22.5.2.4 Abgeltungswirkung der ImmoESt und Erklärungspflicht

6722Wird die ImmoESt durch den Parteienvertreter korrekt berechnet und entrichtet, sind damit gemäß § 30b Abs. 2 EStG 1988 die Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen gemäß § 30 EStG 1988 grundsätzlich abgegolten. Die Abgeltungswirkung setzt die gesetzlich richtige ImmoESt (ImmoESt in korrekter Höhe) voraus (VwGH 9.2.2022, Ro 2022/15/0004).

Da nur die Entrichtung einer selbstberechneten ImmoESt Abgeltungswirkung entfaltet, kann daher bei einer mit Null selbstberechneten ImmoESt (etwa bei Annahme einer Hauptwohnsitzbefreiung) mangels Entrichtung eine Abgeltungswirkung nicht eintreten.

6722aWird ein Verpflichtungsgeschäft abgeschlossen und findet der Zufluss des Kaufpreises erst zu einem späteren Zeitpunkt (nicht im selben Jahr) statt, hat im Falle einer Entrichtung der ImmoESt vor Zufluss des Kaufpreises diese den Charakter einer besonderen Vorauszahlung und entfaltet keine Abgeltungswirkung. Es bestehen jedoch keine Bedenken, eine Abgeltungswirkung zuzulassen, wenn die ImmoESt zwar vor Zufluss des Kaufpreises entrichtet wird, der Zufluss jedoch in denselben Veranlagungszeitraum fällt wie der Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts.

6723Die entrichtete ImmoESt entfaltet allerdings gemäß § 30b Abs. 2 letzter Satz EStG 1988 dann keine Abgeltungswirkung, wenn die der Selbstberechnung zugrunde liegenden Angaben des Veräußerers nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Veräußerer die objektiv unrichtigen Angaben schuldhaft gemacht hat und ob dem Parteienvertreter die Unrichtigkeit der gemachten Angaben bewusst war oder nicht. Das Bestehen der abgabenrechtlichen Haftung des Parteienvertreters ist ebenfalls keine Voraussetzung für den Entfall der Abgeltungswirkung.

6724Die entrichtete ImmoESt entfaltet weiters - analog zum KESt-Abzug für Substanzgewinne und Derivate im Sinne des § 27 Abs. 3 und 4 EStG 1988 - dann keine Abgeltungswirkung, wenn das veräußerte Grundstück einem Betrieb zuzurechnen ist.

6724aEine Abgeltungswirkung der bereits entrichteten Immobilienertragsteuer tritt auch dann nicht ein, wenn eine Umwidmung iSd § 30 Abs. 4 Z 1 EStG 1988 innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung erfolgt. In diesem Fall gilt die Umwidmung als rückwirkendes Ereignis iSd § 295a BAO und ist in jenem Veranlagungsjahr zu erfassen, in dem die Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung zugeflossen sind. Dabei ist der niedrigere Pauschalsatz von 40% auf die gesamten Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung anzuwenden.

6725Die entrichtete ImmoESt hat in diesen Fällen den Charakter einer besonderen Vorauszahlung im Sinne des § 30b Abs. 4 EStG 1988. Die Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung sind in diesen Fällen daher jedenfalls gemäß § 42 Abs. 1 Z 5 EStG 1988 in die Steuererklärung aufzunehmen und in der Veranlagung zu berücksichtigen. In diesem Fall ist die Immobilienertragsteuer gemäß § 46 Abs. 1 Z 2 EStG 1988 auf die Einkommensteuerschuld anzurechnen.

6726War das veräußerte Grundstück nicht einem Betrieb zuzurechnen und wird durch den Parteienvertreter die ImmoESt selbstberechnet und entrichtet, entfaltet diese grundsätzlich Abgeltungswirkung. Es besteht allerdings in diesen Fällen gemäß § 30b Abs. 3 EStG 1988 die Möglichkeit, auf Antrag eine Veranlagung des Grundstücksgeschäftes vorzunehmen. Diese Veranlagungsoption bewirkt im Unterschied zur Regelbesteuerungsoption (siehe dazu Rz 6683) eine Veranlagung unter Anwendung des besonderen Steuersatzes gemäß § 30a Abs. 1 EStG 1988. Dies wird insbesondere dann zielführend sein, wenn im Zuge der Selbstberechnung die Geltendmachung von abzugsfähigen Aufwendungen, wie etwa Instandsetzungsaufwendungen im Falle der Einkünfteermittlung gemäß § 30 Abs. 3 EStG 1988, unrichtigerweise unterblieben ist oder in einem Kalenderjahr mehrere Grundstücksveräußerungen vorgenommen wurden, und dabei auch ein Verlust entstanden ist. In diesem Fall ist die Immobilienertragsteuer gemäß § 46 Abs. 1 Z 2 EStG 1988 auf die Einkommensteuerschuld anzurechnen.

Die Veranlagungsoption ist die einzige Möglichkeit, um einen vom Parteienvertreter selbst berechneten Betrag an Immobilienertragsteuer zu korrigieren - eine Festsetzung der Immobilienertragsteuer nach § 201 BAO ist nicht möglich (VwGH 26.11.2015, Ro 2015/15/0005).

Dies gilt auch für Personengesellschaften, da diese im Ertragsteuerrecht zwar Einkünfteermittlungssubjekt sind, aber kein Steuersubjekt (VwGH 20.12.2016, Ro 2015/15/0020). Damit ist die Festsetzung von Immobilienertragsteuer (als Erhebungsform der Einkommensteuer) gegenüber einer Personengesellschaft rechtswidrig (VwGH 3.9.2019, Ro 2019/15/0016) und es ist ein vom Parteienvertreter selbst berechneter Betrag an Immobilienertragsteuer stets in der Veranlagung des Gesellschafters zu korrigieren. Hinsichtlich der Abfuhr der ImmoESt (siehe Rz 6709) ändert sich durch diese Klarstellung nichts.

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at