht eingeräumt und durch den Baurechtszins dem Eigentümer gegenüber abgegolten.

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Im C-Blatt des Grundbuches (Lastenblatt) wird das Baurecht einverleibt. Weiters wird eine Baurechtseinlage eröffnet, in welcher alle Eintragungen gegen den Bauberechtigten erfolgen. In der Baurechtseinlage werden zB Veräußerungsverbote oder Belastungen des Baurechts selbst eingetragen.

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Mit dem Erlöschen des Baurechts (das Baurecht selbst kann für einen Zeitraum von zumindest zehn und nicht mehr als 100 Jahren begründet werden) fällt das im Eigentum des Bauberechtigten stehende Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurück. Mangels anderslautender Parteienvereinbarung hat der Grundstückseigentümer zumindest ein Viertel des vorhandenen Bauwertes als Entschädigung zu leisten. Die Parteien können hierüber aber auch eine abweichende Vereinbarung treffen.

4. Zu § 7 Z 4 (Bestandnahme)

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Die Bestandnahme von Grundstücken zählt zum bloß schuldrechtlichen Rechtserwerb an einem Grundstück. Als Bestandvertrag gelten sowohl Miete als auch Pacht; beiden gemeinsam ist die Überlassung einer Sache zum Gebrauch.

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Aufgrund der Einordnung als schuldrechtlicher Vertrag bedarf es bloß der Einigung über die Bestandsache selbst (dh das Grundstück, die Wohnung etc) und der Höhe des Bestandszinses.

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Der Vermieter bzw Verpächter übergibt dem Bestandnehmer die konkrete Bestandsache in brauchbarem Zustand. Der Bestandnehmer ist verpflichtet, diese Bestandsache in diesem Zustand, wie er im Zeitpunkt der Übergabe bestanden hat, zu erhalten.

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Der Bestandnehmer ist zum Gebrauch der Bestandsache selbst berechtigt, wobei er hier sorgfältig und sachgemäß zu handeln hat. Als Gegenleistung für den Gebrauch an der Bestandsache hat der Bestandnehmer den vertraglich vereinbarten Bestandszins zu leisten.

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In den Anwendungsbereich des Bgld GVG fällt die Bestandnahme gemäß § 7 Z 4 einzig dann, wenn die Bestandnahme oder sonstige Überlassung zu Wohnzwecken der Begründung eines Freizeitwohnsitzes dient und zudem auf die Dauer von mehr als drei Jahren angelegt ist. Es ist daher die diesbezügliche gesetzliche Eingrenzung zu beachten.

II. Baugrundstücke in Vorbehaltsgemeinden

A. Verbot von Umgehungsgeschäften

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Auch beim Rechtserwerb an Baugrundstücken in Vorbehaltsgemeinden ist dem Willen des Gesetzes wohl ein Umgehungsverbot zu unterstellen: Zwar ist im dritten Abschnitt des Bgld GVG ein solches Verbot nicht explizit geregelt, aus dem Gesamtkontext der Bestimmung sprechen aber wohl die besseren Argumente für ein solches Umgehungsverbot:

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Um Umgehungskonstruktionen zur Vermeidung der Eröffnung des Anwendungsbereichs des Bgld GVG zu unterbinden, sieht dieses in § 7 dem derivativen Eigentumserwerb gleichgestellte, praktisch relevante Erwerbsvorgänge vor, wie den Erwerb des Fruchtgenussrechtes, den Erwerb des Baurechts oder die Bestandnahme eines Grundstückes. Etwaige andere Umgehungsgeschäfte sind jeweils nach ihrem wahren Gehalt zu bewerten und - sofern möglich - unter einen der in § 7 leg cit angeführten Tatbestände zu subsumieren.

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Ein Umgehungsgeschäft liegt nach stRsp immer dann vor, „wenn das Geschäft einen auf direktem Wege nicht erzielbaren wirtschaftlichen Erfolg auf einem Umweg zu erreichen sucht“. Maßgeblich ist sohin zunächst der wahre wirtschaftliche Gehalt Prüfmaßstab für das zugrundeliegende Rechtsgeschäft. Noch weiter geht die Rechtsprechung, wenn zum Umgehungsgeschäft ausgesprochen wird, dass es sich hierbei um ein Rechtsgeschäft handelt, welches zwar „den Buchstaben des Gesetzes nach“ nicht gegen ein Verbot iSd § 879 ABGB verstößt, im Ergebnis aber letztlich genau die Zielsetzung und den Zweck des konkreten Gesetzesverbotes vereiteln würde.

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Mit anderen Worten, ein Rechtsgeschäft wird im Rahmen der Anwendbarkeit des Bgld GVG streng danach geprüft, welches Ergebnis wirtschaftlich eingetreten ist. Für diese Prüfung wird ermittelt, welche Gegenleistung für die Übertragung eines Grundstückes (sei sie nun unmittelbar oder mittelbar) erfolgt ist.

B. Rechtserwerb an Baugrundstücken oder Teilen davon

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Die Legaldefinition des Begriffs „Baugrundstück“ ist in § 2 Abs 5 angeführt, weshalb auf die Ausführungen an dieser Stelle verwiesen werden darf.

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Kurz gefasst liegt ein Baugrundstück dann vor, wenn - wie aus dem Wortlaut schon hervorgeht - die Bebauung dieses Grundstückes rechtlich möglich und zulässig ist und/oder bereits ein Bauwerk auf diesem Grundstück errichtet ist und dieses Bauwerk Wohnzwecken dient. Ebenso gelten Grundstücke als Baugrundstücke, wenn sie als Bauland im Sinne des § 14 Bgld RPG idgF als solches gewidmet sind.

C. Rechtserwerb durch ausländische Staatsbürger

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Der Rechtserwerb an Baugrundstücken durch ausländische Staatsbürger ist gemäß § 7 Abs 1 der vorangehenden grundverkehrsbehördlichen Bewilligung unterworfen: Unabhängig davon, ob ausländische Staatsbürger in einer Vorbehaltsgemeinde oder außerhalb, zur Begründung eines Freizeitwohnsitzes oder für den dauerhaften Aufenthalt erwerben wollen, benötigen diese eine grundverkehrsbehördliche Bewilligung. Diese generelle Regelung ist im Gesetzestext selbst etwas „versteckt“, weil § 7 bzw Abschnitt 8 auf Vorbehaltsgemeinden abstellen. Dieser Genehmigungsvorbehalt wurde letztlich auch vom UVS klargestellt.

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Wer als ausländischer Staatsbürger iSd Bgld GVG gilt, wird in § 2 Abs 7 definiert. Darunter fallen zB alle natürlichen Personen, welche nicht die österreichische Staatsbürgerschaft besitzen. Ebenso umfasst sind juristische Personen mit dem Sitz außerhalb Österreichs oder deren wirtschaftlicher Eigentümer nicht über die österreichische Staatsbürgerschaft verfügt.

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Ein genehmigungsfreier Rechtserwerb an einem Baugrundstück für ausländische Staatsbürger bzw juristische Personen ist grundsätzlich nicht möglich. Zu beachten sind jedoch die Ausnahmen des § 12 sowie die Gleichstellung nach § 3.

D. Rechtserwerb durch inländische/ausländische Staatsbürger in Vorbehaltsgemeinden

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Der Rechtserwerb von inländischen Staatsbürgern unterliegt nur in Vorbehaltsgemeinden einer Genehmigungspflicht. Die nähere Definition der Vorbehaltsgemeinde findet sich im nachfolgenden § 8.

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Vorbehaltsgemeinden stellen primär auf die Nutzung von Baugrundstücken und Bauwerken zur Begründung eines Freizeitwohnsitzes ab. Um hier eine Regulierung der Verfügbarkeit von Baugrundstücken zu erreichen, unterliegt der Rechtserwerb in diesen Vorbehaltsgemeinden sowohl von inländischen als auch ausländischen Staatsbürgern der Genehmigungspflicht.

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Die Genehmigungspflicht löst schon das Verpflichtungsgeschäft aus, auf das Verfügungsgeschäft (die Eintragung im Grundbuch) kommt es hingegen nicht mehr an. Im Hinblick auf die nachprüfende Kontrolle wird im Bgld GVG einzig auf die grundbücherliche Eintragung abgestellt. Das bedeutet, ein außerbücherlicher Eigentumserwerb kann von der zuständigen Grundverkehrsbehörde mangels Kenntnis nicht kontrolliert werden. Hier fällt die nachprüfende Kontrolle in den Verantwortungsbereich der Zivilgerichte bzw Verwaltungsstrafbehörden.