5.5.9 Instandsetzungsaufwendungen bei Betriebsgebäuden

5.5.9.1 Begriff der Instandsetzung

1398Instandsetzungsaufwand ist jener Aufwand, der nicht zu den Anschaffungs- oder

Herstellungskosten gehört und allein oder zusammen mit einem Herstellungsaufwand

• den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich erhöht (zB Austausch von Gebäudeteilen zu mehr als 25%; die mögliche Erzielbarkeit höherer Mieteinnahmen, kürzere Leerstehzeiten, die Verbesserung des Wohnwertes oder möglicher höherer Veräußerungserlös genügen), oder

• die Nutzungsdauer des Gebäudes wesentlich (um mehr als 25%) verlängert.

1399Zu den Begriffen Erhöhung des Nutzungswertes und Verlängerung der Nutzungsdauer siehe Rz 6460 ff.

5.5.9.2 Steuerliche Behandlung von Instandsetzungsaufwendungen

1400Rechtslage für Wirtschaftsjahre, die vor dem 1.1.2016 beginnen:

Gemäß § 4 Abs. 7 EStG 1988 sind Instandsetzungsaufwendungen für zum Anlagevermögen gehörende Wohngebäude vorrangig um steuerfreie Subventionen der öffentlichen Hand zu kürzen. Der Restbetrag ist auf zehn Jahre verteilt abzusetzen. Von der Verteilung sind grundsätzlich (siehe Abschn. 5.5.9.3) sämtliche Einkunfts- und Gewinnermittlungsarten betroffen.

Rechtslage für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2015 beginnen:

Gemäß § 4 Abs. 7 EStG 1988 sind Instandsetzungsaufwendungen für zum Anlagevermögen gehörende Wohngebäude vorrangig um steuerfreie Subventionen der öffentlichen Hand zu kürzen. Der Restbetrag ist auf fünfzehn Jahre verteilt abzusetzen. Von der Verteilung sind grundsätzlich (siehe Abschnitt 5.5.9.3) sämtliche Einkunfts- und Gewinnermittlungsarten betroffen.

Für davor erfolgte Instandsetzungsaufwendungen, die bisher gemäß § 4 Abs. 7 EStG 1988 in der Fassung vor dem StRefG 2015/2016, BGBl. I Nr. 118/2015, auf zehn Jahre verteilt abgesetzt wurden, verlängert sich hinsichtlich der Beträge, die nach dem 31.12.2015 zu berücksichtigen sind, der ursprüngliche Verteilungszeitraum auf fünfzehn Jahre.

Beispiel:

Im Jahr 2012 wurden Instandsetzungsaufwendungen in der Höhe von 90 getätigt. Bis 2015 (somit für vier Jahre) wurden bereits in Summe Aufwendungen von 36 abgesetzt (90/10 x 4). Ab dem Jahr 2016 sind die restlichen Instandsetzungsaufwendungen (54) auf 11 Jahre - anstelle von auf 6 Jahre - zu verteilen. Die noch offenen Aufwendungen in Höhe von 54 sind daher jährlich mit 4,9 abzusetzen.

5.5.9.3 Nicht betroffene Betriebsgebäude

1401Insbesondere sind folgende Betriebsgebäude von der Sonderregelung nicht betroffen:

• Wohnzwecken betriebszugehöriger Arbeitnehmer dienende Gebäude, unabhängig davon, ob die Überlassung gegen ein gesondertes Entgelt oder im Rahmen des Dienstvertrages erfolgt. Grundlage der Nutzung muss aber das Dienstverhältnis sein, nicht ein davon unabhängiger Mietvertrag. Die Instandsetzung von räumlich getrennt errichteten Garagen löst gleichfalls keine Verteilung aus, da sie nicht "Wohnzwecken" dienen (vgl. VwGH 16.9.1987, 87/13/0058).

• Hotels und vergleichbare Gebäude, die der kurzfristigen Beherbergung dienen. Bei der Beurteilung, ob kurzfristige Beherbergung oder Vermietung zu Wohnzwecken vorliegt, ist auf den Inhalt der Tätigkeit abzustellen. Die Einkunftsart (Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder aus Land- und Forstwirtschaft) ist unbeachtlich.

• Andere zum notwendigen Betriebsvermögen gehörende Betriebsgebäude, die keine Wohngebäude darstellen, unabhängig davon, ob sie unmittelbar der Betriebsausübung dienen oder für die eigene Verwaltung bestimmt sind.

In den angeführten Fällen sind Instandsetzungsaufwendungen daher nach den allgemeinen Grundsätzen im Verausgabungszeitpunkt (Einnahmen-Ausgaben-Rechner) oder Aufwandsentstehungszeitpunkt voll abzusetzen.

5.5.9.4 Betroffene Betriebsgebäude

1402Die Sonderregelung des § 4 Abs. 7 EStG 1988 kommt damit in erster Linie zB für als Kapitalanlage erworbene Miethäuser von Banken oder Versicherungen in Betracht. Für kleinere Betriebe ist die Regelung von Bedeutung, wenn Teile des Betriebsgebäudes an fremde Personen vermietet sind.

1403Dient ein Gebäude gemischten Zwecken, so ist für die Behandlung des Instandsetzungsaufwandes wie folgt vorzugehen:

• Eindeutig zuordenbare Aufwendungen sind entsprechend der Zuordnung zu behandeln (zB Instandsetzung eines Geschäftslokales in einem Mietwohnhaus).

• Die Behandlung nicht eindeutig zuordenbarer Aufwendungen (Instandsetzung der gesamten Fassade, Erneuerung der Hauptwasser- oder Stromleitungen usw.) richtet sich nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Ein untergeordnetes Ausmaß (weniger als 20%) der jeweils anders gearteten Nutzung bleibt dabei außer Betracht.

5.5.9.5 Nachgeholte Instandsetzungskosten

1404Die oben angeführten Grundsätze gelten auch für so genannte nachgeholte Instandsetzungskosten (Instandsetzung innerhalb von rund drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes), die bis 31.12.2010 grundsätzlich als aktivierungspflichtiger Teil der Anschaffungskosten zu behandeln waren (vgl. Rz 2620).

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at