S. 53III. Zukunftsfähige Immobilien

Rebecca Amberger/Michael Haugeneder/Sebastian Krautzer/Jakob Schulz

1. Zukunftsfähige Immobilien

Der allgemeine Gebäudebestand beherbergt ein enormes Potenzial, einen positiven Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und dem voranschreitenden Ressourcen- und Energieverbrauch in der Immobilienwirtschaft entgegenzuwirken. Gleichzeitig gilt es, den größer werdenden Bedarf an Wohn- und Nutzraum zu decken und den Bestand kontinuierlich zu fördern, aufzuwerten und zu optimieren. Der Immobilienmarkt ist als wesentlicher Verursacher von CO₂-Emissionen und massivem Abfallaufkommen bekannt. Daraus entsteht ein gesellschaftlicher Druck, durch geeignete Investitionen in Neubauprojekte und Sanierungen, aber auch in den bestehenden Gebäudebestand, die Dekarbonisierung voranzutreiben. Hierbei muss der ökonomische Aspekt im Vordergrund stehen, um die finanziellen Risiken zu minimieren und den Bestand in eine zukunftsfähige und nachhaltige Immobilie umzuwandeln. Dies beinhaltet die Anpassung an baurechtliche Regularien und das Setzen gezielter Maßnahmen, um als einer der Hauptemittenten einen effektiven Beitrag zum Klimaschutz zu leisten und gleichzeitig ganzheitliche Risiken im Betrieb und im Erhalt der Immobilie zu minimieren.

Es stellt sich hierbei also die Frage: Was macht eine zukunftsfähige Immobilie schlussendlich aus, wie kann dieses Ziel erreicht werden, welche Anforderungen gibt es zu berücksichtigen und was muss zu welchem Zeitpunkt dafür umgesetzt werden?

Abb 1: Roadmap - Zukunftsfähige Immobilie (eigene Darstellung)

Eine mögliche zulässige Definition einer zukunftsfähigen Immobilie wäre, wenn sie im Einklang mit den ökonomischen, ökologischen und soziokulturellen Zielen der Gesellschaft steht, ressourcenschonend und überdies emissionsarm ist.

S. 54Immobilien sind Wertanlagen, „geparktes Geld“, und können damit ebenfalls ein finanzielles Risiko darstellen, wenn sie nicht mit aktuellen bautechnischen, klimaschutz- und ESG-relevanten Anforderungen im Einklang stehen.

Eine zukunftsfähige Immobilie setzt sich folglich aus zwei wesentlichen Aspekten zusammen. Einerseits aus der baulichen Qualität der Immobilie, welche durch die Sicherstellung von diversen Gebäudequalitäten (Konstruktion, thermische Gebäudehülle, Lebensdauer von Materialien, Rückbaubarkeit etc) erlangt wird, andererseits aus der nachgelagerten Qualität des Gebäudebetriebs (Reduktion von Energie- und Wasserverbräuchen, Optimierung von Managementprozessen, Reduktion von Energiekosten etc). Beide Bereiche ermöglichen isoliert einen Vergleich zu anderen Immobilien. Diese Aspekte stehen allerdings ebenfalls in einer direkten Abhängigkeit zueinander und definieren in der übergeordneten Betrachtung die Basis für eine zukunftsfähige Immobilie. Die Summe aller Qualitäten ist in weiterer Folge ausschlaggebend für die Minimierung des finanziellen Risikos im Betrieb und Eigentum.

Insbesondere im Bestand sind hierzu systematische Optimierungen erforderlich, die durch CRREM-Analysen (Carbon Risk Real Estate Monitor) und CO₂-Audits definiert und folglich im Klimaschutzfahrplan mit dem spezifischen Budget der jeweiligen Immobilie abgestimmt werden können. Mit diesem Gesamtpaket, das gleichzeitig als Leitfaden für die Planung und Sanierung dient, können Maßnahmen gezielt zur Umsetzung gebracht werden. Bestandszertifizierungen, wie das System der ÖGNI-Gebäude im Betrieb, stellen dabei ein geeignetes Management- und Steuerungstool dar, wodurch das Bestreben nach einer nachhaltigen und zukunftsfähigen Immobilie in einem vordefinierten und ausgereiften System überwacht und gesichert werden kann. Das Zertifizierungssystem dient dem erforderlichen Prozess als „Leitplanke und qualitätssicherndes Tool“.

2. Rechtliche und technische Rahmenbedingungen

2.1. EU-Taxonomie

Die EU-Taxonomie-Verordnung 2020/852 hat sich aus dem Bestreben des EU Green Deal entwickelt und wurde eingerichtet, um Kapitalströme in „nachhaltig“ und „nicht-nachhaltig“ zu klassifizieren. Hierdurch werden definierte Wirtschaftsaktivitäten und Finanzprodukte zunehmend in eine grüne Richtung gelenkt. Durch die Veröffentlichung der EU-Verordnung 2020/852 im Zusammenhang mit den Verpflichtungen der Berichterstattung erfolgt erstmalig eine Verknüpfung von nicht finanziellen Qualitäten mit dem Finanzreporting und damit einhergehend eine Deklaration des Finanzflusses (OPEX, KAPEX und Umsatz) mit der Gebäudequalität im Hinblick auf sechs wesentliche Umweltziele. Übergeordnet soll so das EU-Ziel der Klimaneutralität bis 2050 unterstützt werden. Die EU-Taxonomie-Verordnung ist seit dem 1.1.2021 gültig und war erstmals im Jahr 2022 rückwirkend in der Berichterstattung für das Jahr 2021 zu berücksichtigen.

S. 55Abb 2: Sechs Umweltziele der EU-Taxonomie-Verordnung 2020/852 (eigene Darstellung in Anlehnung an EU-Taxonomie-VO 2020/852)

Die Taxonomie-Verordnung ist besonders für den Immobilienbereich wichtig, da sie in der Kategorie „Baugewerbe und Immobilien“ spezifische technische Anforderungen für Gebäude festlegt, die in sechs Umweltzielen beschrieben sind. Diese Kriterien ermöglichen es, die entsprechende Wirtschaftstätigkeit, also das eingesetzte Kapital, zu klassifizieren. Es ist jedoch entscheidend, dass die Bewertung der Wirtschaftsaktivität aus finanzieller Perspektive erfolgt. Dies zielt darauf ab, den benötigten Kapitalfluss zu bestimmen und dadurch das finanzielle Risiko einzuschätzen. Die festgelegten technischen Kriterien dienen hauptsächlich als Basis für Bewertungen und als Einflussfaktoren, stehen jedoch nicht im eigentlichen Mittelpunkt der Betrachtung.

Abb 3: Beeinflussbarkeit des finanziellen Risikos über den allgemeinen Zeitverlauf (eigene Darstellung)

Rechtliche Rahmenbedingungen wie die Taxonomie-Verordnung minimieren nicht nur das finanzielle Risiko durch die Sicherstellung von ESG-Qualitäten (Environmental, Social and Governance), sondern fördern auch technische und bauliche Standards bei Gebäuden. Diese Standards reduzieren den Verbrauch von Ressourcen, Energie und Wasser, verringern Emissionen und verbessern die Recyclierbarkeit sowie den Schutz der Biodiversität und Ökosysteme. Hieraus ergibt sich die Besonderheit, dass die gesetzlichen Vorgaben zwar im Finanzwesen angesiedelt sind, zur Beurteilung jedoch techniS. 56sche Kriterien benötigt werden. Die Verordnung zielt somit darauf ab, die Qualität einer Immobilie zu erfassen und zu deklarieren, um so die Rahmenbedingungen für eine optimale Performance zu schaffen und gleichzeitig das Risiko der Finanzierung zu minimieren.

Bei der Beurteilung der Immobilienqualität erfolgt eine Ist-Stand-Analyse in Verbindung mit den gesetzlichen baurechtlichen Rahmenbedingungen, welche wiederum in Österreich mit dem Klimaschutzgesetz verknüpft sind. Die Taxonomie-Verordnung spiegelt den aktuellen Zustand wider und unterliegt sich wandelnden Rahmenbedingungen (zB Grenzwert für den Primärenergiebedarf). Langfristig kann das Risiko durch kontinuierliche Maßnahmen und regelmäßige Überprüfungen im Rahmen eines Monitoringprozesses gesteuert werden. Ein nützliches Werkzeug für die frühzeitige Festlegung solcher Maßnahmen, die dann die Basis für einen spezifischen Klimaschutzplan bilden, ist die CRREM-Analyse.

2.2. CRREM - Carbon Risk Real Estate Monitor

CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) ist ein von der EU unterstütztes Forschungsprojekt, das sich der Formulierung von Dekarbonisierungspfaden für den Immobiliensektor widmet. Obgleich die Leitlinien keine rechtliche Verpflichtung darstellen, dienen sie bereits weltweit Marktteilnehmenden als Orientierungshilfe und unterstützen bei der Akquise. Das im Jahr 2018 eingeführte, auf Excel basierende Instrument entstand mit dem Ziel, den Immobiliensektor der EU bis zum Jahr 2050 zu dekarbonisieren. Priorität haben hierbei die Reduzierung von Treibhausgasemissionen und die Verbesserung der Energieeffizienz bestehender Gebäude, um sowohl einer verfrühten Entwertung durch Markt- und Regulierungswandel entgegenzuwirken als auch Wertminderungen zu vermeiden. CRREM unterstützt die Immobilienbranche aktiv bei der Risikominderung und fördert Investitionen in Energieeffizienz. Dies verhindert das Entstehen von „Stranded Assets“, also Immobilien, die die künftigen Energieeffizienzstandards und Markterwartungen nicht erfüllen werden und zunehmend dem Risiko einer vorzeitigen wirtschaftlichen Veralterung ausgesetzt sein könnten.

Die fortschreitende Regulierung, steigende Anforderungen bei freiwilligen Brancheninitiativen sowie sich allgemein wandelnde Markterwartungen sind gleichermaßen wichtige Treiber der künftigen Entwicklung in Bezug auf Klimaschutz sowie -anpassung. Sie führen dazu, dass Finanzmarktteilnehmende vermehrt Klimarisiken proaktiv in ihre Geschäftsprozesse und das Risikomanagement einbeziehen. Auch wenn ungewiss ist, ob physische oder gegebenenfalls doch eher transitorische Risiken im Immobiliensektor zukünftig dominieren werden - Immobilieneigentümer müssen sich bereits heute mit beiden Aspekten intensiv auseinandersetzen, um letztlich den Immobilienwert zu schützen.

Das CRREM-Tool erlaubt eine detaillierte Bewertung von Immobilien in Bezug auf deren Einklang mit dem 1,5-Grad-Ziel des Pariser Klimaabkommens. Es bildet eine S. 57maßgeschneiderte Analyse und wurde spezifisch für den Immobiliensektor entwickelt, um die Übereinstimmung der Gebäude mit den Zielvorgaben des Abkommens zu prüfen.

Abb 4: Top-Down-Bewertung für CRREM-Pfade (eigene Darstellung in Anlehnung an Institut für Immobilienökonomie 2023)

Anhand der vorgegebenen globalen Dekarbonisierungspfade, die auf dem verbleibenden Treibhausgasbudget mit dem Ziel, 2050 klimaneutral zu sein, basieren, generiert das Tool nutzungs- und standortspezifische Reduktionspfade für die Bewertung einzelner Gebäude. Grundlage hierfür bildet die Projektion des globalen Gebäudebestands bis 2050. Länderspezifische Pfade ergeben sich aus zugrunde liegenden Datensätzen für die Vorgaben der einzelnen Länder. Zusätzlich erfolgt eine Differenzierung zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Eine genauere Kategorisierung der Nutzungstypen von Immobilien wird durch das Benchmarking initialer CO₂e- und Energieverbrauchswerte ermöglicht.

CRREM stellt eine Auswertung bereit, welche es Investoren und Immobilieneigentümern ermöglicht, auf der Grundlage von Energie- und Emissionsdaten sowie der Analyse der regulatorischen Anforderungen zu beurteilen, inwieweit ihre Vermögenswerte Risiken ausgesetzt sind. Nach Eingabe von verschiedenen Parametern, Kennzahlen und Energieverbrauchswerten auf Gebäudeebene weist das CRREM-Tool die beiden „Years of Stranding“ in Bezug auf die Treibhausgasemissionen und Energieintensität aus. Folgende Unterlagen sind für die Analyse erforderlich:

Notwendige Unterlagen:

• Gültiger Energieausweis (Art und Energieträger des Heiz- und ggf Kühlsystems im Gebäude) je Nutzung mit Angaben zur Fläche (BGF gem ÖNORM B 1800)

• Gesamter Wärme- und Kälteverbrauch sowie bezogener und ggf selbst erzeugter Stromverbrauch von mind einem Jahr inkl Informationen, welche Flächen des GeS. 58bäudes durch die jeweiligen Verbrauchsdaten abgedeckt werden (Abrechnung des Energieversorgers Strom, Wärme, Kälte)

• Informationen zu Leerstand einzelner Gebäudebereiche/Tops

Weitere hilfreiche Unterlagen für eine detaillierte Auswertung:

• Liste aller kältetechnischen Anlagen inkl Kältemittelart und -füllmenge (Split-Geräte, Kältemaschinen, Wärmepumpen)

• Energiepreise für relevante Energieträger (Strom, Gas, Fernwärme etc)

• Verkehrswertgutachten

• Plansatz

• Technische Beschreibung inkl HKLS + E Schemata

CRREM verwendet den „whole building approach“, also mieter- und vermieterkontrollierte Flächen werden berücksichtigt. Denn nur eine ganzheitliche Betrachtung der Immobilie kann eine angemessene Umsetzung von Dekarbonisierungsstrategien gewährleisten.

Abb 5: Energie- und CO₂e-Intensität der Immobilie (eigene Darstellung in Anlehnung an Institut für Immobilienökonomie 2023)

Am Beispiel eines unsanierten Altbaus in Wien zeigt das CRREM-Tool (Version 2.05, Stand März 2024) den derzeitigen energetischen Zustand des Gebäudes auf. Aufgrund des hohen Strom- und Gasverbrauchs zeigt die Analyse, dass ohne entsprechende Sanierung das Gebäude vorzeitig zu einem „Stranded Asset“ wird. Eine sorgfältige Untersuchung durch ein CO₂-Audit in Verbindung mit einem Klimaschutzfahrplan ist erforderlich, um gezielte Maßnahmen zu identifizieren, die energetisch und wirtschaftlich sinnvoll sind. Durch die Realisierung solcher Optimierungsmaßnahmen kann das Jahr, in dem das Gebäude als „stranded“ gilt, hinausgeschoben werden. Wenn beispielsweise im Jahr 2027 eine thermische Sanierung und der Umstieg von Gas auf Fernwärme mit Investitionen in Höhe von 300.000 € umgesetzt werden, kann die Gefahr einer Entwertung S. 59langfristig abgewendet werden. Eine solche Optimierung, wie in Abbildung 6 dargestellt, gewährleistet, dass das sanierte Gebäude auf einem Pfad bleibt, der die Vorgaben bis 2050 nicht überschreitet. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten kann der Wiener Altbau dann als eine Immobilie betrachtet werden, die als konform mit dem 1,5-Grad-Ziel gilt.

Abb 6: Beispielhafte Auswertung einer CRREM-Analyse (eigene Darstellung in Anlehnung an Institut für Immobilienökonomie 2023)

Dass es sich hierbei nicht nur um „ökologisches Wunschdenken“, sondern um handfeste Risiken für Immobilienwerte handelt, zeigen verschiedene kürzlich verabschiedete Regulierungen: Einerseits haben Großbritannien sowie die Niederlande bereits Vermietungsverbote für Gebäude beschlossen, wenn diese bestimmte Energieausweisklassen verfehlen. Andererseits müssen sich Vermieter in Deutschland nun an den CO₂-Kosten, die aus der Emissionsbilanz eines Gebäudes resultieren, beteiligen. Die entwickelten Zielpfade und der methodische Ansatz haben sich mittlerweile zum weltweiten Standard etabliert und werden von führenden Organisationen unterstützt. Die Pfade sind neben ihrer Integration im CRREM-Tool selbst auch bereits in einer Vielzahl von anderen ESG-Lösungen sowie im Nachhaltigkeitsbericht aufgenommen worden.

Zusammenfassend bildet somit die EU-Taxonomie die Ausgangsbasis (Qualität), während die CRREM-Analyse durch die objektspezifische situationsbedingte Performance einen weiteren Blick auf das tatsächlich genutzte Gebäude ermöglicht und in weiterer Folge als Werkzeug zur Erstellung eines Klimaschutzfahrplans dient.

2.3. Klimaschutzfahrplan

Angesichts der zunehmenden Dringlichkeit durch die klimatischen Veränderungen sowie den regulatorischen Anforderungen wie der EU-Taxonomie und CSRD, stehen Immobilienbesitzer und -verwalter vor der Herausforderung, ihre Objekte kontinuierlich nachhaltiger zu gestalten und das Risiko von „gestrandeten“ Immobilien zu reduzieren. Mit der Entwicklung von einer grauen zu einer grünen Immobilie, gilt es Maßnahmen zielgerecht zu planen, budgetieren und umzusetzen. Ein effektiver Klimaschutzfahrplan für Bestandsimmobilien ist ein entscheidendes Instrument, um diesen HerausforderunS. 60gen zu begegnen. Nur so gelingt es, die Erderwärmung einzudämmen und gezielte Maßnahmen zur Reduktion des Energiebedarfs, von CO₂-Emissionen aber auch Betriebskosten umzusetzen. Dieses Kapitel soll den Prozess zur Durchführung von CO₂-Audits inkl Entwicklung und Implementierung von Maßnahmen im Zuge eines Klimaschutzfahrplans skizzieren.

Neben der Bestandsbeurteilung nach CRREM ist die Durchführung von CO₂-Audits ein geeignetes Tool, um Optimierungsmaßnahmen gezielt zu evaluieren.

CO₂-Audits bilden die Grundlage für Klimaschutzfahrpläne, indem Optimierungs- und Sanierungsmaßnahmen detailliert untersucht werden können. Ähnlich einem Energieaudit gilt es Bestandsgebäude und deren Performance in einem ersten Schritt zu analysieren, um in weiterer Folge gezielt Maßnahmen zur Reduktion der CO₂-Emissionen ableiten zu können. Grundsätzlich umfasst das CO₂-Audit mit der Bestandsaufnahme, Bestandsanalyse, Optimierungsphase und der Entwicklung eines Sanierungskonzeptes inkl Fahrplan vier wesentliche Arbeitsschritte, die chronologisch bearbeitet werden.

Die Bestandsaufnahme dient in erster Linie dazu, den baulichen und technischen Zustand des Gebäudes zu ermitteln und zu bewerten. Technical Due Diligences schaffen hierfür oftmals die Grundlage. Wesentlich ist speziell die Beurteilung der thermischen Gebäudehülle sowie der haustechnischen Einrichtungen in Bezug auf Energieeffizienz und Energiebereitstellung. Hinsichtlich thermischer Gebäudehülle kann das Durchführen von Thermografien erste Rückschlüsse zu Schwachstellen und möglichen Wärmebrücken zulassen. Auch vereinzelte Fassaden- bzw Dachhautöffnungen helfen den technischen und energetischen Zustand von Bauteilen zu beurteilen.

Energieverbrauchsdaten sind in Bezug auf die technische Qualität eines Gebäudes das zentrale Element zur energetischen Bewertung. Im Sinne des Energiemanagements sollten Energieverbrauchsdaten zumindest auf Gebäudeebene je Energieträger erfasst und langfristig dokumentiert werden. Eine separate Erfassung von Hauptverbrauchern und speziell auch in hoher zeitlicher Auflösung (Stundenwerte) hilft zusätzlich Schwachstellen im und am Gebäude zu erkennen. Darüber hinaus gilt es, haustechnische Anlangen speziell hinsichtlich deren Zustand, Effizienz und Laufzeiten zu prüfen. Dies hilft in weiterer Folge relevante Optimierungspotenziale zu erkennen. Erkenntnisse sind in einer Bestandsdokumentation zu berichten.

In Hinblick auf Optimierungsmaßnahmen gilt es die Auswirkungen auf Energieverbrauch und CO₂-Emissionen bestmöglich zu evaluieren und beurteilen. Mit Hilfe von thermisch dynamischen Gebäudesimulationen kann so beispielsweise ein virtuelles Gebäudemodell erstellt werden und der Bestand bzw der Betrieb als „Business-as-usual“-Szenario abgebildet werden. Der Abgleich mit Energieverbrauchsdaten ermöglicht ein Validieren des virtuellen Gebäudemodells. Darauf aufbauend lassen sich nun unterschiedliche Optimierungsmaßnahmen analysieren. Diese sollten grundsätzlich in vier Ebenen betrachtet werden

• Passive Maßnahmen zur Reduktion des Energiebedarfs → bauliche Maßnahmen wie bspw Fassadendämmung, Fenstertausch, Anbringen von Verschattungselementen …

• S. 61Betriebsoptimierung zur Steigerung der Energieeffizienz → bspw Anpassung von Vor- und Rücklauftemperaturen, hydraulischer Abgleich, Anpassen von Anlagenlaufzeiten …

• Aktive Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz → technische Maßnahmen wie bspw Erneuerung von RLT-Anlagen inkl Wärmerückgewinnung und hocheffizienten Ventilatoren, Austausch Beleuchtung und Umstieg auf LED …

• Einsatz erneuerbarer Energien → Dekarbonisierung der Wärme-, Kälte- und Strombereitstellung bspw durch Einsatz von Wärmepumpen (in Kombination mit Erdwärmesonden, Grundwasser oder Luft), Einsatz natürlicher Kältemittel, Photovoltaik …

Optimierungsmaßnahmen haben hierbei je Gebäude individuell bewertet zu werden. Neben Energie und CO₂-Einsparpotenzialen gilt es zusätzlich auch die Investitionskosten zu ermitteln sowie eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durchzuführen. Nachfolgende Abbildung gibt einen beispielhaften Überblick zur Untersuchung verschiedener Maßnahmen:

Abb 7: Beispielhafte Darstellung von untersuchten Optimierungsmaßnahmen in Hinblick auf CO₂-Einsparpotenzial (eigene Darstellung)

Auf Basis jener Grundlagen gilt es im nächsten Schritt einen Klimaschutzfahrplan zu erstellen. Die Entscheidung, wann welche Maßnahme umgesetzt wird, hängt einerseits vom vorgegebenen Dekarbonisierungspfad zur Einhaltung des 1,5°C-Ziels gemäß CRREM, andererseits vom verfügbaren Budget und den technischen Randbedingungen (bspw Leerstand, Baualter, Bauschäden) ab. Die Entscheidung ist hierbei in enger Abstimmung zwischen Consultant und Eigentümer zu treffen. Nachfolgende Abbildung zeigt beispielhaft einen Klimaschutzfahrplan zur Einhaltung des 1,5°C-Ziels:

S. 62Abb 8: Beispielhafte Darstellung eines Klimaschutzfahrplans zur Einhaltung des 1,5°C-Ziels (eigene Darstellung)

Mit der gezielten zeitlichen Verortung von Maßnahmen und der Erstellung eines Klimaschutzfahrplans kann so Planungs- und Finanzierungssicherheit geschaffen und gleichzeitig ein wesentlicher Beitrag zur Einhaltung der Klimaziele geleistet werden.

Ein kontinuierliches Monitoring und regelmäßige Anpassungen sind unerlässlich, um die Wirksamkeit der umgesetzten Maßnahmen zu überprüfen und den Fahrplan bei Bedarf zu optimieren. Dieses fortlaufende Controlling sorgt nicht nur für die Einhaltung der gesetzten Nachhaltigkeitsziele, sondern trägt auch dazu bei, die Performance der Immobilie kontinuierlich zu verbessern und das finanzielle Risiko zu reduzieren.

Dieser ganzheitliche Ansatz in der Entwicklung und Implementierung eines Klimaschutzfahrplans ermöglicht es Immobilienbesitzern und -verwaltern, aktiv zur Reduzierung der Umweltbelastung beizutragen, während sie gleichzeitig die ökonomische Leistungsfähigkeit ihrer Immobilien steigern.

3. Steuerungs- und Management-Tool

3.1. Gebäude im Betrieb

Das ÖGNI-System: Gebäude im Betrieb (GIB) stellt ein Transformations- und Managementinstrument dar, das zur Entwicklung einer nachhaltigen, zukunftsfähigen und auf den Klimaschutz ausgelegten Immobilienstrategie beiträgt.

Der Fokus liegt darin, Bestandsgebäude in einem kontinuierlichen Verbesserungsprozess zu optimieren, langfristig aufzuwerten und zukunftsfähig zu gestalten. Für eine übergreifende Betrachtung orientiert sich die Bewertung an den drei großen Säulen der ganzheitlichen Nachhaltigkeitsbetrachtung: der ökologischen, ökonomischen sowie soziokulturellen und funktionalen Qualität. Die Systemkriterien fokussieren sich dabei zu rund drei Viertel auf Managementqualitäten und lediglich zu einem Viertel auf technische Gebäudequalitäten, wodurch die Qualität des Gebäudebetriebes in den VorderS. 63grund rückt und einen wesentlichen Hebel in der laufenden Gebäudeoptimierung darstellt.

Abb 9: ÖGNI-Systemstruktur - Gebäude im Betrieb (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen - DGNB e.V. 2023)

Das System setzt einerseits technische und managementrelevante Anforderungen an das Gebäude, die zusätzliche Qualitäten sicherstellen. Andererseits ermöglicht es, die zuvor genannten rechtlichen und bautechnischen Anforderungen zusammen mit den Funktionen und Maßnahmen der verfügbaren Tools (wie CRREM und Klimaschutzfahrplan) zu bündeln. Diese Tools unterstützen das Erreichen des Hauptziels, nämlich eine zukunftsfähige Immobilie zu entwickeln. Dadurch können alle erforderlichen Qualitäten nachweislich gesichert und letztendlich effektiv in einem Zertifikat abgebildet werden.

Die Erstzertifizierung des Gebäudes dient in erster Linie der Erfassung des Gebäudebestandes und wird auf Basis der tatsächlich vorhandenen Qualitäten und verfügbaren Nachweisdokumente generiert. Weiters kann dann die Bewertung in einem laufenden Prozess gesteigert werden. In der Re-Zertifizierung wird diese Steigerung idealerweise durch das Erreichen des nächsthöheren Levels (Bronze-Silber-Gold-Platin) im Zertifizierungsergebnis abgebildet.

In der Praxis hängt ein erfolgreiches Ergebnis im Gebäudemanagement stark von der Motivation und Beteiligung aller involvierten Parteien ab, einschließlich Eigentümern, Property Managern, Facility Managern und Nutzern. Für eine Qualität, die nicht nachweisbar ist, können auch keine Punkte anerkannt werden. Hierzu ist immer ein entsprechendes Nachweisdokument erforderlich. Als Folge können möglicherweise wertvolle Punkte nicht anerkannt werden. Die Einbeziehung der Nutzer bietet zudem den Vorteil, dass nicht nur ein Gefühl der Zugehörigkeit entsteht, sondern durch verschiedene Optimierungen auch die Aufenthaltsqualität verbessert wird, was den Nutzern zugutekommt und die allgemeine Zufriedenheit steigert.

Allgemein lässt sich sagen, dass Anforderungen in der ökonomischen Säule umfangreicher und mit einer höheren Qualität nachgewiesen werden können, da der wirtschaftliche Aspekt im Gebäudemanagement alltäglich ist und damit auch meist sehr gut dokuS. 64mentiert wird. Bauliche Qualitäten lassen sich ausreichend durch das Audit sowie die grundlegenden Gebäudepläne abbilden. Beschaffungs- und Managementrichtlinien stellen in dieser Säule einen bisher ebenfalls vernachlässigten Anteil dar. Da sie jedoch für den laufenden Verbesserungsprozess die Rahmenbedingungen verschriftlichen, sind sie im GIB-System absolut wesentlich. Durch sie eröffnet sich ein großes Potenzial, da für die Erstellung und Umsetzung ein reiner Managementaufwand entsteht und keinerlei bauliche Veränderungen erforderlich sind.

Bisher wurden soziokulturelle Qualitäten, wie Fahrradabstellräume, Aufenthaltsbereiche im Freien, Sportangebote, Nutzerkommunikation und die Messung von Komfortparametern, oft vernachlässigt. Durch das GIB-System erhalten diese Aspekte jedoch zunehmend Aufmerksamkeit und Zustimmung. Dies liegt daran, dass sie im Verhältnis kostengünstige Maßnahmen darstellen, die eine große Wirkung sowohl für die Nutzer als auch für das Ergebnis der Zertifizierung haben können.

Die Qualität der ökologischen Nachhaltigkeit eines Gebäudes wird hauptsächlich durch die Qualität der Energieversorgung und des Energieausweises bestimmt. Ein wichtiger Aspekt dabei ist die umfangreiche Erfassung und Analyse der Verbrauchsdaten, die dann mit Vergleichsdaten und angestrebten Zielwerten gegenübergestellt werden (umfangreiche Messdatenanalyse). Obwohl die Erfassung großer Energie- und Wasserverbräuche auf Gebäudeebene bereits etabliert ist, steckt die detaillierte Erfassung und Analyse auf Nutzerebene noch in den Anfängen. Ein entscheidendes Instrument in diesem Bereich ist der Klimaschutzfahrplan, der einen bedeutenden Anteil an der Gesamtbewertung hat und als detaillierte Anleitung für den fortlaufenden Verbesserungsprozess der Immobilie dient.

Verbesserungen werden im GIB-System in einem iterativen Prozess aus vier Schritten, dem sogenannten PDCA-Zyklus (Plan-Do-Check-Act), umgesetzt. Schritt 1 erfordert dabei eine übergeordnete Zielsetzung, idealerweise auf Basis von marktführenden Referenzen. Im zweiten Schritt werden sodann physische und organisatorische Maßnahmen zur Optimierung der Immobilie umgesetzt, welche im dritten Schritt kontinuierlich überprüft werden. Grundlage für die Kontrolle der Verbesserungen stellt die Erfassung der Verbrauchsdaten dar. Durch diese erhält man einen rechnerisch absoluten und belastbaren Nachweis. Sollte eine Optimierung den beabsichtigten Effekt nicht erzielen können, wird im vierten und letzten Schritt entsprechend reagiert. Hierbei wird der Hintergrund der Abweichung analysiert. Sobald der Grund der Abweichung festgestellt wird, kann an den entsprechenden Stellschrauben gedreht werden, um die Optimierung auf den vorgesehenen Zielpfad hinzuführen. Wird ein gesamter Zyklus abgeschlossen und eine Verbesserung erzielt, stellt die optimierte Variante den neuen Ausgangszustand dar und der Verbesserungsprozess beziehungsweise der PDCA-Zyklus beginnt von neuem.

S. 65Abb 10: Schematische Darstellung des PDCA-Zyklus im GIB-System (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen - DGNB e.V. 2023)

Eine kritische Aufgabe stellt das Bündeln und erfolgreiche Abstimmen aller Anforderungen, Rahmenbedingungen und der darauf aufbauenden Optimierungsmaßnahmen dar. Hierbei gilt es einerseits, die durch die CRREM-Analyse erkannten Verbesserungen mit den Anforderungen der EU-Taxonomie und jenen aus dem GIB-System in Einklang zu bringen und andererseits diese dann auch mit dem regelmäßig wiederkehrenden Re-Zertifizierungsprozess zeitlich zu kombinieren, um den Erfolg entsprechend in einer Steigerung des Zertifizierungsergebnisses abbilden zu können. Einen weiteren Faktor stellt die Verknüpfung mit dem Budget dar. Jede thermische Ertüchtigung oder bauliche und technische Maßnahme wirkt sich auf den Energieausweis und damit, als technische Betrachtungsgrenze, ebenfalls auf die EU-Taxonomie-Verordnung aus.

Abb 11: Schematische Darstellung, Abstimmung aller Rahmenbedingungen im Klimaschutzfahrplan (eigene Darstellung in Anlehnung an Institut für Immobilienökonomie 2023)

Zu diesem Zweck hat sich in der Praxis die Erstellung eines objektspezifischen Klimaschutzfahrplans bewährt. Durch diesen können die Maßnahmenpakete und deren AusS. 66wirkungen in einem zeitlichen Kontext geplant werden. In Verbindung mit der rollierenden Betrachtung des GIB-Systems dient der Klimaschutzfahrplan zudem als Leitfaden und Lastenheft für alle Projektbeteiligten. Ziel ist es, die Optimierungen in den Begleitdokumenten (Energieausweis) abzubilden und durch die EU-Taxonomie sowie im Zertifizierungsprozess widerzuspiegeln.

Das ÖGNI-System „Gebäude im Betrieb“ bietet zudem die Möglichkeit, die Gebäudeauszeichnung „Klimapositiv“ zu erlangen. Eine Bewertung, die am Markt bisher ein Alleinstellungsmerkmal genießt. Sie wird an Gebäude verliehen, die basierend auf ihren realen Verbrauchsdaten nachweislich mindestens klimaneutral betrieben werden und so durch ihren Betrieb bereits heute einen positiven Beitrag zur Klima- und Energiewende leisten. Ziel ist die Anerkennung vorbildlicher Projekte.

Abb 12: DGNB-Gebäudeauszeichnung - Klimapositiv (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen - DGNB e.V. 2023)

Dabei unterstützt die CRREM-Analyse dieses Ziel als strategisches Tool zur Bewertung und Reduzierung klimabezogener Risiken durch das Aufzeigen klarer Dekarbonisierungspfade. Der Klimaschutzfahrplan ermöglicht hierfür eine gezielte Planung und Implementierung von Maßnahmen, die zur Erreichung eines klimapositiven Status erforderlich sind. Er verknüpft die technischen und baulichen Optimierungen des Gebäudes, schafft Synergien über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes und steigert so dessen langfristigen Wert. Mit dieser interdisziplinären Vorgehensweise können Gebäude die ÖGNI-Auszeichnung „Klimapositiv“ erlangen und als Leuchtturmprojekte dienen. Sie zeigen, wie durch eine vorbildliche Planung sowie einem nachhaltigen Betrieb signifikante Beiträge zum Klimaschutz geleistet werden können und wie nachhaltige Bau- und Betriebsstandards in der Praxis erfolgreich umgesetzt werden können.

4. Conclusio

Zukunftsfähige Immobilien spielen eine essenzielle Rolle im Streben nach einer nachhaltigeren Gesellschaft. Diese Immobilien verkörpern das Zusammenspiel ökonomischer, ökologischer und soziokultureller Ziele, indem sie ressourcenschonend und emissionsarm gestaltet sind. Der Schlüssel zu ihrer Realisierung liegt in systematischen Optimierungen des Bestands, die durch am Markt anerkannte Tools wie der CRREM-Analyse und dem CO₂-Audit ermöglicht werden. Diese Werkzeuge definieren nicht nur die erforderlichen Maßnahmen, sondern gewährleisten zudem eine konsequente Abstimmung mit dem Klimaschutzfahrplan und dem vorgesehenen Budget.

Eine bedeutende Rolle in diesem Prozess spielt das ÖGNI-System für Bestandsgebäude, das als effektives Management- und Steuerungsinstrument dient. Durch diese Zertifizierungen wird das Ziel einer nachhaltigen und zukunftsfähigen Immobilie im gesamten S. 67Prozess geplant, überwacht und gesichert. Dieser ganzheitliche Ansatz ist nicht nur für die unmittelbare Umwelt von Vorteil, sondern minimiert auch finanzielle Risiken, indem Immobilien den aktuellen und zukünftigen Anforderungen in Bezug auf Bau, Klimaschutz und ESG entsprechen.

Abb 13: Schematische Darstellung, laufender Optimierungsprozess über den Lebenszyklus (eigene Darstellung)

Die EU-Taxonomie-Verordnung und das ÖGNI-System veranschaulichen, wie rechtliche und technische Rahmenbedingungen zusammenwirken, um Kapitalströme in nachhaltige Projekte zu lenken und somit die Klimaneutralität bis 2050 zu fördern. Diese Regelwerke definieren nicht nur, was eine zukunftsfähige Immobilie ausmacht, sondern auch, wie sie durch die Fokussierung auf Managementqualitäten und die Einbindung aller Beteiligten im Gebäudemanagementprozess erreicht werden kann.

Letztlich beruht der Erfolg auf der Motivation und Beteiligung aller Akteure, wobei der PDCA-Zyklus des ÖGNI-Systems einen laufenden Monitoringprozess über den Lebenszyklus sowie die kontinuierliche Verbesserung und Anpassung an die steigenden Anforderungen ermöglicht. Die Zertifizierungsergebnisse spiegeln die Fortschritte und die Erreichung höherer Standards wider, was den Wert der Immobilie steigert und die Lebensqualität der Nutzer verbessert. Dieser ganzheitliche Ansatz unterstreicht den Mehrwert, den die Kombination aus rechtlichen Rahmenbedingungen, effektiven Tools und einem soliden Managementsystem für die Entwicklung zukunftsfähiger Immobilien bietet. Durch die Umsetzung dieser Strategien wird nicht nur das Ziel einer nachhaltigen Entwicklung vorangetrieben, sondern es entsteht auch eine Win-win-Situation für die Umwelt, die Gesellschaft und die Wirtschaft.