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Zur Abgrenzung von Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht im Einkaufszentrum
immo aktuell 2025/20
S. 121 § 1090 ABGB
Rechtliche Beurteilung: [1] 1. Zur Abgrenzung von Geschäftsraummiete und Unternehmenspacht besteht umfangreiche Rechtsprechung des OGH (RIS-Justiz RS0020338; RS0020513). Dabei kommt es immer auf die Gesamtheit der Umstände des Einzelfalls an (RS0031183). Bestandverträge müssen im Rahmen eines Vergleichs der typischen Merkmale der Vertragstypen danach untersucht werden, welche Elemente in einer Gesamtbetrachtung überwiegen, insb darauf, welchen Umständen die größere wirtschaftliche Bedeutung zukommt (1 Ob 177/16k mwN; RS0020521). Die Frage, ob aufgrund der näheren Umstände des Einzelfalls das eine oder andere anzunehmen ist, übersteigt an Bedeutung regelmäßig nicht die des konkreten Verfahrens (1 Ob 177/16k; 5 Ob 3/24p; 1 Ob 197/24p; jeweils mwN).
[2] 2. Das Berufungsgericht hat die nicht bloß als Leerformel ohne echtes Substrat zu qualifizierende Betriebspflicht, den umsatzabhängigen Bestandzins und die über die eines gewöhnlichen Einkaufszentrums hinausgehende Infrastruktur - eine Kinderunterhaltungseinrichtung, regelmäßig stattfindende Veranstaltungen, Sonnenterrassen, den eigens durch die Beklagte finanzierten Straßenbahnterminal und die Bereitstellung von für den effizienten Betrieb der Bestandnehmer nützlichen Informationen - in Zusammenschau mit einem hohen Werbeetat als wesentliche Elemente für die Annahme eines Pachtverhältnisses angesehen. Aufgrund der unmittelbaren Verbindung mit dem schon vorhandenen Einkaufszentrum und dem damit gegebenen Partizipieren am bereits vorhandenen Kundenstock im etablierten Einkaufszentrum hat es den in der Revision thematisierten - gegen die Annahme eines Pachtvertrags sprechenden Umstand, dass ein im Edelrohbau befindliches Geschäftslokal im Rahmen der Erweiterung des bestehenden Einkaufszentrums übergeben wurde - als nicht entscheidend angesehen. Das hält sich im Rahmen der dargestellten Rechtsprechung und ist daher im Einzelfall nicht korrekturbedürftig.
[3] 3. In den in der Revision für ihren Rechtsstandpunkt ins Treffen geführten Entscheidungen wurden keine lebenden Unternehmen übergeben und solche auch nicht erweitert, weshalb kein bereits gewachsener Kundenstock vorhanden war. In der Entscheidung zu 6 Ob 141/09t stand der Umstand, dass das gesamte dortige Einkaufszentrum erst zu gründen war, im Vordergrund, in 6 Ob 74/10s bestand die Infrastruktur im Wesentlichen aus einer Rolltreppe und einem Aufzug. In den Entscheidungen zu 5 Ob 76/11d und 8 Ob 18/11x waren jeweils nur potenzielle Kunden vorhanden, darüber hinaus wurden keinerlei Betriebsmittel zur Verfügung gestellt und auch kein umsatzabhängiger Bestandzins vereinbart.
[4] 4. Insgesamt hält sich damit die Beurteilung des Berufungsgerichts im vorliegenden Einzelfall im Rahmen des ihm dabei zukommenden Ermessensspielraums, weshalb die Revision zurückzuweisen ist.
Anmerkung
Die Abgrenzung zwischen Pacht und Geschäftsraummiete (jüngst dazu etwa , immo aktuell 2025/12 [Höllwerth]), namentlich im Einkaufszentrum, ist ein juristischer Dauerbrenner. Das Ergebnis im Einzelfall ist in aller Regel nur schwer vorhersehbar und die Deutungshoheit liegt inzwischen klar bei den Gerichten zweiter Instanz, weil sich der OGH mit dem betreffenden Fall durchwegs nicht mehr im Rahmen einer ordentlichen Erledigung auseinandersetzt. Ausführlichere höchstgerichtliche Begründungen finden sich daher eher in älteren Entscheidungen, wie etwa (wobl 2007/1, 14 [Vonkilch] = immolex 2007/39, 79 [Böhm] = RdW 2007/157, 152 [Iro]), wo ein leer übergebenes Objekt in einem Einkaufszentrum mit Infrastruktur, gemeinschaftlichen Aktivitäten und Werbung zu beurteilen war. Dort betonte der OGH, dass „bei Bestandverträgen über Geschäftsräume, wenn das darin zu betreibende Unternehmen noch gar nicht besteht, die Anforderungen an die Annahme einer Unternehmenspacht strenger [seien]“, und nahm folglich das Vorliegen eines Bestandvertrags an.
Johann Höllwerth