BauR Wien | Wiener Baurecht
9. Aufl. 2025
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§ 63 Belege für das Baubewilligungsverfahren
(EB zur Nov LGBl 1996/42)
Abs 1 lit a wird im Hinblick auf das vereinfachte Baubewilligungsverfahren gemäß § 70a neu gefaßt.
Da für das vereinfachte Baubewilligungsverfahren die Bauplatzschaffung als Formalvoraussetzung unerläßlich ist, wird in Abs 1 lit f vorgesehen, daß die Tatsache der Bewilligung des Bauplatzes bzw Bauloses oder zumindest der Anhängigkeit eines solchen Bewilligungsverfahrens, von welchem Nachbargrundflächen nicht betroffen sein dürfen, in jedem Baubewilligungsverfahren mit den Einreichunterlagen nachgewiesen werden muß. Ebenso soll aufgrund Abs 1 lit g bereits mit den Einreichunterlagen eine Berechnung der Anliegerleistungen sowie der Stellplatzverpflichtung nach dem Wiener Garagengesetz vorgelegt werden, da es im Sinne einer Verfahrensbeschleunigung unzweckmäßig ist, daß die einschlägigen Berechnungsgrundlagen von der Baubehörde erst aus den Bauplänen ermittelt werden müssen.
(EB zur Nov LGBl 1998/46)
In der Praxis entstehen Probleme daraus, daß der Statiker erst spät in das Baugeschehen eingebunden wird. So ergibt sich etwa oft ein Widerspruch zwischen den baulichen Erfordernissen des Wärme- und Schallschutzes einerseits und der Statik andererseits, der letztlich zu einer vom Konsens abweichenden Bauführung führt. Es wird daher nunmehr im Abs 1 lit h - insbesondere auch im Hinblick auf das vereinfachte Baubewilligungsverfahren des § 70a - bereits bei der Einreichung eines Bauvorhabens die Vorlage von einer qualifizierten Person verfaßter statischer Nachweise verlangt. Im Hinblick auf diese neue Bestimmung entfällt Abs 4.
(EB zur Nov LGBl 2001/36)
Bei einem Betrieb, der unter die Richtlinie 96/82/EG des Rates vom zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefährlichen Stoffen fällt, ist dem Projektswerber bekannt, welche Gefahren mit diesem Betrieb verbunden sind. Er wird daher durch Abs 1 lit i verpflichtet, bei der Einreichung des Bauvorhabens Unterlagen anzuschließen, aus denen sich die Art der Gefahr bzw die Menge der gefährlichen Stoffe ergibt und aus denen hervorgeht, welche baulichen Maßnahmen für die Hintanhaltung dieser Gefahr vorgesehen werden.
(EB zur Nov LGBl 2001/37)
Im Hinblick darauf, dass einerseits § 65 Abs 1 eine Unterfertigung der Baupläne durch den Liegenschaftseigentümer verlangt und andererseits im § 63 Abs 1 lit c die Zustimmung des Liegenschaftseigentümers als Beleg für das Baubewilligungsverfahren gefordert wird, kann nach der Judikatur des VwGH (vgl Erk vom , Zl 96/06/0002) die Unterfertigung der Baupläne nicht gleichzeitig auch als Zustimmungserklärung des Eigentümers angesehen werden. Entsprechend den Erfordernissen der Praxis soll aber die gemäß § 63 Abs 1 lit c erforderliche Zustimmung des Eigentümers auch durch Unterfertigung der Baupläne nachgewiesen werden können.
Wenn auch die Stadt Wien eine gewisse Wassermenge für die Brandbekämpfung zur Verfügung stellt, ist es doch grundsätzlich Aufgabe des Bauwerbers, für das Vorhandensein einer ausreichenden Wassermenge für diesen Zweck Sorge zu tragen. Es wird daher im Abs 1 lit i dem Bauwerber auferlegt, bereits bei der Einreichung eines Bauvorhabens einen entsprechenden Nachweis zu erbringen.
(EB zur Nov LGBl 2008/24)
Die Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (so genannte „Gebäuderichtlinie“), ABl. L 1 vom , S. 65, ist am in Kraft getreten. Ziel dieser Richtlinie ist es, die Gesamtenergieeffizienz der Gebäude unter Berücksichtigung der klimatischen Verhältnisse sowie der Anforderungen an die Gebäudenutzung und der Kostenwirksamkeit zu verbessern. Dazu werden Rahmenbedingungen für die Festlegung von Mindestanforderungen an Gebäude und für die Erstellung von Energieausweisen geschaffen.
Die Umsetzung der Gebäuderichtlinie macht Änderungen der bautechnischen Bestimmungen der Bauordnung für Wien, insbesondere jener betreffend den baulichen Wärmeschutz erforderlich. Durch die vorliegende Novelle und die Verbindlicherklärung der Energieeinsparung und Wärmeschutz betreffenden Richtlinie des OIB wird dem Umsetzungsbedarf hinsichtlich dieser bautechnischen Aspekte Rechnung getragen.
Gemäß Art. 4 Abs. 1 der Gebäuderichtlinie sind die festgelegten Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden in regelmäßigen Zeitabständen, die fünf Jahre nicht überschreiten sollten, zu überprüfen und erforderlichenfalls zu aktualisieren. Art. Vb trägt dieser Bestimmung Rechnung und verpflichtet den Gesetzgeber zu einer regelmäßigen Evaluierung und allfälligen Anpassung dieser Mindestanforderungen.
(EB zur Nov LGBl 2012/64)
Die Erfüllung der im Sinne der Art. 6 und 7 der Richtlinie 2010/31/EU festgelegten Anforderungen an Gebäude ist im Baubewilligungsverfahren gemäß Abs. 1 lit. e durch entsprechende Unterlagen nachzuweisen. Die „größere Renovierung“ von Gebäuden, bei der ebenfalls Mindestanforderungen an die Gesamtenergieeffizienz zu erfüllen sind, wird im Sinne des Art. 2 Z 10 der Richtlinie 2010/31/EU als „Renovierung eines Gebäudes, bei der mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle einer Renovierung unterzogen werden“ definiert. Als „Gebäudehülle“ sind in diesem Zusammenhang gemäß Art. 2 Z 7 der Richtlinie die integrierenden Komponenten eines Gebäudes, die dessen Innenbereich von der Außenumgebung trennen, zu verstehen. Im Hinblick auf die unter A) dargestellten Ziele der Richtlinie 2010/31/EU bezieht sich die Ermittlung von 100 % der Gebäudehülle lediglich auf Wärme abgebende Flächen, also Schauseiten, frei stehende Feuermauern, Dächer und sonstige unbedeckte Teile des Gebäudes. Flächen, die durch angrenzende Bauwerke in konditionierter Form bedeckt sind, bleiben dagegen in diesem Zusammenhang unberücksichtigt.
(EB zur Nov LGBl 2014/25)
Da die Errichtung von Gemeinschaftsanlagen im Kleingartengebiet bzw. im Kleingartengebiet für ganzjähriges Wohnen gemäß § 8 Abs. 1 des Wiener Kleingartengesetzes den Bestimmungen der BO unterliegt, soll auch für Bauführungen auf Gemeinschaftsflächen anlässlich des Ansuchens um Baubewilligung die Vorlage eines Nachweises im Sinne des Abs. 1 lit. f erforderlich sein.
Bezüglich Abs. 1 lit. h siehe Erläuterungen zu § 62 Abs. 2.
Um eine Überlastung des Kanalnetzes bei Starkregenereignissen zu vermeiden, soll in Gebieten, in denen gemäß § 5 Abs. 4 lit. m der Bebauungsplan eine Beschränkung der Einleitungsmenge von Niederschlagswässern in den Kanal festlegt, durch Abs. 1 lit. l bereits bei der Planung eines Neubaus nachgewiesen werden, dass die Beseitigung oder Speicherung der nicht in den Kanal eingeleiteten Menge von Niederschlagswässern gewährleistet werden kann.
Nach der Judikatur des VfGH (vgl. VfSlg. 4387) besteht die Möglichkeit, die Ableitung von Abwässern sowohl aus wasserrechtlichen als auch aus baurechtlichen Gesichtspunkten einer Regelung zu unterziehen. Eine Bestimmung in der BO betreffend die Beseitigung (Ableitung in den Straßenkanal, Versickerung, Verdunstung) oder Speicherung der Niederschlagswässer ist demnach zulässig, soweit damit eine auf Dauer gesicherte Verwendbarkeit von Bauplätzen und Baulichkeiten verfolgt wird. Die gegenständliche Regelung entspricht dieser Absicht.
(EB zur BO-Nov 2023, LGBl 2023/37 vom )
Abs 1 lit. e: Das Erfordernis der gemäß lit. e vorzulegenden Unterlagen wurde im Hinblick darauf, dass der Nachweis über die Berücksichtigung der technischen, ökologischen und wirtschaftlichen Einsetzbarkeit hocheffizienter alternativer Systeme auch bei Gebäuden gemäß § 118 Abs 4 zu erbringen ist, neu strukturiert.
Die Änderungen dienen primär einer Klarstellung, weil es in der Vollziehung immer wieder zu Unklarheiten gekommen ist, welche Unterlagen jedenfalls und welche Unterlagen nur bei Gebäuden gemäß § 118 Abs 4 vorzulegen sind.
Die Anforderungen betreffend den sommerlichen Wärmeschutz finden sich in der OIB-RL 6 in der Fassung 2023 in Punkt 4.9.
lit. l: Künftig dürfen Niederschlagswässer nur in Ausnahmefällen in den Kanal eingeleitet werden (s. § 99). Sie sind grundsätzlich vollständig zu versickern oder auf andere Art dem natürlichen Wasserkreislauf (zB Ableitung zu natürlicher Vegetation bzw. Bepflanzung, Verdunstung über offene Wasserflächen) oder einer Nutzung zuzuführen (zB Bewässerung, Verwendung für Nutzzwecke wie WC-Spülung), was entsprechend nachzuweisen ist.
lit. o: Im Zuge von Zu- und größeren Umbauvorhaben fehlen regelmäßig die Bestandsdaten für jene Gebäudeteile, die nicht bzw. nur zum Teil vom Bauverfahren betroffen sind. ISd Verpflichtung, den Gebäudebestand Schritt für Schritt im Wr Gebäude- und Wohnungsregister einzuarbeiten und zu vervollständigen, ist es sinnvoll diese Gebäudedaten im Rahmen der Bauverfahren für Zu- und größere Umbauten zu erhalten.
lit. p: Da im Baubewilligungsverfahren nicht geprüft wird, ob die projektierte Bauausführung mit den Bestimmungen über den Baumschutz vereinbar ist, kommt es regelmäßig vor, dass Baubewilligungen erteilt werden, die ohne Entfernungsbewilligungen nach dem Wr BaumschutzG nicht durchführbar sind, bzw. dass durch die Bauausführung eine durch vorausschauende Planung ursprünglich vermeidbare Gefährdung oder Schädigung des Baumbestandes verursacht wird.
Durch die Einführung der lit. p wird sichergestellt, dass sich Bauwerber bereits vor der Einreichung mit dem im Straßenraum vor Ort befindlichen Baumbestand auseinandersetzen und ihren Schutz im Zuge der Planung weitgehend berücksichtigen. Dies trägt dazu bei, dass notwendige Änderungen am Projekt vermieden werden und dem Schutz wertvoller Straßenbäume in der Planung von vornherein ein höherer Stellenwert zukommt.
Künftig muss sämtlichen Baueinreichungen ein Nachweis beiliegen, dass die Schädigung des Baumbestandes vermieden wird. Nur in Ausnahmefällen kann die Vorlage eines solchen Nachweises unterbleiben, wenn eine Beeinträchtigung des Baumbestandes von vornherein nicht in Betracht kommt - dies ist etwa dann der Fall, wenn im Bereich des zu bebauenden Grundstücks kein Baumbestand vorhanden ist oder nur solche Arbeiten durchgeführt werden, die nicht von Einfluss auf den Straßenbaumbestand sein können (Beispiele: Arbeiten im Inneren eines Gebäudes oder im Innenhof; die Zufahrt zum Bauplatz kann jedenfalls ohne Gefährdung von Bäumen erfolgen). Das Schutzkonzept muss von einem Sachverständigen erstellt und bestätigt werden.
Über einschlägigen Sachverstand werden idR solche Personen verfügen, die über entsprechende Fachausbildung und Berufserfahrung verfügen, die den Anforderungen der einschlägigen Regelwerke gerecht wird (Baumpfleger, Baumkontrollore, Baumtechniker iSd ONR 121122 oder Nachfolgenorm, Fähigkeiten und Kenntnisse iSd ÖNORMEN B 1121 und L 1122 oder Nachfolgenormen), oder die die Voraussetzungen zur Eintragung als gerichtlich beeidete Sachverständige für die einschlägigen Fachgebiete erfüllen bzw. über eine aufrechte Eintragung verfügen sowie Ziviltechniker mit einschlägiger Befugnis.
Unter Schädigungen des Baumbestandes iSd Abs 1 lit. p sind sämtliche Einwirkungen zu verstehen, die geeignet sind, unmittelbar oder mittelbar durch langfristige Auswirkungen eine nachhaltige Schädigung von Bäumen herbeizuführen (insbes sämtliche nach § 3 Wr BaumschutzG verbotenen Eingriffe). Beeinträchtigungen sind jegliche negativen Einflüsse, die mittelbar oder unmittelbar zu einer Schädigung führen können.
lit. q: Aufgrund der derzeit geltenden Rechtslage werden regelmäßig Anträge auf Baubewilligung für Neubauten gestellt, obwohl auf dem Bauplatz noch Gebäude bestehen, die dem geplanten Bauvorhaben entgegenstehen, die aber nicht bewilligungsfrei abgebrochen werden dürfen und für die im Zeitpunkt des Antrags auf Bewilligung des Neubaus noch kein Abbruch bewilligt wurde. Die Rechtslage ändert sich dahingehend, dass ein Bauansuchen für einen Neubau oder Zubau erst gestellt werden kann, wenn feststeht, dass das Bestandsgebäude auch abgebrochen werden darf.
Abs 5: In der Grundlagenstudie zur Sicherung der mikroklimatischen Leistungen durchgrünter Siedlungen unter Berücksichtigung der Herausforderung des Klimawandels „Das ‚Große rote G‘ wird grün“, welche im Auftrag der Stadt Wien vom Institut für Landschaftsplanung, Departement für Raum, Landschaft und Infrastruktur der Universität für Bodenkultur Wien im Dez 2021 abgeschlossen wurde, wurde unter anderem angeregt, die verpflichtende Erstellung eines Gestaltungskonzepts auf die Bauklasse I sowie auf das Gartensiedlungsgebiet auszuweiten. Insbes im Hinblick auf eine effiziente Vollziehbarkeit der Bestimmungen und Vorgaben für gärtnerisch auszugestaltende Flächen und grüne Infrastrukturen auf dem Bauplatz hat sich das Gestaltungskonzept als wichtige Unterlage der Baueinreichung bewährt. Da die gärtnerische Ausgestaltung vor allem in Gebieten der Bauklasse I und im Gartensiedlungsgebet verstärkt erfolgen soll, ist eine Ausweitung der Verpflichtung, ein Gestaltungskonzept vorzulegen, notwendig. Dieses Gestaltungskonzept kann in Form einer Skizze den Einreichunterlagen angeschlossen werden. Die Erstellung muss nicht von professionellen Planverfasser erfolgen. Dadurch wird verhindert, dass durch die Ausweitung der Verpflichtung zur Erstellung eines Gestaltungskonzepts Mehrkosten für die Bauwerber iZm mit den Einreichunterlagen entstehen.
Abs. 6: Die Ergänzung der Einreichunterlagen dient dem Nachweis, dass die Anforderungen der Wr Bautechnikverordnung (Anlage 13, OIB - RL 6) sowie des § 118 hinsichtlich der Fotovoltaikanlagen erfüllt werden. Damit die Erfüllung der Verpflichtung durch die Behörde kontrolliert werden kann, ist eine Darstellung des Standorts, die Angabe der Aufstellfläche der Fotovoltaik-Module sowie der Leistung auch dann erforderlich, wenn die Anlage keiner Bewilligungspflicht gemäß § 60 Abs 1 lit. j unterliegt. Es soll lediglich ein Bereich als PV-Aufstellfläche deklariert werden. Von den Planern sind unabhängig davon Sicherheitsabstände, Begehungsmöglichkeiten etc. im Bereich der Module auf der dargestellten Abstellfläche zu berücksichtigen. Diese Details sind bei bewilligungsfreien PV-Anlagen im Baubewilligungsverfahren nicht relevant und daher nicht in den Einreichunterlagen darzustellen. Maße der Module und Ähnliches ändern sich bis zur Fertigstellung eines Projektes durch andere Module oder auch fehlender Verfügbarkeit bestimmter Modelle regelmäßig. Diese Details müssen daher auch nicht dargestellt werden.
Anmerkungen
1) § 63 wurde durch die Nov LGBl 1996/42 neu gefasst. Mit der Nov LGBl 2012/64 wurde Abs 1 lit e abgeändert, mit der Nov LGBl 2020/61 in Abs 1 die lit n angefügt. Mit BO-Nov 2023, LGBl 2023/37 wurden in Abs 1 lit e, l, o, p und q sowie Abs 5 und 6 abgeändert bzw angefügt.
2) Das Fehlen eines Beleges zieht noch nicht die Rechtsfolge nach sich, dass das Ansuchen zurückzuweisen ist, vielmehr ist die Vorlage der fehlenden Unterlagen nach § 13 Abs 3 AVG zu fordern.
3) Nach der Nov LGBl 2014/25 ist ein Grundbuchsauszug nicht mehr vorzulegen. Vgl hiezu Anm 2 zu § 15.
4) Die Frage, wer Eigentümer ist, richtet sich nach den einschlägigen Bestimmungen des Zivilrechtes unter Bedachtnahme auf den im § 431 ABGB verankerten Eintragungsgrundsatz (Hauer/Zaussinger, Nö BauO4, 329). Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes, dass das Eigentum an einer veräußerten Liegenschaft grundsätzlich schon im Zeitpunkt des Einlangens des (vom Grundbuchsgericht erst später bewilligten und vollzogenen) Grundbuchsgesuches auf den Erwerber übergeht (Urteil vom , Zl 5 Ob 256/66, uva); daran ändert selbst eine nach Einlagen des Grundbuchsgesuches eingebrachte Löschungsklage nichts (Urteil vom , Zl 7 Ob 564/84). Es gilt die allgemeine Erwägung, dass im Falle aufrechter Erledigung der dingliche Rechtserwerb im Zeitpunkt des Einlangens des Gesuches beim Grundbuchsgericht eintritt ( Zl 3 Ob 165/98 f) (, zur Nö BO).
5) Der Nachweis des Eigentums am Baugrund kann auch in anderer Weise als durch Vorlage des Grundbuchsauszuges erbracht werden, und zwar bei außerbücherlichem Eigentum wie Erwerb durch Zuschlag bei der Zwangsversteigerung, Erbeinantwortung, Ersitzung, Enteignung usw.
6) Die Zustimmung des Grundeigentümers ist im Allgemeinen nur ein Beleg des Bauansuchens. Sie muss auch im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorliegen. Die Zustimmung muss liquid nachgewiesen sein. Die Baubehörde hat nicht zu prüfen, ob der Eigentümer (Miteigentümer) verpflichtet ist, seine Zustimmung zu geben. Auch noch im Berufungsverfahren kann die Zustimmung rechtswirksam zurückgezogen werden. Ein Widerruf der Zustimmung nach der Rechtskraft des Baubewilligungsbescheides ist auf die Rechtswirksamkeit des Bescheides ohne Einfluß.
7) Nach dieser Gesetzesstelle ist die Baubehörde in der Lage, alles zu fordern, was für die Beurteilung des Bauvorhabens nach den baurechtlichen Vorschriften (insbesondere auch § 6 BO) notwendig ist.
8) Im Falle einer Bausperre nach § 8 Abs 1 wird dabei die Bauklasse den gesetzlichen Zielen der Stadtplanung unter Berücksichtigung des örtlichen Stadtbildes und des gegebenen Baubestandes in Absprache mit dem Magistrat zu wählen sein, bei einer Bausperre nach § 8 Abs 2 gilt grundsätzlich der alte Flächenwidmungs- und Bebauungsplan weiter, wobei die Ziele der Stadtplanung zu berücksichtigen sind.
9) Hier zeigt sich, dass mit dem Abbau von übertriebenen Formalvorschriften gleichzeitig über die Flächenwidmung fast unerträgliche Nutzungsbeschränkungen, deren öffentlich-rechtliche Bedeutung schwer in Zweifel gezogen werden muss, ins Baugeschehen eingeschleust werden (vgl auch Aichlreiter, Entwicklungstendenzen im Bau- und Raumordnungsrecht, ÖJZ 1997, 179 f). Es fragt sich, wo hier das öffentliche Interesse an einer solchen Regelung liegt und nach welchen Kriterien das Gestaltungskonzept zu erstellen ist.
Von der MA 37 werden diverse Merkblätter und Richtlinien unter www.bauen.wien.at download - service bereitgestellt.
10) Hier erfolgt eine Durchbrechung des Grundsatzes des Projektgenehmigungsverfahrens. Der Anforderung zur Vorabklärung der Frage der Zulässigkeit eines erforderlichen Abbruchs wird auch entsprochen, wenn eine Bestätigung (MA 19) iSd § 62a Abs 5a vorgelegt wird, dass an der Erhaltung des Bauwerkes infolge seiner Wirkung auf das örtliche Stadtbild kein öffentliches Interesse besteht. Durch den Bezug „entgegenstehen“ wird auf Konstellationen Bezug genommen werden, wonach auf einer Liegenschaft auch mehrere Gebäude nebeneinander situiert sein können und sich in ihrem Bestand bzw Abbruch und Neubau nicht zwingend wechselseitig bedingen.
10a) Die gesetzlichen Fristen für Baubeginn, Vollendung und Gültigkeit einer Abbruchbewilligung (§§ 72 und 74) wurden nicht verändert und sind daher von der Durchführung des Baubewilligungsverfahrens für die Neu- und Zubauten unabhängig. Dies ist daher auch bei der Projekt- und Einreichplanung zu berücksichtigen.
11) Mit Änderung des BaumschutzG (Klimaschutznovelle 2024), LGBl 2024/19 vom , soll eine Nachschärfung va iSd Klimaschutzes erfolgen. Dies umfasst ua eine Präzisierung der Obstbaumdefinition, neue Maßnahmen betreffend Ersatzpflanzungen, die Schaffung der Möglichkeit, Schutz- und Pflegemaßnahmen vorzuschreiben wie auch eine Anhebung der Ausgleichsabgabe (5.000 € statt 1.090 €) und Erhöhung der Verwaltungsstrafen. Das Gesetz trat mit Ausnahme der Strafbestimmungen des § 13 Abs. 1 bis 3 und Abs. 6 bis 6b rückwirkend am in Kraft.
12) Die Pflicht zur Darstellung ist unabhängig von der Bewilligungspflicht bzw Bewilligungsfreiheit der Anlagen.
Judikatur
1) Wie immer man die Zurückstellung der Baupläne durch die Behörde rechtlich werten mag, dadurch, daß die Beschwerdeführerin die Pläne zurückgenommen hat, ohne auf eine Entscheidung über das durch diese Pläne dargestellte Bauvorhaben zu bestehen, hat sie eine Situation geschaffen, die der Behörde die Anwendung des § 13 Abs 3 AVG ermöglicht hat ().
2) Durch die grundbücherliche Vormerkung der Veräußerung wird die Parteistellung des bücherlichen Eigentümers nicht berührt ( 243/51).
3) Als Eigentumsnachweis im Sinne obiger Gesetzesstelle kommt bei Eigentumserwerb durch Erbgang auch die Einantwortungsurkunde in Betracht ( 836/66).
4) Ist der Bauwerber eine vom Grundeigentümer verschiedene Person, so hat er die Zustimmung des Letzteren oder ein ihm die Bauführung einräumendes Recht „liquid“ nachzuweisen. Ein liquider Nachweis liegt nur dann vor, wenn dargetan wird, daß es keinesfalls mehr fraglich sein kann, ob die Zustimmung erteilt wurde. Für die Beurteilung dieser Frage ist die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Entscheidung über das Bauansuchen und nicht etwa der Zeitpunkt von dessen Überreichung bei der Behörde maßgebend ( 151, 152/58). S auch E , 83/05/0180, BauSlg 259 ua.
5) Der Nachweis der Zustimmung des Grundeigentümers stellt im Allgemeinen nur einen Beleg des Bauansuchens dar. Ergibt sich im Baubewilligungsverfahren, daß die Zustimmung zur Bauführung im Zeitpunkt der Einbringung des Ansuchens überhaupt nicht vorgelegen hat oder später weggefallen ist, dann wird die Zustimmung des Grundeigentümers zu einer Voraussetzung für die aufrechte Erledigung des Bauansuchens. Die Zustimmung muß im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung vorliegen ().
6) Wird die fehlende Zustimmung eines Miteigentümers durch einen Gerichtsbeschluß ersetzt, so kann nur für die Baupläne die Baubewilligung erteilt werden, auf die sich der Beschluß bezieht ( Slg 3513/A).
7) Der Inhaber eines Baurechtes ist in jeder Hinsicht dem Eigentümer der Liegenschaft gleichgestellt ( mH E , 2853/50, VwSlg 2415 A/1952).
8) Die nachträgliche Zustimmung des Grundeigentümers nach Abweisung eines Bauvorhabens mangels Vorliegens einer solchen Zustimmung ist kein Wiederaufnahmsgrund nach § 69 AVG ( 2372, 2373/55). Ein neues Ansuchen kann eingebracht werden.
9) Im Umfang der Gerichtsbeschlüsse gilt die von der Bauordnung geforderte Zustimmung gem § 367 EO als gegeben ( 880/66).
10) Die Zustimmung des Grundeigentümers kann auch durch die Mitfertigung der Baupläne ersetzt werden ( Slg 6644/A). S nun Nov LGBl 2001/37.
11) Die Schaffung von Einstellplätzen im Hof bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer ( 638/71).
12) Liegen die Voraussetzungen für die Zurückweisung eines Bauansuchens nach § 13 Abs 3 AVG vor, kann der Zurückweisungsbescheid jederzeit, auch nach vielen Jahren, ergehen ( 690/71).
13) Dem Eigentümer, der nicht zugleich Bauwerber ist, wird durch die Bauordnung für Wien ein Recht auf Erteilung der Baubewilligung nicht eingeräumt ( Slg 8897/A).
14) Der VwGH hat ständig die Auffassung vertreten, daß dann, wenn die Zustimmung zur Bauführung im Zeitpunkt der Einbringung des Ansuchens überhaupt nicht vorgelegen hat oder später weggefallen ist, die Zustimmung des Grundeigentümers (Miteigentümers) zu einer Voraussetzung für die aufrechte Erledigung des Bauansuchens wird, die auch im Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung gegeben sein muß (VwSlg 4894/A). Vor Rechtskraft der behördlichen Entscheidung ist der Widerruf der Zustimmung öffentlich-rechtlich relevant (hier: Widerruf in der Berufung). Die Frage, ob die Miteigentümer berechtigt waren, die ursprünglich erteilte Zustimmung zu widerrufen, kann nur von den ordentlichen Gerichten entschieden (vgl VwSlg 2050/A) werden ().
15) Ist die Zustimmung der Miteigentümer erforderlich, ist ein Verbesserungsauftrag nach § 13 Abs 3 AVG nicht anzuordnen, wenn sich ein Miteigentümer gegen das Bauvorhaben ausgesprochen hat, vielmehr ist sogleich mit einer Versagung des Bauvorhabens mangels Zustimmung des Miteigentümers vorzugehen (, BauSlg 332, zur Kä BO).
16) Das Bauansuchen eines Miteigentümers bedarf (regelmäßig) der Zustimmung aller Miteigentümer - eine Hausverwaltungsvollmacht reicht nicht aus (, BauSlg 674).
17a) Fehlt die Zustimmung von Miteigentümern als Beleg des Bauansuchens, hat die Baubehörde mit der Erlassung eines Verbesserungsauftrages nach § 13 Abs 3 AVG vorzugehen.
17b) Bei Zurückweisung eines Bauansuchens nach § 13 Abs 3 AVG hat die Berufungsbehörde ausschließlich zu prüfen, ob die Zurückweisung dem Gesetz entsprach (, BauSlg 680).
18) Die Zustimmung des Miteigentümers stellt einen Beleg des Bauansuchens dar. Die Frage, ob diese Zustimmung in einem gerichtlichen Verfahren erzwungen werden kann, ist keine Vorfrage des baubehördlichen Bewilligungsverfahrens ().
19) Auch bei bewilligungspflichtigen Bauvorhaben auf Kleingartenflächen ist die Zustimmung des Grundeigentümers ein Beleg des Bauansuchens ().
20) Wurde die Zustimmung des Grundeigentümers (Miteigentümers) zu dem Bauvorhaben des Bauwerbers durch Richterspruch ersetzt, besitzt der Grundeigentümer (Miteigentümer) keinen Rechtsanspruch auf Abweisung des Bauvorhabens ().
21) Die Frage, ob die Zustimmung von Miteigentümern in einem gerichtlichen Verfahren erzwungen werden kann, ist keine Vorfrage im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens (vgl das E v , 86/05/0169). Änderungen der Dachform und Konstruktion, der Außenmauern sowie der Errichtung von Kaminen bedürfen der Zustimmung sämtlicher Miteigentümer ().
22) Es kann nicht von vornherein ausgeschlossen werden, daß Stiegen von Einfluß auf die statischen Verhältnisse eines Hauses sind. Die Größe eines Gebäudes hat ebenso wie ein Wetterschutzdach zweifellos Einfluß auf die statischen Verhältnisse des Bauwerkes. Anders verhält es sich bei Scheidewänden, deren Versetzen ein typisches Beispiel dafür abgibt, daß die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich ist und diese auch keine Parteistellung haben, weil keine der im § 134 Abs 3 BO enthaltenen Ausnahmen zutrifft (, 88/05/0228).
23) Nur der Bauwerber, nicht der von ihm verschiedene Grundeigentümer, besitzt einen Rechtsanspruch auf Entscheidung über „sein“ Bauansuchen. Die Grundeigentümer nehmen am Bauverfahren hinsichtlich der Frage teil, ob die nach ständiger Rechtsprechung des VwGH liquid erforderliche, als Beleg dem Ansuchen anzuschließende Zustimmung vorliegt oder nicht. Darüber hinaus können Grundeigentümer etwa noch Partei des Bauverfahrens hinsichtlich ihr Eigentum unmittelbar betreffender Vorschreibungen sein. So gesehen genießen die Grundeigentümer im Baubewilligungsverfahren eine sehr eingeschränkte Parteistellung (vgl das Erk v , 82/05/0043). Daraus folgt, daß ein vom Bauwerber verschiedener Grund(mit)eigentümer durch die Versagung der Baubewilligung nicht in seinen Rechten verletzt sein kann. Die Beschwerde war daher zurückzuweisen ().
24) Durch ein gerichtliches Urteil kann die Zustimmung des Grundeigentümers zu einem Bauvorhaben des Bauwerbers ersetzt werden. Abweichungen des Titels des Einreichplanes von dem dem Urteil zugrunde liegenden kommt keine Bedeutung zu. Dem Grundeigentümer kommt nur hinsichtlich seines Zustimmungsrechtes Parteistellung zu, nicht zu anderen Fragen, etwa zur Frage der Widersprüche des Projektes zum Flächenwidmungs- und Bebauungsplan oder zu Bestimmungen der BO ().
25) Der WBO sind keine Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, daß einem Bauwerber, der die zu bebauende Liegenschaft zwar gekauft hat, aber mangels grundbücherlicher Eintragung noch nicht deren Eigentümer geworden ist, in einem Verfahren zur Erteilung der Baubewilligung „Legitimation in jenem Maße zugebilligt werden muß, die die Vorlage der nicht mehr zu beschaffenden Zustimmungserklärung der verstorbenen, bücherlich aufscheinenden Eigentümerin hinfällig macht“. Die Behörde erster Instanz hat daher vom Bauwerber zu Recht im Wege eines Verbesserungsauftrages gem § 13 Abs 3 AVG den Nachweis der Zustimmung des Grundeigentümers als Beleg des Ansuchens gefordert (s E , 2015/76, Slg 9284 A). Der abhandlungsbehördlich genehmigte Kaufvertrag vermag die Zustimmung des Grundeigentümers nicht zu ersetzen (). S auch .
26) Wer Eigentümer ist, richtet sich nach den Bestimmungen des Zivilrechtes. Gem dem im § 431 ABGB und im Allgemeinen Grundbuchsgesetz verankerten Eintragungsgrundsatz (Intabulationsprinzip) kann die Erwerbung, Übertragung, Beschränkung und Aufhebung bücherlicher Rechte nur durch Eintragung im Grundbuch bewirkt werden. Vom Eintragungsgrundsatz bestehen zwar Ausnahmen (zB Erwerb des Erben durch Einantwortung, Erwerb des Erstehers bei einer Zwangsversteigerung durch Zuschlag, Erwerb durch Enteignung entsprechend den jeweiligen Verwaltungsvorschriften, Erwerb durch Ersitzung nach Zeitablauf), doch gehört die Übergabe eines Grundstückes in den Besitz auf Grund eines Kaufvertrages nicht zu diesen Ausnahmen. Der Erwerber einer Liegenschaft hat auf Grund des Kaufvertrages lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf Verschaffung des Eigentums (s E , 2003/74). , , 94/05/0125, BauSlg 307, ebenso , 98/06/0061).
27) Nach stRsp des VwGH ist die Zustimmung des Eigentümers bzw Miteigentümers iSd § 63 Abs 1 lit c BO liquid nachzuweisen. Ein solcher liquider Nachweis liegt nur dann vor, wenn es keinesfalls mehr fraglich sein kann, ob die Zustimmung erteilt wurde (s E , 83/05/0180, 0181). Erteilt der Eigentümer bzw Miteigentümer jemanden eine Vollmacht für die Verwaltung der betreffenden Liegenschaft, so darf die Behörde auf Grund dieser Vollmacht nicht annehmen, daß eine liquide Zustimmung des Grundeigentümers bzw Miteigentümers zu einem Bauvorhaben des Bauwerbers vorliegt. Weiters kann diese Vollmacht auch nicht als Ermächtigung zur Empfangnahme von Zustellungen von Baubewilligungsbescheiden gewertet werden ().
28) Das in einem Mietvertrag enthaltene zivilrechtlich bedeutsame „Einverständnis zur Adaptierung ... und zu baulichen Veränderungen ... im Rahmen der baubehördlichen Vorschriften“ kann nicht als die iSd § 63 Abs 1 lit c WBO notwendige Zustimmung zu einem bestimmten Bauansuchen gewertet werden. Der Hinweis auf eine vertragliche Vereinbarung mit dem Grundeigentümer kann die nach der BO erforderliche Zustimmung nicht ersetzen (s E , 83/05/0180, 0181). Es genügt daher auch nicht, daß sich der Grundeigentümer in diesem Mietvertrag „unwiderruflich verpflichtet“ hat, „Ansuchen zur Vornahme von Adaptierungen und baulichen Veränderungen um Erteilung von Baubewilligungen zu unterzeichnen“. Aus dieser Regelung des Vertrages ist vielmehr abzuleiten, daß sich die Parteien des Mietvertrages der Notwendigkeit der Unterzeichnung von Bauansuchen als Ausdruck der Zustimmung des Grundeigentümers zu dem jeweiligen konkreten Bauvorhaben bewußt gewesen sind. Ob auf Grund dieses Mietvertrages die Zustimmung des Grundeigentümers zu der Bauführung allenfalls in einem gerichtlichen Verfahren erzwungen werden kann, ist keine Vorfrage im Baubewilligungsverfahren (s E , 86/05/0169) ().
29) Die Zustimmung des Grundeigentümers iSd § 63 Abs 1 lit c BO muß liquid nachgewiesen werden. Liquid ist ein Nachweis dann, wenn ein entsprechender Beleg vorgelegt wird, aufgrund dessen es keinesfalls fraglich sein kann, ob die Zustimmung erteilt wurde (s E , Slg 4898/A, und E , Slg 8995/A). Die Nichterhebung von Einwendungen in einer mündlichen Bauverhandlung durch einen Miteigentümer kann nicht als ein solcher liquider Nachweis der Zustimmung des Miteigentümers angesehen werden (, BauSlg 43).
30) Die Nichterhebung von Einwendungen in einer mündlichen Bauverhandlung durch einen Miteigentümer kann nicht als ein liquider Nachweis der Zustimmung des Miteigentümers angesehen werden ().
31) Gem § 63 Abs 1 lit c BO ist der Bauwerber bloß gehalten, die Zustimmung des Eigentümers (aller Miteigentümer) anzuschließen, wenn er nicht selbst Eigentümer oder nur Miteigentümer der Liegenschaft ist. Die Zustimmung anderer - dinglich oder obligatorisch - Berechtigter sieht das Gesetz aber nicht vor.
Das mit Bescheid bewilligte Projekt sieht eine Bauführung auf dem Grundstück des Bauwerbers und eine Zufahrt auf den Grundstücken der Stadt Wien als Grundeigentümerin vor, ohne daß das Projekt nach Maßgabe der bewilligten Pläne das Grundstück der Bfr berühren würde. Ob andere Grundstückseigentümer als die Bfr, wie etwa hier die Stadt Wien, zugestimmt haben, ist nicht zu prüfen, weil nach ständiger Rechtsprechung des VwGH das Zustimmungserfordernis des Grundeigentümers bzw Grundmiteigentümers nicht dem Schutz der Nachbarn dient (Hauer, Der Nachbar im Baurecht5, 288).
Wer Grundflächen in das Eigentum der Gemeinde zum Ausbau einer Straße abgetreten hat, weiterhin aber die Nutzung dieser Grundflächen ausübt (s § 17), besitzt also kein Recht auf Zustimmung zur Benützung dieser Grundflächen zum Zweck der Zufahrt zu einem Bauplatz im Baubewilligungsverfahren nach der WBO (, BauSlg 288).
32) Der Ersitzungswerber erwirbt schon mit Ablauf der Ersitzungszeit originär Eigentum. Er benötigt daher mit der Rechtskraft eines Versäumungsurteiles, mit dem seinem Gegner, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, die Bewilligung in die Einverleibung seines Eigentumsrechtes aus dem Grunde der eingetretenen Ersitzung auferlegt wird, zur Erlangung einer Baubewilligung nicht mehr die Zustimmung des noch im Grundbuch als Eigentümer Eingetragenen (, Bau-Slg 116, zur NÖ BO).
33) Gem § 13 Abs 3 AVG ermächtigen Formgebrechen schriftlicher Anbringen die Behörde nicht zur Zurückweisung. Die Behörde hat vielmehr dem Einschreiter die Behebung der Formgebrechen mit der Wirkung aufzutragen, daß das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf einer gleichzeitig zu bestimmenden, angemessenen Frist zurückgewiesen wird. Aus § 63 Abs 1 lit a WBO ergibt sich, daß der Bauwerber Baupläne in dreifacher Ausfertigung als Einreichunterlagen vorzulegen hat. Gem § 65 Abs 1 leg cit müssen Baupläne und Baubeschreibungen unter anderem vom Eigentümer (allen Miteigentümern) der Liegenschaft unterfertigt sein.
Der VwGH hat wiederholt ausgesprochen, daß die gem § 13 Abs 3 AVG einzuräumende Frist dann, wenn der Antragsteller dem Gesetz entnehmen konnte, mit welchen Belegen er sein Ansuchen auszustatten hatte, nur zur Vorlage bereits vorhandener Unterlagen ausreichen muß, nicht jedoch zu deren Beschaffung (vgl E , 86/10/0065, , 86/05/0120, uva).
Der Beschwerdefall gibt keine Veranlassung, von dieser Rechtsansicht abzurücken. Eine Frist von 14 Tagen ist zur Vorlage bereits vorhandener Unterlagen ausreichend (, BauSlg 162).
34) Wenn der die Zustimmung der Minderheit ersetzende Beschluß des Außerstreitrichters nunmehr nach der neuen Rechtslage durch den konstitutiven Beschluß der Mehrheit bei Untätigkeit der Minderheit abgelöst wurde, wenn weiters die Mehrheit gar keine Möglichkeit mehr bekommt, ihren Beschluß durch Gerichtsentscheid sanktionieren zu lassen, dann muß schon dieser unangefochtene Mehrheitsbeschluß, wenn alle übrigen Voraussetzungen gegeben sind, auch baurechtlich das Zustimmungserfordernis supplieren. Nur so kann die schon immer getroffene Einschränkung dieses Erfordernisses, daß die Zustimmung durch Gerichtsentscheid ersetzt werden kann, weiter aufrecht bleiben; auch der Gesetzgeber des § 63 Abs 1 lit c BO fand die Möglichkeit der Ersetzung vor und hat weder angeordnet, daß die Zustimmung unersetzbar sei, noch, daß ein Außerstreitrichterbeschluß gem § 14 Abs 3 WEG alte Fassung als Ersatz nicht ausreiche.
Da im Baurecht nie explizit geregelt war, in welcher Form diese Supplierung erfolgen kann, spielt die vom Privatrechtsgesetzgeber vorgenommene Änderung der Förmlichkeit, mit der diese Supplierung erreicht wird, keine Rolle. Nunmehr muß der Bauwerber nachweisen, daß ein Beschluß der Mehrheit zustande gekommen ist, daß also im Sinne des § 13b Abs 2 WEG alle Miteigentümer Gelegenheit zur Äußerung hatten, bzw, daß sie von der beabsichtigten Beschlußfassung verständigt wurden (Würth/Zingher, Miet- und Wohnrecht20, 859). Er muß weiters nachweisen, daß die Minderheit drei Monate bei gehöriger Verständigung vom Beschlußinhalt, sonst 6 Monate lang, untätig blieb. Legt der Bauwerber die Bestätigung des Gerichtes vor, daß die Minderheit im Sinne des § 14 Abs 3 WEG das Gericht nicht angerufen hat, dann wird dadurch die Zustimmung der Minderheit ersetzt. Nur auf diese Weise kann der seit jeher geforderte Gleichklang des Bauverfahrens mit der zivilrechtlichen Durchsetzbarkeit erreicht und damit vermieden werden, daß dem Bauvorhaben ein mit rechtlichen Mitteln nicht beseitigbares Hindernis entgegensteht (, BauSlg 69). - Aufrechterhalten zur neuen Rechtslage durch das E des . Nach der neuen Regelung des WEG ersetzt also der unangefochten gebliebene Mehrheitsbeschluss der Miteigentümer die Zustimmung der Minderheitseigentümer zu einem Bauvorhaben. Eine für das Wiener Baugeschehen wichtige Entscheidung, die Streitigkeiten im Baubewilligungsverfahren reduziert.
35) Über den „eventualiter“ gestellten Antrag haben die Baubehörden noch nicht abgesprochen. Ein Eventualantrag der hier zu beurteilenden Art ist im Verwaltungsverfahren durchaus zulässig. Über ihn muß die Behörde nur dann nicht eigens absprechen, wenn dieser durch die Erledigung des Primärantrages gegenstandslos wird. Im gegebenen Sach- und Rechtszusammenhang stellt sich der eventualiter gestellte Antrag aber als ein Ansuchen um weitere Baubewilligung für ein und denselben Bauplatz dar. Die Zulässigkeit dieser Vorgangsweise wurde grundsätzlich bejaht (vgl hiezu das hg Erkenntnis vom , Slg 7.586/A). Zwei verschiedene Bauansuchen stellen jedoch, auch wenn sie sich auf den gleichen Bauplatz beziehen, keinen derart untrennbaren Zusammenhang dar, daß die Notwendigkeit der Entscheidung in einem Bescheid bestünde (, BauSlg 126, zur NÖ BO).
36) Die Zustimmung aller Miteigentümer iS des § 13 WEG ist bei Umwandlung eines Lebensmittelmarktes in eine Tierarztordination erforderlich, zumal der Einsatz von Röntgenapparaten damit nicht ausgeschlossen ist (, BauSlg 132, zur Stmk BO).
37) Die Frage, wer Eigentümer ist, richtet sich nach den einschlägigen Bestimmungen des Zivilrechtes unter Bedachtnahme auf den im § 431 ABGB verankerten Eintragungsgrundsatz (Hauer/Zaussinger, Nö BauO4, 329). Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des OGH, daß das Eigentum an einer veräußerten Liegenschaft grundsätzlich schon im Zeitpunkt des Einlangens des (vom Grundbuchsgericht erst später bewilligten und vollzogenen) Grundbuchsgesuches auf den Erwerber übergeht (Urteil vom , 5 Ob 256/66, uva); daran ändert selbst eine nach Einlangen des Grundbuchsgesuches eingebrachte Löschungsklage nichts (Urteil vom , 7 Ob 564/84). Es gilt die allgemeine Erwägung, daß im Falle aufrechter Erledigung der dingliche Rechtserwerb im Zeitpunkt des Einlangens des Gesuches beim Grundbuchsgericht eintritt ( f). Der Rechtsnachfolger im Grundeigentum ist zur Zurückziehung seiner Zustimmung berechtigt. Mangels dieser Zustimmung war das Bauansuchen abzuweisen (, BauSlg 254 - nur Rechtssatz zur NÖ BO).
38) Die Frist von 2 Wochen zur Vorlage der Zustimmung von Miteigentümern ist ausreichend; auf ein anhängiges gerichtliches Verfahren zur Erzwingung der Zustimmung ist nicht Rücksicht zu nehmen (, BauSlg 177 - nur Rechtssätze).
39) Gem § 431 ABGB ist die rechtliche Erwerbungsart im Hinblick auf unbewegliche Sachen die Eintragung im Grundbuch (vgl dazu Spielbüchler in Rummel, Kommentar zum ABGB I2, S 491 f).
Ausnahmen gelten nur ... im Erbgang durch Einantwortung, im Falle gesellschaftsrechtlicher oder sonstiger Gesamtnachfolge, bei der Zwangsversteigerung durch Zuschlag, bei der Enteignung, weiters durch Ersitzung, Bauführung auf fremdem Grund oder unter Umständen im agrarischen Zusammenlegungsverfahren (vgl Spielbüchler in Rummel, aaO) ().
40) § 63 Abs 1 lit c BO fordert die Beibringung der Zustimmung aller Miteigentümer, wenn der Bauwerber nicht selbst Eigentümer oder nur Miteigentümer der Liegenschaft ist, nur in Form eines Beleges als Teil der Einreichunterlagen. Vor diesem Hintergrund ist der Auffassung des Beschwerdeführes beizutreten, dass es diesbezüglich auf die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Einbringung des Baubewilligungsantrages ankommt und spätere Änderungen in den Eigentumsverhältnissen insofern unbeachtlich sind. Es war daher rechtswidrig, als Beleg im Sinne des § 63 Abs 1 BO auch Zustimmungserklärungen jener Personen zu verlangen, die erst nach Einbringung des Baugesuches Eigentum (Miteigentum) an dieser Liegenschaft erworben haben. Daran vermag der Umstand nichts zu ändern, daß gem § 134 Abs 3 BO im Baubewilligungsverfahren außer dem Antragsteller (Bauwerber) die Eigentümer (Miteigentümer) der Liegenschaft Parteistellung genießen und daher eine Änderung der Eigentumsverhältnisse an der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft nach Einbringung des Baugesuches zur Beurteilung der Frage, wer jeweils Partei ist, bedeutsam ist. Dadurch, dass die jeweiligen Miteigentümer Parteistellung genießen, werden auch diejenigen Personen, die erst im Zuge des Bauverfahrens Eigentum (Miteigentum) an der Liegenschaft erworben haben (und deren Zustimmung daher nach dem zuvor Gesagten nicht als Beleg dem Baugesuch anzuschließen war) in die Lage versetzt, ihre Interessen als Eigentümer (Miteigentümer) entsprechend wahrzunehmen. Insbesondere können sie das von ihrem jeweiligen Rechtsvorgänger eingebrachte Baugesuch widerrufen und die Zustimmung zur Bauführung verweigern ().
41) Im konkreten Fall beabsichtigt die mitbeteiligte Partei einen Teil der Terrasse ihrer Wohnung durch Errichtung eines Zubaus in einer Glas-Stahlkonstruktion zu schließen und den entstehenden Raum in ihren Wohnungsverband einzubeziehen. Die belangte Behörde ging hiebei - ohne näher darauf einzugehen - vom Vorliegen einer außerordentlichen Verwaltungsmaßnahme im Sinne des § 29 WEG aus und bejahte das Vorliegen einer Zustimmung „aller“ Wohnungseigentümer mit der Begründung, es liege ein von den Überstimmten nicht angefochtener Mehrheitsbeschluss im Sinne des § 29 WEG vor.
Dabei verkennt die belangte Behörde aber, dass im gegebenen Fall (anders als in jenem des hg Erkenntnisses vom ) nicht vom Vorliegen einer Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung ausgegangen werden kann.
Das WEG kennt keine Definition des Begriffes „Verwaltung“. Die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes versteht darunter Handlungen, die gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Gemeinschafter geht (vgl den GZ 5 Ob 458/97g), während Verfügungen ausschließlich dem Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers dienen (vgl die Beschlüsse des GZ 5 Ob 299/99b und vom , GZ 5 Ob 213/04s). In den beiden letztgenannten Entscheidungen hat der OGH in Beibehaltung seiner bisherigen Linie die Unterscheidungsmerkmale zwischen Verwaltung und Verfügung neuerlich hervorgehoben und ausgesprochen, dass die rein eigennützige Verbauung oder sonstige Veränderung allgemeiner Teile der Liegenschaft durch einen Miteigentümer keine Maßnahme der Verwaltung der gemeinsamen Liegenschaft ist; Verwaltungshandlungen zeichnen sich vielmehr dadurch aus, dass Geschäfte der Gemeinschaft besorgt werden. Sie zielen darauf ab, gemeinschaftliche Pflichten zu erfüllen oder gemeinschaftliche Interessen wahrzunehmen. Daraus ergibt sich aber für den vorliegenden Fall eindeutig, dass die von der mitbeteiligten Partei angestrebte Baumaßnahme als Verfügung im Sinne des § 16 Abs 2 WEG zu werten ist. Allein der Wortlaut ihres Bauansuchens „Herstellung eines Glasverbaues im Atrium der (ihrer) Dachgeschoßwohnung“ lässt keinen Zweifel daran bestehen, dass durch diese Baumaßnahme ein ausschließlich eigennütziges Interesse der mitbeteiligten Partei verfolgt und befriedigt werden soll.
Eine solche Verfügungsmaßnahme bedarf aber - da sie eine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses zur Folge haben kann (vgl den dem zitierten zu Grunde liegenden Fall) - der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder der Ersetzung der Zustimmung im Außerstreitverfahren (vgl Würth/Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht21, Rz 8 zu § 16 WEG; Vonkilch in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht, Rz 58 zu § 16 WEG). Die Zustimmung des einzelnen Wohnungseigentümers kann nicht durch eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft ersetzt werden (siehe abermals den ). Im vorliegenden Fall kam aber - da die Wohnungseigentümer davon ausgingen, es liege eine Maßnahme der außerordentlichen Verwaltung vor - bloß ein Mehrheitsbeschluss nach § 29 WEG zu Stande. ...
Da, wie oben ausgeführt, auch Verfügungen nach § 16 Abs 2 WEG der Zustimmung aller Miteigentümer (bzw der Erteilung der Zustimmung durch den Außerstreitrichter) bedürfen und eine Supplierung dieses Erfordernisses durch einen unbekämpft gebliebenen Mehrheitsbeschluss wegen dessen Unwirksamkeit nicht in Betracht kommt, kann, anders als in den Fällen der ordentlichen oder der außerordentlichen Verwaltung, ein solcher unbekämpfter Mehrheitsbeschluss die Anforderung des § 63 Abs 1 lit c BO, wonach dem Bauansuchen alle Miteigentümer zustimmen müssen (oder einen gem § 52 Abs 1 Z 2 WEG ergangenen Gerichtsbeschluss vorlegen müssen), nicht erfüllen ().
Anmerkung: Als Grundsatz kann also gelten, dass die Verwendung (Einbeziehung) allgemeiner Teile in Sondernutzung (also sogar die Veränderung des „allgemeinen Luftraumes“ keine Maßnahme der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung ist, die mehrheitsbeschlussfähig wäre.
42) Im vorliegenden Fall geht es um eine Bauführung, bei der eine Wohnung geschaffen werden soll bzw bei der Dachbodenräume (nach dem Einreichplan Bodenräume, eine Rollkammer, ein Bügelzimmer) in einen Wohnungsverband einbezogen und Dachflächenfenster neu errichtet werden sollen.
Derartige Maßnahmen bedürfen der Zustimmung aller Miteigentümer. Ein - wenn auch unbekämpft gebliebener - Mehrheitsbeschluss reicht dafür nicht aus, da es sich dabei um keine Maßnahme der Verwaltung, sondern um eine Verfügung handelt (vgl die hg Erkenntnisse vom , Zl 2004/05/0105, mwN, und Zl 2004/05/0196, mwN, auf deren Begründungen insoweit gem § 43 Abs 2 zweiter Satz VwGG verwiesen wird). Entgegen dem Beschwerdevorbringen vermag daher ein unangefochten gebliebener Mehrheitsbeschluss nach § 14 Abs 3 WEG 1975 (oder auch nach § 29 Abs 1 WEG 2002) dem Zustimmungserfordernis des § 63 Abs 1 lit c BO nicht zu genügen ().
43) Werden nicht nach Maßgabe des § 52 AVG Amtssachverständige oder von der Behörde bestellte sonstige Sachverständige herangezogen, sondern Gutachten anderer Sachverständiger („Privatgutachten“) von einer Partei vorgelegt, so sind diese einer Überprüfung durch Sachverständige im Sinne des § 52 AVG zu unterziehen, wobei gegebenenfalls dann aber nicht noch ein (zusätzliches) Gutachten eines Sachverständigen im Sinne des § 52 AVG notwendig ist (siehe dazu beispielsweise das hg. Erkenntnis vom , Zl. 2005/06/0147, mwN, oder auch die weiteren Erkenntnisse vom , Zl. 2006/06/0237 und vom , Zl. 4/06/0337) (, zum VBG).
44) Die Beschwerdeführerin ist keine (Mit-) Eigentümerin eines Nachbargrundstückes und auch keines Bauwerks auf Fremdgrund, sondern Miteigentümerin des Baugrundstückes und auch Miteigentümerin der darauf errichteten Bauwerke.
Die Parteistellung der Beschwerdeführerin im Baubewilligungsverfahren ergibt sich daher allein aus ihrer Stellung als (Mit-) Eigentümerin des Baugrundstückes im Sinne der BO.
Auch die - auf dem Baugrundstück bisher nicht erfolgte - Begründung des Wohnungseigentums ändert an diesem Ergebnis nichts, weil Wohnungseigentum das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht ist, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen (vgl. § 2 Abs. 1 WEG 2002). Bei sonst gleichbleibendem Sachverhalt ist auch der Wohnungseigentümer (Mit-)Eigentümer der Liegenschaft und der darauf befindlichen Bauwerke.
Da nach der hier anzuwendenden Rechtslage nur Nachbarn, nicht jedoch auch die Eigentümer des Baugrundstückes subjektivöffentliche Rechte im Sinne der BO geltend machen können (vgl. das hg. Erkenntnis vom , Zl. 2005/05/0332), die Beschwerdeführerin jedoch keine Nachbarin ist, kann sie durch den angefochtenen Bescheid in den von ihr im Beschwerdepunkt ausdrücklich genannten Rechten nicht verletzt sein (, zur NöBO).
45) Die Zustimmung im Sinne des § 63 Abs 1 lit c BO kann durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt werden, die keiner gesonderten Vollstreckung mehr bedarf; die gerichtliche Entscheidung muss die Verpflichtung zur Zustimmung in einem der Rechtskraft fähigen Sinn und in einer Weise feststellen, die die Anwendung des § 367 EO ermöglicht (vgl die bei Moritz, aaO, S 177 zitierte hg Rechtsprechung).
Verweigert der Vermieter, dessen Zustimmung durch Fristablauf im Sinne des § 9 Abs 1 MRG erteilt wird, die zur Durchführung von Baumaßnahmen gegenüber der Baubehörde nötigen Willenserklärungen, kann der Mieter, gestützt auf die rechtlich als erteilt geltende Zustimmung des Vermieters, diesen zur Abgabe der zur Durchführung der Arbeiten erforderlichen Willenserklärungen gegenüber der Baubehörde verhalten. Dieser Anspruch ist aber nicht als gesetzlicher, sondern zufolge der für den Vermieter geltenden Willenserklärungsfiktion als vertraglicher Anspruch anzusehen, der im Rechtsweg geltend zu machen ist (LGZ Wien, , MietSlg 37.263; LGZ Wien, , MietSlg 45.246).
Es ergibt sich also, dass der Mieter bloß einen vertraglichen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Zustimmung vor der Baubehörde hat. Dieser Anspruch muss erst im Rechtsweg durchgesetzt werden. Es kann folglich nicht davon ausgegangen werden, dass durch den Fristablauf im Sinne des § 9 Abs 1 MRG eine nach der BO erforderliche liquide Zustimmung bereits vorliegt ().
46) Wesentlich für das Vorliegen eines Superädifikates ist das Fehlen der Absicht des Erbauers, dass das Bauwerk stets (dh für seine ganze natürliche Lebensdauer) auf diesem fremden Grundstück bleiben soll. Maßgeblich ist dabei der aus der Bauweise, der Art der Benutzung oder der Rechtsgrundlage der Errichtung erkennbare Zweck (vgl das hg Erkenntnis vom , Zl 2008/06/0097).
Die maßgebliche Absicht tritt im Allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerkes hervor. Sie kann aber auch aus anderen Umständen erschlossen werden, zB aus den Rechtsverhältnissen, die zwischen dem Grundeigentümer und dem Erbauer bestehen. Bei Bauten, die auf fremdem Grund gleich einem auf Dauer errichteten Gebäude in fester und solider Bauweise ausgeführt sind, muss sich die erforderliche Absicht der nicht ständigen Belassung des Gebäudes durch ein von vornherein zeitlich begrenztes, vom Grundeigentümer eingeräumtes Grundbenützungsrecht objektivieren lassen (vgl. aus der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (OGH) etwa den Beschluss vom , 2 Ob 242/05k) (, zum stmk BauG).
47) Ausgehend davon ist die belangte Behörde mit Recht davon ausgegangen, dass im Beschwerdefall die nach § 63 Abs 1 lit c BO geforderte Zustimmung des Grundeigentümers zum konkreten Bauansuchen der Beschwerdeführerin nicht vorliegt, weil ein „liquider“ Nachweis einer derartigen Zustimmung nicht erbracht worden ist und die Formulierung im Punkt G) der Nutzungsregelung zwar die zivilrechtlich bedeutsame „Zustimmung zu derartigen Arbeiten ..., falls sie den Bestimmungen der Bauordnung entsprechen“ enthält, aber nicht als die im Sinne der baurechtlichen Regelung notwendige Zustimmung zu einem - bestimmten - Bauansuchen gewertet werden kann. Der Hinweis auf eine vertragliche Vereinbarung mit den Grundeigentümern kann diese nach der Bauordnung erforderliche Zustimmung nicht ersetzen (vgl das hg Erkenntnis vom , Zl 93/05/0034, mwN). Ob die Zustimmung der Miteigentümer zu der gegenständlichen Bauführung allenfalls in einem gerichtlichen Verfahren erzwungen werden kann, hatte die belangte Behörde nicht, auch nicht als Vorfrage zu prüfen (vgl die Nachweise bei Moritz, aaO, S 177) ().
48) Die Beiziehung eines befangenen nichtamtlichen Sachverständigen bewirkt nicht schlechthin die Rechtsungültigkeit oder Nichtigkeit der Amtshandlung, sondern stellt einen Verfahrensmangel dar, der gem § 42 Abs 2 Z 3 lit c VwGG nur dann zur Aufhebung des (davon betroffenen) angefochtenen Bescheides durch den Verwaltungsgerichtshof führt, wenn nicht auszuschließen ist, dass die Behörde im Einzelfall bei rechtmäßigem Vorgehen zu einem anderen Bescheid hätte kommen können, wenn sich also sachliche Bedenken gegen das Gutachten oder den sich darauf gründenden Bescheid ergeben (vgl das hg Erkenntnis vom , Zl 2012/06/0189) (, zur TBO).
Anmerkung: Betrifft inbesondere Privatgutachten, die der Bauwerber vorlegt.
49) Ist das verfahrensgegenständliche Grundstück nicht im Grenzkataster einverleibt, der gem § 8 Z 1 Vermessungsgesetz (VermG) zum verbindlichen Nachweis der Grenzen der Grundstücke bestimmt ist, kann sich die belangte Behörde nicht auf die Beweiskraft des Grenzkatasters stützen und von einer eigenständigen Beurteilung des Grenzverlaufs als Vorfrage absehen. Hinsichtlich der bloß im Grundsteuerkataster eingetragenen Grenzen schließt nämlich § 52 Z 1 VermG die Anwendbarkeit des § 8 Z 1 VermG explizit aus ().
50) Der Verwaltungsgerichtshof hat zur Deutung einer Parteienerklärung als Verzicht ausgesprochen, dass dabei besondere Vorsicht geboten sei. Diese Annahme sei nur zulässig, wenn die entsprechenden Erklärungen der Partei keinen Zweifel offen ließen. Gegebenenfalls habe die Behörde eine Klarstellung durch die Partei herbeizuführen. Bei Unklarheit eines Anbringens dürfe nicht von vorneherein ein für den Antragsteller ungünstiger Inhalt unterstellt werden (vgl etwa das hg Erkenntnis vom , Zl 2005/06/0375, mwN) (, zur KBO).
51) Ein Superädifikat liegt nur dann vor, wenn dem Erbauer erkennbar die Belassungsabsicht fehlt, welche im allgemeinen durch das äußere Erscheinungsbild des Bauwerks hervortritt, aber auch aus anderen Umständen erschlossen werden kann (vgl das hg Erkenntnis vom , Zl 2006/05/0027) ().
52) Die Veränderung von allgemeinen Teilen der Liegenschaft geht über die gemeinschaftliche Verwaltung der WE-Liegenschaft iSd Rechtsprechung des OGH hinaus. Eine Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher insofern nicht gegeben (, zum Vorarlberger Baugesetz).
53) Die Frage nach der Partei- und Prozessfähigkeit muss gem § 9 AVG unter Heranziehung der Bestimmungen des bürgerlichen Rechts über die Rechts- und Handlungsfähigkeit entschieden werden (Hinweis E vom , 1126/65). Zu den „Vorschriften des bürgerlichen Rechts“ zählen auch die Regelungen des WEG 2002 über die (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Rechtspersönlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist auf die Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft beschränkt. Nur in diesen Angelegenheiten kann die Gemeinschaft als solche Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden. Diese Einschränkung ist auch für die Parteifähigkeit in Verwaltungsverfahren zu beachten.
Die in Rede stehenden baulichen Maßnahmen (Sanierung der Fassade samt Instandsetzung des Balkons, die Sanierung der Gesimse sowie die Ausbesserung des Fassadenstucks), für welche durch die Wohnungseigentümergemeinschaft um Erteilung einer Baubewilligung angesucht wurde, sind der ordentlichen Verwaltung zuzuordnen, sodass ihr insoweit Rechtspersönlichkeit zukommt. Da die beantragten baulichen Maßnahmen selbst nicht ausschließlich dem Interesse eines einzelnen Wohnungseigentümers dienen und auch nicht die Substanz der Gemeinschafts- oder Anteilsrechte verändern, vermag dies auch die Stellung eines Bauansuchens, welches die Durchführung dieser Baumaßnahmen zum Inhalt hat, nicht zu bewirken. Die der Eigentümergemeinschaft zur Durchführung von in den Bereich der Verwaltung im Sinn des § 18 Abs. 1 WEG 2002 fallenden baulichen Maßnahmen zukommende Rechtspersönlichkeit umfasst demnach auch die Einbringung von Bauansuchen zur Bewilligung solcher Baumaßnahmen ().
54) Die berufsmäßige Vertretung durch Ziviltechniker vor Behörden steht somit einerseits unter der Einschränkung, dass nicht bundesgesetzlich eine besondere Berechtigung gefordert wird, andererseits bezieht sie sich auf das gesamte, von der Befugnis des Ziviltechnikers umfasste Fachgebiet. Abgesehen von bundesgesetzlich geforderten besonderen Berechtigungen kommt daher dem Fachgebiet des Ziviltechnikers hervorragende Bedeutung zu. Damit lässt der Gesetzgeber erkennen, dass es ihm nicht auf die organisatorische Zurechnung des Organs, vor dem vertreten werden soll, sondern vielmehr darauf ankommt, dass ein hoheitlicher Entscheidungsträger („Behörde“) berufen ist, in einer Sache zu entscheiden, die zu dem von der Befugnis des Ziviltechnikers umfassten Fachgebiet gehört.
Wenn daher, wie im gegenständlichen Fall, ein Bauprojekt (vgl § 4 Abs 2 lit a ZTG) Gegenstand der Entscheidung eines hoheitlich handelnden Organs ist, dann ist davon auszugehen, dass der dieses konkrete Projekt planende Ziviltechniker in den diesbezüglichen Verfahren auch zur berufsmäßigen Vertretung vor dem jeweiligen Entscheidungsträger befugt ist (; ebenso ).
55) Dient eine Veränderung bei Wohnungseigentum gemeinschaftlichen Interessen, kommt die Entscheidungskompetenz grundsätzlich der Eigentümergemeinschaft zu. Dient sie dagegen der Umsetzung bloß individueller Interessen, bedarf es nach § 16 Abs 2 WEG 2002 der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer. So hat der OGH im Fall eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft, der die Umgestaltung einer - zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft gehörenden - Hoffläche des Hauses durch die Errichtung eines Holzstegs samt Fahrradständer zum Gegenstand hatte, ausgeführt, dass diese Maßnahme nur dann der Wahrnehmung der gemeinschaftlichen Interessen dienen könne, wenn der zu errichtende Holzsteg samt Fahrradabstellplatz zur Benützung durch alle Mit- und Wohnungseigentümer offen stehe. Diene hingegen die Errichtung des Holzstegs nicht der Wahrnehmung gemeinschaftlicher Interessen, dann könne diese Maßnahme nicht als Verwaltung qualifiziert werden (vgl zum Ganzen ) ().
56) An der Wirksamkeit der Zurückziehung der Zustimmungserklärung vermag der von der mitbeteiligten Partei vorgetragene Umstand, dass der Revisionswerber in der Bauverhandlung keine Einwendungen gegen das Bauvorhaben erhoben habe, nichts zu ändern, da das Erfordernis der Erhebung von Einwendungen zur Beibehaltung der Parteistellung in Bezug auf den Grundeigentümer, dessen Zustimmung zum Bauvorhaben erforderlich ist, - anders als etwa in Bezug auf die Nachbarn - im BauG nicht vorgesehen ist (, zum Vbg Baugesetz).