§ 36 Ersatz des Ausmietungsschadens

Literatur

J. Höllwerth in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁴, § 36 MRG Rz 2b, 3, 4; Oberhammer in Rainer, Miet- und Wohnrecht, 339; Palten, Untermiete (2002) Rz 254; Prader, MRG⁶, § 36 E 1; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I²³, § 36 MRG Rz 1.

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Bei den relevanten Kündigungsgründen, welche zu einem Anspruch auf Ersatz des Ausmietungsschadens bei Räumung des Mietgegenstandes aufgrund eines Exekutionstitels führen können, handelt es sich einerseits um solche des Eigenbedarfes: Z 8 des Vermieters oder dessen Verwandter in absteigender Linie bei unverhältnismäßig größerem Nachteil gegenüber dem Mieter; Z 9 des Vermieters oder dessen Verwandter in gerader Linie bei Ersatzbeschaffung; Z 10 des Vermieters für die Unterbringung von Arbeitern/Angestellten seines Betriebes; Z 11 des Bundes, eines Bundeslandes oder einer Gemeinde bei überwiegendem Verwaltungsinteresse und Ersatzbeschaffung; und andererseits um die Gründe der gem Z 14 nicht dauerhaft sichergestellten ordnungsgemäßen Erhaltung des betroffenen Miethauses bei behördlicher Bewilligung der Abtragung des Miethauses und Ersatzbeschaffung; des gem Z 15 geplanten Abbruchs bzw Umbaus des betroffenen Miethauses bei Ersatzbeschaffung und sichergestellter Errichtung eines neuen bzw geänderten Baues samt interessenabwägender Feststellung eines öffentlichen Interesses durch die Bezirksverwaltungsbehörde; und der Weigerung des Mieters gem Z 16 zur Zulassung bzw Selbstdurchführung von Standardverbesserung einer Wohnung der Ausstattungskategorie „D“ bei Ersatzbeschaffung.

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Bei einer Kündigung aufgrund Z 13 ist, wenn ein im Mietvertrag schriftlich als wichtig und bedeutsam anzusehender Umstand als Kündigungsgrund eintritt, zusätzlich erforderlich, dass dieser Umstand in einem bestimmten Bedarf (zB des Vermieters oder dessen naher Angehöriger) besteht, da sonst die Bedeutung dieses Passus im gegenständlichen § 36 aufgegeben würde.

2a

Die Judikatur ließ (hinsichtlich des seinerzeitigen § 44 MG) eine analoge Anwendung auf andere Kündigungsgründe zu (OGH 6.10.1961, 2 Ob 372/61; vgl Prader, MRG⁶ § 36 E 1; zust: J. Höllwerth in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁴, § 36 Rz 2b).

2b

Auf Untermietverhältnisse findet § 36 keine Anwendung (siehe Palten, Untermiete [2002] Rz 254). Auf einen Vertrag zur Vermietung einer Grundfläche zwecks Errichtung eines Superädifikats zu Wohn- oder Geschäftszwecken kommen jedoch die §§ 29-36 zur Anwendung (OGH 5.6.2012, 10 Ob 62/11g = NZ 2013/4).

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Das Erfordernis des gerichtlichen Exekutionstitels auf Räumung des Mietgegenstandes liegt nach rechtswirksamer Kündigung durch den Vermieter vor, da dieser den Mietvertrag gem § 33 nur gerichtlich aufkündigen kann. Sofern gegen diese gerichtliche Kündigung sohin nicht (oder nicht erfolgreich) Einwendungen erhoben werden, bleibt diese rechtswirksam. Eine einvernehmliche Beendigung des Mietvertrages schließt einen gesetzlichen Anspruch auf Ersatz des Ausmietungsschadens sohin nach dem Wortlaut des Gesetzes aus.

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Unter einer „anderweitigen Verwertung“ des Mietgegenstandes muss nicht nur eine, den im § 36 angeführten, relevanten Kündigungsgründen fremde Verwertung, sondern auch jeder andere dieser angeführten Kündigungsgründe verstanden werden, aufgrund derer der Exekutionstitel auf Räumung des Mietgegenstandes nicht erworben wurde. Der geräumte Mietgegenstand muss somit - nach erfolgter Räumung - in Entsprechung jenes Inhaltes des bei Gericht gestellten Kündigungsbegehrens, welcher zum Exekutionstitel geführt hat, verwertet werden.

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Dass die hiervon befreiende Änderung der Verhältnisse nicht mit den durch die Kündigung herbeigeführten Änderungen begründet werden kann, ergibt sich eindeutig aus dem Gesetzeswortlaut. Es muss sich vielmehr um eine nicht mit der Kündigung im Zusammenhang stehende Änderung der Verhältnisse handeln (OGH 6.10.1961, 2 Ob 372/61 und 2 Ob 371/61 = SZ 34/140 = EvBl 1962/8 = MietSlg 9136 [41] = ImmZ 1962, 122).

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Wird ein Mietverhältnis über eine Wohnung wegen Eigenbedarfes gekündigt und wird nach Entstehung des Exekutionstitels eine andere Wohnung frei, so wird der Vermieter nicht verpflichtet, diese zur Deckung seines Bedarfes zu verwenden. Er kann darüber anderweitig verfügen und trotzdem vom Titel Gebrauch machen (OGH 2.3.1966, 3 Ob 27/66 und 3 Ob 28/66 = EvBl 1966/282 = MietSlg 18572).

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Bei Veranlassung zur unterbleibenden bzw anderweitigen Verwertung des Mietgegenstandes durch mittlerweile eingetretene Änderung der Verhältnisse muss der Ausmietungsschaden des Mieters nicht ersetzt werden. Solche Änderungen (vorstellbar wäre etwa der Tod des ursächlichen Verwandten im Eigenbedarfsfall), dürfen jedoch nicht von der Sphäre des Vermieters ausgehen.

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Die Gründe für die Änderung der Verhältnisse müssen „seit Schluss der mündlichen Verhandlung 1. Instanz im Kündigungsstreit“ (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I²³ § 36 MRG Rz 1) eingetreten sein. Die Ansicht, dass die Ersatzpflicht nur entfällt, wenn die Gründe erst nach der Räumung eingetreten sind, da der Vermieter ansonsten in Kenntnis der geänderten Verhältnisse Exekution führen könnte, ohne eine Ersatzpflicht gegenüber dem Mieter entstehen zu lassen (so Oberhammer in Rainer, Miet- und WohnR 339), ist mE nicht zutreffend, da dies im Ergebnis bedeutete, dass der Vermieter den Mieter trotz rechtskräftigem Urteil nicht schadlos räumen dürfte (so auch OGH 2.3.1966, 3 Ob 27/66 = EvBl 1966/282 = MietSlg 18572: „nach Entstehung des Exekutionstitels“).

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Unter dem tatsächlichen Schaden kann nur verstanden werden, was sich unter vernünftigen und wirtschaftlichen Aspekten nicht vermeiden lässt, mE zB: Mehrkosten für den Aufenthalt in einem Hotel während des angemessenen Zeitraumes der Ersatzwohnungssuche; höherer Mietzins in dem ersatzweise bezogenen - mit dem kündigungsrelevanten Mietgegenstand in Lage und Beschaffenheit vergleichbaren - Mietgegenstand; frustrierte Zahlungen an Dienstleistungsunternehmen, deren (bestehende) vertragliche Leistungen örtlich gebunden erbracht werden und deren Kündigungsfristen von längerer Dauer sind als der Zeitraum zwischen Urteil und Räumung des Mietgegenstandes; unter den Schaden fällt auch die Vereitelung der Nutzung der Wohnung durch Untervermietung (RIS-Justiz RS0069458).

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Beim Anspruch auf Ersatz des Ausmietungsschadens handelt sich um keinen klassischen Schadenersatz, da ein Verschulden des Vermieters nicht notwendig ist, sondern allein der Umstand der unterbliebenen oder anderweitigen Verwertung des Mietgegenstandes für die Entstehung der Ersatzpflicht ausreichend ist (OGH 6.10.1961, 2 Ob 372/61 und 2 Ob 371/61= SZ 34/140 = EvBl 1962/8 = MietSlg 9136[41] = ImmZ 1962, 122; RIS-Justiz RS0069463: Durch § 44 MG ist ein eigener Tatbestand geschaffen worden, der nicht das Verschulden der Beklagten voraussetzt). Die Schadenminderungsobliegenheit des Mieters ist zu beachten (vgl J. Höllwerth in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁴, § 36 Rz 4).

11

J. Höllwerth (in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁴, § 36 Rz 3) spricht sich dafür aus, „nach dem Schutzzweck der Norm [...] die Naturalrestitution in Form der Rückstellung des Mietobjekts an den gekündigten Mieter zu erwägen, sofern diese nicht unmöglich oder untunlich ist.“ Dies erschiene mE nicht sachgerecht, zumal das zugrunde liegende Mietverhältnis aufgrund der rechtswirksam erfolgten Kündigung durch den Vermieter nicht mehr besteht, wodurch dem Mieter (zur Erlangung des Ausmietungsschadenersatzes) die Wiederaufnahme desselben aufgebürdet würde, sofern man dem (ehemaligen) Vermieter die Möglichkeit zur Schadensgutmachung durch Naturalrestitution ermöglichte; auch der Vermieter sollte durch diese Bestimmung nicht zur Rückstellung des Mietobjekts gezwungen werden können (vgl OGH 2.3.1966, 3 Ob 27/66 und 3 Ob 28/66 = EvBl 1966/282 = MietSlg 18572). Es ist zudem zu berücksichtigen, dass es sich bei gegenständlicher Bestimmung um einen eigenständigen Tatbestand handelt (siehe RIS-Justiz RS0069463 zur vorangegangenen Regelung des Mietengesetzes: Durch § 44 MG ist ein eigener Tatbestand geschaffen worden, der nicht das Verschulden der Beklagten voraussetzt), sodass der Primat der Naturalrestitution iSd § 1323 ABGB mE nicht zur Anwendung gelangt.