Praxishandbuch WEG | Wohnungseigentumsgesetz

1. Allgemeines und Definition

Die Vermietung von Wohnungen (Apartments) an Touristen erfreut sich im Verhältnis zum klassischen Hotelaufenthalt nach wie vor steigender Beliebtheit. Das ist auch nicht weiter verwunderlich. Zum einen steigt aufgrund sich ändernder Urlaubsansprüche die Nachfrage nach Apartments stetig. Zum anderen ist diese Verwertungsart auch vermieterseitig beliebt, da solcherart kurzfristige Mietverträge keiner Mietpreisbindung unterliegen, sodass oft ein Vielfaches der bei langfristiger Vermietung möglichen Rendite erzielt werden kann.

Der im Verhältnis zum klassischen Hotelaufenthalt stark wachsende Markt der Apartmentvermietung, befeuert auch durch die für diese Zwecke genutzten und ebenfalls stark gewachsenen internationalen Vermittlungsportale wie „Airbnb“ oder „booking.com“, führte zu spürbar gewordenen, von Wirtschaft, Politik und Gesellschaft zum Teil unerwünschten Folgen, weshalb in vielen europäischen Städten und touristisch geprägten Regionen - so auch in Wien - einerseits gesetzliche Beschränkungen der Kurzzeitvermietung eingeführt worden sind, andererseits sich die Rechtsprechung, sowohl im Zivil- als auch im öffentlichen Wirtschaftsrecht, insbesondere im Gewerberecht, zu Lasten dieser Vermietungsart verschob.

Unter dem Begriff „Kurzzeitvermietung“ wird zumeist die kurzfristige Vermietung vollständig eingerichteter Wohnungen an Touristen zu Beherbergungs- S. 138bzw Fremdenverkehrszwecken verstanden. Der Mieter erhält ein sofort beziehbares Apartment, das mit allen zum Wohnen und Kochen erforderlichen Einrichtungsgegenständen, wie insb voll eingerichtete und mit Küchengeräten und Koch- und Essgeschirr ausgestattete Küche, voll eingerichteten Schlafzimmern mit frisch bezogenen Betten, Wohnzimmer, Badezimmer mit frischen Handtüchern, elektronischen Geräten wie insb Fernseher, Internet, Haarfön, Waschmaschine, Musikanlage ua ausgestattet ist. Die Wohnung wird während des Aufenthaltes des Mieters (Gastes) idR nicht gereinigt, jedoch muss auch der Mieter die Wohnung nach seinem Aufenthalt nicht reinigen oder die benutzte Wäsche (Bettwäsche, Hand- und Geschirrtücher ua) waschen; die Reinigung wird gegen Entgelt nach Ende des Aufenthaltes vom Vermieter besorgt (sog Endreinigung). Eine unmittelbare Dienstleistung für den Gast wird idR nicht erbracht. Die Buchung erfolgt idR online.

Die von der Kurzzeitvermietung tangierten Rechtsgebiete beschränken sich nicht auf das Wohnungseigentums- oder Mietrecht, sondern umfassen auch öffentlich-rechtliche Rechtsgebiete wie insbesondere das Gewerbe-, Steuer- („Ortstaxe“) und das Raumordnungsrecht.

2. Wohnungseigentumsrechtliche Zulässigkeit der Kurzzeitvermietung

Rechtsgrundlage für die Nutzung von WE-Objekten ist § 16 Abs 1 WEG iVm der wohnungseigentumsvertraglich oder stillschweigend festgelegten Widmung des WE-Objektes.

Nach jüngerer und mittlerweile gefestigter Rspr und auch L berechtigt die unspezifische, dh nicht weiter konkretisierte Widmung eines WE-Objektes als „Wohnung“ nicht zur Kurzzeitvermietung. Eine derartige Vermietung bedarf daher entweder einer spezifischen Widmung im Wohnungseigentumsvertrag oder einer wohnungseigentumsrechtlichen Widmungsänderung, der sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Ein Änderungsrecht gemäß § 16 Abs 2 Z 1 WEG besteht idR nicht, da eine Gegenüberstellung einer üblichen Wohnungsnutzung mit der beabsichtigten Verwendung als Apartment für Touristen zu einer Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer führt (vermehrt hausfremde Personen, dies auch nachts; Lärm; raschere Abnutzung von Stiegenhaus/Lift, vermehrte Beschädigungen etc).

Eine unspezifische Geschäftsraumwidmung lässt eine Kurzzeitvermietung zu.

Unter kurzzeitig (bzw kurzfristig) wird vom Obersten Gerichtshof - und im Rahmen der Beurteilung der Reichweite des § 7a Abs 3 ltzt Halbsatz Wr BauO auch vom Verwaltungsgericht Wien - eine Dauer von bis zu 30 Tagen gesehen, wobei darauf hinzuweisen ist, dass dies stets eine Einzelfallentscheidung darstellt und damit nicht gesagt ist, dass auch eine Vermietungsdauer von über 30 Tagen nicht auch noch kurzfristig ist. Denn es kommt nicht per se auf die Dauer der Vermietung an, sondern darauf, ob eine der Widmung widersprechende Nutzung vorliegt. Das lässt sich aber nicht allein an der Vermietungsdauer festmachen, sondern an der im Vergleich zur unspezifischen Wohnungswidmung geänderten Nutzungsart im Rahmen eines Beherbergungsbetriebes anstatt einer bloßen Raumvermietung.

Im Falle der wohnungseigentumsrechtlich widmungswidrigen Kurzzeitvermietung hat jeder Mit- und Wohnungseigentümer das Recht, von dem die Kurzzeitvermietung betreibenden Wohnungseigentümer die Unterlassung der Kurzzeitvermietung zu verlangen; bei Verschulden kommt auch Schadenersatz in Betracht. Da die Widmung eines Wohnungseigentumsobjekts zu einer bestimmten Nutzung und das Festhalten an der dadurch definierten Nutzung nach der Rspr zu den absolut geschützten Rechten jedes Wohnungseigentümers gehört, kann auch direkt gegen den (mit oder ohne Wissen des Wohnungseigentümers) die Kurzzeitvermietung betreibenden Mieter des Wohnungseigentümers mittels Unterlassung vorgegangen werden.

3. Mietrecht

Aus der Sicht des Wohnungseigentümers, der sein WE-Objekt kurzfristig an Touristen zu Beherbergungszwecken vermietet, unterliegt eine solche Vermietung nicht dem Mietrechtsgesetz (§ 1 Abs 2 Z 1 MRG und § 1 Abs 2 Z 4 MRG) und damit nicht der in diesem Gesetz enthaltenen Mieterschutzbestimmungen, insbesondere daher weder der Mietpreisbeschränkung (§ 16 MRG), der Mindestbefristung (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG) noch dem Kündigungsschutz (§§ 30 ff MRG).

S. 140Übt der (Langzeit)Hauptmieter die Kurzzeitvermietung in einer dem MRG zumindest zum Teil unterliegenden Wohnung aus, ohne dazu gegenüber dem Wohnungseigentümer und Vermieter vertraglich berechtigt zu sein, verwirklicht er damit idR mehrere Kündigungsgründe, so insbesondere § 30 Abs 2 Z 4, 6 und 7 MRG (gänzliche Weitergabe bzw Nichtgebrauch durch den Mieter, Untervermietung zu einer im Vergleich zum Hauptmietzins unangemessen hohen Gegenleistung). Er kann vom Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen oder gekündigt werden.

Hat der Wohnungseigentümer seinem Hauptmieter die Kurzzeitvermietung gestattet, ist sie wohnungseigentumsrechtlich aber unzulässig, so macht sich der Wohnungseigentümer gegenüber seinem Hauptmieter uU schadenersatzpflichtig, wenn andere Wohnungseigentümer dem Hauptmieter die Kurzzeitvermietung untersagen (siehe dazu oben Punkt 2. ltzt Absatz). Dem Hauptmieter sollte die Kurzzeitvermietung daher nur dann gestattet werden, wenn sie auch wohnungseigentumsrechtlich zulässig ist, oder der Wohnungseigentümer vereinbart mit seinem Hauptmieter für diesen Fall ausdrücklich einen Haftungsausschluss.

4. Gewerberecht

Auch im Gewerberecht vollzog sich in den letzten Jahren eine Judikaturwende. Während der Verwaltungsgerichtshof noch im Jahr 2016 bei der heute vorzufindenden Kurzzeitvermietung von bloßer Raumvermietung und nicht von einem Beherbergungsbetrieb ausging, geht er mittlerweile - begründet durch die im Vergleich zur älteren Rspr konträre Interpretation des Tatbestandsmerkmales der „Erbringung von Dienstleistungen am Gast“ - von einem solchen aus.

Das führt insbesondere dazu, dass die Kurzzeitvermietung als Gastgewerbe in der Betriebsart der Beherbergung von Gästen eine der Gewerbeordnung unterliegende Tätigkeit ist. Zur Ausübung bedarf es somit einer Gewerbeberechtigung. Da das Gastgewerbe ein reglementiertes Gewerbe ist, erfordert es zudem einen Befähigungsnachweis. Eines Befähigungsnachweises (sehr wohl aber einer Gewerbeberechtigung!) bedarf es nur dann nicht, wenn nicht mehr als zehn Fremdenbetten bereitgestellt werden.

Die der GewO unterliegende Kurzzeitvermietung führt auch dazu, dass das WE-Objekt bzw das Gebäude, in dem die Kurzzeitvermietung ausgeübt wird, zu einer Betriebsanlage iSd § 74 GewO wird, die unter Umständen genehmigungspflichtig ist. Eine solche Betriebsanlagenbewilligung ist dann erforderlich, wenn die S. 141Betriebsanlage geeignet ist, die in § 74 Abs 2 GewO aufgezählten Schutzgüter zu beinträchtigen. Diese Schutzgüter sind insbesondere Leben oder Gesundheit des Gewerbetreibenden, der Arbeitnehmer, Nachbarn und Kunden, sowie die Nichtbelästigung der Nachbarn durch Geruch, Lärm, Rauch, Staub, Erschütterung oder in anderer Weise.

Einer Betriebsanlagenbewilligung bedarf es jedenfalls dann nicht, wenn die Betriebsanlage der sog 2. GenehmigungsfreistellungsVO (Verordnung des Bundesministers für Wissenschaft, Forschung und Wirtschaft über genehmigungsfreie Arten von Betriebsanlagen, BGBl II 2015/80 idF BGBl II 2018/172) unterfällt. Demnach ist für Beherbergungsbetriebe, die kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllen, keine Betriebsanlagenbewilligung erforderlich:

• Es werden höchstens 30 Gästebetten zur Verfügung gestellt und

• für die Betriebsanlage werden ausschließlich Gebäude verwendet, die entweder nur der Beherbergung oder zusätzlich zur Beherbergung keinen anderen Zwecken als den privaten Wohnzwecken des Betriebsanlageninhabers oder ausschließlich anderen gewerblichen Zwecken dienen, und

• die Betriebsanlage umfasst keine Einrichtungen gemäß § 1 Abs 4 Bäderhygienegesetz - BHygG, BGBl 1976/254, und

• es werden an Beherbergungsgäste höchstens Speisen in Form eines Frühstücks oder kleinen Imbisses verabreicht.

Wenn die Voraussetzungen der 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung nicht vorliegen, heißt das im Umkehrschluss nicht, dass eine Betriebsanlagenbewilligung jedenfalls erforderlich ist. Eine Anfrage bei der Behörde kann Klarheit bringen, ist jedoch nicht verbindlich; mit einem Antrag auf Feststellung gem § 358 GewO ist die Gewerbebehörde verpflichtet, verbindlich über die bestehende oder nicht bestehende Genehmigungspflicht abzusprechen. Eine solche Entscheidung unterliegt auch der Überprüfung durch die Verwaltungsgerichtsbarkeit.

Die Führung eines Beherbergungsbetriebes ohne Gewerbeberechtigung ist nach § 366 Abs 1 Z 1 GewO mit EUR 3.600 zu bestrafen. Der Betrieb und die Errichtung einer genehmigungspflichtigen Betriebsanlage (§ 74 GewO) ohne die erforderliche Genehmigung ist gemäß § 366 Abs 1 Z 2 GewO ebenfalls mit Geldstrafe bis zu EUR 3.600 zu bestrafen. Die Straftatbestände des § 366 GewO sind Verwaltungsstraftatbestände.

5. Grundverkehrs- und Raumordnungsrecht

5.1. Wiener Bauordnung

Im räumlichen Bereich des Landes Wien dürfen gemäß § 7a Abs 3 und 4 Wr BauO Wohnungen in Wohnzonen nur zu Wohnzwecken verwendet werden (Verwendungsgebot). Tätigkeiten, die zwar nicht unmittelbar Wohnzwecken dienen, aber S. 142üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden (zB freiberufliche Tätigkeiten), dürfen jedoch ausgeübt werden, wenn zugleich in der Wohnung auch gewohnt wird. Nun nutzen Touristen die Apartments idR ausschließlich zu Wohnzwecken, entsprechen also dem Verwendungsgebot, weshalb die Kurzzeitvermietung von Wohnungen bis vor der Bauordnungsnovelle 2018, LGBl 2018/69, bauordnungsrechtlich als zulässig erachtet wurde. Mit ebenjener Bauordnungsnovelle 2018 stellte der Wr Landesgesetzgeber mit dem neu eingefügten letzten Halbsatz des § 7a Abs 3 Wr BauO jedoch klar, dass er die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke nicht als zu Wohnzwecken betrachtet. Wie schon oben ausgeführt, erachtet das Verwaltungsgericht Wien eine Vermietung von bis zu 30 Tagen als kurzfristig.

Eine Wohnzone ist eine Festlegung im Bebauungsplan der Stadt Wien (§ 5 Abs 4 lit a Wr BauO). Die inneren Bezirke (also die Bezirke 1, 3 bis 9) und die dicht besiedelten Teile des 2. und 20. Bezirks sind nahezu flächendeckend Wohnzonen, in den Bezirken 13, 18 und 19 gibt es einige Straßenzüge, die ebenfalls Wohnzonen sind. In diesen Wohnzonen ist die Kurzzeitvermietung daher grds nicht zulässig.

§ 7a Abs 5 Wr BauO erlaubt jedoch Ausnahmen vom Verwendungsgebot. So hat die Baubehörde auf Antrag eine anderweitige Verwendung (zB zu Zwecken der gewerblichen Kurzzeitvermietung) zuzulassen, wenn dadurch in Wohngebieten die im Gebäude für Wohnungen verwendeten Flächen nicht weniger als 80 vH der Summe der Nutzflächen der Hauptgeschosse, jedoch unter Ausschluss des Erdgeschoßes betragen. Bei diesem Antrag handelt es sich um eine baubewilligungspflichtige Umwidmung der jeweiligen Räume bzw des jeweiligen WE-Objektes, weshalb dem Antrag gemäß § 63 Abs 1 lit c Wr BauO sämtliche Mit- und Wohnungseigentümer zustimmen müssen (idR geschieht dies durch Unterzeichnung sämtlicher Mit- und Wohnungseigentümer auf den Einreichplänen). Ob wohnungseigentumsrechtlich eine Pflicht zur Zustimmung zur Umwidmung besteht, richtet sich nach allenfalls diesbezüglich im WohnungseigenS. 143tumsvertrag enthaltenen Bestimmungen. Im Falle einer unspezifischen Widmung des WE-Objektes im WE-Vertrag als „Wohnung“ besteht keine Zustimmungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer; eine solche wird nach den hierfür bestehenden Maßstäben des § 16 Abs 2 Z 1 WEG idR auch nicht zu erlangen sein (siehe dazu schon oben Punkt 2.).

In Wohngebieten und in gemischten Baugebieten sind weiters Ausnahmen zuzulassen, wenn die Wohnqualität in den betroffenen Aufenthaltsräumen durch äußere Umstände wie Immissionen, Belichtung, Belüftung, fehlende sonstige Wohnnutzungen im selben Haus oder die besonders schlechte Lage im Erdgeschoß und ähnliches gemindert ist oder wenn Einrichtungen, die der lokalen Versorgung der Bevölkerung dienen, geschaffen oder erweitert werden sollen oder wenn zugleich anderer Wohnraum in räumlicher Nähe in zumindest gleichem Ausmaß geschaffen wird.

Im Falle einer gemäß § 7a Abs 3 bzw 4 Wr BauO verbotenen Kurzzeitvermietung kann die Baubehörde einen Unterlassungsauftrag gemäß § 129 Abs 1 Wr BauO erlassen. Adressat dieses Unterlassungsauftrages ist grds der jeweilige Wohnungseigentümer. Im Falle der Benützung der Räume durch einen anderen (zB einem Mieter des Wohnungseigentümers) geht die Haftung allerdings auf diesen über, wenn er vom Eigentümer über die bewilligte Benützungsart in Kenntnis gesetzt worden ist. Die bauordnungswidrige Kurzzeitvermietung ist außerdem gemäß § 135 Abs 1 Wr BauO mit bis zu EUR 50.000 verwaltungsstrafrechtlich bewehrt.

S. 1445.2. Grundverkehrs- und Raumordnungsgesetze der übrigen Länder

Ähnlich wie die Wiener Bauordnung sehen die Grundverkehrs- und Raumordnungsgesetze der übrigen Bundesländer zum Teil Bestimmungen vor, wonach Wohnungen nicht als Ferienwohnungen genutzt oder vermietet werden dürfen, eine solche Nutzung bewilligungspflichtig oder von einer bestimmten Widmungskategorie abhängig ist. Ähnlich der Regelung in der Wiener Bauordnung dienen diese Bestimmungen dazu, einer Zersiedelung vorzubeugen und Wohnungen, vor allem in touristisch gefragten Gebieten, für die örtlich angestammte Bevölkerung zu erhalten.

Im Detail ist für jedes Land das jeweilige Grundverkehrs- bzw Raumordnungsrecht gesondert zu prüfen. Rechtsfolgen einer gesetzwidrigen Kurzzeitvermietung zu touristischen Zwecken sind zum Teil gravierend und können bis zur Enteignung und öffentlichen Versteigerung des Objektes führen.

Näheres zum Grundverkehrsrecht finden Sie auch im Beitrag „Grundverkehrsrecht“.

6. Ortstaxenregelungen

Auch die länderspezifischen Ortstaxenregelungen sind zu beachten, in Wien etwa das Wr Tourismusförderungsgesetz, das die Ortstaxe in den §§ 11 ff WTFG regelt. Demnach haben alle Gäste, das sind Urlauber und Urlauberinnen, Geschäftsreisende und sonstige Personen, die im Gebiet der Stadt Wien in einer Unterkunft gegen Entgelt Aufenthalt nehmen, die Ortstaxe zu entrichten. Erst ein Aufenthalt von über drei Monaten unterliegt nicht mehr der Ortstaxe (§ 11 Abs 3 WTFG). Der Inhaber der Unterkunft hat die Ortstaxe vom Gast einzuheben und abzuführen (§ 13 Abs 1 WTFG). Er hat entsprechende Aufzeichnungen zu führen (Buchführungspflicht; § 13 Abs 2, § 16 WTFG). Handlungen oder Unterlassungen, durch welche die Ortstaxe verkürzt wird, sind als Verwaltungsübertretungen mit Geldstrafen bis EUR 21.000 zu bestrafen; sonstige Übertretungen (insb jene der Anzeige- und Buchführungspflicht) sind als Verwaltungsübertretungen mit Geldstrafen bis zu EUR 2.100 zu bestrafen.