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Zur Verjährung von Ersatzansprüchen aus einer Garantie
https://doi.org/10.47782/oeba202106042401
Auf Ansprüche aus einer Garantie ist die Bestimmung des § 1489 ABGB anzuwenden.
Aus der Begründung:
Die Kl erwarb im April 2008 von der Gesamtrechtsvorgängerin der Bekl eine vermietete Liegenschaft. Die entsprechenden Bestandverträge betrafen zwei Unternehmen und waren jeweils bis befristet. Im Kaufvertrag wurde festgehalten, dass eine wirtschaftliche Beziehung der Verkäuferin zu den beiden Mietern vorliegt.
Die Verkäuferin gab im Kaufvertrag – bezogen auf die beiden Mietverträge – eine „Garantieerklärung“ mit folgendem Wortlaut ab:
„dass die … Mietverträge mit den Unternehmen oder Nachmietern oder Untermietern … jeweils wenigstens über die vereinbarte Laufzeit eine Kündigung durch den jeweiligen Mieter oder Nachmieter nicht betreffen wird und diese daher über die vereinbarte Laufzeit aufrecht bleiben werden und weiters, dass die sich aus den entsprechenden Mietverträgen zu ergebenden Mieten fristgemäß geleistet werden. Die Verkäuferin leistet Gewähr dafür, dass für diese Mietverhältnisse rechtlich verbindliche befristete Bestandverträge vorliegen. Die Verkäuferin garantiert daher, dass die genannten Mietverträge allenfalls mit Nach- oder Untermietern jeweils über die vereinbarte Mindestlaufzeit aufrecht bleiben und leistet vollen Schadenersatz, sollte eines der genannten Vertragsverhältnisse aus Gründen, die vom jeweiligen Mieter zu vertreten sind, vor der genannten Laufzeit ersatzlos beendet werden.“
Zur weiteren Absicherung eines allfälligen Mietenausfalls betreffend die Mietverhältnisse verpflichtete sich die Verkäuferin
„zur wirtschaftlichen Absicherung dieser Mietverhältnisse eine abstrakte Bankgarantie über den Betrag von € 200.000 mit einer Mindestlaufzeit bis vorzulegen...“
Einer der beiden Bestandnehmer stellte ca ab Juni 2008 die Mietzinszahlungen ein. Im Juni 2009 wurde über dessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet. Der IV kündigte hinsichtlich dieses Bestandnehmers den Mietvertrag per Ende August 2009 bzw Ende März 2010 auf (die beiden Aufkündigungen bezogen sich auf unterschiedliche Bestandflächen).
Die Kl meldete im Insolvenzverfahren dieses Bestandnehmers ihre Forderungen aus dem Bestandvertrag an, die zum größten Teil vom IV bestritten wurden. 2010 zog die Kl (nach Auflösung des Bestandvertrags) die Bankgarantie von € 200.000. Der IV zeigte am die Masseunzulänglichkeit gem § 124a IO an. Am legte der IV den Schlussbericht samt Schlussrechnung. Hinsichtlich der Masseforderungen einigte sich der IV mit der Kl auf eine Abschlagszahlung. Der IV leistete 2014 eine entsprechende Zahlung von insg € 290.066,07 an die Kl.
Mit ihrer im Mai 2016 eingebrachten Klage begehrt die Kl den Ersatz des (restlichen) Mietzinsausfalls hinsichtlich des insolventen Bestandnehmers. Unter Berücksichtigung der gezogenen Bankgarantie, der Mieteinnahmen aus Weitervermietungen sowie der (die Masseforderungen betreffenden) Zahlungen des IV ergebe sich ein noch aushaftender Betrag iHv (zuletzt) € 529.936,31. Dafür habe die Bekl aufgrund ihrer Garantieerklärung im Kaufvertrag aufzukommen. Diese Garantieerklärung sei als echte Garantie auszulegen; sie sei nicht beschränkt auf den Rechtsgrund des Schadenersatzes. Daher unterliege sie einer 30-jährigen Verjährungsfrist.
Nach Ansicht der auf Seiten der Kl beigetretenen NI habe die Kl erst mit Vorliegen des Schlussberichts sowie der Schlussrechnung des IV ausreichend sichere Kenntnis darüber erlangt, dass ihr durch die Insolvenz ihres Mieters und die damit verbundenen Mietzinsausfälle ein Schaden entstanden sei. Die Forderung sei daher nicht verjährt. Die maßgeblichen Bestimmungen des Kaufvertrags seien nicht als Garantie zu qualifizieren. Vielmehr sei damit ein Bürgschaftsverhältnis begründet worden, weil durch den Verweis auf die Bestandverhältnisse und die offenkundig intendierte Absicherung derS. 425 ordnungsgemäßen Erfüllung der daraus entspringenden Zahlungsverpflichtung ein unzweifelhafter und deutlicher Bezug zum gesicherten Grundverhältnis hergestellt worden sei. Eine Bürgschaftsschuld unterliege jedoch unabhängig von der für die Hauptschuld geltenden Verjährung der 30-jährigen Verjährungsfrist.
Die Bekl wandte ua die Verjährung der Forderung ein und brachte vor, dass es sich um eine echte Garantie handle. Diese habe Schadenersatzfunktion, sie diene der Übernahme einer verschuldensunabhängigen Haftung für Mietzinsausfälle. Sie entspreche daher dem Charakter einer der kurzen, dreijährigen Verjährungsfrist unterliegenden Zusage gem § 1489 ABGB.
Die Vorinstanzen wiesen die Klage ab. Sie qualifizierten die Erklärung im Kaufvertrag als Garantie. Damit sei die dreijährige Verjährungsfrist des § 1489 ABGB anzuwenden. Spätestens im Jänner 2012 (Bekanntmachung der Masseunzulänglichkeit) sei klar gewesen, dass die Insolvenzforderungen der Kl nicht befriedigt würden, womit die Verjährung des geltend gemachten Anspruchs begonnen habe.
In ihrer ao Revision macht die NI Fragen zur rechtlichen Qualifikation der Haftungserklärung und zur Verjährung geltend. Dabei zeigt sie keine erhebliche Rechtsfrage auf.
1.1 Die Abgrenzung der Garantie von der Bürgschaft erfolgt durch Auslegung (6 Ob 142/10s; RS0033002). Steht die Vertragsauslegung durch die Vorinstanzen mit den Grundsätzen der Rsp im Einklang, liegt keine erhebliche Rechtsfrage vor, kommt doch der Beurteilung, ob ein Vertrag im Einzelfall richtig ausgelegt wurde, keine darüber hinausgehende Bedeutung zu (RS0042776).
1.2 Garantie und Bürgschaft können dem gleichen wirtschaftlichen Zweck dienen, nämlich dem Begünstigten das Risiko einer Geschäftsverbindung mit einem Dritten abzunehmen (RS0016942). Ein Garantievertrag ist vom Bestand eines Hauptschuldverhältnisses unabhängig, also nicht akzessorisch (RS0016992, RS0017000). Der Bürge hingegen übernimmt durch Vertrag mit dem Gläubiger die Haftung bloß für die Erfüllung der Schuld eines Dritten. Die Bürgschaftsverpflichtung ist damit akzessorisch, also abhängig von der Hauptverbindlichkeit des Schuldners gegenüber dem Gläubiger (§ 1346 Abs 1, § 1351 und 1363 ABGB; RS0032169).
1.3 Das BerG hat das Bestehen eines Garantievertrags damit begründet, dass die Verpflichtung der Verkäuferin bzgl der Absicherung der Mietzinse unabhängig davon bestehen sollte, ob die zugesicherten Mietverträge rechtlichen Bestand hätten. Die Erklärung sollte gerade auch dem Zweck dienen, gegen dieses Risiko abzusichern. Dieses Auslegungsergebnis des BerG, das auch dem Standpunkt der Kl und der Bekl entspricht, hält sich im Rahmen der Rsp und wirft daher keine erhebliche Rechtsfrage auf. Die Verkäuferin musste nach der Erklärung für die Existenz rechtlich verbindlicher befristeter Bestandverträge einstehen, aus denen der Käufer Mieteinnahmen lukrieren kann. Eine derartige Haftung wird gerade dann schlagend, wenn kein wirksamer Bestandvertrag vorliegt. Davon unterscheidet sich die Haftung eines Bürgen, der für die fremde Schuld nur dann einstehen muss, wenn diese zu Recht besteht.
2.1 Liegt eine Garantieerklärung vor, kommt die Verjährungsregelung des § 1489 ABGB zur Anwendung. Garantien haben nämlich die Funktion, einen Schaden, den der Begünstigte durch den Nichteintritt eines Erfolgs erleidet, auszugleichen, auch wenn sie nicht Schadenersatzansprüche ieS sind, weil sie losgelöst von Verursachung, Rechtswidrigkeit und Verschulden sind (5 Ob 215/08s; RS0017007 [T5]; RS0124549). Insb sind auch alle Ersatzforderungen wegen Nichterfüllung oder mangelhafter Erfüllung eines Vertrags, möge der Erfüllungsanspruch selbst auch der 30-jährigen Verjährung unterliegen, unter § 1489 ABGB zu subsumieren (5 Ob 7/06z).
2.2 Die Ansicht der Vorinstanzen, dass die Kl im Hinblick auf die im Jänner 2012 angezeigte Masseunzulänglichkeit jedenfalls zu diesem Zeitpunkt gesichert von einem Mietzinsausfall ausgehen konnte, der den Garantiefall auslöste, bedarf keiner Korrektur. Die Kl hat nach der Insolvenzeröffnung und der Beendigung des Bestandvertrags sogar bereits 2010 die Bankgarantie von € 200.000 abberufen und damit den Garantiefall als eingetreten erachtet.
Eine Masseunzulänglichkeit ist vom IV nach § 124a Abs 1 IO dann anzuzeigen, wenn die Masse (sogar) für die Bezahlung aller Masseforderungen nicht ausreicht. Damit ist für die Insolvenzgläubiger klar, dass an sie keine Ausschüttung erfolgen wird. Die Kl begehrt von der Bekl aus der Garantiezusage den Ersatz für den Entgang dieser Insolvenzforderungen. Dass aber spätestens bei öffentlicher Bekanntmachung der Masseunzulänglichkeit ein Primärschaden vorgelegen ist, dessen Verjährung die Kl nach Ansicht des BerG durch Erhebung einer Klage entgegenzuwirken gehabt hätte, dies hier aber unterblieben ist, hält sich als Einzelfallbeurteilung im Rahmen gesicherter Grundsätze der Rsp zu § 1489 ABGB (zuletzt 4 Ob 215/19z). Das trifft auch auf die Ansicht des BerG zu, dass die Inanspruchnahme der Garantie jedenfalls im Jänner 2012 ohne Rechtsmissbrauch hätte erfolgen können (5 Ob 215/08s; RS0017007 [T7]; RS0124549 [T1]).