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Grunderwerbsteuer: Die (neue) Immobiliengesellschaft nach § 4 Abs 4 GrEStG
Die „Gesellschaft“ als unbestimmter Gesetzesbegriff
Das Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025), BGBl I 2025/25 vom , hat deutliche Verschärfungen im Bereich der Grunderwerbsteuer (GrESt), insbesondere auch für die Übertragung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften, mit sich gebracht. Dieser Beitrag setzt sich mit den Änderungen für sogenannte „Immobiliengesellschaften“ iSd § 4 Abs 4 GrEStG idF BBG 2025 auseinander, für welche in § 4 Abs 4 GrEStG eine gegenüber der allgemeinen Regelung deutlich höhere Bemessungsgrundlage, nämlich der „gemeine Wert“ iSd § 10 BewG, vorgesehen ist und bei Umgründungen anders als bisher der Normaltarif zur Anwendung kommt. Auf die zusätzlich herabgesetzten Schwellenwerte für die Anteilsvereinigung wird hier nicht eingegangen.
1. Umfang der Neuerungen in Bezug auf Immobiliengesellschaften
1.1. Allgemeines
§ 4 Abs 4 GrEStG enthält eine Legaldefinition. Eine „Immobiliengesellschaft“ liegt demnach nach dem Wortlaut der Bestimmung vor, wenn der „Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt“. Dies ist „insbesondere anhand folgender Kriterien zu prüfen“:
„Das Vermögen der Gesellschaft besteht überwiegend aus Grundstücken, die nicht für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden. Keine betrieblichen Zwecke l...