BauR Wien | Wiener Baurecht
9. Aufl. 2025
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§ 129b Dingliche Wirkung von Bescheiden; Verantwortlichkeit des Grundeigentümers; Vorzugspfandrecht
(EB zur Nov 1976)
In der Bestimmung des § 129b Abs 1 wird wie bisher die dingliche Wirkung der auf Grund der Bestimmungen dieses Gesetzes erlassenen Bescheide begründet, was insbesondere durch die Knüpfung der Bescheide an die geschaffenen Grundstücke bzw Gebäude und baulichen Anlagen gerechtfertigt ist. In Abs 2 wird der Grundsatz festgestellt, daß der Eigentümer bzw jeder Miteigentümer einer Liegenschaft der Behörde gegenüber für alle der Bauordnung widersprechenden Zustände auf seiner Liegenschaft haftet, auch wenn sie von dritten Personen mit oder ohne seine Zustimmung hervorgerufen worden sind. Die durch diese Bestimmung begründete Haftung ist eine Solidarhaftung mit einem eventuellen Superädifikatseigentümer. Diese Regelung geht auf die bisherigen Bestimmungen des § 129b Abs 2 und § 134 Abs 3 zurück und wird im wesentlichen lediglich in dieser Bestimmung zusammengefaßt. Ergänzend wird in diese Bestimmung die Verpflichtung des Liegenschaftseigentümers zur Bekanntgabe der Eigentümer der Gebäude und baulichen Anlagen auf seiner Liegenschaft aufgenommen, um im baubehördlichen Verfahren die erforderlichen baubehördlichen Aufträge primär demjenigen erteilen zu können, der den der Bauordnung widersprechenden Zustand geschaffen hat. Die Sanktion zu dieser Verpflichtung besteht darin, daß diese Aufträge dem Liegenschaftseigentümer dann primär zu erteilen sind, wenn er die Eigentümer der Baulichkeiten trotz der Behauptung, daß sie Superädifikate seien, der Behörde nicht bekanntgibt. Diese Regelung wirkt lediglich im Verhältnis zwischen dem Liegenschaftseigentümer und der Baubehörde und greift nicht in das privatrechtliche Verhältnis zwischen dem Liegenschaftseigentümer und dem eventuellen Dritten ein.
(Aus den EB zur Nov LGBl 1993/49)
Das in Abs 3 vorgesehene Vorzugspfandrecht der Stadt Wien soll zweckmäßigerweise auch für die Kosten von Maßnahmen gelten, die die Behörde auf Grund des mit der Novelle LGBl für Wien Nr 28/1992 geschaffenen § 123 Abs 3 gesetzt hat.
(EB zur Nov LGBl 1996/42)
Die Änderung des Abs 1 erfolgt zwecks Anpassung an das vereinfachte Baubewilligungsverfahren (§ 70a).
(EB zur Nov LGBl 1998/46)
Durch die Änderung des Abs 1 soll eindeutig klargestellt werden, daß im Verfahren zur Vollstreckung baupolizeilicher Aufträge im Wege der Ersatzvornahme (§ 4 VVG) der Rechtsnachfolger des Verpflichteten in die Stellung des Rechtsvorgängers eintritt.
Aufgrund des Beschlußes des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien vom , 46 R 390/96 k, steht fest, daß gemäß § 216 Abs 1 Z 2 der Exekutionsordnung ein Vorzugspfandrecht - wie es § 129b Abs 3 der Bauordnung für Wien für die Kosten einer Ersatzvornahme vorsieht - nur „für die aus den letzten drei Jahren vor dem Tag der Erteilung des Zuschlages rückständigen Beträge“ zusteht, wobei die Kosten einer Ersatzvornahme für den Zeitraum „rückständig“ sind, in dem die Ersatzvornahme tatsächlich stattgefunden hat. Dies bewirkt, daß eine Zwangsversteigerung nach § 129b Abs 4 leg cit nie fristgerecht beantragt werden kann; diese Bestimmung erscheint entbehrlich und entfällt daher.
(EB zur Nov LGBl 2001/36)
Durch die Änderung der Überschrift dieser Bestimmung soll der Einklang mit Abs 1 - der sich nicht nur auf „baupolizeiliche“ Bescheide beschränkt - hergestellt werden.
Anmerkungen
1) Überschrift idF der Nov LGBl 2001/36. Abs 1 idF der Nov LGBl 1996/42. Der zweite Satz wurde mit der Nov LGBl 1998/46 angefügt; Abs 2 idF der Nov LGBl 2018/69. Abs 4 entfiel mit der gleichen Nov. Der Gesetzgeber hat hier iSd § 70a Abs 9 BO von einer Bewilligung (im vereinfachten Verfahren) gesprochen (s EB). Diese dingliche (in rem) Wirkung baubehördlicher Bescheide bedeutet eine eindeutige Klarstellung des Problems der Rechtsnachfolge. Der Rechtsnachfolger tritt in die Stellung des Rechtsvorgängers ein.
Zur Ergänzung des Abs 1 durch die Nov LGBl 1998/46 ist anzumerken, dass das Vollstreckungsverfahren im VVG, also einem BG, geregelt ist und der VwGH mit E , 84/05/0035, Slg 12.942 A, zwar eine Bindung des Rechtsnachfolgers klarstellte, aber auch eine weitere Bindung des Eigentümers ab Beginn des Vollstreckungsverfahrens. § 129b scheint durch Art 15 Abs. 9 B-VG gedeckt.
2) Dieses Prinzip ist aber nicht lückenlos durchgezogen (vgl etwa die Jud zu § 43 Abs 5 und § 51 Abs 11). Auch der im Aufforderungsverfahren nach § 43 Abs 5 ergehende Bescheid, der ja personenbezogen und nicht liegenschaftsbezogen Rechtswirkungen entfaltet, scheint bloß obligatorisch verpflichtend.
3) Der Inhalt dieses Begriffes der Haftung ist nicht eindeutig, weil nach den Bestimmungen des § 129 Bescheide und Zwangsmaßnahmen an den Eigentümer des Bauwerkes zu richten sind. Diese Bestimmung ermöglicht jedenfalls dem Grundeigentümer, gegen den Hauseigentümer zivilrechtlich vorzugehen.
4) Diese Verpflichtung wurde neu aufgenommen, weil in manchen Fällen eine Auftragserteilung durch mangelhaftes Mitwirken des Grundeigentümers erschwert war.
5) Es haftet also auch eine Person, die weder an der betreffenden Liegenschaft Liegenschaftseigentümer noch Gebäudeeigentümer ist. Durch die Bedarfsgesetzgebung wohl kaum gedeckt.
Judikatur
1) Die Verpflichtung zur Beseitigung eines vorschriftswidrigen Baues trifft den jeweiligen Eigentümer, und zwar unabhängig davon, ob er oder seine Rechtsvorgänger den konsenswidrigen Zustand durch ein schuldhaftes Verhalten herbeigeführt haben (, , 88/05/0227, 0228). S auch E zu § 129.
2) Der Widerruf einer gem § 71 WBO erteilten Baubewilligung kann rechtswirksam nur dem gegenüber ausgesprochen werden, der aufgrund der Baubewilligung das subjektive öffentliche Recht erworben hat, den Bau nach Maßgabe der genehmigten Pläne oder der Baubeschreibung auszuführen und zu benützen. Zufolge der dinglichen Wirkung der Baubewilligung geht gem § 129b WBO dieses Recht auf den über, der in der Folge Eigentümer der bewilligten Baulichkeit oder Anlage wird. Ein Pächter einer Baulichkeit kann keine Rechte unmittelbar aus einer Baubewilligung betreffend diese Baulichkeit ableiten. Es kommt ihm daher diesbezüglich keine Parteistellung im Widerrufsverfahren zu (, BauSlg 140).
3) Die Erklärung eines Rechtsnachfolgers, einen Antrag des Rechtsvorgängers aufrecht zu erhalten, muß als ausreichend beurteilt werden, um in ein Verfahren (hier Devolutionsantrag in einem Baubewilligungsverfahren) einzutreten, kennt doch das AVG keinen übertriebenen Formalismus - hier ging es um einen Eigentumserwerb in einem Zwangsversteigerungsverfahren.
Im Fall von Unklarheiten bezüglich des Inhaltes eines Antrages ist die Baubehörde verpflichtet, von Amts wegen den Parteiwillen zu erforschen (, BauSlg 86, zum Sa BauPolG).
4) Die im § 129b Abs 1 BO normierte dingliche (in rem) Wirkung baubehördlicher Bescheide bedeutet, daß der Rechtsnachfolger in die Stellung des Rechtsvorgängers eintritt. Der der Rechtsvorgängerin der Bfrin mit Bescheid des Magistrates erteilte, 16 Punkte umfassende, auf § 129 Abs 1, 2, 4 und 10 BO gestützte Auftrag wirkt demnach mit Erteilung des Zuschlages (vgl E , 97/05/0058) gegen die Bfrin als Rechtsnachfolgerin im Eigentum an der Liegenschaft, deren Eigentumsrecht nunmehr auch im Grundbuch einverleibt ist (, BauSlg 8).
5) Zunächst ist festzustellen, daß die genannte Gesellschaft mbH, die dem vorgelegten Grundbuchsauszug zufolge bücherliche Alleineigentümerin der zu bebauenden Liegenschaft ist, aufgrund ihrer Erklärung, von den erteilten Bewilligungen Gebrauch machen zu wollen, als mitbeteiligte Partei im verwaltungsgerichtlichen Verfahren anzusehen ist, wohingegen ihr Rechtsvorgänger nicht mehr Partei dieses Verfahrens ist. Die Bestimmung des § 124 Abs 4 WBO ist als bloße Ordnungsvorschrift zu verstehen (vgl Geuder/Hauer, Wiener Bauvorschriften, 3. Aufl, Anm 6 auf S 529), die dem § 129b Absatz 1 WBO nicht derogiert. Im Übrigen kommt Anrainern in Bezug auf den Bauwerberwechsel kein Mitspracherecht zu (vgl E , 86/05/0107). , BauSlg 88. Gleichartig E , 97/05/0298, BauSlg 141.
6) In einem Bauauftragsverfahren nach § 129 Abs 10 BO hat zwar die Baubehörde die Frage, wer Eigentümer einer Baulichkeit ist, als Vorfrage im Sinne des § 38 AVG unter Zugrundelegung der Ergebnisse des Ermittlungsverfahrens zu beantworten (vgl das hg Erkenntnis vom , Zl 2006/05/0027, mwN). Im Fall, dass der (die) Eigentümer des (der) Bauwerke auf einer Liegenschaft vom Grundeigentümer verschieden sind, ist jedoch die Baubehörde nicht verpflichtet, selbst umfangreiche Erhebungen über die Eigentümer an den vom Bauauftrag betroffenen Bauwerke anzustellen, vielmehr kann sie den Grundeigentümer - wie dies auch von der Behörde erster Instanz durchgeführt wurde - im Sinne des § 129b Abs 2 zweiter Satz auffordern bekannt zu geben, wer Eigentümer der Bauwerke auf seiner Liegenschaft ist. Kommt der Liegenschaftseigentümer seiner Auskunftspflicht im Sinne des § 129b Abs 2 dritter Satz BO nicht (ausreichend) nach, so tritt der Grundeigentümer in die Stellung des von der Behörde durch Auftrag zu verpflichtenden Eigentümers der Baulichkeit ein. In einem solchen Fall ist die Behörde berechtigt, einen Beseitigungsauftrag selbst für den Fall zu erteilen, dass der Liegenschaftseigentümer nicht auch Eigentümer der Anlagen ist. Die Bestimmung dient dem Zweck, den vom Gesetz geforderten Zustand herbeizuführen, weil der Grundeigentümer die Möglichkeit besitzt, eine Bauführung auf seiner Liegenschaft nicht zuzulassen (vgl hiezu das hg Erkenntnis vom , Zl 87/05/0015) ().
7a) Im vorliegenden Fall ist - wie sich auch aus dem hg Erkenntnis Zl 96/05/0101 ergibt - der Exekutionstitel von der Bauoberbehörde für Wien ausgegangen. Dass sich der Magistrat der Stadt Wien bei der Betreibung der Exekution auf den diesbezüglichen erstinstanzlichen Bescheid stützte, vermag daran nichts zu ändern. Auf dem Boden der dargestellten Rechtslage war daher gem § 132 Abs 1 BO der Magistrat der Stadt Wien als Erstbehörde und nach § 136 Abs 1 BO die Bauoberbehörde für Wien als Berufungsbehörde zur Erledigung von Einwendungen gegen den Anspruch iSd § 35 EO zuständig (zum Bestehen eines Instanzenzuges vgl. die hg Erkenntnisse vom , Zl 99/03/0307, und vom , Zl 2003/07/0124, Slg.Nr 16.496 A). Dies hat die belangte Behörde verkannt.
7b) Nach § 129b Abs 1 BO kommt Bewilligungen und Bescheiden nach der BO - somit auch dem Bescheid der Bauoberbehörde für Wien vom XXX, auf den sich das Erkenntnis Zl 96/05/0101 bezog und der dem in Rede stehenden Exekutionsverfahren zugrunde liegt - dingliche Wirkung zu. Bei Bescheiden mit dinglicher Wirkung handelt es sich um solche, die zwar an Personen ergehen, ihrer Rechtsnatur nach aber - ungeachtet der persönlichen Eigenschaften des Bescheidadressaten - nur auf Eigenschaften der Sache abstellen; die Entscheidung bezieht sich derart auf eine bestimmte Sache, dass es lediglich auf die Eigenschaft der Sache, nicht auf eine solche der Person ankommt; dingliche Bescheide wirken gegenüber jedem, der entsprechende Rechte an der betroffenen Sache hat (vgl das hg Erkenntnis vom , Zl 2000/05/0020, mwH, sowie unter Hinweis darauf - das hg Erkenntnis vom , Zl 2006/03/0151).
Im vorliegenden Fall verhält es sich nun so, dass die Grundflächen, auf die sich der Bescheid der Bauoberbehörde bezog, sukzessive von den Beschwerdeführern erworben wurden und nunmehr zur Gänze in deren Eigentum stehen. Damit können die Beschwerdeführer aber dadurch, dass sie auf der Grundlage der dinglichen Wirkung des Bescheides zur Leistung der den damaligen Eigentümer dieser Grundflächen aufgetragenen Kostenersatz herangezogen werden, in keinem Recht verletzt werden. Dass die in Rede stehenden Grundflächen (wie ausgeführt) im Jahr 1999 neu parzelliert wurden, vermag am Umstand, dass die Beschwerdeführer dieselben Grundflächen eignen wie der Adressat des Bescheides, nichts zu ändern.
7c) Dem Rechtsnachfolger ist jede Überprüfung zufolge der Rechtskraft des (dinglichen) Bescheides genommen. Er wird von den Pflichten eines dinglichen Verwaltungsrechtsverhältnisses unabhängig von dessen Kenntnis betroffen. Es besteht (auch nach § 129b Abs 1 BO für die in Rede stehende dingliche Wirkung) keine gesetzliche Verpflichtung, öffentlich-rechtliche Belastungen von Grundstücken im Grundbuch einzutragen; die Belastungen bestehen auch ohne solche Eintragungen (). Anmerkung: An die Stelle der Bauoberbehörde ist jetzt das Landesverwaltungsgericht Wien getreten.
8) Die Vollstreckung eines Beseitigungsauftrages ist während der Anhängigkeit eines Ansuchens um nachträgliche Baubewilligung unzulässig (vgl die bei Moritz, Bauordnung für Wien, 4. Auflage, S 323 genannte hg Judikatur, und die zitierten hg Erkenntnisse vom und ). Dies setzt aber nicht nur voraus, dass sich das nachträgliche Bauansuchen auf das vom Vollstreckungsverfahren betroffene Bauobjekt bezieht (vgl das hg Erkenntnis vom ), sondern auch, dass diesbezüglich überhaupt eine nachträgliche Baubewilligung erteilt werden kann (vgl die bei Moritz, aaO, S 323 angeführte hg Judikatur) ().