Handbuch Mietrecht

S. 711. Befristete und Unbefristete Mietverhältnisse

1.1. Befristung nach dem ABGB

Bestandverträge können grundsätzlich unbefristet oder befristet geschlossen werden. Die Bestimmungen zum befristeten Bestandvertrag finden sich in § 1113 ff ABGB, wobei die zwingenden Bestimmungen des § 29 MRG, sofern und soweit auf den Vertrag anzuwenden, darüber hinaus zu beachten sind.

1.1.1. Form der Befristungsabrede

Die Befristungsabrede bedarf im bloßen Anwendungsbereich des ABGB keiner Form, sie kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen. Nur § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG sieht ein Schriftformgebot vor.

1.1.2. Bestimmbarkeit des Befristungsendes

Ein Bestandvertrag, dessen Ende mit dem Eintritt eines künftigen Ereignisses vereinbart wird, ist als Vertrag von bestimmter Dauer anzusehen). Der Endtermin kann kalendermäßig bestimmt sein, sich aus der Dauer ergeben, sich auf ein in der Zukunft liegendes Ereignis beziehen oder von einer weiteren Erklärung abhängig gemacht werden. An die Bestimmung und Bestimmbarkeit des Befristungsendes ist daher ein weit großzügigerer Maßstab anlegbar als im Anwendungsbereich von § 29 MRG. Dort muss gem Rsp der unbedingte Endtermin eindeutig festgestellt werden können (RS0090569) – vgl 3.1.3. Ob ein Endtermin bestimmt ist, ist durch Auslegung zu ermitteln.

1.1.3. Wirkung der Befristung

Aus dem Abschluss eines Mietvertrags auf bestimmte Zeit folgt notwendigerweise die Bindung beider Vertragsteile für die vereinbarte Dauer. Es kann daher, mangels gegenteiliger Vereinbarung, weder der Vermieter noch der Mieter das Mietverhältnis vor der vereinbarten Zeit auflösen. Eines besonderen Kündigungsverzichts bedarf es diesfalls nicht. „Eine ordentliche Kündigung kommt in diesem Fall nicht in Betracht.“

Für Bestandverträge mit bestimmter Dauer über Eigentumswohnungen ist eine Kündigung zur Vertragsbeendigung nicht erforderlich und auch nicht zulässig, solche Verträge erlöschen gemäß § 1113 ABGB durch den Verlauf der Zeit. Gegenteiliges müsste gemäß § 1114 Satz 2 ABGB vereinbart werden.

S. 72Auch bei Bestandverträgen, bei denen die Unkündbarkeit vereinbart ist, ist eine vorzeitige Auflösung des Vertrags zu den gesetzlichen Kündigungsterminen zulässig, wenn dem Bestandgeber aus gewichtigen, in der Person des Bestandnehmers gelegenen Gründen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Es müssen jedenfalls Umstände vorliegen, die den Auflösungsgründen des § 1118 ABGB an Bedeutung nahekommen [T4].

1.1.4. Durchsetzung des Befristungsendes und Verhinderung der stillschweigenden Verlängerung vor dem Befristungsablauf

Die Rechtsfolgen eines auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Bestandvertrags werden unter anderem durch einen vor Ablauf der Bestanddauer zu beantragende Übergabsauftrag iSd § 567 ZPO, der prozessual der Kündigung nach § 560 ff ZPO gleicht, durchgesetzt. Der Übergabsauftrag kann nur vor, nicht aber erst nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer beantragt werden [T2]. Der (rechtskräftige) Übergabeauftrag, der frühestens sechs Monate vor dem Befristungsende beantragt werden kann, dient dazu durch Erklärung vor dem Befristungsende eine stillschweigende Verlängerung zu verhindern und die Übergabe (vorab) exekutiv abzusichern. Nach Ablauf des Bestandvertrags steht die Räumungsklage iVm § 569 ZPO offen (siehe dazu unten 1.1.7.).

1.1.5. Bedingtes Ende

Für das Ende eines befristeten Bestandvertrags kann nach dem Wortlaut des § 1114 ABGB einerseits eine Aufkündigung bedungen, und damit notwendig, sein um den Vertrag tatsächlich zu beenden. Ein Bestandvertrag mit bedingtem Endtermin iSd § 1114 Satz 2 ABGB bedarf zur Auflösung zum vorgesehenen Zeitpunkt einer vorausgehenden Aufkündigung.

1.1.6. Unbedingtes Ende und stillschweigende Verlängerung gemäß § 1114 ABGB

Ist dies andererseits nicht der Fall, kommt es nur dann zur Verlängerung, wenn der Bestandsgeber ein gesetzlich typisiertes Verhalten setzt bzw nicht setzt. „Den hier beschriebenen Verhaltensweisen wird eine schlüssige Willensübereinstimmung unterstellt.“

Fährt der Bestandnehmer länger als 14 Tage nach Ablauf der Bestandzeit mit dem Gebrauch der Bestandsache fort und lässt es der Bestandgeber dabei bewenden, ohne bis dahin seiner Ablehnung einer Vertragsfortsetzung Ausdruck verliehen zu haben, ist die Erneuerung des Vertrags bereits eingetreten. Sie kann durch ein nachfolgendes Verhalten des Bestandgebers nicht mehr beseitigt werden.§ 1114 ABGB und § 569 ZPO legen fest, dass ein bestimmtes Verhalten als Willenserklärung gedeutet wird; es handelt sich also um eine normierte Willenserklärung. Diese Rechtsvermutung kann widerlegt werden S. 73[T2]. Für Kündigungen gilt die Vorschrift des § 862a ABGB analog; sie müssen dem Vertragspartner zugegangen sein.

1.1.7. Verhinderung der stillschweigenden Verlängerung nach dem Befristungsablauf

1.1.7.1. Räumungsklage iVm § 569 ZPO

Nach § 569 ZPO kann die Vermutung der stillschweigenden Erneuerung dadurch entkräftet werden, dass binnen vierzehn Tagen nach Ablauf der Bestandszeit eine Klage auf Zurückgabe bzw Zurücknahme des Bestandsobjektes erhoben wird. Es handelt sich hierbei um eine materiell-rechtliche (nicht: prozessuale) Frist, weshalb die Räumungsklage innerhalb der vierzehn Tage bei Gericht einlangen muss. Die Räumungsklage stützt sich diesfalls auf titellose Benützung (Eigentumsklage gem § 366 ABGB).

1.1.7.2. Alternatives Verhalten zur Klage gemäß § 569 ZPO

Grundsätzlich kann auch ein anderer als der im § 569 ZPO beschriebene Vorgang, mit dem ein Vertragsteil seinen Willen, den Vertrag nicht ohne Weiteres fortzusetzen, unzweifelhaft und rechtzeitig vor Eintritt der Verlängerung zum Ausdruck bringt, die stillschweigende Vertragsverlängerung ausschließen.

Es bedarf nicht der Einbringung einer Räumungsklage, um eine stillschweigende Erneuerung des befristeten Bestandverhältnisses hintanzuhalten, wenn der betreffende Vertragspartner seinen Willen, eine stillschweigende Erneuerung des Vertrags zu verhindern, durch unverzügliche, nach außen erkennbare Erklärungen und Handlungen so deutlich zum Ausdruck gebracht hat, dass bei objektiver Würdigung kein Zweifel an seiner ernstlichen Ablehnung einer solchen Vertragserneuerung aufkommen kann. Es sei denn, dass das lange Zuwarten mit der Räumungsklage den Schluss rechtfertigt, die stillschweigende Verlängerung des Vertrags werde jetzt doch akzeptiert.

Aus dem zur Annahme der Ablehnung der Vertragsverlängerung zu wertenden Verhalten des Bestandgebers muss für den Bestandnehmer unzweifelhaft zum Ausdruck kommen, dass der Bestandgeber die Fortsetzung des Vertrags über einen bestimmten Termin hinaus nicht will. In diesem Zusammenhang kann es daher von Bedeutung sein, zu welchem Zeitpunkt die Ablehnungserklärung des Bestandgebers abgegeben wurde. Maßgeblich ist, ob aus dem gesamten Verhalten erkennbar ist, dass an einer Vertragsverlängerung nichts gelegen ist. Für das Vorliegen der eindeutigen Ablehnung ist der Bestandgeber beweispflichtig. Hat der Bestandgeber die Räumungsklage nicht innerhalb von vierzehn Tagen nach Ablauf der vereinbarten Bestandzeit eingebracht, trifft ihn die Behauptungspflicht und Beweispflicht.

S. 74Eine derartige Handlung oder Erklärung kann auch schon vor Ablauf der Bestandzeit erfolgen; sie muss nur in einem unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Ende der Bestandzeit stehen.

Dieser Zusammenhang wird wohl jedenfalls gewahrt, wenn die maßgebliche Erklärung innerhalb der letzten (monatlichen) Zinsperiode erfolgt. Die drei Wochen nach dem Endtermin eingebrachte Räumungsklage erweist sich daher als rechtzeitig, wenn der Bestandgeber vor Ablauf des Bestandvertrags klar zum Ausdruck gebracht hat, den Vertrag nicht verlängern zu wollen. „Für nicht ausreichend gehalten wird jedoch eine Vertragsklausel im drei Jahre zurückliegenden Mietvertrag, wonach jede Vertragsverlängerung auch bei Stillschweigen ausgeschlossen sein soll.“

Bei der Beurteilung des Verhaltens eines Bestandgebers ist dem Gericht ein Beurteilungsspielraum eingeräumt, in dem alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind.

1.1.8. Stillschweigende Verlängerung gemäß § 1115 ABGB

Im Falle der Verlängerung wird kein neuer Vertrag abgeschlossen, sondern erfolgt eine Verlängerung unter den gleichen Bedingungen. Im AGBG keine Verlängerung auf unbestimmte Zeit. Der Erneuerung des Zeitmietvertrags mit unbedingtem Endtermin berührt nur seine die Vertragsdauer betreffenden Bestimmungen, während der übrige Vertragsinhalt unverändert bestehen bleibt.

Die stillschweigende Erneuerung des Bestandvertrags erfolgt bei der Miete mit monatlicher Zinszahlung auf einen Monat.

1.1.9. Beendigung des unbefristeten Bestandvertrags durch Kündigung

Gemäß § 1116 ABGB beendet die ordentliche Kündigung das unbefristete Bestandverhältnisohne, dass es eines Grundes bedarf. Die Beendigung erfolgt zu einem bestimmten Zeitpunkt unter Einhaltung einer bestimmten Frist.

Die gerichtliche Aufkündigung ist in §§ 560 ff ZPO geregelt.

S. 75Die Kündigung eines Vertragsverhältnisses ist eine auf Vertragsauflösung gerichtete, empfangsbedürftige Willenserklärung, die unmittelbare rechtsgestaltende Wirkungen hat. Es handelt sich dabei um eine nicht feststellungsfähige Rechtshandlung.

Wird der Kündigung erst nach Ablauf des Kündigungstermins mit gerichtlichem Urteil Folge gegeben, so ist das Bestandverhältnis schon als mit dem Ablauf des Kündigungstermins erloschen anzusehen.

1.1.10. Aktivlegitimation bei der Kündigung

Sie muss daher dem konkreten Vertragspartner gegenüber abgegeben werden.

Zur Herstellung der Aktivlegitimation für die rechtsgestaltende Aufkündigung eines Bestandverhältnisses durch einen Mitmieter genügt die Zustimmung des anderen, sodass Einhelligkeit dargetan ist. Einer von mehreren Mitmietern ist auch dann zur Aufkündigung legitimiert, wenn ein Verzicht des anderen auf seine Mitmietrechte gegenüber dem Vermieter feststeht.

Hat ein Miteigentümer einer Liegenschaft, dem nicht die Mehrheit der Anteile gehört, einen Bestandvertrag im eigenen Namen gekündigt, so genügt es, wenn er im Zuge des Kündigungsverfahrens die Zustimmung solcher Miteigentümer nachweist, denen mit ihm zusammen die Mehrheit der Anteile gehört. Dieses Einverständnis muss nicht schon zugleich mit der Kündigung nachgewiesen werden. Dem Minderheitseigentümer kann die Zustimmung auch schlüssig erteilt werden (SZ 57/156) [T4]. Der Mehrheit der Mit- und Wohnungseigentümer ist die Kündigungslegitimation zuzubilligen [T5].

Die Aktivlegitimation des Kündigenden muss schon im Zeitpunkt der Kündigung gegeben sein. Eine grundbücherliche Einverleibung erst während des Verfahrens vor Schluss der mündlichen Verhandlung und damit die Anwendung des § 406 ZPO ist ausgeschlossen. Anders bei Räumungsklagen: Hier genügt Aktivlegitimation bei Schluss der mündlichen Verhandlung [T1].

Dem Erwerber einer Liegenschaft steht das Kündigungsrecht erst nach Einverleibung seines Eigentumsrechts zu. Wenn der noch nicht verbücherte Käufer der Liegenschaft bereits den physischen Besitz und die Verwaltung (Nutznießung) erhalten hat und in den vom Eigentümer geschlossenen Bestandvertrag eingetreten ist, ist er bereits vor der S. 76grundbücherlichen Einverleibung zur Kündigung legitimiert, da der Bestandgeber ebenso wenig wie der Verkäufer einer Sache (§ 1092 ABGB) Eigentümer der Bestandsache sein muss und ferner das Kündigungsrecht nicht Ausfluss des Eigentumsrechts, sondern des Bestandvertrags ist.

Der vom Voreigentümer abgegebene Kündigungsverzicht bindet den neuen Erwerber nicht.

1.1.11. Fristen

In den Fällen der Kündigung aus besonderem Anlass, wozu auch die Aufkündigung eines Bestandvertrags durch den Ersteher gehört, kann die Aufkündigung ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer, einen allgemeinen oder besonderen Kündigungsverzicht oder die vereinbarte (längere) Kündigungsfrist oder den vereinbarten Termin zu den gesetzlichen Terminen unter Einhaltung der gesetzlichen Frist wirksam erfolgen.

Es müssen stets die Kündigungsfristen und ‑termine eingehalten werden. Vertragliche Kündigungstermine und ‑fristen gehen grundsätzlich der gesetzlichen Regelung des § 560 ZPO, durch den insoweit dem § 1116 ABGB derogiert wurde, vor.

1.2. Befristung nach dem MRG

Hinsichtlich der unbefristeten Bestandverträge kann grundsätzlich auf die Bestimmungen des ABGB verwiesen werden.

Anderes gilt für die befristeten Verträge. Diese haben im Geltungsbereich des MRG mehrfach Änderungen erfahren. Die bedeutendste Änderung erfolgte durch die WRN 2000. Mit ihr ist seit dem 1.7.2000 eine massive Vereinheitlichung des Befristungsrechts erfolgt. Das Befristungsrecht gilt seitdem gleich für den Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG für Verträge, die ab dem 1.7.2000 geschlossen oder verlängert wurden; dh nur nicht für jene in § 1 Abs 2 MRG genannten Verträge. Dieses Befristungsrecht ist weiters gleich für Wohnraum- und Geschäftsraummiete sowie für Haupt- und Untermietverträge anzuwenden. Für die Wohnraum- bzw Geschäftsraummiete besteht lediglich insofern ein Unterschied, als bei der Wohnraummiete die Mindestbefristungsdauer für erstmalige Befristung oder eine Verlängerung zumindest drei Jahre betragen muss.

2. Schriftformerfordernis

Voraussetzung für die Wirksamkeit der Befristung bei einem Mietvertrag im Anwendungsbereich des § 29 MRG ist die zwingende Einhaltung der Schriftform: Dies bedeutet, dass eine die Vereinbarung des unbedingten, durch Datum oder Fristablauf von S. 77vornherein bestimmten Endtermins dokumentierende Urkunde von beiden Vertragsteilen unterfertigt sein muss oder unterfertigte Anbot- und Annahmeerklärungen derartigen Inhalts vorliegen müssen. Die Schriftform ist auch dann gewahrt, wenn ein von einem Vertragspartner gemachtes Anbot schriftlich angenommen wird. Es müssen aber in diesem Fall zwei Urkunden vorliegen und es muss daher auch das Anbot schriftlich gestellt sein.

Eines ausdrücklichen Hinweises darauf, dass der Mietvertrag ohne Kündigung erlischt, bedarf es nicht.

Auch Verlängerungsvereinbarungen unterliegen dem Schriftformgebot. Ein befristeter Mietvertrag kann nur schriftlich wirksam befristet verlängert werden. Bei Nichteinhaltung der Schriftform entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis.

Der Formmangel ist von Amts wegen wahrzunehmen.

2.1. Entsprechung der Schriftform

Die Schriftform erfordert grundsätzlich die eigenhändige Unterschrift unter dem Text. Es genügt aber, wenn der Vermieter bloß auf der ersten Seite unterschreibt.

Ob dem Schriftformgebot durch Absendung eines Telefax Genüge getan ist, auf dem sich die Unterschrift des Erklärenden befindet, ist nicht abschließend durch die Rsp geklärt. Wenngleich der OGH in den Entscheidungen 9 Ob 41/12p, 1 Ob 161/13 und 5 Ob 207/02f (iZm mit der Anzeige gem § 10 Abs MRG) mit dem Telefax die Schriftform gewahrt sieht, ist Vonkilch in diesem Zusammenhang bei der Erfüllung des Schriftformgebotes bei der Befristung von Mietverträgen durch Telefax skeptisch.

Ein über WhatsApp übermitteltes Foto (der schriftlichen Kündigung) erfüllt das Schriftformgebot nicht. Anders urteilte der OGH in 8 Ob A5/20y in einem ähnlich gelagerten Fall digitaler Übermittlung. Dort sah er dem vertraglich (!) vereinbarten Schriftformgebot entsprochen, wenn ein eingescanntes (Auflösungs-)Schreiben einem E-Mail angehängt wird. Begründet hat er dies damit, dass „E-Mail-Verkehr in geschäftlichen Angelegenheiten nicht nur allgemein, sondern besonders im Arbeitsverhältnis zwischen den Streitteilen üblich war und der Anhang eines E-Mails (anders als ein per WhatsApp übermitteltes Foto; 9 ObA 110/15x) leicht ausgedruckt werden kann.“

Einfache, nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur iSd § 4 Abs 1 SigG versehene E-Mails entsprechen mangels Unterschrift nicht der Schriftform iSd § 886 S. 78ABGB. Das Verfassen und Versenden einer einfachen, nicht mit einer qualifizierten elektronischen Signatur iSd § 4 Abs 1 SigG versehenen E-Mail bietet keinen der eigenhändigen Unterfertigung eines Schriftstücks gleichwertigen Übereilungsschutz, da es an einem Akt fehlt, der die Bedeutung der Vertragserklärung besonders augenscheinlich macht [T2].

2.2. Mehrheitserfordernisse bei der Unterschrift

„Im Hinblick auf den Schutzzweck der Norm scheint es gerechtfertigt, zur Durchsetzbarkeit des Endtermins bei Mietermehrheit die Unterfertigung durch sämtliche Mieter zu verlangen.“ Wird der Mieter durch einen Bevollmächtigten vertreten, bedarf die Vollmacht ebenfalls der Schriftform. Dies gilt gemäß Vonkilch ungeachtet des § 31 Abs 1 Z 2 ZPO auch bei der Bevollmächtigung von Parteienvertretern wie auch für die Kollektivvertretungsbefugten.

Zum Abschluss des schriftlichen Zeitmietvertrags auf der Vermieterseite genügt die nicht schriftlich erteilte Bevollmächtigung eines der Miteigentümer.

2.3. Zweck der Schriftform

Der Zweck der für Zeitmietverträge iSd MRG vorgeschriebenen Schriftform liegt zum einen in einer Warnfunktion und Aufklärungsfunktion für den Mieter, zum andern auch in der Erleichterung und Sicherung des Beweises für die Befristung. Es soll dem Mieter noch vor der vertraglichen Bindung eindringlich vor Augen geführt werden, dass er sich damit auf einen Zeitmietvertrag mit den für den Mieter zweifellos verbundenen Nachteilen einlässt. Für den Vermieter beschränkt sich dessen Zweck dagegen nur im Ergebnis auf die Beweiserleichterung [T2].

2.4. Einigung im Korrespondenzweg und Vorvertrag

Eine im Korrespondenzweg dokumentierte, jedoch nur mündlich getroffene (und nicht von beiden Parteien unterfertigte) Verlängerungsvereinbarung genügt dem Schriftlichkeitsgebot des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG nicht.

Der Vorvertrag bedarf grundsätzlich der für den betreffenden Hauptvertrag notwendigen Form. Das gesetzliche Erfordernis der Schriftform für ein befristetes Mietverhältnis S. 79muss auch bei der Zusage, einen solchen Vertrag abzuschließen, eingehalten werden; eine bloß mündliche Zusage reicht nicht aus, weil ansonsten der Zweck dieses Formgebots unterlaufen würde. Ein klagbarer Anspruch auf Unterfertigung einer solchen Urkunde entsteht in diesen Fällen also nicht.

3. Mindestbefristung und vorzeitiges Kündigungsrecht bei Wohnungen

3.1. Mindestbefristung

Die WRN 2000 hat eine entscheidende Vereinfachung des Befristungsrechts gebracht. Für jede Wohnungsmiete, gleich Haupt- oder Untermietvertrag, gilt sowohl für die erstmalige Befristung als auch für jede Verlängerung eine Mindestdauer von drei Jahren (§ 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG). Der Befristung sind einzeln und im Gesamten nach oben keine Grenzen gesetzt. Eine Höchstbefristung gibt es nicht (mehr).

Bei der Frage, ob es sich um eine Wohnung handelt, kommt es nicht auf die baurechtliche Widmung, sondern auf den Vertragszweck an. Bei gemischter vertraglicher Widmung hat die Abgrenzung analog § 16 Abs 1 Z 1 MRG zu erfolgen.

3.1.1. Eintritt in einen befristeten Vertrag

3.1.2. Fristberechnung

Zur Berechnung der Dauer befristeter Mietverhältnisse besteht eine von Art 2 bis 4 des Europäischen Übereinkommens über die Berechnung von Fristen abweichende, im Wesentlichen § 902 ff ABGB entsprechende Übung insofern, als diese bei Vereinbarung von Monats- oder Jahresfristen vom Monatsersten (00:00 Uhr) bis zum Monatsletzten (24:00 Uhr) und nicht bis Mitternacht des darauffolgenden Ersten laufen. Die vereinbarte dreijährige Befristung des Bestandvertrags vom 1.1.2004 bis 31.10.2007 ist zulässig [T1].

S. 803.1.3. Durchsetzbarkeit

§ 49a MRG ist dahin auszulegen, dass die Durchsetzbarkeit des Endtermins nach der Rechtslage im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses zu beurteilen ist. Eine im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses undurchsetzbar vereinbarte Befristung kann nach Inkrafttreten des 3. WÄG auch dann nicht durchgesetzt werden, wenn dies nach der durch Inkrafttreten des 2. WÄG geschaffenen Rechtslage möglich gewesen wäre [T3]. Durch Rechtsänderungen werden daher durchsetzbare Endtermine nicht undurchsetzbar, undurchsetzbare nicht durchsetzbar [T4].

Die Befristung ist durchsetzbar, wenn der Vertrag schriftlich errichtet wurde und wenn von vornherein durch Datum oder Fristablauf ein Endtermin bestimmt ist. Ob ein Endtermin bestimmt ist, ist durch Auslegung zu ermitteln. Jede Formulierung, die der Absicht des Gesetzgebers entspricht, nämlich dass sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen kann, erfüllt das Erfordernis des § 29 Abs 1 Z 3 lit a MRG. Dies ist der Fall, wenn entweder der Endtermin datumsmäßig angegeben oder wenn er durch die Angabe des Anfangszeitpunkts eindeutig festgelegt ist. Eines ausdrücklichen Hinweises darauf, dass der Mietvertrag ohne Kündigung erlischt, bedarf es in einem solchen Fall nicht [T1]. Der unbedingte Endtermin muss aus der Urkunde selbst hervorgehen.

Die Befristungsvereinbarung muss ausreichend bestimmt und unzweifelhaft erfolgen. Der Zeitpunkt der Beendigung des Vertrags muss von vornherein objektiv feststellbar und darf nicht vollkommen ungewiss sein. Die zeitliche Dauer der Befristung, also der Endtermin, kann auch durch den Eintritt eines bestimmten Ereignisses oder eines besonderen Umstands bestimmt sein, dessen Eintritt zum Zeitpunkt der Vereinbarung feststeht. Auch die Festlegung von zwei unterschiedlichen Endterminen steht einem befristeten Ende nicht entgegen.

Wenn die Verlängerung des Mietverhältnisses über den vertraglich genannten Endigungstermin hinaus nicht von einer Erklärung bloß des Mieters oder einem eindeutig objektivierbaren Verhalten des Vermieters abhängt, sondern – wie hier – von einer auslegungsbedürftigen Bedingung („friktionsfreier Ablauf des Mietverhältnisses“), gewährleistet die Befristungsvereinbarung nicht den vom Gesetzgeber beabsichtigten Zweck, dass sich der Mieter auf das unbedingte Ende des Mietverhältnisses einstellen kann.

Eine Verlängerungsoption steht einer wirksamen Befristung des Mietvertrags nicht entgegen, sofern das Erlöschen des Mietverhältnisses als solches nicht von einer Bedingung abhängig gemacht wird.

S. 813.1.4. Gewährung der Räumungsfrist

In der Gewährung einer (dreimonatigen) Räumungsfrist nach Ende der durchsetzbaren Befristung liegt keine (unzulässige) Verlängerung. Es bleibt beim Endtermin der sich aus der ursprünglichen Befristung ergibt.

3.1.5. Vereinbarung vorzeitiger Kündigung

3.1.6. Räumungsvergleiche

Ein nichtdurchsetzbarer Endtermin kann durch Abschluss eines Räumungsvergleichs nicht bestärkt werden. § 29 MRG steht einer einverständlichen Auflösung des Mietverhältnisses nur entgegen, wenn der Mieter unter Druck steht; so ist ein Räumungsvergleich vor oder gleichzeitig mit dem Abschluss des Mietvertrages unwirksam. Im Übrigen ist aber die Vertragsfreiheit nicht aufgehoben, eine Einigung über die Auflösung des Mietverhältnisses und die Räumung ist während des Mietverhältnisses wirksam, auch wenn sie erst zu einem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt realisiert werden soll. Die bloße Bekräftigung einer nicht durchsetzbaren Befristung reicht hierzu jedoch nicht aus.

Der Mieter steht aber auch nach Übergabe der Wohnung weiter unter Druck, wenn er rechtsirrtümlich der Meinung ist, die Unterfertigung des Räumungsvergleichs sei die einzige Möglichkeit, weiterhin in der Wohnung bleiben zu können.

Ein bloßer Räumungsaufschub kann durch einen gerichtlichen Vergleich abgesichert werden. Es ist aber denkbar, dass tatsächlich mit der besonders kurzfristigen Befristung eine Umgehung der Mindestbefristungs- oder Verlängerungsdauer erfolgen soll. Doch scheint sich die Rsp im Einzelfall nicht ausreichend mit der Umgehung auseinanderzusetzen, sondern schematisch bloß auf die mutmaßliche Dauer eines Kündigungsprozesses und die Fristen der § 34 Abs 1 und 35 Abs 1 abzustellen.

Die Geltendmachung der Unwirksamkeit eines Räumungsvergleichs kann prozessual nach der Rsp sowohl vor der Exekutionsführung als auch danach mit Feststellungsklage der Unwirksamkeit gemäß § 228 ZPO oder durch Klage auf Unwirksamerklärung geltend gemacht werden. „Zusätzlich kann die Aufschiebung einer allfälligen Exekution gemäß § 42 Abs 1 Z 1 EO beantragt werden oder mit der Klage auf Unwirksamerklärung des Exekutionstitels der Antrag auf Einstellung der Exekution verbunden werden.“

Die Vollstreckbarkeit eines wirksamen Räumungsvergleichs tritt nach hA analog § 575 Abs 2 ZPO ex lege 6 Monate nach dem Räumungstermin außer Kraft.

S. 823.1.7. Wirkung einer nicht durchsetzbaren Befristung

Daran hat auch die WRN 2006 nichts geändert, sodass die ordentliche Kündigung bei und während einer undurchsetzbaren Befristung nicht möglich ist.

3.2. Vorzeitiges Kündigungsrecht bei Wohnungen

Durch die WRN 2000 ist es bei befristeten Mietverträgen zu einer Vereinfachung der Kündigungsmöglichkeit für den Mieter einer Wohnung gekommen. Gemäß § 29 Abs 2 MRG hat der Mieter einer Wohnung (Haupt- oder Untermiete) das Recht, nach Ablauf eines Jahres der erstmaligen oder nachfolgenden Befristung das Mietverhältnis zum Monatsletzten unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist grundlos zu kündigen. Im Fall einer Verlängerung durch neuerliche, durchsetzbare Befristung beginnt die einjährige Frist mit dem Beginn der Verlängerung neu zu laufen.

Dieses Kündigungsrecht ist weder verzichtbar noch zulasten des Mieters beschränkbar. So sind vertraglich vorgesehene Kündigungsverzichte, Konventionalstrafen odgl für den Fall der Inanspruchnahme dieses Kündigungsrechts unwirksam. Ein Rabatt als Belohnung für die Vertragstreue bis zum Ende der Befristung wird aber wohl zulässig sein.

3.2.1. Berechnung des Kündigungstermins

Diese Kündigung darf erst nach einem Jahr eingebracht werden. Es genügt nicht, wenn der Kündigungstermin nach diesem Jahr liegt. Mit dieser Kündigung kann das Mietverhältnis daher frühestens zum Ende des 16. Monats zum Erlöschen gebracht werden.

S. 833.2.2. Form der Kündigung

Betreffend die Erfüllung der Schriftform wird auf 2.1. verwiesen.

4. Freiheit bei Geschäftsraummiete

§ 29 MRG ist im Voll- und Teilanwendungsbereich anwendbar, unabhängig davon ob es sich um Wohnraum- oder Geschäftsraummiete und unabhängig davon, ob sich um Haupt- oder Untermiete handelt.

Die vertragliche Befristung ist hier auch bei der Geschäftsraummiete nur durchsetzbar, wenn sie schriftlich vereinbart wurde (zur Schriftform 2.).

Daher ist bei der Geschäftsraummiete auch jeder Endtermin durchsetzbar, sofern die Befristungsvereinbarung sonst dem § 29 MRG entspricht und diese insbesondere allseitig schriftlich erfolgt ist.

5. Stillschweigende Verlängerung

Betreffend die stillschweigende Verlängerung an sich sowie die Absicherung bzw Durchsetzbarkeit der Befristung kann grundsätzlich auf § 1114 ABGB und § 567 sowie 569 ZPO verwiesen werden, die im Anwendungsbereich des § 29 MRG ihre Geltung behalten. § 29 MRG ergänzt diese Bestimmungen, insbesondere § 1114 ABGB.

5.1. Dauer der Verlängerung

Die WRN 2006 brachte im Hinblick auf die stillschweigende Verlängerung des Mietvertrags gem § 29 MRG eine bedeutende Neuerung. Nicht rechtzeitig aufgelöste oder ausS. 84drücklich verlängerte befristete Mietverträge gelten, sofern der Endtermin durchsetzbar vereinbart wurde, einmalig auf drei Jahre verlängert (§ 29 Abs 3 lit b MRG).

Der Beginn des verlängerten Vertrags knüpft unmittelbar an das Ende des vorangegangenen Befristungszeitraums (und nicht etwa der daran anschließenden 14-tägigen Frist des § 569 ZPO) an.

5.2. Einmaligkeit der Verlängerung

5.3. Folgen des erneuten Verstreichenlassens

Wird nach Ablauf dieser drei Jahre der Vertrag wieder nicht aufgelöst, gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert (§ 29 Abs 3 lit b letzter Satz MRG).

5.4. Kündigungsmöglichkeit durch den Mieter

5.5. Verhinderung der stillschweigenden Verlängerung

Damit es nicht zur stillschweigenden Vertragsverlängerung kommt und der Vermieter einen Exekutionstitel zur Räumung erhält, hat dieser zum Übergabeauftrag gem § 567 ZPO oder zur Klage gemäß § 569 ZPO zu greifen. Hinsichtlich der einzuhaltenden Fristen und Formen sowie dazu, dass der Vermieter auch anders zum Ausdruck bringen kann, den Vertrag nicht verlängern zu wollen, wird auf 1.1.7. verwiesen.

S. 856. Kettenmietverträge

Seit der WRN 2000 gibt es keine gesetzlichen Vorgaben für die Höchstdauer eines befristeten Mietvertrages mehr. „Ein Mietverhältnis könnte daher zunächst auf drei Jahre befristet und dann beispielsweise in Dreijahresrhythmen beliebig oft – also auch über Jahrzehnte hinweg – verlängert werden.“

Schon nach dem klaren Wortlaut des § 29 Abs 4 1. Satz MRG können Mietverträge schriftlich beliebig oft um jede Dauer – Wohnungen für zumindest drei Jahre (Abs 1 Z 3) – erneuert, dh verlängert werden. Es werden damit weder eine Höchstfrist noch bestimmte Teilbefristungsdauern vorgeschrieben, abgesehen von der dreijährigen Mindestdauer bei Wohnungen.

Werden die Formvorschriften und die Mindestbefristungen bei Wohnungen eingehalten, liegen also durchsetzbare Befristungen vor, können Vermieter und Mieter ohne zeitliche gesetzliche Grenze sog Kettenmietverträge schließen.

Das Problem der Kettenmietverträge stellt sich seit der WRN 2000 also nicht mehr.