§ 19

1

Das Bestandrecht an einer unbeweglichen Sache wird auch durch den Bucheintrag iSd § 1095 ABGB sowie der § 9, 19 GBG nicht zur unbeweglichen Sache (JBl 1991, 727) und auch nicht zum dinglichen Recht (Rassi in Kodek, Grundbuchsrecht § 19 GBG Rz 3 mwN; Zak 2007/682, 397 = wobl 2008/11, 25 = EvBl 2008/4, 26 = JBl 2008, 112 = NZ 2008, 58 = AGS 698). Die Judikatur erkannte früher nur solchen Bestandverträgen die Verbücherungsfähigkeit zu, deren zeitliche Dauer bestimmt oder zumindest bestimmbar war (RZ 1937, 393; SZ 21/116; 25/29; 32/124; 33/68; 45/47), und akzeptierte die Vertragsklausel, innerhalb einer bestimmten Frist nicht zu kündigen, als ausreichende zeitliche Bindung. Der OGH hat nun der Kritik der Lehre folgend auch einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandvertrag mit Einschränkung der Kündigungsgründe (hier: Verpächter konnte nur bei Vorliegen wichtiger Gründe iSd § 30 MRG und konkret angeführter Kündigungsgründe aufkündigen) für einverleibungsfähig angesehen und damit eine Judikaturwende vollzogen (immolex-LS 2006/77, 292 = JUS Z/4206 = Zak 2006/709, 414 = SWK 2007, W 4 = SWK 2007, 34 = immolex 2007/30, 58 = EvBl 2007/10, 66 = JBl 2007, 105 = RdW 2007/159, 153 = RZ 2007/EÜ 21, 25 = NZ 2007, 116 = wobl 2007/138, 353; Rassi, Grundbuchsrecht Rz 302). – Siehe im Übrigen Rz 48 ff bei § 9 GBG.

Das verbücherte Bestandrecht bewirkt, dass ein neuer Eigentümer infolge des Eigentumswechsels kein besonderes Kündigungsrecht erhält (§ 1120 ABGB) und das Bestandrecht bei einer zwangsweisen gerichtlichen Veräußerung wie eine Dienstbarkeit behandelt wird (§ 1121 ABGB) (RS0024839). Dies hat aber wegen des Mieterschutzes des MRG nur außerhalb des Geltungsbereichs des MRG eine praktische Bedeutung (7 Ob 654/89).

2

§ 1121 ABGB lautet: „Bei einer zwangsweisen gerichtlichen Veräußerung ist das Bestandrecht, wenn es in die öffentlichen Bücher eingetragen ist, gleich einer Dienstbarkeit zu behandeln. Hat der Ersteher das Bestandrecht nicht zu übernehmen, muß ihm der Bestandnehmer nach gehöriger Aufkündigung weichen.“ § 1121 ABGB dehnt § 1120 auf den exekutiven Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren aus. Der insolvenzmäßige Verkauf der Bestandsache ist gem § 24 Abs 2 IO dem Erwerb im Zwangsversteigerungsverfahren gleichzuhalten (Schwimann/Binder, ABGB² VI, § 1121 Rz 1; Rassi, Grundbuchsrecht Rz 299). Bei nicht verbücherten Bestandverträgen kommt es zu einer ex lege angeordneten Vertragsübernahme, die den originären Rechtserwerb des Erstehers beeinträchtigt. Die Vertragsübernahme tritt mit dem Zuschlag ein (Reidinger, wobl 1991, 220 [227]; aM SZ 10/311; ZBl 1931/179 = JBl 1931, 417; RZ 1956, 92; JBl 1966, 255).

3

Das Bestandrecht ist nach § 1121 ABGB, wenn es in die öffentlichen Bücher eingetragen ist, bei einer zwangsweisen gerichtlichen Veräußerung gleich einer Dienstbarkeit zu behandeln (ohne Anrechnung auf das Meistbot, wenn es dem Betreibenden vorgeht, in Anrechnung, wenn es dem Bestbetreibenden nachfolgt; Rassi in Kodek, Grundbuchsrecht § 19 GBG Rz 7; RS0024839). Hat der Ersteher das Bestandrecht nicht zu übernehmen, muss ihm der Bestandnehmer nach gehöriger Aufkündigung weichen. Zur Aufkündigung ist der Ersteher erst nach Einverleibung seines Eigentumsrechts legitimiert, es sei denn, die Liegenschaft wäre ihm bereits vorher physisch übergeben worden (einstweilige Verwaltung). Es ist also das eingetragene Bestandrecht vom Ersteher zu übernehmen (dazu Holzner, JBl 1994, 597 FN 202), und zwar, wenn es im ersten Rang einverleibt ist, ohne Anrechnung auf das Meistbot, hingegen unter Anrechnung, wenn ihm eine spätere Rangordnung zukommt und es in der Verteilungsmasse noch Deckung findet. In diesem Fall muss der Betrag ermittelt werden, um den die Liegenschaft durch das Bestandrecht entwertet ist und dieser Betrag ist zinsbringend anzulegen. Die Zinsen gehören dem Ersteher, das durch Erlöschen des Bestandrechts freiwerdende Kapital fällt dem unbefriedigten Nachberechtigten oder dem Verpflichteten zu. Ohne Rücksicht auf die Kenntnis des Erwerbers bleiben alle Bestimmungen des Bestandvertrags, soweit sie nicht dessen Dauer betreffen, aufrecht, mag es sich nun um eine freiwillige oder zwangsweise gerichtliche Veräußerung des Bestandgegenstands handeln.

3a

Ein eingetragenes Belastungs- und Veräußerungsverbot iSd § 364c ABGB hindert die Verbücherung eines Bestandrechts (Binder in Schwimann³ § 1095 Rz 7; Spielbüchler in Rummel³ § 364c Rz 3; Rassi, Grundbuchsrecht Rz 303; im Ergebnis zust Kodek aaO Rz 22). Bei einer eingetragenen Beschränkung durch die fideikommissarische Substitution kann ein Bestandrecht nur mit Zustimmung des Substitutionsberechtigten eingetragen werden (Welser in Rummel³ § 613 Rz 9). Sollte der Substitutionsfall nicht mit dem Tod des Vorerben, sondern zu einem bestimmten Termin eintreten, kann der Vorerbe einen Bestandvertrag bis zu diesem Termin verbüchern lassen (Hoyer, NZ 2002, 64).

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Bei der zwangsweisen gerichtlichen Veräußerung des Bestandobjekts kann sich die Frage stellen, ob und inwieweit der Bestandnehmer, wenn sein Bestandrecht verbüchert und die Vorauszahlung des Zinses angemerkt ist, den Ersatz der vorausgezahlten Bestandzinsraten im Rahmen seines allgemeinen Entschädigungsanspruchs begehren kann, wenn der Ersteher das Bestandrecht unter Anrechnung auf das Meistbot zu übernehmen hat. Mangels einer Anmeldung ist auf den Ersatzanspruch des Bestandnehmers keine Rücksicht zu nehmen (ZBl 1930/242). Der Umstand, dass der einverleibte Bestandnehmer selbst Ersteher ist, schließt den Ersatzanspruch an sich noch nicht aus (SZ 12/174). Findet das Bestandrecht in der Verteilungsmasse keine volle Deckung, muss es nach gehöriger Aufkündigung weichen. Übt der Ersteher im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsbeschränkung sein Kündigungsrecht aus, verwandelt sich das Bestandrecht in einen Entschädigungsanspruch, den der Bestandnehmer zum Versteigerungstermin anmelden muss. Der Entschädigungsanspruch ist zu bemessen und bar zuzuweisen. Von diesem Kündigungsrecht abgesehen, gelten alle Bestimmungen des Bestandvertrags auch für den Ersteher (EvBl 1969/225). Hinsichtlich der Bestandrechte verweist die EO auf die Bestimmung des § 1121 ABGB wonach, wenn der Ersteher das Bestandrecht nach den vorstehend entwickelten Grundsätzen nicht zu übernehmen hat, ihm der Bestandnehmer nach gehöriger Aufkündigung weichen muss (MietSlg 33.742). – Siehe Kodek in Kodek, Grundbuchsrecht § 19 GBG Rz 9; Rechberger/Bittner² Rz 131.

5

Der Ersteher tritt mit dem Zuschlag in ein Bestandverhältnis, das nicht dem MRG unterliegt, ein; dabei gelten vertragliche Kündigungsbeschränkungen dem Ersteher gegenüber nicht (ecolex 2000/318, 789 = JBl 2000, 793 = EvBl 2001/2, 18 = JUS Z/3036 = NZ 2001, 309 = SZ 73/102 = MietSlg LII/20). Die Vorschrift des § 1121 ABGB muss unter dem Gesichtspunkt der Kündigungsbeschränkungen des MRG betrachtet werden. Der Ersteher ist also nicht an bestimmte Vereinbarungen des nicht übernommenen Mietvertrags gebunden, er ist nur befugt, den Bestandvertrag nach Maßgabe der Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG aufzukündigen. Das Recht der Aufkündigung steht ihm allerdings erst nach der Einverleibung seines Eigentumsrechts und nicht schon mit dem Zuschlag zu (RZ 1956, 92; aM Reidinger, wobl 1991, 220 [227]). Er ist an eine vereinbarte Kündigungsfrist nicht gebunden (SZ 27/216). Ein Eintritt unter Ablehnung der bedungenen Vertragsdauer ist unwirksam (GlUNF 5822). Es kann auch ein Ersatzanspruch bestehen, wenn der einverleibte Bestandnehmer selbst Ersteher ist (eingehend Heller/Berger/Stix 1192). Maßgebend für die Bedingungen, unter denen der Ersteher die Liegenschaft zu übernehmen hat, sind ausschließlich die Versteigerungsbedingungen (RZ 1978/27). Lasten, die nach den Versteigerungsbedingungen nicht zu übernehmen sind, muss der Ersteher, falls sich die Übernahmspflicht nicht aus dem Gesetz ergibt, nicht übernehmen. Ist daher bezgl eines Bestandrechts die Verpflichtung des Erstehers zur Übernahme ohne Anrechnung auf das Meistbot nicht gegeben, findet der Wert dieses Bestandrechts aber im Erlös keine Deckung, ist das Kündigungsrecht des Erstehers gem § 1121 ABGB gegeben (MietSlg 33.742). – Siehe Kodek aaO Rz 9 mwN.

6

Der Ersteher kann die Räumung durch den Pächter nicht verlangen, wenn ihm die vor Einleitung des Versteigerungsverfahrens erfolgte Verpachtung vor dem Versteigerungstermin bekannt gewesen ist (SZ 61/126). Für unverbücherte Bestandverträge besteht keinerlei Unterschied; der Ersteher tritt also gleich dem Erwerber in den Bestandvertrag ein. Die § 1120ff ABGB durchbrechen insofern den originären Charakter des Eigentumserwerbs durch Zuschlag. Der Ersteher hat demnach insbes nach der Einverleibung seines Eigentumsrechts innerhalb des dargestellten Rahmens alle Rechte des Verpflichteten und demgemäß auch die Berechtigung seines Vorgängers, einen Bestandvertrag wegen Irrtums oder Verletzung über die Hälfte anzufechten (SZ 59/155 = RdW 1987, 50 = ImmZ 1987, 377). Der Ersteher kann die Räumung der Liegenschaft jedenfalls dann nicht verlangen, wenn ihm die vor Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens erfolgte Verpachtung vor dem Versteigerungstermin bekannt geworden ist (SZ 61/126; 62/76; dazu Reidinger, wobl 1990, 122 und OGH, wobl 1990, 135 und 137; EvBl 2002/94, 381 = ÖBA 2002/1058, 728 = MietSlg 53.837; eingehend Konecny, Gerichtliche Sicherungsmaßnahmen gegen exekutionsvereitelnde oder exekutionserschwerende Bestandverträge, wobl 1991, 145; ebenso Karollus, ÖBA 1991, 164; Hinteregger, Rechte des Pfandgläubigers bei Entwertung der Pfandliegenschaft durch Vermietung, ÖBA 2001, 448; Graf, Pfandverschlechterung durch Vermietung. Eine kritische Zwischenbilanz, ÖBA 2002, 777). Der Mieter, der in arglistigem Zusammenwirken mit dem Verpflichteten im Zwangsversteigerungsverfahren seinen erst nach Einleitung des Versteigerungsverfahrens abgeschlossenen Mietvertrag verheimlicht, kann sich dem Ersteher gegenüber nicht auf das Mietrecht berufen (SZ 62/67 = wobl 1990/70 [Würth]). Vorbezahlter Bestandzins kommt dem Verpflichteten, nachbezahlter dem Ersteher zugute (siehe aber Anmerkung der Abtretung bzw Vorauszahlung der Mietzinse). – Siehe Stabentheiner, Wohnrechtliche Streitrichter in bewegten Zeiten, FS Dittrich 2000, 839.

7

Nach dem Wirksamwerden der einstweiligen Verwaltung kann der Verpflichtete keine auch für den Ersteher verbindlichen Bestandverträge abschließen. Gem § 159 iVm § 111 Abs 1 EO hat der einstweilige Verwalter bereits bestehende Bestandverträge zu respektieren. Der Abschluss neuer Bestandverträge obliegt gem § 109 Abs 2 und 3 EO ausschließlich dem einstweiligen Verwalter (MietSlg 39.852). – Siehe Feil/Marent, EO § 109 EO, Rz 21 – 24.

8

Bei einer Kollision von Bestandrechten kommt es darauf an, wem das Objekt zuerst physisch übergeben wurde (Binder in Schwimann, ABGB³ § 1095 Rz 13; dazu auch Kodek aaO Rz 25 mwN).

9

Die Anmerkung der Vorauszahlung des Bestandzinses (§ 1102 ABGB) wirkt auch gegen den Erwerber der Bestandliegenschaft. § 2201 ABGB wird von der Rechtsprechung auch analog auf die Zession künftiger Mietzinsen angewendet (Rassi, Grundbuchsrecht Rz 289). Die Anmerkung der Vorauszahlung des Mietzinses kann dem Erwerber entgegengehalten werden (Rechberger/Bittner² Rz 131). Ein Bestandnehmer, dessen Bestandrecht nicht verbüchert ist, ist nur dann geschützt, wenn der Erwerber die Vorauszahlung kannte oder kennen musste (RS0020767). Der Zessionar von abgetretenen künftigen Bestandzinsen wird vor den übrigen Gläubigern geschützt (Rassi aaO).

10

Ein verbüchertes Bestandrecht kann mit Beendigung des Bestandvertrags auf Grund einer Löschungserklärung gelöscht werden. Wird die Löschungserklärung verweigert, muss die Zustimmung zur Löschung im Prozessweg (auch schon vor Beendigung des Bestandverhältnisses) durchgesetzt und anschließend nach § 350 EO exekutiert werden (Rassi, Grundbuchsrecht Rz 305). Verzichtet der Bestandnehmer auf sein Bestandrecht, ist die Löschung des Rechts nur mit Zustimmung des Bestandgebers zulässig (RS0020431).