MRG | Mietrechtsgesetz
2. Aufl. 2022
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§ 17 Anteil an den Gesamtkosten; Nutzfläche
Literatur
Call/Tschütscher, Mietrechtsgesetz 100 Fälle mit Lösungsvorschlägen (1986); Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht (2007); Prader, Der Wohnungseigentumsmieter, immolex 2010, 202; Rummel, Kommentar zum ABGB3, 2. Band, 5. Teil (2002); Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I22 (2009).
Übersicht
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I. | Allgemeines | |
II. | Grundsätzlicher Verteilungsschlüssel (Abs 1) | |
III. | Vom Verbrauch abhängige Aufwendungen (Abs 1a) | |
IV. | Berechnung der Nutzfläche (Abs 2 und 3) |
I. Allgemeines
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Mit § 17 wird die Verteilung der Gesamtkosten (= Bewirtschaftungskosten; also Betriebskosten [vgl § 21 Abs 1], laufende öffentliche Abgaben [vgl § 21 Abs 2] und allfällige besondere Aufwendungen [vgl § 24]) des Hauses geregelt. In die Verteilung der Betriebskosten und der öffentlichen Abgaben sind grundsätzlich alle vermietbaren Objekte miteinzubeziehen (es spielt keine Rolle, ob sie tatsächlich vermietet sind, leer stehen oder auf sonstige Weise genützt werden). Abs 1 ist zu entnehmen, wie vorzugehen ist, wenn keine Vereinbarung hinsichtlich der Verteilung der Gesamtkosten getroffen wurde und wie eine andere als die gesetzliche Verteilung vereinbart werden kann. Abs 1a ist zu entnehmen, wann vom Verbrauch abhängige Aufwendungen nach den Verbrauchsanteilen aufgeteilt werden können. Aus Abs 2 und 3 ergibt sich die Berechnung der Nutzfläche, die für die gesetzliche Aufteilung nach Abs 1 relevant ist.
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Diese Bestimmung ist auf Hauptmietverhältnisse im Vollanwendungsbereich anzuwenden (eine Anwendung auf die in § 1 Abs 2, 4 und 5 angeführten Mietgegenstände und Rechtsverhältnisse und auf Untermietverhältnisse findet daher nicht statt), wobei zu beachten ist, dass eine Anwendung auch stattfindet, sofern sie sich aus § 45 Abs 3 ergibt (im Gemeinnützigkeitsbereich ist § 20 WGG zu beachten).
II. Grundsätzlicher Verteilungsschlüssel (Abs 1)
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Der Anteil eines Mietgegenstandes an den Gesamtkosten des Hauses (Näheres zur Verwendung des Begriffs „Haus“ in Rz 9), ergibt sich aus dem Verhältnis der Nutzfläche des Mietgegenstandes zur Nutzfläche aller vermieteten, vom Vermieter benutzten oder trotz ihrer Vermietbarkeit nicht vermieteten Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände des Hauses (es sind auch Mietgegenstände einzubeziehen, die nicht im Anwendungsbereich des § 17 liegen). Grundsätzlich ist also eine gleichförmige Verteilung der Betriebskosten nach den Nutzflächen der Mietgegenstände vorgesehen (). Eine von dieser Vorschrift abweichende Verteilung kann sich aus dem HeizKG ergeben. Dass mangels anderer Vereinbarung die Aufteilung nach § 17 Abs 1 zu erfolgen hat, gilt unabhängig davon, welches Rechtsverhältnis (schlichtes Miteigentum oder Wohnungseigentum) zwischen den Miteigentümern des Hauses/der Liegenschaft besteht (; , 5 Ob 221/08y). § 17 gilt nicht im Teilanwendungsbereich (vgl Rz 2 und § 1). Nach Prader erscheint es im Teilanwendungsbereich „nahe liegend“ - sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde - „die Nutzfläche analog als Grundlage heranzuziehen“ (Prader, immolex 2010, 202 [204]).
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Ist ein Raum unvermietbar, so ist er nicht in die Nutzfläche einzubeziehen, wobei die Beweislast für Tatsachen, aus denen sich die Unvermietbarkeit ergibt, den Vermieter trifft. Der bloße Umstand, dass (vorübergehend) kein Mieter zu finden ist, bedeutet nicht, dass ein Raum unvermietbar ist. Es muss eine objektive Unvermietbarkeit vorliegen, die gegeben ist, wenn der Raum aufgrund seiner Ausstattung nicht für den bisher bedungenen Zweck und auch in anderer Weise nicht am Markt vermietet werden kann. Die Grenze der Unvermietbarkeit bildet der Umstand, dass für einen Raum nur ein Hauptmietzins erzielt werden kann, der gerade noch als Entgelt anzusehen ist, zuzüglich des entsprechenden Anteils an Betriebskosten, öffentlichen Abgaben und zuzüglich der Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsanlagen (LG für ZRS Wien , 40 R 76/08k).
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In Einzelfällen wurde einem Mieter, der für unverhältnismäßige Betriebskosten verantwortlich war (zB Wasserkosten [ = MietSlg 38.371; , 5 Ob 1068/92 = ÖWR 1998, E 4 = MietSlg 44.366], durch ein besonderes Brandrisiko höhere Versicherungskosten []), die Übernahme des Übermaßes überbunden. Verbraucht ein Mieter aber zB wesentlich weniger Wasser als die anderen Mieter, bleibt es beim Aufteilungsschlüssel iSd § 17 Abs 1, weil in diesem Fall das Billigkeitsargument weniger Gewicht hat als bei der Verursachung übermäßig hoher Kosten ().
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Der gesetzliche Verteilungsschlüssel kann abgeändert werden, wenn zwischen dem Vermieter und allen Mietern (von Mietgegenständen im Anwendungsbereich der Vorschrift) des Hauses (im Fall von Wohnungseigentum vgl Rz 8) für einzelne Aufwendungen des Hauses ein anderer Verteilungsschlüssel schriftlich vereinbart wird. Ein anderer Verteilungsschlüssel kann sich auch aus Abs 1a ergeben. In dem Fall, dass ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart wird, ist darauf zu achten, dass eine möglichst präzise Umschreibung des Aufteilungsschlüssels vorgenommen wird. Ansonsten läuft man Gefahr, dass die Klausel für unwirksam iSd § 6 Abs 3 KSchG befunden wird (Prader, immolex 2010, 202 [204]). Soll ein abweichender Verteilungsschlüssel vereinbart werden, genügt es nicht, im Mietvertrag einen unrichtigen Verteilungsschlüssel (also einen nicht dem gesetzlichen entsprechenden) einzusetzen. Es muss beim Abschluss einer Vereinbarung iSd § 17 Abs 1 deutlich werden, dass eine Kostentragungsregel vereinbart wird, die vom gesetzlichen Aufteilungsschlüssel abweicht (; , 3 Ob 299/04y). Die Vereinbarung des abweichenden Aufteilungsschlüssels kann in einer einzelnen Vereinbarung mit allen Mietern getroffen werden, aber auch durch inhaltlich übereinstimmende Einzelvereinbarungen (Summenvereinbarung) mit jedem einzelnen Mieter. Im zweiten Fall muss jede Einzelvereinbarung den gesamten Aufteilungsschlüssel oder einen einheitlichen Berechnungsmodus enthalten. Es genügt nicht, wenn nur der Anteil des jeweiligen Mieters angeführt wird (; zuletzt , 5 Ob 155/08t).
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Die Vereinbarung des abweichenden Aufteilungsschlüssels muss mit allen Mietern getroffen werden. Kommen neue Mieter hinzu, ist ein ursprünglich mit allen Mietern vereinbarter abweichender Aufteilungsschlüssel ab diesem Zeitpunkt nicht mehr mit allen Mietern vereinbart. Sollen also neue Mieter ebenfalls in diesen Aufteilungsschlüssel einbezogen werden, ist darauf zu achten, dass der Schlüssel auch mit diesen vereinbart wird. Sofern dies nicht geschieht, kommt der gesetzliche Aufteilungsschlüssel zur Anwendung. Die bisherigen Mieter können sich jedoch auf den vereinbarten Aufteilungsschlüssel berufen. Daraus kann sich eine Differenz ergeben, die der Vermieter selbst zu tragen hat ( = MietSlg 56.308; Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Rz 21).
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Grundsätzlich gilt, dass auch in dem Fall, dass ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung vermietet, der gesetzliche Aufteilungsschlüssel nach Abs 1 heranzuziehen ist (unabhängig von der Kostentragungspflicht des Vermieters). Bei einem Hauptmietvertrag eines Wohnungseigentümers mit seinem Mieter kann schriftlich, abweichend vom gesetzlichen Schlüssel, vereinbart werden, dass der Mieter die Bewirtschaftungskosten, die der Vermieter vorgeschrieben bekommt, zu zahlen hat ().
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Wird ein Haus für Wohn- und Geschäftszwecke genutzt, stellt dies alleine keinen Grund dar, vom Nutzflächenschlüssel gem Abs 1 abzuweichen. Auch die Art der Geschäftsraumnutzung spielt grundsätzlich keine Rolle. Aber im Einzelfall kann sich anderes ergeben (). Im Regelfall liegt eine Identität von Haus und Liegenschaft vor (). Grundsätzlich wird auf den Grundbuchskörper abgestellt („Haus“ und „Liegenschaft“ werden synonym verwendet), doch ist der Begriff „Haus“ nicht strikt auf die Liegenschaft bezogen. Es ist bei der Auslegung des Begriffs „Haus“ auf die Verkehrsanschauung Bedacht zu nehmen (). Befinden sich auf einer Liegenschaft mehrere selbstständige Objekte und würde deren Gleichstellung nach den vorliegenden tatsächlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen ein unbilliges Ergebnis mit sich bringen, kann eine Ausnahme von der liegenschaftsbezogenen Aufteilung der Betriebskosten in Betracht kommen (; , 5 Ob 123/11s). Bei der Beurteilung, ob dies zutrifft, sind bspw das Alter, die bauliche Trennung der Häuser, deren Erhaltungszustand sowie die Lage der Versorgungsleitungen zu berücksichtigen ( mit Verweisen auf Hausmann in Hausmann/Vonkilch, MRG § 17 Rz 10; Würth in Rummel3, § 17 MRG). Maßgeblich kann auch die unterschiedliche Verwendung der Häuser zu Wohn- oder Geschäftszwecken sein (). In diesen Fällen können für die einzelnen Häuser gesonderte Verrechnungskreise geschaffen werden. Es ist aber auch denkbar, nicht für sämtliche Bewirtschaftungskosten gesonderte Verrechnungskreise vorzusehen, sondern es kann auch nur für einen Teil der Bewirtschaftungskosten ein solcher geschaffen werden (; , 5 Ob 123/11s). Für einzelne oder mehrere Geschoße () oder Stiegenhäuser () wird die Selbstständigkeit üblicherweise verneint und damit die Schaffung gesonderter Verrechnungskreise nicht zugelassen.
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Wird vom Mieter ein Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 9 eingeleitet, weigert sich der Vermieter, seiner Mitwirkungspflicht an diesem Verfahren zu entsprechen und kann dadurch der Aufteilungsschlüssel nicht festgestellt werden, ist dieses Verhalten als Verzicht des Vermieters auf den Ersatz des auf den Mietgegenstand entfallenden Anteils an den Bewirtschaftungskosten zu werten (; , 5 Ob 79/00d; aA Hausmann in Hausmann/Vonkilch, § 17 Rz 46).
III. Vom Verbrauch abhängige Aufwendungen (Abs 1a)
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Sind einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig und die Anteile der Wohnungen oder sonstigen Mietgegenstände am Gesamtverbrauch (mit einem wirtschaftlich vernünftigen Kostenaufwand) durch Messvorrichtungen ermittelbar, kann schriftlich (außer das HeizKG ist anzuwenden) zwischen dem Vermieter und zumindest zwei Drittel der Mieter (nach der Anzahl der Mietgegenstände berechnet) eine Aufteilung nach den Verbrauchsanteilen vereinbart werden. Diesfalls müssen alle Mieter die Erfassung der Verbrauchsanteile in ihren Mietgegenständen dulden. Im Fall einer Verbrauchsermittlung iSd Abs 1a sind die damit verbundenen Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen zur Verbrauchsermittlung Betriebskosten (vgl § 21 Abs 1 Z 1a). War es nicht möglich (trotz zumutbarer Bemühungen), Verbrauchsanteile zu erfassen, sind sie (sofern es dem Stand der Technik entspricht) rechnerisch zu ermitteln. Die Nutzfläche, für die die Verbrauchsanteile rechnerisch ermittelt werden, darf 20 % der Gesamtnutzfläche nicht übersteigen. Die Aufwendungen, die dem Verbrauchsanteil der allgemeinen Teile entsprechen, sind iSd Abs 1 aufzuteilen. Auch hinsichtlich dieser Aufwendungen ist iSd Abs 1 eine abweichende Vereinbarung - sie muss also schriftlich und mit allen Mietern erfolgen - möglich (). Für die Aufwendungen, die vom Verbrauch abhängig und deren Anteile am Gesamtverbrauch ermittelbar sind, kann der Vermieter eine vom Kalenderjahr abweichende Abrechnungsperiode vorsehen. Die Abrechnungsperiode muss die Dauer von zwölf Monaten haben.
IV. Berechnung der Nutzfläche (Abs 2 und 3)
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Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken. Sie setzt sich aus der gesamten Bodenfläche eines Mietgegenstandes, abzüglich der Wandstärken und der Durchbrechungen im Verlauf der Wände, zusammen. Nicht zu berücksichtigen sind
Keller- und Dachbodenräume (außer sie sind ihrer Ausstattung nach für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet)
Treppen
Offene Balkone
Terrassen
Wanddurchbrechungen und Wandausnehmungen (Nischen; außer die Nische entsteht, weil die Wand vom Boden bis zur Decke an der relevanten Stelle in geringerer Stärke fortgeführt wird [; vgl auch Würth in Rummel3 § 17 MRG Rz 7]) sind keinesfalls - also unabhängig davon, ob sie benützt werden oder nicht und ob sie zu Wohn- oder zu Geschäftszwecken dienen - in die Nutzflächenberechnung einzubeziehen (). Bei der Nutzflächenermittlung ist auf die Bodenfläche abzustellen, dh bei Mietobjekten mit schrägen Wänden und Dachschrägen bleibt die Raumhöhe bei der Ermittlung der Nutzfläche unberücksichtigt (; , 5 Ob 105/88). Eine Mindestraumhöhe gibt es nicht (). Der Umstand, ob ein Raum mit den anderen Räumen in einem geschlossenen Wohnungsverband liegt, ist bei der Beurteilung der Nutzfläche eines Mietgegenstandes nicht relevant (; , 5 Ob 302/01z).
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Teile des Hauses, bei denen es sich notwendigerweise um allgemeine Teile handelt (zB Stiegenhäuser, Gänge, Windfänge vor dem Hauseingang), gehören nicht zu den Mietgegenständen (iSd § 1 Abs 1). Sie sind auch aus der Nutzflächenermittlung auszuscheiden. Wenn aber ein Haus bspw ab dem 1. Stock gemietet wird, sind die Gänge vom 1. Stock aufwärts nicht zu den allgemeinen Teilen des Hauses zu zählen und bei der Nutzflächenberechnung miteinzubeziehen (; vgl auch , 5 Ob 302/01z). Gem § 49c Abs 2 gilt eine Wohnung, die aufgrund eines vor dem eingegangenen und nach dem weiter aufrechten Dienstverhältnisses nach dem Hausbesorgergesetz als Hausbesorgerwohnung benutzt wird, als allgemeiner Teil des Hauses und ihre Nutzfläche hat außer Betracht zu bleiben (§ 49c Abs 2 ist auch für § 17 Abs 1a vierter Satz relevant).
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Die Widmung von Räumen zu Geschäftszwecken (die Eignung für geschäftliche Lagerzwecke genügt []) führt dazu, dass sie auch dann nutzflächenrelevant sind, wenn sie sonst neutral wären (). Die Eignung für Wohn- oder Geschäftszwecke ist nach dem objektiven Zustand der Räume zu beurteilen. Die subjektiven Ansichten von Vermieter und Mieter sowie die tatsächliche Verwendung sind nicht maßgebend (). Damit dem Begriff „Raum“ entsprochen wird, genügt eine fünfflächige Begrenzung (samt Begrenzung nach oben). Die fehlende räumliche Begrenzung auf einer Seite steht der Beurteilung eines Mietgegenstandes als Geschäftsräumlichkeit daher nicht entgegen ( = wobl 1991/114 [Würth] mwN; Anm: die E bezieht sich auf § 1 Abs 1; vgl auch [bezogen auf ein Tankstellenareal] sowie , 5 Ob 38/88 [hier wurde eine Geschäftspassage als nutzflächenrelevant gewertet]).
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Maßgebliche Kriterien für die Einbeziehung eines Raumes in die Nutzfläche eines Mietgegenstandes sind, dass der Raum mitgemietet wird und dass der Mieter die ausschließliche Nutzungsbefugnis an ihm hat (). Kellerräume sind als Zubehör einer Wohnung nutzflächenirrelevant, wenn sie nicht zu Wohnzwecken (etwa als Kellerstüberl, Hobbywerkstatt oder Sauna) ausgestattet sind, wohl aber nutzflächenrelevant, wenn sie selbständig zu Betriebs-, Geschäfts- oder Wohnzwecken nutzbar sind oder als Zubehör mit einem betrieblichen, gewerblichen oder sonstigen geschäftlichen Nutzgegenstand räumlich oder rechtlich verbunden sind (). Wurden Kellerräume als Zubehör zu einem Geschäftslokal gewidmet, kann diese Widmung vom Vermieter nicht einseitig ohne wichtigen Grund rückgängig gemacht werden, wenn dies zur objektiven Unvermietbarkeit der Kellerräume führt (). Auch der Mieter kann eine solche Widmung nicht einseitig rückgängig machen ( = MietSlg 38.378).
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Kfz-Abstellflächen in Garagen sind in die Nutzflächenberechnung einzubeziehen. Zufahrtsflächen und Rangierflächen von Sammelgaragen hingegen sind nicht bei der Nutzflächenberechnung zu berücksichtigen (; bestätigend = immolex-LS 2005/82 = MietSlg 57.314). Verkehrsflächen, die zum Betrieb einer Tankstelle benötigt werden, sind nicht notwendigerweise allgemeine Teile des Hauses. Befinden sie sich ausschließlich im Bereich, der ausschließlich der Nutzung des Mieters der Räume/Flächen der Tankstelle zusteht, ist die Verkehrsfläche bei der Nutzwertberechnung zu berücksichtigen ().
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Eine Loggia - also ein an einer Seite offener und an fünf Seiten von Mauerwerk oder ähnlich massiver Begrenzungswand begrenzter Raum (: nach vorne offen, seitlich von Wänden, sowie einem Boden und einer Decke begrenzt) - ist bei der Berechnung der Nutzfläche miteinzubeziehen. Auf die konkrete Nutzungsmöglichkeit kommt es bei einer Loggia nicht an. Meist ist dieser Raum in das Gebäude eingeschnitten. Der offene Bereich weist meist ein Geländer oder eine Brüstung auf der Seite mit der Öffnung nach außen auf (ebenfalls ). Bei der Beurteilung, ob eine Loggia vorhanden ist, ist maßgeblich, ob der fragliche Bereich als „Raum“ angesehen werden kann, was eine gewisse Integration dieses Bereichs in den Baukörper voraussetzt (). Strittig war bisher häufig, wann im Fall, dass ein Raum an fünf Seiten begrenzt ist, dieser als Loggia gilt, weil die Begrenzung ähnlich massiv ist wie bei einer Begrenzung durch Mauerwerk. Nach höchstgerichtlicher Rsp () besteht bei der Beurteilung, ob eine Begrenzung ähnlich massiv ist wie Mauerwerk, ein Beurteilungsspielraum. Bejaht wurde das Vorliegen einer Loggia zB bei einer Begrenzung durch eine abgeschrägte Außenmauer, die Außenwand der Wohnung, eine verglaste Aluminiumkonstruktion, Fußboden und einer Decke (). Eine außerhalb einer Wohnung liegende Fläche mit Seitenwänden, wobei 40 cm breite, horizontale Spalten in der Seitenwand und ein vertikaler Spalt mit Holzleisten vom Mieter abgedeckt wurden, wurde nicht als Loggia beurteilt (). Ist es aus baurechtlicher Sicht erforderlich, muss eine Loggia an der nicht baulich begrenzten Seite ein Geländer oder eine Brüstung haben. Nicht notwendig sind ein Geländer oder eine Brüstung, wenn keine baurechtliche Notwendigkeit besteht (Erdgeschoß); liegen die übrigen Voraussetzungen vor, besteht eine Loggia (). Kann der zu beurteilende Bereich nicht von der Wohnung des Mieters aus, sondern nur über den Garten betreten werden, liegt keine Loggia vor ().
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Die Querschnittsfläche (Bodenfläche) eines - durch den Vorraum einer Wohnung führenden - Aufzugsschachtes ist nicht in die Nutzfläche einzurechnen, wenn es sich bei diesem Aufzug um eine Gemeinschaftsanlage handelt ( = MietSlg 38.375). Ein zu Geschäftszwecken verwendbarer Aufzug innerhalb eines Mietgegenstandes ist mit seiner Querschnittfläche in die Nutzfläche einzubeziehen ( = MietSlg 41.282; in dieser E wird auch klargestellt, dass in Geschäftsräumen, in denen eine Heizungsanlage für die Geschäftsräumlichkeit eingerichtet ist, die Bodenfläche der Anlage in die Nutzfläche einzubeziehen ist; irrelevant wäre die Fläche nur, wenn die Anlage eine Gemeinschaftsanlage ist).
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Bis (also bis zur Fassung BGBl I 1997/22) galt, dass, wenn sich die Nutzfläche durch Baumaßnahmen änderte, sich auch der Verteilungsschlüssel änderte (auch wenn der Mieter die Umbaukosten getragen hat). Entscheidend war die tatsächliche Bodenfläche im Zeitpunkt der Ermittlung des Verteilungsschlüssels iSd § 17. Bei der Ermittlung der Nutzfläche war daher nicht der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses maßgebend und es war nicht nur von der in Bestand gegebenen Nutzfläche auszugehen, sondern von der jeweils tatsächlichen Nutzfläche (). In diesem Rechtsstreit wurde thematisiert, ob ein vom Mieter im Bestandobjekt eingezogenes Zwischengeschoß bei der Nutzflächenberechnung miteinzubeziehen ist. Diese E wurde in bestätigt und um den Ausspruch ergänzt, dass „die einmal ermittelte Nutzfläche keine erstarrte Größe, sondern durchaus änderbar ist“ (der OGH bezieht sich in dieser E auf Call/Tschütscher (Mietrechtsgesetz 100 Fälle mit Lösungsvorschlägen [1986], Fall 46). Seit (BGBl I 1997/22) gilt jedoch § 17 in der aktuellen Fassung: Verändert sich demnach die Nutzfläche aufgrund baulicher Maßnahmen des Mieters oder sonstigen Nutzung im Inneren des Mietgegenstandes (die Verglasung von Balkonen eingeschlossen), bleibt dies bis zur Beendigung des Miet- oder sonstigen Nutzungsverhältnisses unberücksichtigt. Das Nichtberücksichtigen von Änderungen der Nutzfläche aufgrund baulicher Maßnahmen kommt nicht zur Anwendung, wenn massive bauliche Eingriffe und konzeptive Umgestaltungen im Sinne einer Revitalisierung und Neunutzung eines ganzen historischen Gebäudekomplexes auf der Basis eines zwischen der Liegenschaftseigentümerin, der Betriebsgesellschaft und der mietenden Gebietskörperschaft begründeten besonderen wirtschaftlichen Finanzierungs- und Betriebskonzepts stattfinden (). Auf mitvermietete dislozierte Kellerräumlichkeiten, die durch den Bau einer Stiege erschlossen wurden (hier: um sie der Bewirtung von Gästen eines Lokals zugänglich zu machen), kommt das Nichtberücksichtigen der Nutzflächenänderung ebenfalls nicht zur Anwendung (). Da nur Änderungen im Inneren des Mietgegenstands von der Begünstigung (dass sie nicht zu berücksichtigen sind, bis das Miet-/Nutzungsverhältnis des Mieters/Nutzungsberechtigten endet) umfasst sind, fallt ein Zubau an einen Mietgegenstand nicht darunter. Ihr unterliegen auch keine baulichen Veränderungen an zuvor nicht nutzflächenrelevanten, nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeigneten Keller- und Dachbodenräumen. Diese baulichen Veränderungen sind analog dem Zubau Erweiterungen des Miet-/Nutzungsgegenstands und sofort zu berücksichtigen ().
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Grundsätzlich hat die Berechnung der Nutzfläche nach dem Naturmaß zu erfolgen. Bei Gebäuden, für die die Baubewilligung nach dem erteilt wurde, ist die Nutzfläche aufgrund des behördlich genehmigten Bauplans zu berechnen, außer dies ist nicht möglich oder es wird eine Abweichung von diesem Plan um mehr als 3 % erwiesen.