S. 1845. Besonderheiten

5.1. Ansatz fiktiver Miete bei unbefristeten Altmietverträgen

Bei Zinshäusern kommt es häufig vor, dass in der Mietzinsliste unbefristete Altmietverträge aufscheinen, deren Mieten teils deutlich unter der aktuellen und gesetzlich verrechenbaren marktkonformen Miete liegen. In solchen Fällen sind die Mieterstruktur und mögliche Eintrittsrechte Dritter in das Mietverhältnis zu betrachten. Insofern eine hohe Wahrscheinlichkeit besteht, dass keine Eintrittsberechtigten vorhanden sind und die unbefristet vermietete Wohnung nach dem Tod der Mieter frei wird, kann der Ansatz einer fiktiven, marktkonformen Miete bei der Bewertung angedacht werden.

In einem solchen Fall wird zunächst der Ertragswert des Zinshauses unter Ansatz der fiktiven, marktüblichen Miete ermittelt. Von diesem ist die Differenz zwischen der aktuell vorgeschriebenen niedrigen Miete und der nachhaltigen und rechtskonformen Marktmiete als Barwert abzuziehen. Bei der Ermittlung des Barwerts ist auf das Alter und Geschlecht der derzeitigen Mieter abzustellen. Bei der Bildung des Liegenschaftszinssatzes zur Ermittlung des Barwerts ist zudem zu beachten, dass auch nach sorgfältiger Befundaufnahme das Risiko des...