Praxishandbuch WEG | Wohnungseigentumsgesetz

1. Rechtsnatur der Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft ist eine teilrechtsfähige juristische Person. Sie ist prozessual parteifähig und ihre Rechtsfähigkeit, also die Fähigkeit, Rechte zu erwerben und sich zu verpflichten, erstreckt sich auf den in § 18 Abs 1 und 2 WEG umschriebenen Umfang (§ 2 Abs 5 WEG).

Da Wohnungseigentum stets liegenschaftsbezogen ist, besteht für eine Liegenschaft immer nur eine Eigentümergemeinschaft. Sie ist daher mit „Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft EZ ... KG ...“ zu bezeichnen. Eine Bezeichnung über die Grundstücksadresse kann missverständlich sein, eine Bezeichnung über Einlagezahl und Katastralgemeinde ist hingegen immer eindeutig.

2. Entstehen und Ende der Eigentümergemeinschaft

Das Entstehen der Eigentümergemeinschaft ist im WEG nicht explizit, das Erlöschen gar nicht geregelt.

Die Eigentümergemeinschaft entsteht nicht durch gesonderten Willensakt ihrer Mitglieder, insb nicht durch Abschluss des WE-Vertrages oder durch ein Urteil S. 59gemäß § 3 Abs 1 Z 2 bis 4 WEG, sondern ex lege durch Wohnungseigentumsbegründung, also durch Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch, auch wenn diese Eintragung nichtig oder vernichtbar ist. Die Begründung von Wohnungseigentum an der gesamten Liegenschaft ist für das Entstehen der Eigentümergemeinschaft nicht erforderlich. Es genügt bereits die Einverleibung des WE-Rechts zumindest eines Miteigentümers oder - im Vorbereitungsstadium - gemäß § 37 Abs 5 WEG, der ua auf § 18 WEG verweist, die grundbücherliche Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums gemäß § 40 Abs 2 WEG und die Einverleibung des Miteigentums zumindest eines Wohnungseigentumsbewerbers. Ab diesem Zeitpunkt sind daher etwa Beiträge zu Verwaltungskosten nach § 32 WEG (nur) von der Eigentümergemeinschaft einzufordern.

Da die Eigentümergemeinschaft kraft Gesetzes entsteht, kann deren Bildung nicht abbedungen werden; sie ist untrennbar mit dem Wohnungseigentum verbunden.

In Umkehrung des Entstehens der Eigentümergemeinschaft erlischt sie nach hA, sobald an der Liegenschaft kein Wohnungseigentum mehr begründet ist, also für keinen Miteigentümer mehr das WE-Recht im Grundbuch einverleibt ist oder das Gebäude untergeht oder - im Vorbereitungsstadium - sämtliche Anmerkungen gemäß § 40 Abs 2 WEG gelöscht werden. Aus § 48 Z 3 WEG wird abgeleitet, dass die Eigentümergemeinschaft auch dann aufhört, als Rechtsperson zu existieren, wenn sämtliche Liegenschaftsanteile in einer Hand vereinigt werden, also die Liegenschaft im Alleineigentum einer Person steht.

Mit Ausnahme des § 4 WEG, wonach durch Begründung von Wohnungseigentum an einem vermieteten wohnungseigentumstauglichen Objekt die Rechtsstellung des Vermieters auf den Wohnungseigentümer übergeht, dem das Wohnungseigentum an diesem Objekt zukommt, ist die Rechtsnachfolge in bestehende Schuldverhältnisse, sowohl im Falle des Entstehens der Eigentümergemeinschaft als auch im Falle des Erlöschens derselben, gesetzlich nicht geregelt. Das führte in L und Rspr (vor allem bei dem viel häufiger anzutreffenden Fall des NeuentsteS. 60hens der Eigentümergemeinschaft) zunächst zu unterschiedlichen Ansichten und Entscheidungen. Mittlerweile scheint es herrschend zu sein, dass die Eigentümergemeinschaft für vor deren Entstehen entstandene Verbindlichkeiten (Altschulden) nicht haftet, Dauerrechtsverhältnisse mit diesem Zeitpunkt aber auf sie übergehen. Bei Schadenersatzansprüchen kommt es auf deren Entstehen, nicht auf den Zeitpunkt der gesetzten Schadensursache an. Ob und in welchen Fallkonstellationen allenfalls andere Rechtsnachfolge- oder Haftungsregelungen zur Anwendung gelangen, bedürfte einer eingehenden Untersuchung.

Die Haftungssituation ist beim Entstehen einer Eigentümergemeinschaft unproblematischer als beim Erlöschen, weil beim Entstehen der Eigentümergemeinschaft die Miteigentümer als Wohnungseigentümer und Schuldner (bzw Berechtigte) bestehen bleiben. Im Falle des Erlöschens der Eigentümergemeinschaft, die zuvor ein (gesetzliches oder vertragliches) Schuldverhältnis begründete, etwa eine Schadenersatz- oder Werklohnverpflichtung, ist das anders, denn die Eigentümergemeinschaft als Rechtssubjekt fällt gemeinsam mit ihrem Haftungsfonds weg. Würde man die beim Entstehen der Eigentümergemeinschaft zuvor geschilderten Rechtsnachfolgeregeln auf den Fall des Erlöschens der Eigentümergemeinschaft anwenden, würden die (dann wieder) schlichten Miteigentümer nicht für die Verpflichtungen der Eigentümergemeinschaft haften (weil „Altschulden“). Das erscheint unbefriedigend, zumal nach Ende der Eigentümergemeinschaft ja eine (schlichte) Miteigentumsgemeinschaft und somit eine grds haftungsfähige Rechtsgemeinschaft verbleibt. Punt plädiert unter Verweis darauf, dass die Miteigentümergemeinschaft stets einheitlich ist und dieser im Falle des Wohnungseigentums (lediglich) für einen beschränkten Umfang Rechtspersönlichkeit zukommt, für eine Rechtsnachfolge der (schlichten) Miteigentümer; die Rücklage wäre ein Gesamthandvermögen der Miteigentümer.

Haftungsrechtlich könnte im Fall des Erlöschens der Eigentümergemeinschaft auch § 18 Abs 4 2. Satz WEG als Analogiebasis dienen.

3. Mitglieder und deren rechtliche Beziehung zur Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft besteht aus den Miteigentümern der Liegenschaft; im Falle eines Mischhauses aus den Wohnungseigentümern und den schlichten S. 61Miteigentümern. Auch WE-Bewerber, zu deren Gunsten bereits die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums gemäß § 40 Abs 2 WEG grundbücherlich angemerkt ist, sind Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.

Nach der hRspr und einem Teil der L stehen die Miteigentümer und Wohnungseigentümer einer Liegenschaft auf Grund des Wohnungseigentumsvertrages zwar zueinander in einem gesellschaftsähnlichen Verhältnis, haben aber zu ihrer in Verwaltungsangelegenheiten als juristische Person agierenden Eigentümergemeinschaft (sofern sie mit ihr keine Verträge schließen) keine als grundsätzlich bestehend anzunehmende Sonderrechtsbeziehung. Der Wohnungseigentümer hat gegenüber „seiner“ Eigentümergemeinschaft insbesondere keinen Anspruch auf mangelfreie Verwaltung und daher keine Schadenersatzansprüche aus mangelhafter (vertragswidriger) Verwaltung. Die Eigentümergemeinschaft muss sich mangels mit deren Mitgliedern bestehender (vertraglicher) Sonderrechtsbeziehung ihre Gehilfen daher auch nicht gem § 1313a ABGB zurechnen lassen. In Betracht kommt - wie auch gegenüber Dritten - lediglich eine deliktische Haftung, etwa im Bereich der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten (unter Zurechnung von Organen und Repräsentanten, ie idR der Verwalter). In Bezug auf das Vertragsverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter sowie Eigentümergemeinschaft und sonstigen Dritten (zB Werkunternehmern) wird ein Vertrag (mit Schutzwirkung) zu Gunsten der Wohnungseigentümer diskutiert bzw befürwortet.

4. Umfang der Rechtsfähigkeit

Der Umfang der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ergibt sich aus § 18 Abs 1 und 2 WEG, also aus den Angelegenheiten der Liegenschaftsverwaltung und aus der Abtretbarkeit bestimmter Ansprüche der Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft. Die Rechtsfähigkeit in Angelegenheiten der Liegenschaftsverwaltung besteht, sofern sich die Angelegenheit zumindest abstrakt mit der Liegenschaftsverwaltung in Verbindung bringen lässt.

Mitunter wurden in L und Rspr Rechtsfähigkeit, Parteifähigkeit und Sachlegitimation vermengt. Rechtsfähigkeit ist die Fähigkeit, Rechte zu erwerben und sich zu verpflichten. Parteifähigkeit ist die Fähigkeit, vor Gericht oder Behörden als Partei zu agieren, also insb zu klagen oder geklagt zu werden. Sachlegitimation ist die konkrete materiellrechtliche Berechtigung oder Verpflichtung. Wer rechtsfähig ist, ist parteifähig. Die Sachlegitimation erfordert zwar Rechts- und Parteifähigkeit, aber Rechts- und Parteifähigkeit bedeuten nicht, dass auch die Sachlegitimation für einen konkreten Anspruch oder eine konkrete Verpflichtung besteht.

4.1. Im Ausmaß der Liegenschaftsverwaltung (§ 18 Abs 1 WEG)

Die Rechtsfähigkeit besteht zunächst in Angelegenheiten der (ordentlichen und außerordentlichen) Liegenschaftsverwaltung (§ 18 Abs 1 WEG). Eine Erweiterung dieser Rechtsfähigkeit, etwa durch vertragliche Vereinbarung im Wohnungseigentumsvertrag, ist nicht möglich.

Es gibt weder im WEG noch im ABGB eine Legaldefinition der Liegenschaftsverwaltung. Die in § 28 Abs 1 WEG angeführten Angelegenheiten zählen beispielhaft (arg „insbesondere“) Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung auf (vgl im Detail zur Liegenschaftsverwaltung den Beitrag „Die Verwaltung“). Diese sind jedoch die wichtigsten und in praxi relevantesten, nämlich:

• (Z 1) die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des § 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt,

• (Z 2) die Bildung einer angemessenen Rücklage (§ 31 WEG),

• (Z 3) die Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung,

• (Z 4) die angemessene Versicherung der Liegenschaft,

• (Z 5) die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags,

• (Z 6) die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters,

• (Z 7) die Erlassung und Änderung der Hausordnung,

• (Z 8) die Vermietung der verfügbaren allgemeinen, aber einer abgesonderten Benützung zugänglichen Teile der Liegenschaft, an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist,

• (Z 9) die Aufkündigung der nach Z 8 geschlossenen Mietverträge und

• (Z 10) die Erstellung und Vorrätighaltung eines Energieausweises nach § 2 Z 3 EAVG für das gesamte Gebäude.

Die Aufzählung ist wie gesagt demonstrativ. Zur Umschreibung, was Verwaltung und was demgegenüber Sach- oder Anteilsverfügung ist, haben sich in Rspr und L verschiedene Rechts- und Erklärungssätze herausgebildet.

• Demnach zeichnen sich Verwaltungshandlungen dadurch aus, dass sie gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, weil es um Interessen aller Gemeinschafter S. 64geht. Von den bloßen Besitz- oder Gebrauchshandlungen der einzelnen Miteigentümer heben sie sich dadurch ab, dass mit ihnen Geschäfte der Gemeinschaft besorgt werden, während die Abgrenzung zu den Verfügungen nach den Auswirkungen der Geschäftsführungsakte auf das gemeinschaftliche Gut beziehungsweise die Anteile der Miteigentümer vorzunehmen ist. Zur Verwaltung gehört alles, was gemeinschaftliche Interessen bei der Nutzung und Erhaltung des Gemeinschaftsgutes beeinträchtigen könnte; eine Verfügung greift in die Substanz der Gemeinschaftsrechte oder Anteilsrechte ein.

• Ein weiterer Rechtssatz, der das Verhältnis zwischen Verwaltung und Verfügung zu beschreiben versucht ist jener, wonach Rechte der Miteigentümer hinsichtlich ihres Anteils oder der Nutzung des WE-Objektes sowie Individualrechte als Miteigentümer gegenüber Dritten, etwa zivil- oder öffentlich-rechtliche Nachbarrechte den (Mit-)Eigentümern und nicht der Liegenschaftsverwaltung zuzurechnen sind. Für Ansprüche, die also das WE-Objekt selbst betreffen oder sich unmittelbar aus dem (Mit-)Eigentumsrecht ableiten (Anm: die Eigentümergemeinschaft ist nicht Trägerin des Liegenschaftsvermögens), wie insbesondere Eigentumsfreiheitsansprüche (§§ 364 ff, §§ 366, 523 ABGB), fehlt der Eigentümergemeinschaft daher die Sachlegitimation, auch wenn sich diese Ansprüche auch oder ausschließlich auf allgemeine Teile beziehen.

Rechte nach § 16 WEG sind ebenfalls nicht Verwaltung, auch wenn das geltend gemachte Änderungsrecht allgemeine Teile mit- oder sogar ausschließlich betrifft.

Wie schon eingangs ausgeführt ist Rechtsfähigkeit nicht mit Sachlegitimation gleichzusetzen. Zwar setzt die Sachlegitimation die Rechts- und Parteifähigkeit voraus, doch die bestehende Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft bedeutet nicht, dass die Eigentümergemeinschaft in Bezug auf einen konkreten Anspruch auch tatsächlich sachlegitimiert ist. Die (zumindest abstrakt) bestehende Verbindung zur Liegenschaftsverwaltung begründet nach hA zwar die Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft, nicht jedoch zwingend auch deren Sachlegitimation bei einem konkreten Sachverhalt. Es kann aber keine Sachlegitimation sowohl der EigenS. 65tümergemeinschaft als auch des/der einzelnen Wohnungseigentümer auf Basis derselben materiellrechtlichen Rechtsgrundlage bestehen. Die Unsicherheit bzw Schwierigkeit der Abgrenzung führt immer noch zu Rechtsunsicherheit. Wählt man die falsche Partei, führt das zur Klags- bzw Antragsabweisung, mit allen damit zusammenhängenden negativen Folgen (Kostenersatzpflicht, keine Verjährungsunterbrechung, Zeitverlust). Diese Rechtsunsicherheit und die damit einhergehenden, gravierenden negativen Folgen berücksichtigend lässt die Rspr eine Berichtigung der Parteienbezeichnung von Eigentümergemeinschaft auf Wohnungseigentümer und umgekehrt gem § 235 Abs 5 ZPO idR zu.

(Originär) Aktivlegitimiert ist die Eigentümergemeinschaft insbesondere

• für vertragliche Ansprüche aus Verträgen, die die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Liegenschaftsverwaltung selbst abgeschlossen hat (zB Mietverträge über allgemeine Teile, insb über die Hausbesorgerwohnung, aus Versicherungsverträgen, aus Werkverträgen, aus Hausbesorgerdienstverträgen etc);

• für die Feststellung des Bestehens bzw Nichtbestehens eines Mietvertrages über allgemeine Teile;

• für Klagen gegen Wohnungseigentümer zur Geltendmachung von Hausbewirtschaftungskosten sowie die Geltendmachung des Vorzugspfandrechtes gemäß § 27 WEG;

• für den Anspruch gegen den Verwalter auf Herausgabe und Abrechnung der Rücklage (§ 31 Abs 3 iVm § 52 Abs 1 Z 6 WEG);

• für den Anspruch auf Überprüfung der Rechtswirksamkeit der Kündigung oder gerichtliche Auflösung des Verwaltervertrages (§ 52 Abs 1 Z 8 WEG);

• für den Anspruch auf Rechnungslegung gegen den Verwalter (§ 52 Abs 1 Z 6 WEG).

Nicht (originär) aktivlegitimiert ist die Eigentümergemeinschaft zB

• zur Räumung wegen titelloser Benützung oder zur Geltendmachung von petitorischen Rechtsschutzansprüchen (Unterlassungsansprüche oder Servitutsfreiheitsklagen) betreffend allgemeine Teile;

• S. 66für deliktische Schadenersatzansprüche betreffend Schäden an allgemeinen Teilen;

• für zivil- oder öffentlich-rechtliche nachbarrechtliche Ansprüche nach §§ 364 ff ABGB und nach den Bauordnungen der Länder;

• für Besitzstörungsklagen;

• für vertragliche Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümer gegenüber Verkäufern/Bauträgern der Wohnungseigentumsobjekte in Bezug auf allgemeine Teile; um möglicherweise bestehende unterschiedliche Interessen zwischen den Mit- und Wohnungseigentümern zu berücksichtigen, sowie eine Mehrfachliquidation des Mangel(schadens) bzw eine widersprüchliche Rechtsausübung (zB wenn für denselben Mangel ein Wohnungseigentümer Preisminderung, der andere Behebung begehrt) zu verhindern, müssen die geltend zu machenden Gewährleistungs- bzw Schadenersatzansprüche unter den Wohnungseigentümern „harmonisiert“ werden: bis spätestens zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz ist ein Mehrheitsbeschluss über den gewählten Rechtsbehelf (Austausch oder Verbesserung, Preisminderung) bzw die gewählte Art des Schadenersatzes (Naturalrestitution oder Geldersatz) zu fassen; die Teilnahme- und Stimmberechtigung richtet sich für solche Beschlüsse nach den allgemeinen Regeln (§ 24 WEG), sodass etwa der Bauträger, gegen den sich die Ansprüche richten und der vielleicht selbst auch noch Mit- und Wohnungseigentümer, ja vielleicht sogar Mehrheitseigentümer ist, von der Ausübung des Stimmrechts ausgeschlossen ist; jene Wohnungseigentümer, die selbst keine Ansprüche gegen den Bauträger haben, sind jedoch stimmberechtigt; erhält der Beschluss keine Mehrheit, ist er vom Außerstreitrichter ersetzen zu lassen; dort, wo Gemeinschaftsinteressen nicht (mehr) beeinträchtigt sein können und auch S. 67eine widersprüchliche Rechtsausübung nicht möglich ist, ist eine Beschlussfassung unter den Wohnungseigentümern nicht erforderlich (etwa bei bereits erfolgter Sanierung oder wenn bloß die Feststellung der Haftung für zukünftige Schäden begehrt wird); bei der Geltendmachung von Geldersatz steht den Wohnungseigentümern in Bezug auf die allgemeinen Teile nur der sie treffende Anteil, den sie auf Basis der gesetzlichen oder davon abweichend vereinbarten Aufteilung der Aufwendungen tragen müssen, zu.

Passivlegitimiert ist die Eigentümergemeinschaft insbesondere

• für vertragliche Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft aus Verträgen, die die Eigentümergemeinschaft im Rahmen der Liegenschaftsverwaltung selbst abgeschlossen hat (als Kehrseite der entsprechenden Aktivlegitimation - siehe oben);

• für deliktische Haftung für Verletzung von Verkehrssicherungspflichten (zB Vernachlässigung des Winterdienstes, Wegehalterhaftung gem § 1319a ABGB, jedoch nur bei Zulässigkeit der allgemeinen Benützung, Bauwerkehaftung nach § 1319 ABGB, Haftung für dunklen Gang);

• Forderungen des Verwalters gem § 1014 ABGB;

• mietrechtliche Ansprüche des Hauptmieters gemäß § 4 Abs 3 WEG, die sich auf die allgemeinen Teile der Liegenschaft oder auf die Liegenschaft als Gesamtheit beziehen;

• Ansprüche eines Wohnungseigentümers aus von ihm getätigten, der Eigentümergemeinschaft obliegenden Erhaltungsarbeiten;

• Kostenersatzansprüche eines Nachbarn, die aus der Erhaltung eines Weges, an dem eine Dienstbarkeit zu Gunsten eines Grundstückes einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum begründet ist, besteht, resultieren;

Nicht passivlegitimiert ist die Eigentümergemeinschaft insbesondere

• für eine Eigentumsfreiheits- oder Servitutsfreiheitsklage eines Nachbarn (als Spiegelbild der fehlenden Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft solcher Ansprüche gegen Nachbarn - siehe oben);

• gemeinschaftsinterne Streitigkeiten, wie insb Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 52 Abs 1 Z 4 iVm § 24 Abs 6 WEG);

• S. 68Durchsetzung von Indiviual- und Minderheitsrechten (insb die Rechte gem § 30 WEG);

• Forderungen und Schadenersatzansprüche, die vor Begründung von Wohnungseigentum entstanden sind (siehe oben Punkt 2.);

• für Ansprüche eines Nachbarn, die aus der Verletzung einer von den Wohnungseigentümern vertraglich übernommenen Verpflichtung resultieren.

  Aktiv- und Passivlegitimation sind nicht von Amts wegen, sondern nur über Einwendung zu prüfen.

4.2. Nach Maßgabe der Abtretbarkeit von Ansprüchen (§ 18 Abs 2 WEG)

4.2.1. Allgemeines

Schon vor der WRN 2006, mit der § 18 Abs 2 WEG eingeführt wurde, anerkannten Rspr und L die Abtretung vertraglicher Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer, die diese gegenüber Bauträgern hatten, an die Eigentümergemeinschaft, damit sie diese Ansprüche, bei denen es sich zumeist (aber nicht nur) um Ansprüche betreffend allgemeine Teile handelt (zB um die erstmalige mangelfreie Herstellung allgemeiner Teile) und daher im Interesse der Gemeinschaft sind, im eigenen Namen und auf eigene Kosten klageweise geltend macht.

Mit § 18 Abs 2 WEG präzisierte der Gesetzgeber dann, dass Wohnungseigentümer der Eigentümergemeinschaft ihre aus ihrem Miteigentum erfließende Unterlassungsansprüche sowie die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche abtreten können. Durch die Abtretbarkeit (nicht erst durch eine konkrete Abtretung) dieser im Gesetz genannten Ansprüche an die Eigentümergemeinschaft erlangt die Eigentümergemeinschaft eine in diesem Umfang erweiterte Rechtsfähigkeit.

Bei der Abtretung handelt es sich um einen (idR entgeltsfreien) Konsensualvertrag. Das bedeutet, dass grds weder Wohnungseigentümer noch Eigentümergemeinschaft die Abtretung fordern oder durchsetzen können. Diskutiert wird eine sich aus der zwischen Wohnungseigentümern und Eigentümergemeinschaft bestehenden Treuepflicht ergebende Pflicht zur Abtretung oder zur Annahme der Rechteabtretung durch die Eigentümergemeinschaft, etwa wenn die Anspruchsverfolgung im Gemeinschaftsinteresse liegt, aber die Ansprüche von den Wohnungseigentümern, die über diese Ansprüche verfügen, nicht geltend gemacht werden (können oder wollen), diese Wohnungseigentümer die Ansprüche (zum Nachteil der anderen) aber auch nicht (freiwillig) abtreten wollen.

S. 69Die Abtretung selbst ist das Verfügungsgeschäft, als kausaler Titel reicht nach hA das bestehende Treueverhältnis bzw die gesetzliche Anordnung der Abtretungsmöglichkeit und der damit verfolgte Gesetzeszweck.

Die Abtretung erfordert keine bestimmte Form, kann also schriftlich, mündlich oder, nach Maßgabe des § 863 ABGB, auch schlüssig erfolgen. Der Abschluss der Abtretungsvereinbarung (die Annahme des Abtretungsangebotes durch die Eigentümergemeinschaft) erfolgt durch das in concreto bestehende Vertretungsorgan der Eigentümergemeinschaft, idR durch den Verwalter (siehe dazu unten Punkt 6.). Ob eine abgegebene Stimme zu einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft ein Abtretungsangebot darstellt, ist eine Frage, die nach allgemeinen Grundsätzen der Rechtsgeschäftslehre zu lösen ist.

Die interne Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft ist, wenn die Eigentümergemeinschaft durch den Verwalter vertreten ist, keine Gültigkeitsvoraussetzung für den Abschluss der Abtretungsvereinbarung (Annahme der Abtretungserklärung). Eine erforderliche, aber fehlende oder widersprechende interne Willensbildung macht die Abtretungsvereinbarung (die Annahme der Abtretung) pflichtwidrig, aber nicht unwirksam. Ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist umgekehrt kein Ersatz für die Abtretung (insb für die Annahme eines Abtretungsangebots), sondern legitimiert diese nur im Innenverhältnis.

Handelt es sich bei der Annahme der Abtretung um eine Sache der ordentlichen Verwaltung, ist kein Beschluss erforderlich. Ausgangspunkt für die Prüfung der Frage, ob der Abschluss der Abtretungsvereinbarung (die Annahme der Abtretung) eine ordentliche oder außerordentliche Verwaltungsmaßnahme darstellt, ist der abgetretene Anspruch selbst; wenn dieser eine Angelegenheit der ordentlichen Verwaltung darstellt, wird idR auch der Abschluss des Abtretungsvertrages selbst ordentliche Verwaltung darstellen. Maßgeblich ist aber nicht nur die KategorisieS. 70rung in ordentliche und außerordentliche Verwaltung, sondern sind auch Kriterien wie Erfolgsaussichten der Rechtsverfolgung, das mit der Rechtsverfolgung verbundene Kostenrisiko und die Person des Anspruchsgegners (richtet sich der Anspruch etwa gegen einen anderen Wohnungseigentümer wird außerordentliche Verwaltung angenommen). Die Frage, ob ein Mehrheitsbeschluss immer ausreicht (§§ 28 Abs 1, 29 Abs 1 WEG) oder ob im Einzelfall Einstimmigkeit erforderlich ist (§ 29 Abs 5 WEG iVm §§ 834 ff ABGB), wird kontrovers diskutiert.

Nach der Rspr ist eine Zession eines Anspruches an die Eigentümergemeinschaft nur dann möglich, wenn der Wohnungseigentümer den Anspruch auch selbst geltend machen könnte, was zB bei der Feststellung des Bestehens einer Grunddienstbarkeit zu verneinen ist, weil diese nur einheitlich von allen Miteigentümern des herrschenden Grundstücks geltend gemacht werden kann.

Die Erweiterung der Rechtsfähigkeit auf der Grundlage von § 18 Abs 2 WEG erfolgt nach hA nur aktivseitig; die Passivlegitimation wird dadurch nicht erweitert. Freilich kann der Beklagte in einem Prozess der Eigentümergemeinschaft gemäß §§ 1394, 1396 ABGB alles einwenden, was er auch dem Wohnungseigentümer einwenden hätte können.

4.2.2. Die aus dem Miteigentum erfließenden Unterlassungsansprüche

Unter aus ihrem Miteigentum erfließende Unterlassungsansprüche sind sämtliche petitorischen, aber auch possessorischen Unterlassungsansprüche (auch gegen andere Gemeinschaftsmitglieder) zu verstehen. Dazu zählen Eigentumsfreiheitsklagen und Servitutsklagen nach § 523 ABGB, nachbarschaftsrechtliche Ansprüche nach §§ 364 ff ABGB, Räumungsklagen gegen titellose Benützer und - nach den Materialien - auch Besitzstörungslagen.

4.2.3. Die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche

Außerdem besteht die Möglichkeit der Abtretung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen, welche die Liegenschaft betreffen. Diese betreffen S. 71in praxi in erster Linie vertragliche Ansprüche von Wohnungseigentumsbewerbern oder Wohnungseigentümern, die Gewährleistungs- und/oder Schadenersatzansprüche gegen den Bauträger (als Wohnungseigentumsorganisator) wegen mangelhafter Errichtung der von ihnen gekauften Wohnungseigentumsobjekte inkl allgemeiner Teile haben (vgl dazu schon oben Beispiel 2 und Punkt 4.1. oben).

Die Ansprüche sind aber nicht auf vertragliche Ansprüche beschränkt, sondern umfassen insb auch deliktische Schadenersatzansprüche, wodurch der vor der WRN 2006 durch die Rspr diesbezügliche geschaffene Erweiterung der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft der Boden entzogen wurde (vgl oben Punkt 4.1. und FN 36).

Die abtretbaren Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche sind auch nicht auf allgemeine Teile beschränkt. Auch Ansprüche, die sich etwa ausschließlich auf das innere eines Wohnungseigentumsobjektes beziehen und gar keine allgemeinen Teile betreffen, sind Ansprüche, die „die Liegenschaft betreffen“ und können abgetreten werden.

Zum in praxi allenfalls bestehenden Erfordernis, vor der Geltendmachung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen einen (Harmonisierungs-)Mehrheitsbeschluss herbeizuführen, siehe oben Punkt 4.1. und FN 39 bis 44.

4.2.4. Erweiterung der abtretbaren Ansprüche durch die Rspr

Die Rspr hat die abtretungstauglichen Ansprüche erweitert. Demnach kann etwa ein Mit- und Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf Zahlung eines Benützungsentgelts iSd § 1041 ABGB (das ist weder ein Unterlassungsanspruch noch ein Schadenersatz- oder Gewährleistungsanspruch und wäre daher vom Wortlaut des § 18 Abs 2 WEG nicht umfasst) gegen einen anderen Mit- und Wohnungseigentümer, der eigenmächtig allgemeine Teile der Liegenschaft ausschließlich nützt, analog § 18 Abs 2 WEG an die Eigentümergemeinschaft abtreten. Der Katalog der in dieser Bestimmung aufgezählten abtretbaren Ansprüche ist insoweit zu erweitern.

4.2.5. Geltendmachung im eigenen Namen des Wohnungseigentümers, aber auf Kosten der Eigentümergemeinschaft

In manchen Konstellationen kann es sinnvoll sein, seine Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche betreffend allgemeine Teile nicht an die Eigentümergemeinschaft abzutreten, sondern im eigenen Namen geltend zu machen. Dies S. 72etwa dann, wenn der Verwalter vom Bauträger (Wohnungseigentumsorganisator) und ehemaligen (oder immer noch) Mehrheitseigentümer eingesetzt wurde (oder mit diesem womöglich sogar gesellschaftsrechtlich oder unternehmerisch verbunden ist), sich diesem daher verpflichtet fühlt und die an die Eigentümergemeinschaft abgetretenen Ansprüche gegen den Bauträger deshalb möglicherweise nicht mit dem erforderlichen Eifer verfolgt.

In so einer Konstellation ist es dennoch möglich und auch sinnvoll, mittels (idR aufgrund der bereits mehrmals erwähnten Harmonisierung des zu wählenden Rechtsbehelfs ohnehin erforderlichen) Mehrheitsbeschlusses das Kostenrisiko auf die Eigentümergemeinschaft zu überwälzen. Denn unter dem Aspekt des Gemeinschaftsinteresses an der Herstellung eines mangelfreien Zustandes an allgemeinen Teilen macht es keinen Unterschied, ob der Anspruch an die Gemeinschaft abgetreten und sodann von dieser - mit Hilfe eines von ihr beauftragten Rechtsanwaltes und auf ihr Kostenrisiko - verfolgt oder ob die Rechtszuständigkeit beim einzelnen Wohnungseigentümer belassen und die Klage von diesem eingebracht wird, die Gemeinschaft aber das Kostenrisiko übernimmt. Es liegt in so einer Beschlussfassung kein krasser Verstoß gegen die Grundsätze der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit der Verwaltung und auch keine übermäßige Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder des Bauträgers. Ebenso liegt kein Vertrag zu Lasten Dritter, da kein Vertrag geschlossen wird, und keine Prozessstandschaft vor, da kein fremdes Recht im eigenen Namen, sondern ein eigenes Recht im eigenen Namen geltend gemacht wird; lediglich das Kostenrisiko wird von der Eigentümergemeinschaft getragen.

4.2.6. Pflicht zur Geltendmachung und „actio pro socio“

Schon aus dem der Abtretung innewohnenden Zweck, aber auch aus § 18 Abs 2 2. Satz WEG ergibt sich die Pflicht zur Verfolgung und Geltendmachung des abgetretenen Anspruches durch die Eigentümergemeinschaft, und zwar mE aufgrund der eingegangenen vertraglichen Verpflichtung auch dann, wenn eine Beschlussfassung zur innergemeinschaftlichen Legitimation fehlt (mit Ausnahme des Falles der Kollusion).

Sofern die Eigentümergemeinschaft die Geltendmachung eines ihr abgetretenen Anspruchs unterlässt und dadurch eine Frist für die Anspruchsverfolgung abzulaufen droht (zB Präklusion oder Verjährung), kann der betreffende Wohnungseigentümer den Anspruch für die Eigentümergemeinschaft geltend machen. Diese S. 73Notfalllegitimation wird auch als „wohnungseigentumsrechtliche actio pro socio“ bezeichnet. Der Wohnungseigentümer kann - lege artis Prozessführung vorausgesetzt - den Anspruch auf Kosten und Risiko der Eigentümergemeinschaft für diese (zB auf Leistung an die Eigentümergemeinschaft) führen.

5. Gerichtsstände

Örtlich zuständig für Klagen gegen die Eigentümergemeinschaft ist das Gericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft liegt. Es handelt sich um einen ausschließlichen, aber nicht um einen Zwangsgerichtsstand. Eine Gerichtsstandsvereinbarung nach § 104 JN bleibt daher möglich und zulässig.

Für Klagen der Eigentümergemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer schafft § 18 Abs 1 WEG einen Wahlgerichtsstand beim lex fori der Liegenschaft. Daneben bleibt der allgemeine Gerichtsstand des Wohnungseigentümers gem § 66 JN bestehen. Das gilt auch für Klagen nach § 27 Abs 2 WEG inkl Klagsanmerkung.

International zuständig für Klagen der Eigentümergemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer ist gem Art 4 EuGVVO jener Staat, in dem der Wohnungseigentümer seinen Wohnsitz hat. Davon ausgenommen sind Klagen nach § 27 Abs 2 WEG und Klagen eines Wohnungseigentümers wegen widmungswidriger Verwendung eines anderen Wohnungseigentumsobjekts auf derselben Liegenschaft gegen dessen Eigentümer (oder einen Dritten), die beim Gericht, in dessen Sprengel das Objekt gelegen ist, einzubringen sind (Art 24 Abs 1 EuGVVO).

Die Geltendmachung von Wohnbeiträgen gegen eine GmbH als Wohnungseigentümerin für deren Geschäftslokal ist mangels ausreichend engen Sachzusammenhangs zu einem unternehmensbezogenen Rechtsgeschäft keine Streitigkeit im Sinn des § 51 Abs 1 Z 1 JN.

In § 52 WEG sind die verfahrensrechtlichen Besonderheiten in Bezug auf die dort angeführten (innergemeinschaftlichen) Ansprüche angeführt. § 838a ABGB gilt nicht für Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaft.

Zur verfahrensrechtlichen Besonderheit des § 18 Abs 1 letzter Satz WEG, also dem Erfordernis der gesonderten klageweisen Geltendmachung des HaftungsS. 74anspruches der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft gem § 18 Abs 4 2. Satz WEG siehe Punkt 7.

6. Vertretung

Die Eigentümergemeinschaft als (teilrechtsfähige) juristische Person kann nicht selbst handeln. Um handeln zu können, bedarf es eines Vertretungsorgans. Die in § 18 Abs 3 WEG geregelte Vertretung unterscheidet dabei zwischen Selbst- und Fremdverwaltung.

Das System ist abgestuft und grds in sich abgeschlossen. Andere als die in § 18 WEG genannten Personen (ie [vorläufiger] Verwalter, Eigentümervertreter, die nach Anteilen berechnete Mehrheit der Miteigentümer) können keine vertretungsbefugten Organe sein. So können auch Funktionsträger einer in einer Gemeinschaftsordnung vereinbarten Funktion nicht mit (organschaftlicher) Vertretungsbefugnis für die Eigentümergemeinschaft ausgestattet werden (§ 26 Abs 1 WEG). Es ist auch nicht möglich, dass mehr als ein Organ für dieselbe Angelegenheit gleichzeitig Vertretungsmacht hat; eine konkurrierende Vertretungsmacht und eine Parallelverwaltung sind also ausgeschlossen. Die Stellung des Verwalters als vertretungsbefugtes Organ der Eigentümergemeinschaft führt auch dazu, dass sein Wissen, sein Handeln und sein Unterlassen der Eigentümergemeinschaft zugerechnet werden.

Auch wenn das System der gesetzlichen Vertretung in § 18 Abs 3 WEG grds abgeschlossen ist, gibt es davon dennoch Ausnahmen, die in § 18 Abs 3 WEG nicht genannt sind. So sieht § 30 Abs 3 Satz 2 WEG eine Vertretungsbefugnis eines jeden Wohnungseigentümers bei Gefahr in Verzug vor, um die zur Abwehr drohender Schäden oder die zur Verhinderung der Vergrößerung von Schäden notwendigen Maßnahmen zu setzen.

Die Vertretungsmacht des jeweils vertretungsbefugten Organs schließt jedoch nicht aus, dass die Eigentümergemeinschaft (vertreten durch das jeweilige Organ) einem Dritten rechtsgeschäftlich Vertretungsmacht einräumt, zB einem RechtsS. 75anwalt für die Geltendmachung von Wohnbeiträgen und des gesetzlichen Vorzugspfandrechtes gem § 27 WEG.

Nur die Vertretungsmacht des Verwalters (siehe Punkt 6.1.1.) ist eine nach außen unbeschränkbare Formalvollmacht (§ 20 Abs 1 WEG). Die Vertretungsbefugnis der Eigentümer und des Eigentümervertreters ist demgegenüber beschränkt (vgl dazu unten Punkt 6.1.1. und Punkt 6.2.).

6.1. Fremdverwaltung

Wenn ein Verwalter oder ein vorläufiger Verwalter gemäß § 23 WEG bestellt ist, wird die Eigentümergemeinschaft nur durch den Verwalter bzw vorläufigen Verwalter vertreten (§ 18 Abs 3 Z 1 lit a und Z 2 lit b WEG). Eine Vertretungsmacht der Miteigentümer oder des Eigentümervertreters besteht nicht. Der Verwalter vertritt nicht die Wohnungseigentümer, sondern die Eigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können dem Verwalter Weisungsbeschlüsse erteilen (vgl den Beitrag „Die Beschlussfassung im WEG“).

Die Vertretungsbefugnis des Verwalters ist gemäß § 20 Abs 1 WEG eine nach außen unbeschränkbare Formalvollmacht. Der Verwalter kann die Eigentümergemeinschaft daher auch dann rechtswirksam berechtigen und verpflichten, wenn er im Innenverhältnis dazu nicht berechtigt ist, etwa aufgrund eines der gesetzten Vertretungshandlung widersprechenden Weisungsbeschlusses der Eigentümergemeinschaft, aufgrund Beschränkungen des Verwaltervertrages, oder weil die Vertretungshandlung nicht der ordentlichen Verwaltung zuzurechnen ist. Er macht sich dann uU gegenüber der Eigentümergemeinschaft schadenersatzpflichtig, doch das Geschäft mit dem Dritten ist wirksam. Unwirksam ist Vertretungshandeln des Verwalters nur, wenn dem Dritten die Pflichtwidrigkeit seines Handelns bekannt war oder wegen Offenkundigkeit der Pflichtwidrigkeit bekannt sein hätte müssen.

6.1.1. Vertretungsmacht bei Konflikten zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter

In Fragen des rechtlichen Verhältnisses zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter kann der Verwalter aufgrund des dann bestehenden Interessenkonflikts nicht zugleich im Namen der Eigentümergemeinschaft und im eigenen Namen handeln. In diesen Fällen hat der bestellte (vorläufige) Verwalter keine Vertretungsmacht, sondern wird die Eigentümergemeinschaft entweder durch die nach Miteigentumsanteilen zu berechnende Mehrheit der Wohnungseigentümer, oder wenn ein Eigentümervertreter nach § 22 WEG bestellt ist, nur S. 76durch den Eigentümervertreter (§ 18 Abs 3 Z 1 lit b und c WEG) vertreten. Eine Vertretung sowohl durch die Miteigentümer als auch durch den Eigentümervertreter ist also nicht möglich.

6.2. Selbstverwaltung

Im Falle der Selbstverwaltung, wenn also weder ein Verwalter noch ein vorläufiger Verwalter bestellt ist, wird die Eigentümergemeinschaft durch die nach Miteigentumsanteilen berechnete Mehrheit der Eigentümer vertreten (§ 18 Abs 3 Z 2 lit a WEG).

S. 77Die Vertretungsmacht dieser Mehrheit ist im Gegensatz zur Vollmacht des Verwalters nach hA keine nach außen unbeschränkbare Formalvollmacht. Die Mehrheit kann demnach nicht ohne vorangegangene interne Willensbildung rechtsgeschäftliche Vertretungshandlungen setzen. Diese Ansicht ist historisch gewachsen, ergibt sich so nicht aus dem Gesetz - jedenfalls nicht ausdrücklich - und führt im Geschäftsverkehr zu großer Unsicherheit, weil Dritte idR nicht wissen bzw nicht beurteilen können, ob die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss gefasst hat oder nicht, ob der Beschluss Bestandskraft hat, welchen Inhalt dieser hat und ob er sich überhaupt mit der rechtsgeschäftlichen Erklärung der Eigentümergemeinschaft deckt. Weil nach hM ein gefasster Beschluss der Eigentümergemeinschaft, sofern dieser nicht absolut nichtig ist, vorläufig vollziehbar ist, wird die Vertretungsbefugnis der Anteilsmehrheit jedenfalls so lange bestehen, solange der Beschluss nicht rechtskräftig für unwirksam erklärt worden ist.

Klar ist, dass die bloße Vertretungshandlung der Anteilsmehrheit nicht zugleich auch interne Willensbildung sein kann, da für eine wirksame Beschlussfassung stets die in § 24 WEG enthaltenen Formalerfordernisse eingehalten werden müssen (Einräumung der Möglichkeit zur Äußerung jedes Wohnungseigentümers, Aushang etc, siehe den Beitrag „Die Beschlussfassung im WEG“).

Allerdings können Vertretungshandlungen der Miteigentümermehrheit (stets berechnet nach Anteilen) ohne einen die Vertretungshandlung deckenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft nach Maßgabe der Regeln über die Anscheins- oder Duldungsvollmacht doch wirksam sein.

Die Eigentümergemeinschaft kann Wohnungseigentümer (aber auch Dritte, die nicht Wohnungseigentümer sind) mit einzelnen Aufgaben der Verwaltung und Vertretung beauftragen und bevollmächtigten. Trotz dieses rechtsgeschäftlich abgeschlossenen bzw eingeräumten Auftrags- und Vollmachtsverhältnisses für einzelne Agenden bleibt die Verwaltung und Vertretung bei der Eigentümergemeinschaft und liegt nach wie vor Selbstverwaltung vor. Eine solche Beauftragung bzw Bevollmächtigung Einzelner durch die Eigentümergemeinschaft widerspricht auch nicht § 26 WEG, da es sich nicht um eine Schaffung organschaftlicher Vertretungsbefugnis, sondern um eine rechtsgeschäftlich eingeräumte handelt, auf die die §§ 1002 ff ABGB anzuwenden sind. Nur dann, wenn nach dem Willen der Gemeinschaft einer Person die gesamte Verwaltung überantwortet werden soll, liegt Fremdverwaltung vor.

S. 787. Exekutionsbeschränkung und Ausfallshaftung der Wohnungseigentümer

Ein gegen die Eigentümergemeinschaft ergangener Exekutionstitel kann nur in die Rücklage (§ 31 WEG; Rücklagenkonto) oder in die von den Wohnungseigentümern geleisteten oder geschuldeten Zahlungen für Aufwendungen (§ 32 WEG; Beitragskonto) vollstreckt werden. Darunter sind sämtliche Gelder zu verstehen, welche die Wohnungseigentümer aufgrund ihrer Beitragspflicht an die Eigentümergemeinschaft geleistet haben oder leisten müssen, ohne dass es auf die interne Widmung von Zahlungen oder darauf ankäme, ob und in welcher Höhe die Rücklage formell beschlossen wurde. Nach den Gesetzesmaterialien sind davon auch erst zukünftig fällig werdende Beitragszahlungen umfasst.

Auf andere Vermögenswerte der Eigentümergemeinschaft können Gläubiger der Eigentümergemeinschaft (darunter auch zB der Verwalter, der sein Honorar eingeklagt hat) nicht Exekution führen, also insbesondere nicht auf bewegliches Vermögen (zB Rasenmäher oder auf von Wohnungseigentümern an die Eigentümergemeinschaft abgetretene Ansprüche gem § 18 Abs 2 WEG).

Die Wohnungseigentümer trifft eine subsidiäre Haftung in Form einer Ausfallshaftung. Aus § 18 Abs 1 letzter Satz iVm § 18 Abs 4 zweiter Satz WEG ergibt sich, dass die Geltendmachung dieser Ausfallshaftung erfordert, dass

• die Forderung durch Exekution gegen die Eigentümergemeinschaft nicht (vollständig) hereingebracht werden kann und

• die Forderung mittels gesonderter Klagsführung gegen den oder die subsidiär haftenden Wohnungseigentümer erfolgreich geltend gemacht worden ist.

Eine gleichzeitig gegen die Eigentümergemeinschaft und gegen die subsidiär haftenden Wohnungseigentümer eingebrachte Klage (zB auf Leistung oder auch nur auf Feststellung) ist daher nicht möglich. Die Klage gegen den/die Wohnungseigentümer ist erst dann berechtigt, wenn die Exekution gegen die Eigentümergemeinschaft nicht zur vollständigen Befriedigung führte. Mehrere Vollstreckungsversuche muss der Gläubiger nach der Rspr nicht unternehmen, bevor er die Haftung der Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen kann.

S. 79Die Wohnungseigentümer haften für die Forderung nur im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile. Interne Aufteilungsregeln (zB abweichender Aufteilungsschlüssel, abweichende Abrechnungseinheiten) gelten nicht im Verhältnis zum klagenden und betreibenden Dritten. Die Ausfallshaftung ist auch nicht revolvierend, der Wohnungseigentümer haftet daher nicht für Ausfälle anderer Wohnungseigentümer (keine Haftung für den Ausfallsausfall), und ein neuer Wohnungseigentümer haftet nicht für seinen Rechtsvorgänger (grundbücherliche Eintragung ist der relevante Zeitpunkt).

Beitragsschuld ist von Haftungsschuld zu unterscheiden: die Haftungsschuld der Wohnungseigentümer besteht unabhängig davon, ob sie selbst ihre Beitragsschulden bereits bezahlt haben (diesfalls kommt ein Innenregress in Frage). WE-Bewerber haften, wenn deren zukünftiger Anteil bereits bekannt ist.