21.9 Feststellung gemäß § 188 BAO, Vermietung an Miteigentümer

6526Weigand, AllgemeinesJakom/Ehgartner EStG, 2024, § 28Jakom/Ehgartner EStG, 2023, § 28Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 21 (2021) § 28Zorn in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 21 (2021) § 16Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 21 (2020) § 28Zorn in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 21 (2020) § 16Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 22 (2022) § 28Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 20 (2018) § 28Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 19 (2017) § 28Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 18 (2016) § 28Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 23 (2022) § 28Zorn in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 23 (2022) § 16Zorn in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 22 (2022) § 16Jakom/Laudacher EStG, 2021, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2019, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2018, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2020, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2017, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2016, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2015, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2014, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2013, § 28Ritz/Koran, BAO Aufl. 6 § 188 BAOJakom/Laudacher EStG, 2011, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2012, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2010, § 28Ritz/Koran, BAO Aufl. 7 § 188 BAORitz/Koran, BAO Aufl. 5 § 188 BAORitz/Koran, BAO Aufl. 4 § 188 BAOBearbeiter in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG § 28Bearbeiter in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG § 16Bearbeiter in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG § 28Schindler, Herstellungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, SWK 26/2005 S. 758Beiser, Vermietung von Miteigentumsgemeinschaften an Dritte und an Miteigentümer, SWK 15/2022 S. 667Seite 5 der Einkommensteuererklärung, SWK 4/2011 S. 181Seite 4 der Einkommensteuereklärung, SWK 4/2010 S. 147Seite 4 der Einkommensteuereklärung, SWK 4/2009 S. 142Seite 5 der Einkommensteuererklärung, SWK 4/2008 S. 160Richtlinien zur einheitlichen und gesonderten Feststellung von Einkünften, SWK 22/2007 S. 638Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, SWK 4/2006 S. 156Rauscher, Liebhaberei: Das Interessanteste aus der jüngsten Rechtsprechung des VwGH, SWK 12/2005 S. 426Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, SWK 4/2004 S. 161Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, SWK 4/2003 S. 166Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, SWK 5/2002 S. 152Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, SWK 4/2001 S. 142Albl/Frech, Praxishandbuch OG (2021)Teil IIWilplinger/Traar in Denk/Pelinka (Hrsg), Handbuch Mietrecht (2022)Möstl/Trummer in Haunold/Kovar/Schuch/Wahrlich (Hrsg), Immobilienbesteuerung, 5. Aufl. (2021)Wilplinger in Haunold/Kovar/Schuch/Wahrlich (Hrsg), Immobilienbesteuerung, 5. Aufl. (2021)Möstl/Trummer, Immobilienbesteuerung, 4. Aufl. (2016)Wilplinger, Immobilienbesteuerung, 4. Aufl. (2016)Denk/Fuhrmann/Gutmann/Klinger/Kothbauer/Lang/Wagner, Handbuch Immobilienverwaltung in der Praxis (2013)Aumayr, Das Bauherrenmodell im Ertragsteuer- und Verkehrsteuerrecht (2018)Rollett/Portele/Portele in Portele/Portele, Das 1 × 1 der Steuern bei Immobilien, 4. Aufl. (2021)Portele/Portele, Das 1 x 1 der Steuern bei Immobilien, 3. Aufl. (2019)Portele/Portele, Das 1 x 1 der Steuern bei Immobilien, 2. Aufl. (2017)Portele/Portele, Das 1 x 1 der Steuern bei Immobilien (2016)Seite 5 der Einkommensteuererklärung, SWK 4/2012 S. S 0197Seite 5 der Einkommensteuererklärung, SWK 4-5/2014 S. 177Seite 5 der Einkommensteuererklärung, SWK 4-5/2013 S. 199Kohler, Miteigentümergemeinschaften und Vermietung, SWK 25/2007 S. 690Aumayr, Das Bauherrenmodell im Ertragsteuer- und Verkehrsteuerrecht, 2. Aufl. (2021)Portele/Portele in Klinger et al, Praktische Immobilienbuchhaltung, 2. Aufl. (2020)Portele/Portele in Klinger/Krenauer/Portele K./Portele M./Sztatecsny, Praktische Immobilienbuchhaltung, 3. Aufl. (2023)Denk in Denk/Pelinka (Hrsg), Handbuch Mietrecht (2022)Denk/Fuhrmann/Gutmann/Klinger/Kothbauer/Kosic/Lang/Wagner, Handbuch Immobilienverwaltung in der Praxis, 2. Aufl. (2016)Denk/Fuhrmann/Gutmann/Klinger/Kothbauer/Kosic/Lang/Wagner in Hofer/Klinger (Hrsg), Handbuch Immobilienverwaltung in der Praxis, 3. Aufl. (2022)Rollett/Portele/Portele in Portele/Portele, Das 1 × 1 der Steuern bei Immobilien, 4. Aufl. (2021)Portele/Portele, Das 1 x 1 der Steuern bei Immobilien, 3. Aufl. (2019)Portele/Portele, Das 1 x 1 der Steuern bei Immobilien, 2. Aufl. (2017)Portele/Portele, Das 1 x 1 der Steuern bei Immobilien (2016)Drapela/Knechtl/Moser/Wagner, SWK-Spezial: Die Feststellungserklärung 2022 (2023)Drapela/Knechtl/Moser/Wagner, SWK-Spezial Die Feststellungserklärung 2021 (2022)Drapela/Knechtl/Moser/Wagner, SWK-Spezial Die Feststellungserklärung 2020 (2021)Drapela/Knechtl/Moser/Wagner, SWK-Spezial Die Feststellungserklärung 2019 (2020)Drapela/Knechtl/Moser/Wagner, SWK-Spezial: Die Feststellungserklärung 2022 (2023)Drapela/Knechtl/Moser/Wagner, SWK-Spezial Die Feststellungserklärung 2021 (2022)Drapela/Knechtl/Moser/Wagner, SWK-Spezial Die Feststellungserklärung 2020 (2021)Drapela/Knechtl/Moser/Wagner, SWK-Spezial Die Feststellungserklärung 2019 (2020)Bergmann, Handbuch Personengesellschaften, 2. Aufl. (2016)Haselsteiner, Die vermögensverwaltende Personengesellschaft (2017)Kohler/Wakounig/Berger/Aumayr/Reinold, Steuerleitfaden zur Vermietung, 10. Aufl. (2021)Autor, Steuerliche Liebhaberei in Rechtsprechung und Verwaltungspraxis (2007)Jakom/Ehgartner EStG, 2022, § 28Drapela/Knechtl/Moser/Wagner, SWK-Spezial: Die Feststellungserklärung 2023 (2024)Drapela/Knechtl/Moser/Wagner, SWK-Spezial: Die Feststellungserklärung 2023 (2024)Portele/Portele/Rollett in Portele/Portele, Das 1 × 1 der Steuern bei Immobilien, 5. Aufl. (2024)Portele/Portele/Rollett in Portele/Portele, Das 1 × 1 der Steuern bei Immobilien, 5. Aufl. (2024)Jeder Miteigentümer kann insbesondere folgende Wahlrechte getrennt ausüben:

• Fünfzehntel-(Zehntel)absetzung oder Sofortabzug von nicht regelmäßig wiederkehrenden Instandhaltungsaufwendungen,

• Verteilung des Herstellungsaufwandes auf fünfzehn Jahre oder auf die Restnutzungsdauer,

• Inanspruchnahme der Verteilung von § 10 MRG-Ersätzen auf zehn Jahre,

• Verteilung des Herstellungsaufwandes auf fünfzehn Jahre oder einen kürzeren Zeitraum (bis zehn Jahre) bei Zwangsmieten,

• Inanspruchnahme der pauschalen Gewinnermittlung bei der Veräußerung von Grundstücken des Altvermögens (bezogen auf den einzelnen Beteiligten) oder bei der Übertragung von Miteigentumsanteilen, bei Grundstücken des Altvermögens (bezogen auf den einzelnen Beteiligten).

6527Für jeden Miteigentümer können sich weiters zwingend unterschiedliche Rechtsfolgen, und zwar insbesondere hinsichtlich folgender Maßnahmen, ergeben:

• AfA bei verschiedenen Bemessungsgrundlagen,

• Anfallen besonderer Einkünfte gemäß § 28 Abs. 7 EStG 1988 idF vor dem AbgÄG 2012 oder die Nachversteuerung von begünstigt abgesetzten Herstellungsaufwendungen gemäß § 30 Abs. 4 EStG 1988 bei Übertragung einzelner Miteigentumsanteile oder bei Vornahme einer Zehntel- bis Fünfzehntelabsetzung nicht durch alle Miteigentümer.

6528Werden von einem Miteigentümer Teile betrieblich genutzt, dann scheidet der auf Grund dieser Nutzung zum Betriebsvermögen zählende Teil (die darauf entfallenden Einkünfte) aus der Feststellung aus (VwGH 20.05.1987, 86/13/0068). Dies gilt auch, wenn eine GmbH Miteigentümer ist oder wenn von einem Steuerpflichtigen Teile gekauft werden und dieser nicht an den gemeinsamen Einnahmen teilnimmt (zB bei Wohnungseigentum oder einer Nutzungsvereinbarung). Zur teilweisen betrieblichen Nutzung durch einen Miteigentümer siehe Rz 574 ff.

6529In Bezug auf die Eigennutzung von im Miteigentum stehenden Gebäuden durch einen der Miteigentümer ist Folgendes zu beachten:

Bewohnt ein Miteigentümer eines Mietgebäudes einen Teil des Gebäudes auf Grund eines Mietvertrages mit der Eigentümergemeinschaft und bezahlt er ein fremdübliches Nutzungsentgelt, ist der selbstgenutzte Gebäudeteil nur bei den anderen Miteigentümern entsprechend des Ausmaßes deren Miteigentumsanteiles Bestandteil der Einkunftsquelle.

Beispiel:

A, B und C sind zu je 33,33% Miteigentümer eines Gebäudes. A mietet fremdüblich von der Hausgemeinschaft einen Teil des Gebäudes: Von den Einnahmen sind bei B und C jeweils 1/3 als Einnahmen aus der Vermietung zu erfassen.

6530Nutzt der Miteigentümer einen Teil des Gebäudes auf Grund einer bloßen Gebrauchsregelung unter den Miteigentümern, ist sein Anteil aus der Einkünfteermittlung auszuscheiden (VwGH 20.02.1992, 89/13/0236; VwGH 11.12.1996, 95/13/0227; VwGH 24.04.1997, 94/15/0126; VwGH 09.07.1997, 93/13/0002). Die Vereinbarung der Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt begründet unter Miteigentümern - auch bei fremdüblichem Entgelt - grundsätzlich noch kein Mietverhältnis. Eine Benützungsregelung stellt nämlich unter Miteigentümern, denen schon nach § 833 erster Satz ABGB der Gebrauch gemeinsam zusteht, keine entgeltliche Gebrauchsüberlassung dar. Der Abschluss eines Mietvertrages ist in einem solchen Fall nur dann anzunehmen, wenn die Parteien eindeutig ihren Willen zum Ausdruck bringen, durch die Vereinbarung mehr als eine Gebrauchsregelung zu begründen (VwGH 11.12.1996, 95/13/0227; VwGH 09.07.1997, 93/13/0002; VwGH 27.05.1998, 98/13/0084; VwGH 24.06.1999, 96/15/0098). Wird aus der Nutzungsüberlassung an Miteigentümer ein Verlust erzielt, liegt selbst dann kein steuerlich beachtlicher Mietvertrag vor, wenn das Rechtsverhältnis zwischen der Hausgemeinschaft und den Teile des Gebäudes nutzenden Miteigentümern nicht als Gebrauchsregelung anzusehen wäre (VwGH 30.06.2010, 2005/13/0057).

6531Die bloße Gebrauchsregelung stellt den Regelfall, die Begründung eines Bestandverhältnisses die Ausnahme dar. Von einem Miteigentümer im Rahmen einer Gebrauchsregelung geleistete Zahlungen führen nicht zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

6532Die Einhebung eines Erhaltungsbeitrages alleine begründet kein Mietverhältnis (VwGH 20.2.1992, 89/13/0236); gleiches gilt für die Bemessung des Benützungsentgeltes nach den gesetzlichen Regelungen der Zinsbildung oder Bezeichnung des Entgeltes als Miete (VwGH 9.7.1997, 93/13/0002).

6533Wird ein Gebäude ausschließlich von Miteigentümern bewohnt, liegen keine steuerlich beachtlichen Mietverhältnisse zwischen der Miteigentumsgemeinschaft einerseits und den jeweiligen Miteigentümern vor. Dies gilt auch, wenn eine einem Miteigentümer nahe stehende Person für eine mit einem Miteigentümer gemeinsam genutzte Wohnung als Mieter auftritt. Die Nutzung erfolgt im Rahmen der privaten Lebensführung, die steuerlich unbeachtlich ist (VwGH 24.6.1999, 96/15/0098).

6534Liegt ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis nicht vor, liegt entweder (bei Vermietung nur an Miteigentümer) keine Einkunftsquelle vor oder sind - analog der Vorgangsweise bei Alleineigentum - die Miete der Miteigentümer sowie die aliquoten Aufwendungen aus der Überschussrechnung auszuscheiden.

Randzahlen 6535 bis 6600: derzeit frei.

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at