§ 46 Hauptmietzins bei Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag über eine Wohnung

Literatur

A. Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁴, § 46 MRG Rz 8; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I²³ § 46 MRG Rz 3, 6.

Übersicht

I. Allgemeines zur Anhebungsmöglichkeit

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Zunächst ist für die Anwendung des § 46 idgF Voraussetzung, dass der Hauptmietvertrag am 1. März 1994 bereits bestanden hat, dh, dass er spätestens an diesem Tage in Kraft getreten ist. Zudem ist die Privilegierung des § 46 Abs 1 nur beim ersten Eintritt vorgesehen (OGH 19.6.2015, 5 Ob 107/15v = RIS-Justiz RS0130185 = SZ 2015/60 = wobl 2016, 53 [Hausmann] = immolex 2016, 83 [Ruckenbauer] = Zak 2015, 298 = MietSlg 67.424).

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Die Regelungen hinsichtlich des Hauptmietzinses bei Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag gelten explizit nur für Hauptmietverträge über Wohnungen. § 46 ist auf Untermieten nicht anwendbar, da nur von „Hauptmietverträgen“ die Rede ist. Aufgrund der vielfach verschiedenen Behandlung scheidet auch eine analoge Anwendung auf Hauptmietverträge über Geschäftsräume aus (OGH 11.2.1986, 5 Ob 112/85 = JBl 1982, 255). Ob ein Hauptmietvertrag über eine Wohnung oder ein solcher über Geschäftsräume vorliegt, hängt davon ab, ob der Mietgegenstand nach der Parteienabsicht bei Abschluss des Mietvertrages zu Wohnzwecken oder zu Geschäftszwecken in Bestand gegeben bzw genommen worden ist oder welcher Zweck von den Parteien später einvernehmlich zum Vertragszweck gemacht worden ist (RIS-Justiz RS0070039). Das Recht des Vermieters zur Anhebung des Hauptmietzinses besteht nur bei einem Eintritt aufgrund des Gesetzes, nicht aber bei einem vertraglichen Weitergaberecht (RIS-Justiz RS0127787). Gegen einen Erben, der seine Rechtstellung nicht durch Eintritt, sondern durch Universalsukzession gem § 1116a ABGB erworben hat, ist eine Anhebung iSd § 46 nicht zulässig (OGH 13.2.2018, 5 Ob 176/17v = MietSlg 70.395).

II. Verbot der Erhöhung des Hauptmietzinses gegenüber privilegierten Eintrittsberechtigten

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Für bestimmte taxativ angeführten Eintrittsberechtigte gilt, dass der Vermieter von ihnen weiterhin nur jenen Hauptmietzins begehren darf, den er vom die Wohnung verlassenden bzw verstorbenen Hauptmieter („ohne den Eintritt“) begehren durfte. Dies gilt für eintretungswillige Ehegatten (nicht jedoch für geschiedene Ehegatten: OGH 1.3.1988, 2 Ob 626/87), wenn sie mit ihrem Ehepartner, welcher Hauptmieter ist und die Wohnung verlässt, mindestens die letzten zwei Jahre in der Wohnung gewohnt haben, bzw wenn sie diese Wohnung gemeinsam bezogen haben oder seit der Verehelichung gemeinsam in der Wohnung gewohnt haben (§ 12 Abs 1), oder wenn sie nach dem Tod ihres Ehepartners, welcher Hauptmieter der Wohnung war, ein dringendes Wohnbedürfnis haben und schon bisher im gemeinsamen Haushalt mit diesem gewohnt haben (§ 14). Gleiches gilt seit 1. Jänner 2010 gem § 43 Abs 1 Z 10 EPG für eingetragene Partner.

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Der Lebensgefährte ist gem § 14 Abs 3 beim Tod des Hauptmieters eintrittsberechtigt, wenn er ein dringendes Wohnbedürfnis hat und schon bis zu dessen Tod durch mindestens drei Jahre hindurch in der Wohnung in einer in wirtschaftlicher Hinsicht gleich einer Ehe eingerichteten Haushaltsgemeinschaft mit diesem gelebt hat bzw, wenn er die Wohnung seinerzeit mit dem bisherigen Hauptmieter gemeinsam bezogen hat. Eine „Lebensgemeinschaft“ im gegenständlichen Zusammenhang ist in einem engeren Sinne zu verstehen als ein bloß „gemeinsames Leben“ von Personen verschiedenen Geschlechtes (OGH 3.2.1994, 8 Ob 648/93) bzw gleichen Geschlechts.

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Als weitere Gruppe der privilegiert Eintrittsberechtigten wird jene der minderjährigen Kinder genannt. Der Verweis auf den „Kinder“-Begriff des § 42 ABGB lässt erkennen, dass hiermit alle Verwandten in absteigender Reihenfolge gemeint sind, dh nicht nur Töchter und Söhne, sondern auch die Enkelkinder usw. Ebenfalls erfasst sind Wahlkinder (Pflegekinder hingegen sind nicht erfasst: OGH 4.9.1991, 7 Ob 577/91), welche durch die Annahme an Kindes Statt rechtlich den leiblichen Kindern gleichgestellt werden sollen. Auch die Nachkommen der Wahlkinder sind vom Begriff erfasst (OGH 23.3.1995, 2 Ob 578/94). Die Kinder dürfen, damit ihnen gegenüber der Hauptmietzins nicht erhöht werden darf, zum Zeitpunkt des Eintrittes ihr 18. Lebensjahr nicht vollendet haben.

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Ebenso darf der Vermieter nur den Hauptmietzins begehren, den er ohne einen Eintritt begehren dürfte, wenn - im Rahmen der Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens bzw jenes der eingetragenen Partner - ein Ehegatte/eingetragener Partner durch gerichtliche Anordnung gem § 87 Abs 2 EheG/§ 30 EPG in das Hauptmietverhältnis eintritt oder es alleine fortsetzt.

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Dem Verbot der Hauptmietzinserhöhung schadet es nicht, wenn die privilegierten Eintretenden gemeinsam mit anderen Angehörigen iSd § 12 Abs 1 und 2, § 14, also Verwandten in gerade Linie (Vater und Mutter, Großeltern usw) und/oder Geschwistern, in den Hauptmietvertrag eintreten. Treten gemeinsam mit den Eintrittsberechtigten auch solche nicht privilegierten Personen ein und verstirbt der privilegiert Eingetretene bzw verlässt er die Wohnung, so ist eine Anhebung gegenüber dem nicht privilegierten Mieter zulässig. Entscheidender Zeitpunkt für die Beurteilung der Ausstattung der Wohnung ist dabei jener des Wegfalls der Privilegierung oder des Privilegierten (OGH 1.4.2008, 5 Ob 42/08z = wobl 2008/118).

III. Anhebungsrecht und dessen Grenzen beim Eintritt von nicht privilegierten Eintrittsberechtigten (Abs 2)

A. Allgemeines zum Anhebungsbegehren

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Außer den in Abs 1 genannten privilegierten Eintrittsberechtigten können noch andere Verwandte des Hauptmieters in gerader Linie und dessen Geschwister eintrittsberechtigt sein. Insofern allerdings kein privilegierter Eintrittsberechtigter in den Hauptmietvertrag miteintritt, darf der Vermieter den Hauptmietzins erhöhen. Die Ausübung dieses Gestaltungsrechts des Vermieters (der zu diesem Zeitpunkt die Rechtsposition des Mietzinsgläubigers innehat: RIS-Justiz RS0128661) hat entsprechend § 46b zu erfolgen und ist erst ab dem auf den Eintritt folgenden Zinstermin möglich. Der Vermieter hat ab diesem Zeitpunkt einen Anspruch auf Mietzinserhöhung, und zwar unabhängig davon, ob der Eintritt entsprechend § 12 Abs 2 dem Vermieter angezeigt wurde, da der Zweck dieser Pflicht ist, dass der Vermieter seinen Anspruch auf Mietzinserhöhung rechtzeitig geltend machen kann (OGH 28.6.1990, 8 Ob 617/89). Der Vermieter kann somit eine Erhöhung des Hauptmietzinses innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist auch rückwirkend geltend machen, sofern nicht aus den besonderen Umständen des Einzelfalles ein konkludenter Verzicht anzunehmen ist (RIS-Justiz RS0048293). Ohne Vorliegen besonderer, im Einzelfall für einen schlüssigen Verzicht sprechender Umstände begründet die bloße Unterlassung der Geltendmachung der Erhöhung des Hauptmietzinses nach § 46 Abs 2 MRG auch über einen längeren Zeitraum noch keinen schlüssigen Verzicht des Vermieters auf diesen Anspruch (OGH 24.7.2014, 1 Ob 129/14y). Nach dem Abschluss des Hauptmietvertrages eingetretene Änderungen der Ausstattungskategorie sind zu berücksichtigen (RIS-Justiz RS0069638).

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Führt die Ausübung dieses Gestaltungsrechtes durch den Vermieter - das der eintretende Mieter durch gesetzliche Anordnung dulden muss - zu einer Änderung des Mietvertrages betreffend die Höhe des Hauptmietzinses, so findet laut der Rsp (OGH 20.12.1988, 5 Ob 104/88; OGH 26.11.1985, 5 Ob 99/85 = MietSlg 37.582) auch ohne besondere Verweisungsnorm die Dynamisierungsnorm des § 16 Abs 6 MRG Anwendung, da der Vermieter im Fall des Eintrittes nicht begünstigter Angehöriger in einen bestehenden Hauptmietvertrag über eine Wohnung durch § 46 Abs 2 MRG so gestellt werden soll, wie er stünde, wenn er mangels eines solchen Eintrittes über die freigewordene Wohnung einen neuen Mietvertrag zu einem nach Maßgabe des § 16 Abs 6 MRG wertgesicherten Kategoriemietzins abgeschlossen hätte. „Die Valorisierung der angehobenen Mietzinse auch ohne Wertsicherungsvereinbarung [...] muss der Vermieter iSd § 16 Abs 9 geltend machen“ (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I²³ § 46 MRG Rz 6).

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Die Grenze des Anhebungsrechtes findet sich zunächst im höchstzulässigen Betrag gem den Mietzinsbeschränkungen des § 16 Abs 2 bis 6. Ungeachtet des sich daraus ergebenden Höchstbetrages darf der vom Vermieter erhöhte Mietzins den Betrag von (gem BGBl II 2022/209) monatlich EUR 4,01/m² (jedoch gem § 16 Abs 6 entsprechend der Indexveränderung valorisiert) nicht übersteigen. Diese Grenze des Anhebungsrechtes gilt laut höchstgerichtl Rsp auch für die in § 13 Abs 4 WGG enthaltene Entgeltregelung (OGH 27.5.2010, 5 Ob 252/09h = wobl 2011/21). Etwas im Unklaren lassend ist laut der Judikatur abweichend hiervon die in § 20 Abs 1 Z 1 lit b WGG angeordnete Anwendbarkeit des § 46 Abs 2 MRG „nach Maßgabe des § 13 Abs 6 WGG“ jedoch dahingehend auszulegen, dass die in § 46 Abs 2 MRG normierte Deckelung im Anwendungsbereich des § 13 Abs 6 WGG nicht gilt; eine gemeinnützige Bauvereinigung ist daher berechtigt, einer Person, welche nach § 14 Abs 2 MRG in ein Nutzungsrecht eintritt, ein „Wiedervermietungsentgelt“ oder „Grundentgelt“ nach § 13 Abs 6 WGG anstelle der Entgeltbestandteile nach § 14 Abs 1 Z 1 bis 3 WGG zuzüglich sonstiger Entgeltbestandteile (Verwaltungs- und Betriebskosten, Rücklagen und Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag) vorzuschreiben OGH 28.9.2021, 5 Ob 133/21a = RIS-Justiz RS0133811 = immolex 2022, 30 [Prader] = ecolex 2022, 199).

B. Zeitpunkt des Anhebungsrechts

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Treten die in Abs 1 genannten privilegierten Personen allein oder gemeinsam mit anderen Angehörigen ein, darf der Vermieter eine Mietzinserhöhung nur dann vornehmen, wenn alle privilegiert Eingetretenen die Wohnung auf Dauer verlassen haben oder wenn die privilegiert eingetretenen minderjährigen Kinder volljährig geworden sind. Im ersten Fall müssen alle seinerzeit tatsächlich privilegiert Eingetretenen die Wohnung auf Dauer verlassen haben - sofern und solange einer von diesen in der Wohnung verbleibt, kann eine Mietzinserhöhung nicht erfolgen. Es ist keine Voraussetzung, dass diejenigen privilegiert Eingetretenen, welche Vertragspartner des Vermieters sind, den Mietvertrag aufkündigen (so auch Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I²³ § 46 MRG Rz 3: „Auf das Fortbestehen des Mietverhältnisses mit demjenigen, der die Wohnung auf Dauer verlassen hat, kommt es nicht an“). „Auf Dauer verlassen“ ist mE dahingehend zu verstehen, dass diese Personen ihren dauerhaften Wohnsitz bzw gewöhnlichen Aufenthalt verlegen. Laut A. Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁴ § 46 MRG Rz 8, ist dies der Fall, wenn „der Mieter (neben seinem Ableben [...]) [...] physisch ausgezogen ist und keine ernstliche Rückkehrabsicht mehr besteht“. Im zweiten Fall kann der Vermieter eine Mietzinserhöhung aussprechen, wenn alle minderjährigen Kinder, welche privilegiert in den Hauptmietvertrag eingetreten sind, ihr 18. Lebensjahr vollendet haben und keine sonstigen privilegiert Eingetretenen mehr in der Wohnung sind.

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Ebenso hat der Vermieter ein Anhebungsrecht, wenn die privilegiert Eintretenden des Abs 1 in der vor dem 1. März 1994 geltenden Fassung - das sind zusätzlich zu jenen der geltenden Fassung die Geschwister des Hauptmieters - im Zeitraum von inklusive 1. Jänner 1982 bis einschließlich 28. Februar 1994 in den Hauptmietvertrag eingetreten sind und nach dem 28. Februar 1994 entweder die Wohnung auf Dauer verlassen haben oder volljährig geworden sind.

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Solange dem Hauptmieter bei sofortiger Beendigung des Mietverhältnisses für bis inklusive 28. Februar 1994 getätigte Aufwendungen (zur wesentlichen Verbesserung) noch Ersatzansprüche gem § 10 zustünden, die der Eintretende geltend macht und der Vermieter nicht befriedigt, ist eine Mietzinsanhebung unzulässig.

C. Geltendmachung der Unwirksamkeit eines Anhebungsbegehrens

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Eine etwaige Unwirksamkeit einer Anhebung gem § 46 ist innerhalb von drei Jahren ab dem Anhebungsbegehren des Vermieters gerichtlich - bei Erfüllung der Voraussetzungen des § 39 Abs 1 bei der Gemeinde - geltend zu machen (bei befristeten Hauptmietverhältnissen endet diese Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses oder nach seiner Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis, wobei die endgültige Verjährung nach zehn Jahren eintritt). Eine unzulässige Erhöhung des Hauptmietzinses ist rechtlich nicht per se unwirksam, sondern muss ebenso bekämpft werden wie die Überschreitung der zulässigen Höchstmiete.

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Die Mietzinsüberprüfung zufolge § 46 Abs 2 erfasst nur eine sich aus der Anhebung ergebende Unwirksamkeit des Hauptmietzinses, eröffnet jedoch nicht zusätzlich und selbstständig ein Recht auf Überprüfung auch der bis dahin maßgeblich gewesenen Mietzinsvereinbarung (OGH 14.7.2015, 5 Ob 198/14z = RIS-Justiz RS0130233 = MietSlg 67.288 = wobl 2016, 223 [Vonkilch] = Zak 2015, 316).