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Mietverhältnisse vermieterseits richtig beenden
Ende gut – alles gut
Mit den geeigneten Kniffen und insbesondere einem effizienten Mahnwesen kann der Vermieter eine rasche Auflösung des Mietverhältnisses wegen Mietzinsrückständen erreichen und einen Räumungstitel als nützliches Druckmittel zur Absicherung von Ratenvereinbarungen und Räumungsaufschüben einsetzen.
1. Die Räumungsklage
Der Vermieter hat nach § 1118 ABGB iVm § 33 Abs 3 MRG mehrere Hürden bei der Auflösung eines Mietverhältnisses aufgrund von Mietzinsrückständen zu bewältigen. Zunächst fordert § 1118 ABGB das Vorliegen eines qualifizierten Mietzinsrückstands. Ein solcher liegt vor, wenn der Mieter trotz gehöriger Mahnung, den fälligen Zins zu bezahlen, bis zu dem darauffolgenden Zinsfälligkeitstermin den rückständigen und eingemahnten Zins nicht vollständig entrichtet hat. Die Reihenfolge Mahnung – Ablauf Nachfrist – Verstreichen nächster Zinstermin – Auflösungserklärung muss daher stets eingehalten werden. Ein Räumungsbegehren ist diesfalls auch bei äußerst geringen Rückständen zulässig.
1.1. Richtig mahnen
Formvorschriften für die Mahnung sind im Gesetz nicht vorgesehen, aus Beweiszwecken sollte diese jedoch zumindest schriftlich erfolgen. Da der Vermieter für das Vorliegen des qualifizierten Mietzinsrückstands (und sohin au...