S. 385XIX. Vorteile taxonomiekonformer Gebäude/Marktentwicklung

Peter Stellnberger

Der vorliegende Beitrag untersucht die vielfältigen Vorteile von nachhaltigen Gebäuden im Allgemeinen und taxonomiekonformen Gebäuden im Speziellen für Eigentümer, Investoren, Mieter sowie Banken und stellt potenzielle Auswirkungen auf Finanzierungen vor. Die Zielsetzung von Banken und Eigentümern sind dabei oft gleich gelagert: Beide Akteure streben danach, physische und transitorische Risiken zu minimieren, einen nachhaltigen Cashflow des Objekts zu gewährleisten sowie langfristig den Wert zu erhalten und Stranded Assets zu vermeiden. Nachhaltige Gebäude tragen nicht nur zum Klimaschutz bei, sondern bieten auch finanzielle sowie nichtfinanzielle Vorteile für Eigentümer, Mieter und finanzierende Banken, die im Folgenden näher erläutert werden. Des Weiteren werden die Limitationen, aber auch Vorteile der (ausschließlichen) Definition eines Gebäudes nach der EU-Taxonomie-VO aufgezeigt. Mit fortschreitender Entwicklung des Immobilien- und Finanzmarktes in Richtung Nachhaltigkeit besteht die Annahme, dass nachhaltige bzw taxonomiekonforme Objekte (in Zukunft) neuer Standard werden können und die zuvor beschriebenen Vorteile schwinden (im Sinne eines Grünen Premiums), und die Nachteile und Risiken zunehmen, sollte das Objekt nicht nachhaltig bzw taxonomiekonform sein.

Doch was tun, wenn das Gebäude aktuell noch nicht taxonomiekonform ist? Abschließend wird das Konzept der Transition Finance vorgestellt, welche die grüne Transformation im Immobiliensektor vorantreiben soll.

1. Nachhaltigkeit und Banken

Nachhaltigkeit ist in den letzten Jahren eines der zentralen Themen im Finanzsektor geworden. War es in der Vergangenheit stärker im Fokus von (institutionellen) Investoren und Assetmanagern, die beispielsweise nachhaltige Fonds beworben haben, erstreckt sich das Thema nun insbesondere auch auf Banken und reicht von der Refinanzierung von Banken am Kapitalmarkt durch grüne Bonds, bis hin zum Risikomanagement und der Berichterstattung.

Im folgenden Abschnitt werden ein paar ausgewählte regulatorische Rahmenbedingen kurz vorgestellt sowie Aspekte der Kreditvergabe und der Berichterstattung.

S. 386Abb 1: Übersicht Wirkungsfeld Nachhaltigkeit & Banken [eigene Darstellung]

1.1. Regulatorische Rahmenbedingungen

Aktionsplan: Finanzierung nachhaltigen Wachstums

Eine wesentliche Initiative in Richtung Nachhaltigkeit im Finanzsektor ist der „Aktionsplan: Finanzierung nachhaltigen Wachstums“, der 2018 von der Europäischen Kommission ins Leben gerufen wurde, um die verbindlichen Ziele des Pariser Klimaabkommens umzusetzen. Damit die Ziele, wie etwa die Reduktion der Treibhausgasemissionen um 40 % bis 2030 erfüllt werden, müssen, nach Schätzungen der Kommission, zusätzlich jährlich EUR 180 Mrd investiert werden. Durch den Aktionsplan soll ein nachhaltiges Finanzwesen entstehen, das den Kapitalmarkt und die europäische Wirtschaft zum Wohle der Gesellschaft und der Umwelt miteinander in Verbindung bringt.

Die EU sieht im Finanzsystem eine Schüsselrolle, um die Transformation einer nachhaltigeren Wirtschaft zu finanzieren. Folgende Ziele wurden im Aktionsplan definiert:

Der Aktionsplan zielt darauf ab,

S. 387Die Kernpunkte des Aktionsplanes sehen folgende Maßnahmen vor:

• Einführung einer Taxonomie als EU-Klassifikationssystem für nachhaltige Tätigkeiten. Hier soll einheitlich festgelegt werden, was unter Nachhaltigkeit verstanden wird und in welchen Sektoren nachhaltige Investitionen einen größtmöglichen Impact haben können.

• Auf Grundlage der Taxonomie soll ein EU-Kennzeichen für „grüne“ Finanzprodukte implementiert werden, um Investor:innen bessere Klarheit zu geben.

• Es soll geprüft werden, ob man Vermögensverwalter:innen und institutionelle Anleger:innen in die Pflicht nehmen kann, Nachhaltigkeit als Kriterium bei den Investitionsentscheidungen zu berücksichtigen und Offenlegungsvorschriften weiter zu verschärfen.

• Versicherungs- und Wertpapierunternehmen sollen in Zukunft Nachhaltigkeitspräferenzen ihrer Kund:innen in die Beratungsgespräche mit einbeziehen.

• Nachhaltigkeit soll auch stärker in die Aufsichtsvorschriften von Banken und Versicherungen, die eine wichtige Fremdfinanzierungsquelle für die europäische Wirtschaft sind, miteinbezogen werden. Sofern dies aus Risikoüberlegungen möglich ist, sollte geprüft werden, ob ein sogenannter „green supporting factor“ bei der Kapitalanforderung Banken bei nachhaltigen Investitionen unterstützen könnte.

• Angleichung der Leitlinie für nichtfinanzielle Informationen von Unternehmensbilanzen an die Empfehlungen der Task Force „Klimabezogene Finanzinformationen“ (TCFD) des Finanzstabiltiätsrates.

Der oben angesprochene unterstützende Faktor bei den Eigenmittelvorschriften ist jedoch bei der aktuellen Verhandlung im Europäischen Parlament nicht mehr geplant. Daher werden von Expert:innen Bedenken geäußert, dass dadurch das Interesse von Banken hinsichtlich Sustainable Finance gehemmt werden könnte.

Neben den regulatorischen Anforderungen verpflichten sich Banken oft auch darüber hinaus freiwillig zu Initiativen wie beispielsweise den UN Principles for Responsible Banking, der Net-Zero-Banking Alliance oder den Science Based Targets (Ziele zur Messung der Reduktion der Treibhausgasemissionen).

Die Net Zero Banking Alliance verpflichtet ihre Mitglieder, die Treibhausgasmissionen des Finanzierungs- und Investmentportfolio zu dekarbonisieren und bis 2050 das „Net-Zero-Ziel“ und die Übereinstimmung mit den Zielen des Pariser Klimaabkommens zu erreichen. Banken, die sich diesen Initiativen verpflichtet haben, werden daher ein verstärktes Augenmerk auf diese Zielsetzung legen. In Österreich ist (aktuell Mai 2024) nur die Erste Group Bank AG Mitglied dieser Initiative.

S. 3881.2. Kreditvergabe und Überwachung

Die Europäische Bankenaufsichtsbehörde (EBA), empfiehlt in den „Leitlinien für die Kreditvergabe und Überwachung“, ESG-Risiken entlang des gesamten Kreditprozesses in die bestehenden Systeme zu integrieren. Es wird beispielsweise vorgeschlagen, dass Banken die ESG-Risiken, insbesondere die Auswirkungen des Klimawandels auf den Kreditnehmer, sowie die risikomindernden Maßnahmen, die ergriffen werden, zu bewerten haben.

Vergeben Kreditinstitute ökologisch nachhaltige Kredite, werden folgende Anforderungen definiert:

• Klare Definition von Kriterien für ökologisch nachhaltige Aktivitäten auf Basis von Standards.

• Prüfprozesse der Bank, um zu beurteilen, ob die gewährten ökologisch nachhaltigen Kredite in demensprechende Tätigkeiten fließen, sowie Informationseinholung zu den ökologisch nachhaltigen Zielen des Kreditnehmers. Diese Prüfung soll regelmäßig erfolgen und der Kreditnehmer hat während der gesamten Kreditlaufzeit Informationspflichten.

• Integration der Kreditvergabepolitik ökologischer Kredite in die übergeordnete Strategie der Bank sowie Monitoring, ob damit qualitative und quantitative Nachhaltigkeitsziele des Kreditgebers erreicht werden.

Diese Leitlinien bei der Vergabe von ökologisch nachhaltigen Krediten scheinen relevant, wenn taxonomiekonforme Immobilien finanziert werden. Die klare Definition der nachhaltigen Aktivität auf Basis von Standards sollte durch die Konformität des Objekts mit der EU-Taxonomie gegeben sein. Zusätzliche Absicherung für den Kreditgeber kann eine extern durchgeführte Prüfung eines EU-Taxonomy-Advisors mittels Taxonomiekonformitätsprüfung beispielsweise der ÖGNI bieten. Die Prüfprozesse der Bank, ob die ökologisch nachhaltigen Kredite auch in die entsprechenden Tätigkeiten fließen, sollten bei der Immobilienprojektfinanzierung, die meistens mittels Projektgesellschaften (SPV) erfolgt und daher der Kreditbetrag direkt dem (nachhaltigen) Objekt zuordenbar ist, kein Problem darstellen. Bei einer Baufinanzierung stellt zusätzlich der Prüfingenieur sicher, dass die Mittel für das konkrete Projekt verwendet werden. Kreditnehmer müssen sich darauf einstellen, dass es auch während der Kreditlaufzeit Reportingverpflichtungen gibt. Dies kann beispielweise Informationen über CO₂-Emissionen umfassen oder die Erneuerung von Gebäudezertifikaten bzw der externen Taxonomiekonformitätsprüfung.

1.3. Risikopolitik

Insbesondere Österreich ist in besonderem Maße von Klimarisiken betroffen, da der mittlere Temperaturanstieg seit 1880 hier mit zwei Grad doppelt so hoch ist wie der gloS. 389bale Durchschnitt von einem Grad. Nachhaltigkeitsrisiken können sich daher negativ auf Vermögenswerte auswirken und sogar die Finanzstabilität gefährden. Es besteht daher laut der Finanzmarkt Aufsicht (FMA) ein dringender Handlungsbedarf, um massive ökonomische, soziale und ökologische negative Folgen zu vermeiden.

In Bezug auf Nachhaltigkeitsrisiken werden diese üblicherweise in zwei Hauptkategorien unterteilt in

• physische Risiken, die aus klimatischen Extremwetterereignissen resultieren und akut bzw chronisch auftreten können und

• transitorische Risiken, die durch den Übergang hin zu einer dekarbonisierten Wirtschaft entstehen können.

Abb 2: Grippa/Schmittmann/Suntheim, Climate Change and Financial Risk, IMF Finance & Development (2019) 27, https://www.imf.org/external/pubs/ft/fandd/2019/12/pdf/climate-change-central-banks-and-financial-risk-grippa.pdf

Physische Folgen können beispielsweise Naturkatastrophen, extreme Wetterereignisse oder auch steigende Temperaturen sein. Die FMA sieht in ihrem Leitfaden neben der Land- und Forstwirtschaft insbesondere auch die Immobilienbranche davon betroffen. Zwar sind laut Finanzmarkt Aufsicht (FMA) physische Risiken aktuell kurz- bis mittelfristig noch gering einzustufen, jedoch ist mittel- bis langfristig mit einer Zunahme dieser Risiken zu rechnen, wenn nicht rasch Gegenmaßnahmen ergriffen werden. Je früher von den Wirtschaftsteilnehmern geeignete Maßnahmen durchgeführt werden, desto niedriger ist die Eintrittswahrscheinlichkeit und der Schaden aus diesen Risiken.

S. 390Nachhaltigkeit wurde seit 2021 als einer der Aufsichts- und Prüfungsschwerpunkte der FMA in der nationalen Bankenprüfung verankert.

Diese Risiken können finanzielle Auswirkungen auf die Erlöse- und Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung von Unternehmen haben. Weiters können sich diese Risiken auf die Bilanz der Unternehmen auswirken und hier Assetwerte (negativ) beeinflussen, die eine Refinanzierung aufgrund der sinkenden Vermögenswerte sowie Ertragssituation erschweren.

In der Immobilienprojektfinanzierung ist die Hypothek die wichtigste Sicherheit für die Bank. Sollte der Kredit nicht bedient werden, muss die Bank das Objekt gegebenenfalls verkaufen. Daher ist die Werthaltigkeit nicht nur zum Zeitpunkt der Kreditvergabe, sondern während der gesamten Kreditlaufzeit und darüber hinaus von besonderer Bedeutung.

Dies ist insofern eine Herausforderung als es nicht einfach ist, die Effekte der transitorischen wie physischen Risiken zu quantifizieren. Daher besteht das Risiko, dass diese zwar starke Folgen haben können, jedoch aktuell weder in Verkehrswerten zu finden ist noch bei der Kreditvergabe ausreichend berücksichtigt wird.

1.4. Offenlegung

Ein wesentliches Element der grünen Transformation sind die im Artikel 8 der EU-Taxonomie-VO beschriebenen Offenlegungspflichten, die Transparenz für alle Marktteilnehmer schaffen sollten.

Auch Banken müssen Taxonomie-Kennzahlen in den nichtfinanziellen Berichten veröffentlichen. Diese sind in der Delegierte Verordnung (EU) 2021/2178 im Anhang V geregelt. Diese ist insofern relevant, da nicht wie sonst Umsatz, Op-Ex und Cap-Ex berichtet werden, sondern es spezielle Kennzahlen gibt.

In der delegierten Verordnung (EU) 2021/2178 heißt es, dass die wichtigste Kennzahl, „die Green Asset Ratio (GAR) …, die das Verhältnis der Risikopositionen in taxonomiekonformen Tätigkeiten zu den gesamten Vermögenswerten dieser Kreditinstitute angibt“, ist.

Neben der bereits oben thematisierten GAR gibt es auch die „Banking Book Taxonomy Alignment Ratio“ (BTAR) die auch die Kredite gegenüber Unternehmen, die (aktuell) nicht berichtspflichtig sind (Non-NFRD-Unternehmen) sowie Unternehmen aus dem EU-Ausland, berücksichtigt.

S. 391Folgende Abbildung zeigt die Ableitung der taxonomiefähigen bzw taxonomiekonformen Assets der Raiffeisenbank International AG aus dem Nachhaltigkeitsbericht für das Geschäftsjahr 2023.

Abb 3: Ableitung der taxonomiefähigen und taxonomiekonformen Wirtschaftstätigkeiten (Raiffeisen Bank International, Nachhaltigkeitsbericht 2023 [2024] 221)

Ein Blick in die Praxis zeigt, dass die GAR bei Banken (aktuell) noch sehr gering ist.

Die RBI erwartet in ihrem Bericht eine Verbesserung der Kennzahlen mit der sukzessiven Einführung der CSRD, da die Anzahl der zur Berichterstattung verpflichteten Unternehmen steigen wird. Die geringe GAR wird von der RBI auch damit begründet, dass aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit der Daten nicht das gesamte relevante Portfolio für die GAR-Berechnung analysiert werden konnte, obwohl die Datenlage in den letzten Jahren erheblich verbessert wurde. Im Geschäftsjahr 2023 hat die RBI begonnen, Retail-Engagements, insbesondere Hauskauf- und Hausrenovierungskredite, ausführlich zu untersuchen. In Zusammenarbeit mit einem externen Dienstleister wurde eine Studie für die wichtigsten Länder im Portfolio durchgeführt. Dabei lag der Fokus nicht nur auf der Festlegung von Grenzwerten für „Nearly Zero Energy Buildings“ (NZEB) und Renovierungen (zB Primärenergiebedarf), sondern auch auf der Analyse des 15-%-Ansatzes für die Wirtschaftsaktivität „7.7. Erwerb und Eigentum von Gebäuden“. Gemäß den FAQs von Dezember 2023 wurden bei der Anwendung des 15-%-Ansatzes für die obliS. 392gatorische Veröffentlichung keine Schätzungen (zB Baujahr) in die Berechnung einbezogen, sondern ausschließlich realdatenbasierte Informationen (zB Primärenergiebedarf) aus Energieausweisen verwendet. Das physische Risikoassessment für das Retailsegment wurde ebenfalls von einem externen Anbieter durchgeführt. Es umfasste eine physische Risikobewertung und Vulnerabilitätsanalyse für die relevanten finanzierten Immobilien sowohl innerhalb als auch außerhalb der EU. Die physische Risikobewertung wird als nicht bestanden betrachtet, wenn der Schweregrad einer Gefährdung als sehr hoch eingestuft wird und keine entsprechenden Risikominderungsmaßnahmen ergriffen wurden.

Die Erste Group schreibt in den Erläuterungen im nichtfinanziellen Bericht 2023, dass das Volumen, welches den Anforderungen der Taxonomie entspricht, hauptsächlich aus Finanzierungen für Nicht-Finanzunternehmen in Höhe von 1,24 Milliarden Euro besteht. Etwa 81,2 % davon (ungefähr 1 Milliarde Euro) stammen aus nicht-zweckgebunden Finanzierungen, die basierend auf den veröffentlichten Leistungskennzahlen der jeweiligen Gegenparteien anteilig als taxonomiekonform eingestuft wurden. Um den Leitlinien des Entwurfs der Mitteilung der Europäischen Kommission vom 21. Dezember 2023 gerecht zu werden, hat die Erste Group alle Vermögenswerte gegenüber privaten Haushalten als nicht taxonomiekonform betrachtet. Wenn man sich ausschließlich auf die relevanten Significant-Contribution-Kriterien stützt, hätte das Volumen der taxonomiekonformen Vermögenswerte gegenüber privaten Haushalten 4,7 Milliarden Euro betragen. Dies hätte zu einer Gesamt-GAR von 2,6 % geführt (anstatt der ausgewiesenen 0,53 %). Bei der Überprüfung des Do-No-Significant-Harm-Kriteriums für private Wohnimmobilien führt die Erste Group eine umfangreiche Klimarisikoanalyse durch, um physische Risiken mittels einer hausinternen Methodik zu bewerten. Allerdings fehlen derzeit standardisierte Nachweise für möglicherweise erforderliche Maßnahmen zur Risikominderung für private Haushalte. Zusätzlich gestaltet sich die Durchführung des technischen Nachweises der Taxonomiekonformität einzelner Projekte von NFRD-berichtspflichtigen Nichtfinanzunternehmen sowie regionalen Gebietskörperschaften aufgrund unzureichender Informations- und Datenquellen aktuell noch schwierig.

Der (deutsche) Bankenverband ist der Meinung, dass die Green Asset Ratio (aktuell) keine Steuerungsrelevanz hat, da (aktuell) nur ca 30 % der Wirtschaft von den Wirtschaftstätigkeiten der EU-Taxonomie-Verordnung umfasst sind. Die Immobilienbranche ist im Vergleich dazu bei der Analyse mit 95 % am stärksten erfasst. Banken würden aber die Gesamtwirtschaft finanzieren. Ein weiterer Kritikpunkt des Bankenverbandes ist, dass in der Methodik Projektgesellschaften (z.B. von Windparks oder Gewerbeimmobilien) ausgeschlossen werden und daher von der Green Asset Ratio nicht umfasst sind. Daher wird empfohlen, die Green Asset Ratio (GAR) nicht überzubewerten und die Methodik, dass Projektgesellschaften von der GAR nicht umfasst sind, zu überdenken. Ein weiterer Nachteil der Taxonomie ist die „Schwarz-Weiß-Definition“, dh entweder ist es taxonomiekonform oder nicht - es gibt keine Abstufungen. Der Fokus S. 393von Banken sollte aber auf die Transformation gelegt werden, um aktuell nicht nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten in Zukunft durch „Transition Finance“ nachhaltig zu machen (siehe dazu 4.).

2. Vorteile von taxonomiekonformen Gebäuden

In der Literatur und in Studien gibt es Belege für eine Vielzahl an finanziellen und nichtfinanziellen Vorteilen von nachhaltigen Gebäuden. Eine Herausforderung für alle Marktteilnehmer war und ist nach wie vor, zu definieren, was unter einer nachhaltigen Immobilie zu verstehen ist. Genau um diesem Umstand Abhilfe zu schaffen, Greenwashing zu verhindern und Transparenz zu schaffen wurde die EU-Taxonomie eingeführt.

Vor der Einführung der EU-Taxonomie-Verordnung wurden freiwillige Branchenstandards in Form von Zertifikaten verwendet, um Transparenz und Qualitätsstufen festzulegen. Gebäudezertifikate umfassen oft mehr Aspekte der Nachhaltigkeit als nur die ökologische Dimension (E), die derzeit in der Taxonomieverordnung abgedeckt ist. Diese Zertifikate berücksichtigen häufig auch soziale (S) und Governance-Aspekte (G).

Aufgrund des umfassenderen Prüfungskatalogs sind Zertifikate auch mit erheblichen Kosten verbunden. Diese schwanken je nach Objektgröße zwischen 50.000-150.000 Euro.

Eine Prüfung der Taxonomiekonformität ist dagegen (je nach Aufwand) inkl der Leistung des Auditors aktuell auch schon unter 10.000 Euro zu bekommen.

Eine qualitative Analyse des Autors kam zu dem Ergebnis, dass neben der Taxonomie auch weitere Kriterien von nachhaltigen Gebäuden für die Marktteilnehmer von Bedeutung sind und sich die EU-Taxonomie als alleiniges Kriterium (noch) nicht durchgesetzt hat. Auch die Datenlage von den finanziellen und nichtfinanziellen Vorteilen von „ausschließlich“ taxonomiekonformen Gebäuden ist noch überschaubar.

Daher wurde im Folgenden eine breite Betrachtung der Vorteile gewählt.

2.1. Höherer Cashflow durch gesteigerte Mieten und niedrigere Aufwendungen

Mieterlöse

Wesentlich für die Beurteilung einer Immobilie in der gewerblichen Immobilienprojektfinanzierung sind die Mieterlöse, da mit diesen der Schuldendienst für den Kredit bedient werden muss. Die Debt-Service-Coverage-Ratio (DSCR), die den Deckungsgrad des Schuldendienstes misst (Jahresnettomiete/Schuldendienst), ist eine zentrale Kennzahl in der Projektfinanzierung und wird oft als Covenant in den Kreditverträgen defiS. 394niert und im Zuge des jährlichen Ratings überprüft. Eine Unterschreitung dieser Kennzahl (zB aufgrund von sinkenden Mieteinnahmen) kann schwerwiegende Folgen wie den Einschuss von zusätzlichen Eigenmitteln oder die Fälligstellung des Kredites zur Folge haben. Die Höhe der Mieteinnahmen bestimmt für gewöhnlich in der Planrechnung der Bank auch die Kredithöhe, da mit dem Free Cash Flow (Mieteinnahmen abzüglich nicht umlagefähiger Aufwendungen) in der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (Useful-Life) der Kredit rückgeführt werden muss.

Es besteht die Annahme, dass Mieter bei nachhaltigen Immobilien bereit sind höhere Mieten zu zahlen. Einerseits kann dies damit begründet werden, dass für Mieter die Gesamtbelastung (Nettomiete plus Betriebskosten und Energiekosten) relevant ist und bei einer nachhaltigen Immobilie (die beispielsweise thermisch saniert wurde) die Energiekosten niedriger sein können. Diese Einsparung bei den Betriebskosten, so die Hypothese, kann in weiterer Folge auf eine höhere Miete umgelegt werden (siehe Abbildung 4). Daraus ergibt sich jedoch ein Spannungsfeld, da die höheren Mieteinnahmen bei laufenden Mietverträgen wohl nicht sofort dem Immobilieneigentümer und damit in weiterer Folge der Bank für die Kredittilgung zur Verfügung stehen, sondern dies womöglich erst zu einem späteren Zeitpunkt nach Auslaufen des bestehenden Mietvertrages. Es könnten daher in Absprache mit dem Mieter Möglichkeiten gesucht werden, dass sich die Sanierungskosten durch eine höhere Miete bzw eine Beteiligung an der Sanierung amortisieren.

Abb 4 zeigt beispielhaft ein nicht nachhaltiges bzw unsaniertes Objekt mit Mietkosten von 15 Euro/m² und Betriebs- und Energiekosten von 5 Euro/m² (=Gesamtbelastung 20 Euro/m²). Im Vergleich dazu hat das energieeffiziente grüne Gebäude eine um 3 Euro höhere Miete von 18 Euro/m² bei Betriebs- und Energiekosten von 2 Euro. Die Gesamtbelastung für den Mieter in beiden Objekten ist mit 20 Euro/m² dieselbe.

Abb 4: Darstellung Gesamtbelastung für Mieter - Unterschied unsaniertes und grünes Gebäude [Quelle: eigene Darstellung]

S. 395Ein weiter Wirkungsmechanismus von potenziell höheren Mieteinnahmen könnte sein, dass sich diese auch in höherem Reinertrag/Free-Cash-Flow widerspiegeln, der wiederum bei Ertragswertbasierten Verkehrswertermittlungsverfahren höhere Verkehrswerte ermittelt. Dies ist jedoch aktuell noch in Diskussion (wie das Kapitel XVIII. von Buchmeier zeigt).

Ein weiterer Aspekt, warum es bei nachhaltigen Gebäuden zu einer verstärkten Nachfrage von Mietern kommen kann, sind die internen bzw extern vorgegebenen Nachhaltigkeitsziele von Mietern. Dies wird eher bei größeren, kapitalmarktorientieren Mietern, die Offenlegungsverpflichtungen erfüllen müssen, der Fall sein als bei KMUs. Beispielweise könnten unternehmensinterne Vorgaben von Mietern lauten, dass nur ein gewisser CO₂-Austoß pro m² gemietete Fläche verursacht werden darf oder dass das angemietete Gebäude über eine bestimmte Gebäudezertifizierung verfügen muss.

Bei den Mieten kann auch die Diskussion zwischen einem grünen Premium oder einen braunen Discount beobachtet werden.

Bei einer weltweiten Umfrage der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) im Rahmen des „Sustainability Reports“ sind global ca 50 % der Befragten der Meinung, dass es bei nicht nachhaltigen Gebäuden einen Abschlag („brown discount“) bei den Mieten geben wird, während ein Drittel eher einen Aufschlag („rent premium“) von nachhaltigen Gebäuden sieht. 20 % sehen weder einen „brown discount“ noch ein grünes „rent premium“. In Europa zeigt sich aber eine andere Wahrnehmung (siehe Abb 5). Knapp 60 % sehen einen „brown discount“ in Mieten und Preisen, 30 % ein grünes „rent premium“ und nur 12 % sehen keinen Unterschied.

Abb 5: Brown Discount bzw Grünes Premium für Mieten (Zehra, RICS Sustainability Report 2022 [2022] 5-6)

S. 396Eine empirische Analyse des Immobiliendienstleisters JLL für den Büromarkt in Deutschland kam zu dem Ergebnis, dass Nachhaltigkeitszertifikate (ab der Stufe DGNB „Gold“ und vergleichbar) zu Mitaufschlägen von 1,5 % in Toplagen und 3,8 % in Zweit- oder Drittlagen führen. Das höhere grüne Premium in Zweit- oder Drittlagen wird damit begründet, dass in Top-Lagen der übrige auch nicht zertifizierte Bürobestand eine bessere Ausstattung betrifft und der Unterschied dort zwischen zertifizierten und nicht zertifizierten Gebäuden als weniger stark wahrgenommen wird. Höhere Mieterlöse können aber auch dadurch gerechtfertigt sein, dass grüne Gebäude höhere Baukosten mit sich bringen.

Aufwendungen

Bei den Aufwänden von nachhaltigen bzw taxonomiekonformen Gebäuden zeigt sich aktuell in der Diskussion ein indifferentes Bild.

In einem Positionspapier von Immobilienexperten von PwC Österreich in Zusammenarbeit mit RICS Österreich wird 2021 argumentiert, dass ESG-konforme Gebäude einerseits eine komplexere Gebäudetechnik haben, was zu potenziell höheren Instandhaltungskosten der Technik führt. Andererseits werden auch hier durch effiziente und intelligente Systeme Einsparungen vermutet. Daher werden diese Effekte laut dem Positionspapier als aktuell vernachlässigbar beschrieben.

Ein Thema, das zukünftig noch stärker in den Fokus kommen könnte, ist die steigende Erhöhung des CO₂-Preises, der 2023 32,5 Euro pro Tonne CO₂ beträgt und sukzessive bis 2025 auf 55 Euro angehoben wird. Bei einer 100-m²-Wohnung mit einem Gasverbrauch von 14.400 kWh würde dies laut Beispielrechnung zusätzliche Steuern im Jahr 2023 von 113,66 Euro und im Jahr 2024 von 156,96 Euro betragen, welche vom Energielieferanten direkt verrechnet werden bzw über die Betriebskostenabrechnung dem Mieter weiterverrechnet werden. Somit wird aktuell die CO₂-Steuer vom Mieter getragen und durch den Klimabonus (teilweise) kompensiert.

Es gibt jedoch auch politische Ambitionen, dass sich Vermieter, ähnlich dem deutschen Model an den CO₂-Mehrkosten beteiligen sollen. Das Momentum Institut, ein gewerkschaftsnahes Think Thank, schlägt beispielweise vor, dass sich der Vermieter je nach Energieausweisklasse an den CO₂-Kosten beteiligen soll. Je ineffizienter die Wohnung ist, desto höher soll der Anteil der Vermieter sein.

Ein weiterer Aspekt, dem Beachtung geschenkt werden soll, und der zu möglichen (zukünftigen) Aufwendungen bei nicht nachhaltigen Gebäuden führen könnte, sind die Vorgaben zur Energieeffizienz von Gebäuden. Dies ist insbesondere auf europäischer Ebene die Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD). Diese S. 397Richtlinie ist am 28.5.2024 in Kraft getreten und muss nun bis Ende 2026 in nationales Recht umgesetzt werden.

Folgende Zielsetzungen werden mit der Richtlinie verfolgt:

• Ab 2030 sollen sämtliche neuen Gebäude Nullemissionsgebäude sein.

• Bestehende Gebäude sollen bis 2050 zu Nullemissionsgebäuden umgebaut werden.

• Solarenergie muss in neuen Gebäuden, öffentlichen Gebäuden und bestehenden Nichtwohngebäuden sichergestellt werden, wenn diese renoviert werden.

• Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz der schlechtesten 16 % der Nichtwohngebäude bis 2030 (die schlechtesten 26 % bis 2033).

• Für Wohngebäude wurde das Renovierungsziel etwas gelockert. Insgesamt müssen die Mitgliedstaaten sicherstellen, dass der Energieverbrauch der Wohngebäude bis 2030 um 16 % und bis 2035 um 20-22 % sinkt. Davon müssen jedoch mindestens 55 % der Energieeinsparungen durch Renovierungen der Gebäude mit der schlechtesten Energieeffizienz erzielt werden.

• Nationale Gebäuderenovierungspläne müssen bis 2040 einen Fahrplan zum Ausstieg aus mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizkesseln beinhalten.

Der ursprüngliche Vorschlag der Kommission vom 15. Dezember 2021 war deutlich strenger und hat vorgesehen, dass die schlechtesten 15 % des Gebäudebestandes modernisiert werden müssen. Dies insofern, dass Nichtwohngebäude bis 2027 und Wohngebäude bis 2030 statt Energieeinstufung „G“, mindestens „F“ erreichen müssen. Zusätzlich dazu sollten die Ausweise über die Gesamtenergieeffizienz harmonisiert und die Aussagen der Energieausweise klarer werden.

Bei taxonomiekonformen Gebäuden kann davon ausgegangen werden, dass diese einerseits aufgrund einer geringeren CO₂-Bepreisung Vorteile haben werden und andererseits, dass sie zukünftige Aufwendungen, um gesetzlichen Anforderungen (wie zB der Richtline der Gesamtenergieeffizienz) zu erfüllen, nicht bzw nicht in dem Ausmaß betreffen, da diese bereits zutreffen.

2.2. Verkehrswert der Immobilie

Neben dem Cashflow der finanzierten Immobilie ist für Banken wie Eigentümer gleichermaßen der Wert der Immobile von Bedeutung, der ins Verhältnis zum Kreditbetrag gesetzt wird (Loan-to-Value - LTV). Je höher der LTV ist, desto höher ist der Leverage des Projekts und das Risiko für die Bank, das sich in höheren Risikokosten niederschlaS. 398gen kann. Zur Begrenzung dieses Risikos werden in der Projektfinanzierung maximale LTV-Grenzen als Covenants aufgenommen, die tourlich überprüft werden.

Je höher der Immobilienwert im Verhältnis zum Kreditbetrag, desto geringer ist auch die Verlustquote (Loss Given Default), sollte der Kredit notleidend werden und die Immobilie verkauft werden müssen.

Im Markt gibt es unterschiedliche Analysen und Studien dazu, wie hoch das Grüne Premium des Verkehrswerts von nachhaltigen Gebäuden im Vergleich zu nicht nachhaltigen Gebäuden ist.

Die bereits erwähnte Studie von JLL Deutschland aus 2021 errechnet einen Wertunterschied von zertifizierten und nicht zertifizierten Gebäuden von 6,5 % in Toplagen und 7,5 % in Zweit- und Drittlagen. In die Berechnung wurde modelliert, dass auch die aktuell noch nicht zertifizierten Gebäude später eine Zertifizierung erreichen müssen, um die Vermietbarkeit zu gewährleisten. Diese nachträglichen Kosten und ein zusätzlicher Leerstand führen daher zu diesem Wertabschlag von aktuell nicht zertifizierten Gebäuden. Geringfügig höhere anfängliche Kosten in der Errichtung einer Immobilie nach Nachhaltigkeitsstandards werden daher durch die langfristigen finanziellen Vorteile aufgewogen. In dieser Analyse wurde der Kapitalisierungszinssatz jedoch nicht verändert, da davon ausgegangen wurde, dass auch das anfänglich nicht nachhaltige Gebäude später eine Zertifizierung aufweisen wird.

Eine Studie der BNP Paribas Real Estate GmbH aus Deutschland zeigt, dass seit 2008 der Anteil der zertifizierten Immobilien bei Immobilientransaktionen stetig gestiegen ist und 2023 27,1 % erreichte (siehe dazu Abb 6). Die größte Käufergruppe für Green Buildings waren in der in Deutschland durchgeführten Studie institutionelle Core Anleger wie offene Immobilienfonds mit 74 % sowie Versicherungen mit 63,8 % (siehe dazu Abb 7). Zertifizierungen erleben auch weiterhin hohe Zuwächse. Im Vergleich zu 2022 ist der Anteil im Jahr 2023 um 15 % gestiegen. Der Anteil der Zertifizierungen nach Assetklassen ist unterschiedlich: Büroimmobilien sind mit einem Anteil von 42 % die meist zertifizierte Assetklasse gefolgt von Einzelhandel mit 24 %, Logistik mit 19 % und Hotel mit 6 %. Bei Hotels war jedoch der Zuwachs mit 29 % im Vergleich zum Vorjahr am stärksten. Bei den Zertifikatsanbietern ist in Deutschland DGNB mit deutlichem Abstand vor BREEAM, das sich in den letzten Jahren von LEED absetzten konnte (siehe dazu Abb 8).

S. 399Abb 6: Investitioinsvolumen Einzeldeals DE und Anteil Green Buildings. BNP Paribas Real Estate, Investmentmarkt Green Buildings (2024) 2

Abb 7: Anteil Green Buildings an jeweiligen Investvolumen nach Käufergruppe. BNP Paribas Real Estate, Investmentmarkt Green Buildings (2024) 2

S. 400Abb 8: Marktanteil der Zertifizierungssysteme in DE. BNP Paribas Real Estate, Investmentmarkt Green Buildings (2024) 5

Doch welche Nachhaltigkeitsaspekte beachten institutionelle Investoren? In einer Umfrage von Knight Frank bei institutionellen Investoren aus UK und Europa zeigte sich, dass die Bestandteile der ESG-DD von Investoren auf einer Mehrzahl von Faktoren beruhen. 68 % der Befragten benötigen Energieverbrauchsdaten, 53 % eine CRREM-Analyse (vgl Kapitel III.) sowie 29 % einen Taxonomy Report.

Im Positionspapier von PwC Österreich und RICS Österreich haben Experten festgestellt, dass ESG-Faktoren und die Einhaltung von Taxonomie hauptsächlich die Marktmiete und den Kapitalisierungszinssatz im Income-Approach-Verfahren beeinflussen werden. Zusammenfassend wird in der Studie festgestellt, dass es drei Szenarien gibt, die die Kapitalmarktperspektive in Bezug auf ESG und den Immobilienwert widerspiegeln:

Immobilien

Das Positionspapier schlägt vor, ein eigenes ESG-Rating zu erstellen, in das mehrere ESG-Merkmale mit einfließen wie die Taxonomiekonformität sowie bestehende Gebäudezertifikate.

S. 4012.3. Geringe physische und transitorische Risiken

Physische und transitorische Risiken sind wie bei 1.1. beschrieben zu weiteren Risikoaspekten neben den klassischen Risikokategorien in der Finanzierung geworden. Diese Risiken können sich sowohl auf den Cashflow als auch auf die Vermögenswerte nachteilig auswirken.

Man kann argumentieren, dass taxonomiekonforme Gebäude geringere physische Risiken besitzen, da diese im Rahmen der robusten Klimarisiko- und Vulnerabilitätsbewertung geprüft werden und somit keine hohen Risiken vorliegen bzw Anpassungsmaßnahmen getroffen werden. Jedoch kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass es zu physischen Klimarisiken kommen kann.

Auch die transitorischen Risiken scheinen bei taxonomiekonformen Gebäuden minimiert zu sein, da die (aktuellen) regulatorischen, technologischen Aspekte bereits erfüllt sind, die von den Marktteilnehmern erwartet werden. Nachdem die Nachhaltigkeitsanforderungen jedoch steigen, sollten auch zukünftig bei aktuell taxonomiekonformen Gebäuden transitorische Risiken beachtet werden.

2.4. Günstigere Refinanzierung

Wesentliches Element in der Diskussion über die Aspekte der Nachhaltigkeit in der Finanzierung ist die Auswirkung auf die Marge. Kunden haben die Erwartungen, dass ein grünes Gebäude niedrigere Aufschläge auf den Referenzzinssatz bekommen müssten.

Eine Studie analysierte Kredite mit einem Volumen von über 30 Milliarden Euro, die im Zeitraum von 2018-2023 vergeben wurden, mit dem Ziel durch hedonistische Methoden herauszufinden, ob grüne Immobilien eine niedrige Marge und höhere LTVs von den Banken erhalten haben. Die Untersuchung zeigt, dass grüne Immobilien bei einer durchschnittlichen Marge der Studie von 1,3 % einen grünen Vorteil von 0,07 % besitzen. In Bezug auf eine durchschnittliche Kreditsumme von 40,77 Millionen Euro ergibt sich daraus eine Einsparung von rund 28.356 Euro im ersten Jahr für den Kreditnehmer. Dieses Grüne Premium wird einerseits als geringeres Risiko für Kreditgeber bewertet, was dazu führt, dass Banken bei den Verhandlungen über die Marge Zugeständnisse machen, um ihre Green Asset Ratio zu erhöhen. Es wurde jedoch kein signifikanter Unterschied in Bezug auf einen höheren LTV gefunden. Die Autoren stellen fest, dass Banken möglicherweise noch nicht bereit sind, die zusätzlichen Mittel für grüne Gebäude bereitzustellen, die auf anfänglich höheren Baukosten und längeren Bauzeiträumen beruhen. Es wird erwartet, dass Banken ihre Anreize angesichts der Ziele zur Steigerung der Green Asset Ratio und der Dekarbonisierung verstärken, um neue grüne Gebäude und Sanierungsmaßnahmen zu fördern.

Ein weiterer Aspekt, um Pricing Vorteile für grüne Immobilien zu lukrieren, wären günstigere Refinanzierungskosten der Bank durch die Emission von Green Bonds. Kann aus Sicht der Bank kein Liquiditätsvorteil bei der eigenen Refinanzierung am KapitalS. 402markt erzielt werden und gibt es auch sonst keine Bevorteilung durch niedrige regulatorische Eigenmittelanforderungen, dann kann die niedrige Marge für grüne Objekte nur durch Senkung des Gewinnanspruchs der Bank erfolgen.

Banken haben die Möglichkeit, Green Bonds am Kapitalmarkt zu emittieren, deren Erlöse zur Finanzierung von „grünen“ Projekten dienen. Hierbei orientieren sie sich oft an freiwilligen internationalen Standards wie den Green Bond Principles (GBP) der International Capital Market Association (ICMA), die als Leitfaden für das jeweilige Rahmenwerk (Green Bond Framework) der Banken dienen und die Verwendung der Erlöse, das Reporting und bestimmte Standards regeln. Diese Rahmenwerke werden extern durch eine Second Party Opinion (SPO) einer ESG-Ratingagentur überprüft.

Die Hypo Niederösterreich hat folgende Kriterien für grüne Immobilien in ihren Green Bonds festgelegt, die teilweise den Anforderungen der EU-Taxonomie-VO entsprechen:

Die Raiffeisen-Landesbank Steiermark orientiert sich bei den Kriterien für ihren Green Bond an den Vorgaben der EU-Taxonomie-Verordnung für Neubau, Renovierung, Eigentum und Erwerb. Im Rahmen des üblichen Kreditprüfungsprozesses wird die Eignung für den Green Bond vom internen „Sustainability Finance Komitee“ der Bank überprüft und in ein Register für grüne Kredite aufgenommen.

S. 4032.5. Längere Nutzungsdauern von taxonomiekonformen Gebäuden?

Ein wesentliches Element in der Strukturierung der Finanzierung ist die Betrachtung der projekttypischen wirtschaftlichen Lebensdauer (useful life). Zielsetzung ist es im Rahmen dieser nach Assetklassen differenzierten Betrachtungsweise den Kredit so zu strukturieren, dass dieser innerhalb dieses Zeitraumes durch den Cash-Flow rückgeführt werden kann. Für Büroimmobilien beträgt das Useful Life bei einer immobilienfinanzierenden österreichischen Bank beispielsweise 25 Jahre.

Bei einer geringeren Useful Life (bei gleichbleibendem Cashflow) wäre ein geringer Kreditbetrag darstellbar.

Ob es bei taxonomiekonformen Gebäuden wirklich zu einer längeren Nutzungsdauer im Sinne einer Verlängerung der Nutzungsdauer kommt, ist aktuell noch in Diskussion. Das Gegenteil wäre jedoch bei nicht nachthaltigen Immobilien der Fall, die zB nicht mit den Dekarbonisierungszielen des Pariser Klimaabkommens übereinstimmen und vor Ablauf der Nutzungsdauer aus Sicht des Marktes zu „Stranded Assets“ werden können (vgl Kapitel III.). Darunter werden Gebäude verstanden, die den zukünftigen Energieeffizienzstandards und Markterwartungen nicht gerecht werden und möglicherweise zunehmend dem Risiko früher wirtschaftlicher Obsoleszenz ausgesetzt sind.

Es wäre daher für eine Bank, die Immobilien finanziert, ratsam, im Rahmen der Kreditvergabe den Zeitpunkt des Stranded Assets zu prüfen und die Nutzungsdauer mit diesem Zeitpunkt zu vergleichen. Wenn man annimmt, dass taxonomiekonforme Immobilien einen Stranded-Asset-Zeitpunkt haben, der weit in der Zukunft liegt oder die Immobilien überhaupt nicht stranded, könnte dies als vorteilhaft angesehen werden, da es nicht zu einer vorzeitigen Begrenzung der Nutzungsdauer kommt.

2.6. Vorteile durch die Nachhaltigkeitsberichterstattung

Nachdem berichtspflichte Unternehmen und Banken gemäß Artikel 8 Kennzahlen im Sinne der EU-Taxonomie-VO offenlegen müssen, kann davon ausgegangen werden, dass sich diese von taxonomiekonformen Gebäude Vorteile erwarten.

Eine Studie untersuchte die potenziellen Auswirkungen der EU-Taxonomie auf Banken und stellte fest, dass Unternehmen, die bereits als „grüner“ eingestuft werden, derzeit günstigere Kreditkonditionen erhalten. Dies unterstreicht die zunehmende Bedeutung von Transitionsfinanzierungen. Angesichts der Verpflichtung der Banken zur Veröffentlichung ihrer Nachhaltigkeitskennzahlen wird davon ausgegangen, dass Banken bestrebt sind, ihre Green Asset Ratio (GAR) bzw ihre Banking Book Taxonomy Alignment Ratio (BTAR) durch die Finanzierung von Investitionen, die den Taxonomie-Kriterien entsprechen, zu erhöhen.

S. 404Dieser Vorteil ist auch der wesentliche Unterscheidungspunkt von taxonomiekonformen Gebäuden im Vergleich zu anderen Kriterien bzw Definitionen nachhaltiger Gebäude. Zwar könnte auch in Nachhaltigkeitsberichten zB über den Anteil an zertifizierten Gebäuden berichtet werden, gesetzlich verankert sind aber (neben anderen Kennzahlen) insbesondere die Taxonomiekennzahlen.

2.7. Weitere nutzerorientierte Vorteile

Neben den vorhin erwähnten monetären Vorteilen bieten taxonomiekonforme Gebäude weitere nicht-monetären Vorteile insbesondere für Nutzer, aber auch für Eigentümer und Banken.

Nachhaltige bzw taxonomiekonforme Gebäude können auch Aspekte erfüllen, die den Nutzungskomfort erhöhen. Diese Gebäude bieten in der Regel ein verbessertes Raumklima, gute Luftqualität und eine angenehme Arbeitsumgebung. Die Verwendung nachhaltiger Materialien und fortschrittlicher Technologien kann den Komfort für die Nutzer steigern. Dies trägt nicht nur zur Zufriedenheit der Nutzer bei, sondern kann auch deren Produktivität und Wohlbefinden fördern.

Nachhaltige bzw taxonomiekonforme Gebäude können Reputationsvorteile für finanzierende Banken, Eigentümer und Mieter bieten und zeigen ein klares Engagement für Umweltschutz und Nachhaltigkeit. Dies kann zu einem positiven Image führen und das Vertrauen von Kunden, Geschäftspartnern und der Öffentlichkeit stärken. Unternehmen können von einem verbesserten Markenimage und einem Wettbewerbsvorteil durch die Positionierung als nachhaltiges und verantwortungsbewusstes Unternehmen profitieren.

In Anbetracht des aktuellen Arbeitskräftemangels sollten Unternehmen verstärkt die Vorzüge hinsichtlich Nutzungskomfort und Reputation berücksichtigen. Es besteht die Möglichkeit, dass Unternehmen ihre Mietentscheidungen zunehmend auf der Grundlage solcher „Soft-Facts“ treffen. Dies könnte langfristig zu einer gesteigerten Nachfrage nach nachhaltigen Immobilien führen.

3. Conclusio - Vorteile und Limitation

Wie in Abb 10 dargestellt bieten ökologisch nachhaltige Gebäude sowohl für Eigentümer:innen bzw Nutzer:innen als auch für Kreditgeber:innen Vorteile. Für Kreditgeber führt dies aufgrund eines verbesserten und stabileren Cashflows (bedingt durch eine höhere Nachfrage) zu einer verringerten Wahrscheinlichkeit von Ausfällen (Probability of Default, PD) sowie zu einer geringeren Höhe von Verlusten im Falle eines Ausfalls (Loss Given Default, LGD), was auf den höheren Sicherheitswert zurückzuführen ist.

S. 405Abb 10: Auswirkungen von nachhaltigen Gebäuden auf Eigentümer und Finanzinstitute. Bienert et al, ESG in der Immobilienfinanzierung (2023) 12

Zusammenfassend können folgende finanzielle und nichtfinanzielle Vorteile von Green Buildings im Allgemeinen und taxonomiekonformen Gebäuden im Speziellen und deren potenziellen Auswirkungen auf die Finanzierung dargestellt werden.

Die allgemein am Markt wahrgenommen Vorteile unterliegen jedoch Limitationen. Einerseits wird in vielen (wissenschaftlichen) Studien, Reports etc selten ganz klar definiert, was unter einem „Green Building“ verstanden wird und es werden unterschiedliche Kriterien der Nachhaltigkeit betrachtet wie beispielsweise Gebäudezertifikate, Übereinstimmung mit den Dekarbonisierungszielen des Pariser Klimaabkommens oder die Taxonomie. Ein Orientierungspunkt, was die jeweilige Bank unter einem nachhaltigen Gebäude versteht, kann das jeweilige Green Bond Framework liefern (siehe dazu 2.4.), in denen meist Kriterien für nachhaltige Immobilien definiert sind.

Als Alleinstellungsmerkmal eines dezidiert taxonomiekonformen Gebäudes kann jedoch, in Abgrenzung zu anderen Kriterien, die Verbesserung von Kennzahlen der Offenlegungspflichten der Taxonomie sowohl für berichtspflichtige Eigentümer aber auch finanzierende Banken gesehen werden. Zwar ist die Anzahl der berichtspflichtigen Unternehmen noch gering und die Aussagekraft der GAR noch überschaubar, jedoch kann erwartet werden, dass sich dies noch ändern wird. Noch gibt es keine Mindestgrößen der GAR bzw BTAR zu erreichen. Manche Experten gehen davon aus, dass es ähnlich wie bei den Eigenmittelvorschriften für Banken von der Bankenaufsicht Mindestkriterien geben könnte.

Ein weiter Aspekt, der in einer Studie thematisiert wurde, ist die aktuell noch sehr unterschiedliche Betroffenheit der Nachhaltigkeitsrisiken und Aspekte abhängig von der UnS. 407ternehmensgröße. Der Wertverlust von nicht nachhaltigen Gebäuden wird aktuell insbesondere bei Objekten, welche im Fokus von institutionellen Investoren bzw größeren Mietern stehen, wahrgenommen. Kleinere Unternehmen oder Family Offices, die ausschließlich mit eigenem Geld investieren und sich nicht am Kapitalmarkt refinanzieren, haben oft geringere Nachhaltigkeitsanforderungen. Es kann jedoch davon ausgegangen werden, dass (mit zunehmenden Berichtspflichten und Druck des Marktes) diese Aspekte sich auch auf kleinere Objekte bzw kleinere Unternehmen auswirken werden.

Ist das (alleinige) Kriterium der Taxonomiekonformität aus Sicht des Marktes (aktuell) ausreichend? Obwohl die Taxonomie auch soziale Aspekte wie die Einhaltung von sozialen Mindesstandards vorsieht ist der Fokus (aktuell) am „E“ der ESG-Kriterien. Allein schon die im Verhältnis geringe Anzahl der Kriterien der Taxonomieprüfung (insbesondere bei der Wirtschaftstätigkeit 7.7) im Vergleich zu Gebäudezertifikaten zeigt, dass die Breite und Tiefe nicht verglichen werden kann und daher Gebäudezertifikate weiterhin durchaus Sinn machen, da diese im Markt etabliert sind und insbesondere von Investoren nachgefragt werden. Als Nachteil von Gebäudezertifikaten können jedoch die höheren Kosten ins Treffen geführt werden.

Ein zusätzlicher Aspekt der neben der Taxonomie und Gebäudezertifikaten noch berücksichtig werden sollte, sind die Prüfung der Dekarbonisierungsziele des Pariser Klimaabkommens zB anhand des CRREM-Tools. Dies ist insbesondere relevant, da (institutionelle) Investoren verstärkt darauf achten und auch einige Banken sich den Zielen der Net-Zero-Banking-Alliance verschrieben haben und daher ihr Portfolio dekarbonisieren müssen.

Das Objekt ist taxonomiekonform, besitzt ein Gebäudezertifikat und befindet sich im Einklang mit den Dekarbonisierungszielen - Ist dies nun ausreichend? Dies würde auf Objektebene viele Anforderungen an ein nachhaltiges Gebäude erfüllen, Banken achten jedoch auch in der Projektfinanzierung nicht nur auf das Objekt, sondern auch das Unternehmen im Hintergrund. Dieser Aspekt wird beispielsweise von der Berliner Hyp AG in ihrem ESG-Scoring berücksichtigt, wobei die ESG-Faktoren des Objekts zwei Drittel der Bewertung ausmachen, während die Aspekte auf Kundenebene nur ein Drittel ausmachen. Zusätzlich werden folgende Faktoren auf Kundenebene geprüft:

Eine Orientierung zur Bewertung von ESG-Aspekten auf Unternehmensebene kann beispielweise der OeKB-Hub dienen, der Unternehmen dabei unterstützt relevante ESG-Daten mit einem strukturierten Fragebogen zu sammeln, Branchenbenchmarks zu erstellen und die Daten dann Kreditunternehmen bereitzustellen. Mit diesem Hub soll eine gewisse Harmonisierung der bankenspezifischen Anforderungen an ESG-Fragebögen an Unternehmen erfolgen. Näher Infos unter: https://www.oekb.at/weitere-serviceangebote/oekb-esgdatahub.html.

Da davon ausgegangen werden kann, dass die grüne Transformation der Immobilienbranche voranschreitet, könnte es sein, dass die oben erwähnten Vorteile von taxonomiekonformen bzw nachhaltigen Objekten und Unternehmen sich zum Standard etablieren und womöglich zukünftig schwinden und im Umkehrschluss nicht taxonomiekonforme Immobilien nur teurere bzw gar keine Finanzierung bekommen könnten.

Bei der Analyse diese Vorteile von nachhaltigen bzw taxonomiekonformen Objekten und Unternehmen darf jedoch im Zuge einer Finanzierung nicht vergessen werden, dass diese ein Teilaspekt sind und dass klassische Faktoren einer Finanzierung wie die Bonität des Projektanten, die Lage des Objekts oder die tatsächliche Vermietungsquote weiterhin wichtige Parameter sind, die entscheiden sind.

4. Exkurs: Am Weg zur Taxonomiekonformität - Transition Finance

Wenn ein Gebäude noch nicht den Anforderungen der Taxonomie entspricht, stellt sich die Frage, welche Maßnahmen ergriffen werden können. In diesem Beitrag wird das Konzept der Übergangsfinanzierung (Transition Finance) vorgestellt, das Gebäude, die derzeit noch nicht nachhaltig sind, auf dem Weg zur Taxonomiekonformität unterstützen soll.

Es ist jedoch nicht ausreichend, sich als Bank ausschließlich auf „dunkelgrüne“, besonders nachhaltige Finanzierungen zu konzentrieren, um die Klimaziele zu erreichen. Es ist daher notwendig, insbesondere Sektoren, die hohe Emissionen verursachen, bei ihS. 409ren Übergangsaktivitäten zu unterstützen, um die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Hier kommt die Transition Finance ins Spiel, die den Übergang von derzeit nicht nachhaltigen Unternehmen oder Objekten zur Erreichung der Nachhaltigkeitsziele begleiten soll.

Um diesen Wandel zu fördern, hat die Europäische Kommission im Juni 2023 (freiwillige) Empfehlungen zur Vereinfachung der Finanzierung für die Umstellung auf eine nachhaltige Wirtschaft veröffentlicht. Die Kommission empfiehlt, sich bei den Umstellungszielen an der EU-Taxonomie-Verordnung zu orientieren. Anhand der festgelegten technischen Kriterien der EU-Taxonomie-Verordnung sollen Investitionen geplant und innerhalb von fünf (in Ausnahmefällen zehn) Jahren umgesetzt werden. Es wird empfohlen, dass spezielle „grüne“ Finanzierungslösungen von Unternehmen selbst oder von Finanzinstituten für die Finanzierung dieser Übergangsaktivitäten verwendet werden.

Die Empfehlungen der Europäischen Kommission unterscheiden zwischen allgemeinen Finanzierungen (ohne Umweltziele), bereits grünen Finanzierungen und Umstellungsfinanzierungen (Transition Finance). Kurzfristig werden durch die Umstellungsfinanzierung möglicherweise die Klimaziele (noch) nicht erreicht, jedoch sollen diese mittel- und langfristig im Einklang mit den Klima- und Umweltzielen der EU stehen. Abb 12 veranschaulicht das Verhältnis und den Prozess der Transition Finance.

Abb 12: Verhältnis zwischen grüner Finanzierung und Umstellungsfinanzierung heute und in Zukunft. Europäische Kommission, Empfehlung (EU) 2023/1425 der Kommission vom 27. Juni 2023 zur Vereinfachung der Finanzierung für die Umstellung auf eine nachhaltige Wirtschaft (2023) 17

S. 410Die Europäische Kommission empfiehlt die Taxonomie zu nutzen, um den Finanzierungsbedarf für die Transition Finance festzustellen (siehe dazu Abb 13). Dazu sollte geprüft werden, ob die Wirtschaftstätigkeit von der EU-Taxonomie-Verordnung erfasst ist. Ist die Tätigkeit erfasst, jedoch aktuell noch nicht konform, sollten die Kriterien der Taxonomie als Kriterien für den Investitionsplan verwendet werden. (Europäische Kommission [2023] 23).

Die Wirtschaftstätigkeiten der Immobilienbranche sind bereits sehr umfassend von den Delegierten Rechtsakten umfasst. Daher wird die erste Frage in der Abb 12 mit „ja“ zu beantworten sein. Somit können die Kriterien der Taxonomie zB im Rahmen einer Konformitätsüberprüfung eines Taxonomy Advisors approved by ÖGNI verwendet werden, um einen Investitionsplan zur Erlangung der Taxonomiekonformität zu erstellen.

Abb 13: Nutzung der Taxonomie zur Festlegung des Finanzierungsbedarfs für die Umstellung (Europäische Kommission, Empfehlung [EU] 2023/1425 der Kommission vom 27. Juni 2023 zur Vereinfachung der Finanzierung für die Umstellung auf eine nachhaltige Wirtschaft [2023] 23

Einzelne österreichische Banken wie die Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien AG haben bereits eigene Produkte wie den Going Green Kredit Real Estate Kredit ins Leben gerufen, um genau Kunden bei dieser Transformation zu unterstützen.