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Ermittlung des gemeinen Wertes einer Eigentumswohnung ohne Berücksichtigung von Nutzungs- oder Mietrechten
immo aktuell 2019/55
§ 10 Abs 2 und 3 BewG; § 4 Abs 1 GrEStG
Mietverhältnisse brauchen im Allgemeinen (abgesehen zB von Fällen einer Mietzinsvorauszahlung) bewertungsmäßig überhaupt nicht beachtet zu werden (vgl ).
Sachverhalt: Im Jahr 2015 hatte eine OG ihrem Hälftegesellschafter eine Eigentumswohnung geschenkt und wurde danach gelöscht. Ursprünglich hatte der Vertragserrichter der Grunderwerbsteuer als Bemessungsgrundlage den dreifachen Einheitswert zugrunde gelegt, weil er von einem Familienverhältnis (zwischen der OG und dem Gesellschafter) ausgegangen war. Da jedoch eine OG nicht mit ihren Gesellschaftern verwandt ist, war die Grunderwerbsteuer nach der Rechtslage § 4 Abs 1 Z 3 GrEStG idF BGBl I 2014/36 vom gemeinen Wert als Mindestbemessungsgrundlage zu berechnen. Der Beschwerdeführer ermittelte diesen maßgeblichen gemeinen Wert mit 75.000 € unter Berücksichtigung der Tatsache, dass der Gesellschafter aufgrund eines Mietvertrags und einer Nutzungsvereinbarung die gegenständliche Eigentumswohnung bereits benutzte und ihm – der Argumentation des Revisionswerbers zufolge – nur mehr das nackte Eigentum übertragen worden sei. Demgegenüber gelangte das Finanzamt zu einem gemeinen Wert der Wohnung in Ableitung vom Immobilienpreisspiegel für gebrauchte Wohnungen iHv 125.900 € und setzte die Grunderwerbsteuer auf Basis dieses Wertes fest. Der Revisionswerber wandte sich gegen diese Festsetzung mit der Argumentation, dass vermietete Eigentumswohnungen einen wesentlich niedrigeren Preis am Markt erzielen. Das BFG wies die Beschwerde unter Hinweis auf § 10 Abs 2 und 3 S. 267 BewG ab und hielt fest, dass eine bloße Vermietung bei Ermittlung des gemeinen Wertes außer Acht gelassen werden muss. Dagegen wandte sich der Steuerpflichtige mit einer außerordentlichen Revision an den VwGH, die dieser mit Beschluss zurückwies.
Rechtliche Beurteilung: […] Gemäß § 4 Abs 2 Z 3 lit a GrEStG in der im Revisionsfall noch anzuwendenden Fassung des Bundesgesetzes BGBl I 2014/36 ist die Steuer vom gemeinen Wert zu berechnen, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden oder nicht zu ermitteln ist oder die Gegenleistung geringer ist als der gemeine Wert des Grundstücks.
§ 10 Abs 2 und 3 BewG lautet:
„(2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.
(3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen.“
Rechtsgeschäftlich begründete Verfügungsbeschränkungen zählen zu den persönlichen Verhältnissen (vgl , mwN). Mietverhältnisse brauchen im Allgemeinen (abgesehen zB von Fällen einer Mietzinsvorauszahlung) bewertungsmäßig überhaupt nicht beachtet zu werden (vgl ). […]
Wenngleich sich die gegenständliche Entscheidung auf die Rechtslage vor StRefG 2015/2016, BGBl I 2015/118, bezog, ist sie auch unter der aktuellen Rechtslage beachtlich. So kann der Grundstückswert, der grundsätzlich die Mindestbemessungsgrundlage und bei bestimmten Erwerbsvorgängen überhaupt die Bemessungsgrundlage bildet, gem § 4 Abs 1 GrEStG iVm der GrWV auf drei Arten ermittelt werden. Einerseits als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des (anteiligen) Gebäudewertes (Pauschalwertmodell), andererseits kann er von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleitet werden. Weist der Steuerpflichtige den niedrigeren gemeinen Wert nach, ist dieser Wert als Grundstückswert anzusetzen. Alle diese Werte sind jedoch unabhängig von persönlichen Beschränkungen zu ermitteln: Weder das Pauschalwertmodell noch der Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria sieht vor, dass etwa Mietverträge oder Benutzungsregelungen des konkreten Grundstücks zu berücksichtigen sind. Das gilt nach dem gegenständlichen Beschluss auch für die Ermittlung des gemeinen Wertes. Der VwGH bestätigt damit seine frühere Rechtsprechung (). In dem Erkenntnis vom , Ra 2016/16/0037, hatte der VwGH zum Wohnrecht ausgesprochen, dass ein solches den Verkehrswert – nicht aber den gemeinen Wert – eines Grundstücks mindert.
Selbst wenn der Verkehrswert eines Grundstücks daher aufgrund eines (ungünstigen) Mietvertrags oder eines Wohnungsgebrauchsrechts deutlich gemindert ist, sind diese Umstände bei der Ermittlung des gemeinen Wertes grundsätzlich unbeachtlich und sind derartige Sachverhalte nicht geeignet, einen niedrigeren Grundstückswert (als nach dem Pauschalwertmodell oder dem Immobilienpreisspiegel) nachzuweisen.
Andreas Kampitsch