Handbuch Nachhaltigkeit in der Bau- und Immobilienwirtschaft
1. Aufl. 2024
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S. 69IV. Aktive Umsetzung für den Betrieb - Optimierungsmöglichkeiten aus der Praxis
Jürgen Obmauer
1. Einleitung - was Sie in diesem Kapitel erwartet
Beginnen soll dieses Kapitel mit dem Klimawandel, welcher uns alle - privat, wie beruflich - betrifft.
Daraus leiten sich viele Maßnahmen - übergeordnet der Green Deal - der europäischen Union ab, welche ich versuche, Ihnen einfach und verständlich, in jeweils ein paar Zeilen, zu erklären.
Was Schlagwörter wie die EU-Taxonomie, ESG, SRI etc für die Immobilienbranche bedeuten und wie Sie beispielsweise Heizungsanlagen in Bestandsgebäuden optimieren und zugleich zukunftssicher machen können, erfahren Sie gegen Ende dieses Kapitels in Form des „4-Schritte-Sanierungsplans“.
2. Klimawandel - Immobilien im weltweiten Fokus
Die Auswirkungen des globalen Klimawandels zeigen sich in unterschiedlichster Weise und durch teils extreme Wetterereignisse. Diese extremen Wetterereignisse, wie beispielsweise in Form einer Superzelle, sind offensichtlich und auch unweit von Österreich im Jahr 2023 dokumentiert worden.
In diesem konkreten Fall wurde Europas größtes jemals dokumentiertes Hagelkorn mit einem Durchmesser von 19 cm in Norditalien in den internationalen Medien mit Schrecken kommuniziert. Zusätzlich sorgt der Klimawandel für ansteigende Lufttemperaturen, wie in diversen Klimamodellen dargestellt.
Um den Klimawandel einzuschränken, wurde bereits 2015 in Paris ein globales Übereinkommen mit dem langfristigen Ziel getroffen, den Anstieg der globalen Durchschnittstemperatur auf weniger als 1,5 °C im Vergleich zum vorindustriellen Niveau zu begrenzen.
Aus diesem globalen Abkommen hat sich in Europa der Green Deal und weiterfolgend die EU-Taxonomie-Verordnung abgeleitet.
S. 70Mit dem Wissen, dass der CO2-Ausstoß wesentlicher Treiber des Temperaturanstieges ist und der Bau und Betrieb von Gebäuden im Jahr 2022 für rund 9 % der weltweiten CO2-Emmissionen verantwortlich ist, rückt der Immobiliensektor weltweit in den Fokus.
Da wir als Gesellschaft mittlerweile ca 90 % unserer Zeit in Innenräumen verbringen, ist es essenziell, auch bestehende Immobilien durch Energieeffizienz-Maßnahmen zu optimieren und so auch den Nutzerkomfort zu steigern.
3. Österreichischer Klimafahrplan und der Gebäudesektor
Die Republik Österreich hat sich gegenüber der Europäischen Union verpflichtet, spätestens bis 2050 klimaneutral zu sein.
Wie globale Studien belegen, ist auch in Österreich der Gebäudesektor mit rund 10 % des nationalen Ausstoßes ein wesentlicher CO2-Emmitent und weist zugleich dahingehend ein großes Einsparpotenzial auf.
Bei genauerer Betrachtung des Gebäudesektors kann festgestellt werden, dass Nichtwohngebäude nur knapp 10 % des Gebäudebestandes ausmachen, aber für 30 % des gesamten Gebäudeenergieverbrauchs verantwortlich sind. Trotz erster Erfolge, den CO2-Austoß in Gebäudesektor zu senken, ist man hier noch bei Weitem nicht klimaneutral, da die Sanierungsquote viel zu niedrig ist.
Der Gebäudebestand, welcher den größten Anteil im Gebäudesektor ausmacht und wovon rund 60 % energetisch sanierungsbedürftig sind, spielt in der Klimastrategie 2050 eine wesentliche Rolle und es sind unter anderem folgende Punkte darin verankert:
Der Bestand muss bis 2030 auf einen entsprechend thermisch-energetischen Standard gebracht werden, wodurch der Energiebedarf und Betriebskosten für dessen Konditionierung (zB Heizung, Kälte etc) deutlich reduziert werden können und gleichzeitig der Nutzerkomfort steigt. Basis zur Erhebung energetischer Sanierungspotentiale bildet die ÖNORM EN ISO 52120 Teil 1.
Massive Steigerung der Sanierungsraten von rund 0,8 % auf das 2,5-fache bis 2030, um die Klimastrategie 2050 zu erfüllen.
Transparenz durch Monitoring in der technischen Gebäudetechnik ist in diesem Zusammenhang essenziell und lässt sich durch normative Vorgaben wie etwa durch die vorgängig erwähnte ÖNORM EN ISO 52120 Teil 1 standardisieren und so mit anderen Gebäuden benchmarken.
S. 713.1. Europäische Verordnungen, Richtlinien in Bezug auf Immobilien
Wie im vorhergehenden Absatz bereits erwähnt, hat die Europäische Union vor einigen Jahren den Begriff „Green Deal“ übergeordnet für das Erreichen der Nachhaltigkeitsziele definiert.
Was nun all die einhergehenden Begrifflichkeiten bedeuten und wie diese Verordnungen, Richtlinien etc die Immobilienbranche beeinflussen und zusammenhängen, sehen Sie nachstehend überblicksmäßig graphisch dargestellt.
Sehr viele dieser Abkürzungen und Begriffe basieren mehrheitlich auf spezifischen Reporting-Maßnahmen und sollen so ein geschlossenes Rahmenwerk und Transparenz zu Nachhaltigkeitsthemen schaffen.
Abb 1: Eigene Darstellung zu Abkürzungen rund um den Green Deal
3.1.1. EU-Taxonomie - einfach erklärt
Die Taxonomie-Verordnung regelt klar den Begriff Nachhaltigkeit in ihren sechs Umweltzielen - wann eine Unternehmung nachhaltig oder umweltfreundlich wirtschaftet -, welcher davor nicht reglementiert war, und lenkt so Kapitalströme hin zu nachhaltigen Investitionen.
Diese Verordnung ist auch ein Bindeglied zwischen der nicht-finanziellen CSRD-Direktive (Corporate Sustainability Reporting Directive) und der finanziellen SFDR-Verordnung (Sustainability Finance Disclosure):
S. 72Abb 2: Eigene Darstellung zu den Wirkungen der EU-Taxonomie
3.1.2. SFRD - einfach erklärt
Diese Verordnung reguliert innerhalb der Europäischen Union, inwieweit angebotene Finanzprodukte ökologische und/oder soziale Kriterien berücksichtigen.
3.1.3. CSRD - einfach erklärt
Diese Direktive verpflichtet einen breiten Kreis an börsennotierten, großen wie auch Klein- und Mittelbetrieben, eine Nachhaltigkeitsberichtserstattung zu führen.
Die CSRD soll so sicherstellen, dass Investoren und andere Interessensgruppen Zugang zu Informationen darüber haben, welche Auswirkungen von berichtspflichtigen Unternehmen auf Mensch und Umwelt ausgehen.
Diese Richtlinie ist spätestens bis zum in nationales österreichisches Recht zu übernehmen.
3.1.4. ESG - einfach erklärt
Als Teil der CSRD werden durch das ESG-Reporting (Environmental-, Social- und Governance-Reporting) klare Unternehmensziele in den drei Bereichen definiert, Maßnahmen (Key Perfomance Indicators - KPI) abgeleitet und auch messbar gemacht.
S. 73In der „E“-Säule ist eine der wesentlichen Maßnahmen, die Energieverbräuche der zum Beispiel Heizung-, Lüftung- und Klimaanlagen zu messen und in den Nachhaltigkeitsbericht zu übernehmen.
3.1.5. Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) - einfach erklärt
Die EPBD-Richtlinie zielt darauf ab, den Gebäudesektor innerhalb der EU zu dekarbonisieren und so die Lebensqualität von Menschen in ihrer privaten Wohnsituation oder am jeweiligen Arbeitsplatz zu erhöhen und zugleich die Energiekosten zu senken.
Die EPBD wirkt auf Neu- und Bestandsbauten, wobei ein klarer Fokus auf Bestandsimmobilien gelegt wird, da dieser 35 % große Anteil älter als 50 Jahre ist und davon fast 75 % nicht energieeffizient sind.
Die Richtlinie regelt die Renovierungsmaßnahmen für Immobilien hinsichtlich Mindeststandards für deren Gesamtenergieeffizienz und zielt bis 2030 auf die Renovierung der 16 % an Nichtwohngebäuden mit der schlechtesten Energieeffizient ab.
Diese Richtlinie ist eine regulatorische Umsetzung des europäischen Green Deals im Bereich des Gebäudesektors.
3.1.6. Smart Readiness Indicator (SRI)
Der SRI ist Teil der EPBD und so auch der EN ISO 52120-1:2021 und gibt eine Indikation, wie gut eine Immobilie in Bezug auf die technische Gebäudeausstattung bzw deren Gesamteffizienz ist.
Durch diesen SRI-Standard lassen sich Immobilien bewerten und auch vergleichen.
Nachstehend eine Veranschaulichung, auf welche Themenblöcke der SRI in Gebäuden wirkt.
Abb 3: Definition der SRI-Austria
S. 743.2. Verordnungen, Richtlinien etc - eine Zusammenfassung
Die Europäische Union hat vor einigen Jahren begonnen, einen richtungsweisenden Fahrplan zu definieren und diesen - durch diverse Verordnungen und Richtlinien gestützt - auch in den Mitgliedstaaten zu implementieren.
Aus heutiger Sicht ist es nahezu unmöglich, als kapitalmarktorientiertes Unternehmen nicht mit mindestens einer die Nachhaltigkeit betreffenden Verordnung oder Richtlinie konfrontiert zu sein.
Dennoch bietet die EPBD und der in diese implementierte SRI eine große Chance, Energieeffizienz-Potentiale in Immobilien zu identifizieren und zudem den Nutzerkomfort zu steigern - ein „Muss“ kann so zu einer Win-Win-Situation werden!
4. Technische Gebäudetechnik in Immobilien - eine Bestandsaufnahme
Wie eingangs erwähnt, ist die CO2-Relevanz von Immobilien in Bezug auf den Klimawandel mittlerweile wissenschaftlich fundiert bewiesen.
Auch sind über Jahrzehnte hinweg Immobilien in privater wie beruflicher Sicht in unseren Mittelpunkt gerückt.
Abb 4: Zusammenhang zwischen Gebäuden und Energieverbrauch von HLK-Systemen
Ein Dilemma, denn wir brauchen Immobilien und müssen deren sektoralen CO2-Ausstoß nachhaltig reduzieren - wie und wo soll angesetzt werden?
Zur Veranschaulichung habe ich die nachstehende Grafik erstellt, damit schnell und eindeutig klar wird, dass das größte Potential zur CO2- und Energie-Reduktion im Gebäudebetrieb zu finden ist und dieses natürlich ausgeschöpft werden muss.
S. 75Abb 5: Eigene beispielhafte Darstellung zur Veranschaulichung von CO2-Emissionen im Gebäudebetrieb
Rund 75 % des CO2-Austoßes einer Immobilie werden durch Gebäudebetrieb im gesamten Lebenszyklus einer Immobilie generiert.
Diesen Anteil gilt es zu senken, um Nachhaltigkeitsanforderungen zu erfüllen und zeitgleich die Betriebskosten zu reduzieren.
Die gute Nachricht an dieser Stelle: Das Optimierungspotenzial ist enorm!
Gründe dafür sind unter anderem veraltete normative Vorgaben wie zum Beispiel die Norm-Außentemperatur, Verwendung von veralteten Technologien, fehlende Anlagentransparenz etc, welche so zu massiven Ineffizienzen in Heizung, Lüftung und Klimaanlagen (HLK-Anlagen) führen.
Um die Effizienz einer bestehenden oder neu zu errichtenden Heizungsanlage zu evaluieren, bietet die ÖNORM EN ISO 52120 Teil 1 die beste Basis.
Auch die möglichen Einsparpotenziale bei einer Sanierung von Klasse C auf Klasse A sind definiert und durchaus beeindruckend.
Abb 6: Effizienzklassen von Heizungs-Anlagenteilen
S. 76Aus der Erfahrung von vielen bereits stattgefunden Anlagenbesuchen wissen wir von der Firma BELIMO Automation AG, dass das tatsächliche Einsparpotential häufig noch viel größer ist.
Im nächsten und auch letzten Punkt gehe ich auf die möglichen energetischen Sanierungsmaßnahmen - mit inhaltlichem Schwerpunkt auf Heizungs- und Klimaanlagen - ein und beschreibe einen entsprechend praxiserprobten Sanierungsplan.
5. Aktive Umsetzung in Heizungs- und Kälteanlagen - der 4-Schritte-Sanierungsplan
Wie in den Punkten zuvor dargestellt, führt an der Sanierung des Gebäudebestandes kein Weg vorbei - so weit, so richtig.
Doch das Dilemma vieler Bestandshalter, Investoren und anderer Stakeholder ist nun: Mit welcher Maßnahme starte ich?
Technisch zu beantworten sind Fragen wie zB:
Starte ich mit der Sanierung der Gebäudehülle?
Besteht ein Denkmalschutz der Fassade? Wie gehe ich beim Fenstertausch mit Nutzern/Mietern um?
Sanierung der Gebäudetechnik?
Stelle ich meine Energieerzeugung von Gas/Öl auf eine Wärmepumpen-Anlage oder Fernwärme um? Welche Energiemengen müssen diese neuen Anlagen tatsächlich zur Verfügung stellen?
Sind Professionisten für diese Gewerke verfügbar?
und noch viele mehr …
Kaufmännisch zu beantworten sind Fragen wie zB:
Wie hoch sind die Kosten der geplanten Maßnahme?
Wie sieht es mit dem Return-of-Investment der geplanten Maßnahme aus?
Ist die geplante Maßnahme EU-Taxonomie-konform?
und noch viele mehr …
Unter Berücksichtigung der kaufmännischen Betrachtung einer Sanierungsmaßnahme ist es nahezu verblüffend, weshalb sehr oft mit der Gebäudehülle gestartet wird.
Betreffend den Return-on-Investment gäbe es bei weitem bessere Maßnahmen, mit denen gestartet werden könnte, die Amortisationszeiten von weniger als einem Jahr aufweisen, die die Energieeffizienz - daraus folgend den Energieverbrauch - im Gebäude wesentlich verbessern können und zudem den Nutzerkomfort deutlich verbessern.
Ein plakatives Beispiel: Warum wurde wohl über die letzten Jahre hinweg bei der Beleuchtung kontinuierlich von Glühlampen auf energiesparende LED-Beleuchtung umgerüstet?
S. 77Richtig - weil so mit wenig Aufwand und Kosten der Energieverbrauch für die Beleuchtung in Gebäuden um bis zu 70 % gesenkt werden konnte.
Sie sehen anhand dieses Praxisbeispiels, dass mit gut durchdachten Teilsanierungen bzw -optimierungen in der vorhandenen Gebäudetechnik nahezu immer sogenannte „Quick-Wins“ generiert werden können.
Zurück zur Beleuchtung: Ist diese in einem Gebäude ein wesentlicher Energieverbraucher? Sehen Sie nachstehend, dass für die Beheizung von Gebäuden ein weitaus größerer Energiebedarf und so ein wesentlich größeres Einsparpotenzial besteht.
Abb 7: Aufteilung der Energieverbräuche nach Gewerk/Funktion
Entsprechend der der Grafik zugrundeliegenden Studie werden für die Beheizung und Kühlung eines Gebäudes über 70 % des Gesamtenergiebedarfs einer Immobilie aufgewendet.
Im Umkehrschluss ist es nur logisch, diesen Energieverbrauch in Gebäuden zu „erkennen“, normativ den Ist-Zustand zu erheben, ein Maßnahmenpaket zu erstellen, den Umbau zu beauftragen und anschließend das Ergebnis dieser Maßnahme zu monitoren und im Lebenszyklus weiterführend stetig zu optimieren.
Wie solch ein praxiserprobter Prozess zB bei Heizungs- bzw Klimaanlagen aussehen kann, lesen Sie im nachfolgenden 4-Schritte-Sanierungsplan.
5.1. 1. Schritt - Die Bestandsaufnahme
Meine beruflichen Erfahrungen haben mir gezeigt, dass oftmals keine letztgültigen Dokumentationen von Heiz- und Klimaanlagen bei Gebäudebetreibern und daraus folgend keine nützlichen Daten vorhanden sind.
S. 78Diese Anlagenteile müssen durch eine Vorort-Besichtigung aufgenommen und konsolidiert werden, um den aktuellen Effizienzgrad auf Basis der ÖNORM EN ISO 52120 Teil 1 dieser Anlagen bzw des Anlagenteils zu erheben.
Ein mögliches Software-Tool dazu stammt von der Firma BELIMO Automation AG und führt Schritt-für-Schritt durch die Bestandsaufnahme.
Abb 8: Screenshot aus dem Belimo RetroFIT+ Assessment Tool
S. 79Wenn die Anlagenteile hinsichtlich deren Funktionalität aufgenommen und das daraus resultierende Anlagenschemata generiert wurde, müssen die aktuellen Energieverbräuche durch bestenfalls bereits installierte Wärmemengenzähler im Tool erfasst werden.
Aufgrund der Erfahrungswerte muss davon ausgegangen werden, dass Wärmemengenzähler in Heizungsanlagen, welche älter als 15-20 Jahren sind, nur sehr sporadisch und somit zur Erfassung von Energieflüssen unzureichend verbaut sind.
Um die Kosten für den temporären Nachbau von Wärmemengenzählern und den damit zwischenzeitlich verbundenen Heizungsstillstand zu vermeiden, empfiehlt es sich, auf eine minimal-invasive temporäre Messung durch zB Anlege-Sensorik zu setzen.
Je nach Größe der Heizungsanlage, müssen diese Messungen an verschiedenen Stellen durchgeführt werden, weshalb sich eine kompakte Messeinheit etwa in Form eines Messkoffers empfiehlt.
Abb 9: Beispiel eines Belimo RetroFIT+ Doctor Kits
Je nach Größe der etwaig geplanten Sanierungsmaßnahmen sollte vor der Beauftragung von ausführenden Unternehmen der Punkt 5.2. in Betracht gezogen werden.
5.2. 2. Schritt - Die Wirtschaftlichkeitsberechnung
Mit den nun erhobenen Daten, wie auch dem Einbeziehen von Jahresabrechnungen des Energielieferanten, etc kann mit der Auswahl eines geeigneten Fachplanungsbüros begonnen werden.
Bei der Beauftragung sollte darauf geachtet werden, dass das potenzielle Fachplanungsbüro auch das nötige Wissen betreffend nationale Fördermöglichkeiten hat.
Nach Beauftragung des Fachplanungsbüros, einer Vor-Ort-Begehung und nach Einbeziehung der zuvor gewonnenen Anlagendaten werden die möglichen technischen Maßnahmen evaluiert und abschließend definiert.
In Berichtsform übergibt das beauftragte Fachplanungsbüro alle technisch möglichen Maßnahmen inkl deren Kosten respektive deren möglicher Rendite.
Nachstehend beispielhaft ein Auszug einer kaufmännischen Berichtszusammenfassung, als Entscheidungsgrundlage für den Auftraggeber.
S. 81Abb 10: Auszug eines Energieberatungsberichtes der Firma Epicon
S. 825.3. 3. Schritt - Die Umsetzung der Maßnahme(n)
Erfahrungsgemäß werden die Umbaumaßnahmen meist in Technikräumen begonnen, wo die Heiz- und Kühlenergieverteilung verortet ist.
Wenn eine fossile Energieerzeugung, wie bspw ein Gas- oder Ölbrenngerät, auf eine nachhaltige Energieerzeugung mittels Wärmepumpe oder eine Fernwärme-Anbindung umgebaut wird, muss im Sinne der bestmöglichen Energieeffizienz auch das hydraulische System im Technikraum anpasst werden.
Hinsichtlich der Energieeffizienz, dem Stand der Technik und oft in den technischen Anschlussbedingungen von Fernwärme-Betreibern gefordert, wird auf die hydraulische Schaltung namens Einspritzschaltung verwiesen. Auch im bereits vorgängig erwähnten Software-Tool der BELIMO Automation AG wird darauf verwiesen.
Abb 11: Auszug aus dem Belimo RetroFIT+ Tool und Aufbau/Zusammensetzung des Belimo Energy Valves
Als Basis für ein weiterführendes Monitoring wie auch zu Verrechnungszwecken von Wärmemengen, ist ein Regelorgan wie beispielhaft das Belimo Energy ValveTM zu verwenden, welches auch entsprechende Informationen und Messungen zur Verfügung stellt und so auch SRI-Kriterien (siehe Pkt 3.1.6.) erfüllt.
S. 835.4. 4. Schritt - Das Monitoring und Reporting der Maßnahme(n)
Im Zuge von Energieeffizenzsteigerungsmaßnahmen, wie den Umbau von Heizsystemen auf nachhaltige Energieerzeuger, ist es essenziell, diese Maßnahmen in einem übergeordneten Energie-Monitoring-System darzustellen und zu monitoren.
Durch solch ein zentrales Energie-Monitoring-System kann nicht nur die Effizienz veranschaulicht, sondern es können auch Anomalien detektiert werden, welche in diesem Zusammenhang zu Ineffizienzen führen könnten.
Ein fortschrittliches Energie-Monitoring-System kann dadurch auch Optimierungspotenziale für den weiteren Betrieb aufzeigen und so den Energieverbrauch im Lebenszyklus weiter senken.
Einige dieser Systeme bieten auch weitere hilfreiche Funktionen an, wie eine automatisierte Reporting-Funktion als Basis für einen Nachhaltigkeitsbericht im ESG-Kontext, aber zB auch eine Wärmemengen-Abrechnung, welche automatisiert per Email versandt werden kann.
Eines dieser Systeme/Softwares ist bspw der Eco Energy Cockpit.
Abb 12: Beispielhafte Dashboard-Ansicht im ECO ENERGY COCKPIT
6. Conclusio - die Technikzentrale als Goldgrube
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Sanierung der technischen Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen aus vielerlei Gründen am Beginn der Maßnahmenliste rund um eine Immobilie stehen muss - hier die Gründe dafür:
S. 84Kaufmännischer Aspekt:
-Der ROI (Return on Investment) ist bei Sanierungsmaßnamen von HLK-Anlagen meistens kleiner als zwei Jahre.
-Ein nachhaltig höherer Immobilienwert, wie auch höhere Mieterlöse, reduzieren das Risiko eines „stranded asset“ im Portfolio.
-Die Lebenshaltungskosten von HLK-Anlagen sind nachhaltig niedriger.
(Komfort)technischer Aspekt:
-Optimal betriebene HLK-Anlagen sind nicht nur energieeffizient, sondern steigern zudem auch den Nutzerkomfort in Innenräumen, welcher ein Teil vom ESG-Reporting ist (aus dem Sektor Sustainability).
-HLK-Anlagen sind digitalisiert und gemonitort, wodurch Anomalien/Stillstände in Anlagenteilen erkennbar sind.
Regulatorischer Aspekt:
-Die EPBD regelt das Maßnahmen-Paket für Sanierungs- und auch Neuprojekte in gebäudetechnischen Anlagen, welche zB mittels des SRI eines Gebäudes nachzuweisen sind.
-Alle Sanierungsmaßnahmen müssen taxonomiekonform sein.
-Durch den Einsatz einer Monitoring-Software können die Energiedaten für den Nachhaltigkeitsbericht (ESG-Reporting) verwendet werden.
Das nachstehende und abschließende Bild soll veranschaulichen, warum die im Kapitel angeführten Regularien seitens der europäischen Union nicht per se schlecht sind, sondern als große Chance für die Immobilienbranche erkannt werden sollten.
Abb. 13: Eintauchen in die Technikzentrale als Goldgrube