§ 41 Aufhebung der Unterbrechung eines Kündigungs- oder Räumungsverfahrens

Literatur

T. Klicka in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁴ § 41 MRG Rz 5; Lindinger, Teilunterbrechung, immolex 2020/83; Pfiel, immolex 1998/104; Rauer, Praktische Überlegungen zum einstweiligen Mietzins nach § 382f EO, wobl 2005, 41; Vonkilch, Der einstweilige Mietzins, immolex 2004, 228; Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I²³, § 41 Rz 3.

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Ein Kündigungsverfahren wegen Mietzinsrückstands kann unabhängig davon, ob es auf Grundlage des MRG (wichtiger Grund gem § 30 Abs 2 Z 1) oder des ABGB (Räumungsbegehren gem § 1118) anhängig ist, wegen eines Verfahrens nach § 37 auf Antrag oder von Amts wegen unterbrochen werden. Diese Unterbrechung kann dem Mieter jedoch uU zur Verschleppung des Verfahrens dienlich sein und ihm somit das weitere Bewohnen des Mietobjektes ohne (vollständige) Zahlung der Miete ermöglichen.

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Vor dem WohnAußStrBeglG (BGBl I 2003/113) war gem § 41 aF die Unterbrechung bei Vorliegen der Präjudizialität eines außerstreitigen Verfahrens bzw eines Verfahrens vor der Schlichtungsstelle zwingend. Nunmehr (seit 1.1.2005) regelt die Bestimmung die Fortsetzung eines unterbrochenen Verfahrens und obliegt die Entscheidung auf Unterbrechung dem Ermessen des erkennenden Gerichts. Die Unterbrechung erfolgt gemäß § 25 AußStrG bzw § 190 ZPO (OGH 30.5.2007, 7 Ob 70/07f = JusGuide 2007/31/4943) im Rahmen einer Zweckmäßigkeitsabwägung. „Dabei wird zu prüfen sein, ob das andere Verfahren die Vorfrage schneller oder vor allem weitreichender lösen kann als der zu unterbrechende Rechtsstreit“ (T. Klicka in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht⁴ § 41 MRG Rz 5). „Nicht jeder ‚scheinbar relevante‘ Antrag ist tatsächlich präjudiziell für die geltend gemachten angezogenen Kündigungsgründe“ (Lindinger, Teilunterbrechung, immolex 2020/83). „Naturgemäß ist auch der Verfahrensstand des jeweiligen Verfahrens zu berücksichtigen“ (Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I²³, § 41 Rz 3).

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Die Entscheidung im Verfahren nach § 37 muss, um eine Unterbrechung zu rechtfertigen, bindend eine Vorfrage lösen, also präjudiziell sein (RIS-Justiz RS0070465). Eine solche liegt zB vor bei dem zur Abwehr des Räumungsanspruches von den Nebenintervenienten (hier: Untermietern) eingewendeten Umstand, dass der Beklagte gar nicht der Mieter des Hauses bzw Vermieter der einzelnen von den Nebenintervenienten (hier: Untermietern) bewohnten Wohnungen sei (RIS-Justiz RS0020934); dies ist nicht der Fall bei Anträgen, deren Gegenstand sich erst auf die Zukunft auswirkt - hier auf die Vorschreibung der Betriebskosten im folgenden Jahr (RIS-Justiz RS0108796); auch keine Unterbrechung des Verfahrens, um eine erst künftige Antragstellung abzuwarten (RIS-Justiz RS0070422). Das Vorliegen eines Titels über den Rückstand schließt eine Beschlussfassung nach § 33 Abs 2 (die gem Abs 3 sinngemäß auch bei Räumungsklagen nach § 1118, zweiter Fall, ABGB zu erfolgen hat) jedenfalls aus, es mangelt daher insoweit an der für eine Unterbrechung nach § 41 erforderlichen Präjudizialität (OGH 17.10.1989, 4 Ob 1538/89; RIS-Justiz RS0070854).

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Eine Unterbrechung des gesamten Rechtsstreites im Hinblick auf den Antrag, die Höhe einer geringfügigen Teilforderung zu überprüfen, wäre nicht notwendig und auch sachlich nicht gerechtfertigt. Kann nämlich schon darüber abgesprochen werden, dass der Beklagte jedenfalls einen Teil der eingeklagten Mietzinsforderung schuldet, dann besteht kein Hindernis, hierüber - mit Teilurteil - zu erkennen. Sofern insoweit ein grobes Verschulden des beklagten Mieters anzunehmen sein sollte, kann auch schon dem Räumungsbegehren stattgegeben werden (OGH 7.10.1997; 4 Ob 295/97d; zust: Pfiel, immolex 1998/104; RIS-Justiz RS0108797). Eine Unterbrechung ist nur gerechtfertigt, wenn die Entscheidung von einer im außerstreitigen Verfahren zu entscheidenden Vorfrage abhängt; daher ist auch eine Teilunterbrechung möglich (RIS-Justiz RS0074285). Wird eine Kündigung kumulativ auf verschiedene Kündigungsgründe gestützt und bezieht sich die Unterbrechung nur auf einen dieser Gründe, dann kann der Rechtsstreit insoweit unterbrochen werden und über den anderen Kündigungsgrund fortgesetzt werden (OGH 14.1.1993, 2 Ob 606/92). Liegt ein unangefochtener Beschluss über eine Teilunterbrechung vor, der sich explizit nur auf den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 1 bezieht, erstreckt sich auch die Rechtskraft des Unterbrechungsbeschlusses nur auf den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 1 (Mietzinsrückstand); die Berufung des Klägers gegen das Teilurteil über den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall (unleidliches Verhalten) ist somit keine von der Unterbrechung erfasste unwirksame Prozesshandlung (OGH 30.3.2020; 4 Ob 157/19w). Zu welchem Zeitpunkt das Verfahren unterbrochen wird, dh ob dies noch vor Spruchreife der Entscheidung über andere Kündigungsgründe oder Auflösungsgründe oder erst danach geschieht, ist - ebenso wie die Unterbrechung - eine Ermessensfrage (OGH 11.7.1995, 4 Ob 549/95; siehe auch OGH 5.10.2000, 8 Ob 304/99k).

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Nach stRsp kann nach Eintritt der Rechtskraft eines Unterbrechungsbeschlusses die Frage der Präjudizialität desselben Verfahrens nach § 37 nicht mehr aufgerollt werden. Dieser Grundsatz ist nur insofern einzuschränken, als dies im Falle einer dem Unterbrechungsbeschluss nachfolgenden, den Wegfall der Voraussetzungen bewirkenden Änderung der Sach- und Rechtslage nicht gilt. Zwischenzeitig aufgetretene Liquiditätsprobleme auf Seiten des Vermieters sind für die Problematik der Bindungswirkung des Unterbrechungsbeschlusses ebenso wenig relevant wie gescheiterte Vergleichsverhandlungen (LGZ Wien 16.9.2003, 41 R 214/03d = MietSlg 55.436; MietSlg 55.435).

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Im Außerstreitverfahren muss aus § 26 Abs 4 AußStrG im Umkehrschluss abgeleitet werden, dass eine selbständige Anfechtung eines Beschlusses, mit welchem ein Antrag auf Unterbrechung des Verfahrens abgewiesen wird, nicht möglich ist. Es ist (nur) der Beschluss, mit dem die Unterbrechung des Verfahrens angeordnet oder die Fortsetzung des unterbrochenen Verfahrens verweigert wird, selbständig anfechtbar (OGH 11.7.2006, 5 Ob 158/06f). Anderes gilt, wenn infolge bereits gefasster Entscheidung über die Sache (in der zweiten Instanz) eine weitere anfechtbare Entscheidung in der Sache nicht ergehen kann (OGH 25.5.2007, 6 Ob 87/07y). Auch im streitigen Verfahren fehlt eine Grundlage zur Anfechtung eines solchen Beschlusses (siehe § 192 Abs 2 ZPO; so auch: Andreas Vonkilch, Der einstweilige Mietzins, immolex 2004, 228), doch ist dort jedenfalls hinsichtlich eines Rekurses betreffend eines Beschlusses auf Unterbrechung oder mit dem die Fortsetzung eines unterbrochenen Verfahrens verweigert wird - diese Beschlüsse sind selbständig anfechtbar - die Streitwertschwelle des § 517 ZPO (derzeit EUR 2.700) zu beachten (RIS-Justiz RWZ 0000016). Das Verfahren kann bei Ablehnung der Unterbrechung jedoch unter dem Gesichtspunkt der Mangelhaftigkeit des Verfahrens angefochten werden (RIS-Justiz RS0043216).

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Gem § 382k Abs 1 EO hat das Gericht bei Anhängigkeit eines Kündigungsverfahrens wegen Mietzinsrückstands dem Hauptmieter auf Antrag des Vermieters die Zahlung eines einstweiligen Mietzinses aufzutragen, sofern der Vermieter bescheinigt, dass der Mieter seine Pflicht zur Bezahlung des Mietzinses verletzt. Diese Bestimmung wurde (seinerzeit als § 382f), in Übereinstimmung mit der Änderung des § 41, im Rahmen des WohnAußStrBeglG in die EO eingefügt, um eine zwischenzeitige Einnahmensicherung des Vermieters und damit verbundene geringere Attraktivität von Verfahrensverschleppungen durch den Mieter zu bewirken (ErlRV 249 BlgNR 22. GP 26).

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Wurde dem Mieter die Zahlung eines einstweiligen Mietzinses auferlegt und kann der Vermieter diesen einstweiligen Mietzins auch im Wege der Exekution nicht hereinbringen, ist die Unterbrechung des Kündigungsverfahrens wegen Mietzinsrückstands auf Antrag des Vermieters aufzuheben. Von dieser Aufhebung kann das Gericht nur absehen, wenn es nicht annehmen muss, dass der Mieter durch seine Einwendungen gegen einen etwaigen Mietzinsrückstand das Kündigungsverfahren lediglich verschleppen will.

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Der Antrag auf Fortsetzung des unterbrochenen Verfahrens setzt zwingend voraus, dass der Vermieter eine einstweilige Verfügung gem § 382k Abs 1 EO gegen den Mieter erwirkt hat und die diesbezügliche Exekutionsführung erfolglos geblieben ist. Die durch Entfall der obligatorischen Unterbrechung gelungene Beschleunigung des Verfahrens scheint somit nicht im Einklang mit den, dem Vermieter durch diese zwingenden Erfordernisse auferlegten, zu erfüllenden Voraussetzungen zu stehen (vgl Rauer, Praktische Überlegungen zum einstweiligen Mietzins nach § 382f EO, wobl 2005, 41).