4.1.10.4.4 Gebäude im Miteigentum

574Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2024, § 7Jakom/Marschner EStG, 2024, § 4Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2023, § 7Jakom/Marschner EStG, 2023, § 4Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2024, § 10Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2023, § 10Kirchmayr/Geringer in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 21 (2021) § 7Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 21 (2020) § 7Zorn in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 21 (2021) § 4Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 20 (2018) § 7Zorn in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 20 (2018) § 4Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 19 (2017) § 7Zorn in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 19 (2017) § 4Kirchmayr/Geringer in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 22 (2022) § 7Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 18 (2016) § 7Doralt/Zorn/Varro in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 18 (2016) § 4Kirchmayr/Geringer in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 23 (2022) § 7Zorn in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 23 (2022) § 4Zorn in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 22 (2022) § 4Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2021, § 10Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2018, § 10Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2019, § 10Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2017, § 10Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2020, § 10Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2021, § 7Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2015, § 10Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2018, § 7Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2019, § 7Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2017, § 7Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2016, § 10Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2020, § 7Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2014, § 7Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2015, § 7Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2016, § 7Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2013, § 7Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2011, § 7Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2012, § 7Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2010, § 7Jakom/Marschner EStG, 2021, § 4Jakom/Marschner EStG, 2018, § 4Jakom/Marschner EStG, 2019, § 4Jakom/Marschner/Lenneis EStG, 2014, § 4Jakom/Marschner EStG, 2020, § 4Jakom/Marschner EStG, 2017, § 4Jakom/Marschner EStG, 2015, § 4Jakom/Marschner EStG, 2011, § 4Jakom/Lenneis/Marschner EStG, 2013, § 4Jakom/Marschner EStG, 2016, § 4Jakom/Marschner/Lenneis EStG, 2010, § 4Jakom/Marschner EStG, 2012, § 4Laber/Zeiler in Pinetz/Schragl/Siller/Stefaner, GrEStG § 3Bearbeiter in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG § 7Bearbeiter in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG § 4Wiesner/Schwarzinger, Praxisfragen zum Umgründungs-(steuer-)recht, SWK 11/2001 S. 367Hübner-Schwarzinger/Kanduth-Kristen, Rechtsformgestaltung für Klein- und Mittelbetriebe, 2. Aufl. (2016)Hübner-Schwarzinger/Wiesner, Umgründungslexikon (2009)Studera/Thunshirn, Handbuch Besteuerung von Grundstücks- und Liegenschaftstransaktionen (2013)Schwarzinger/Wiesner, Umgründungssteuer-Leitfaden, 3. Aufl. (2013)Reinold, Immobilienertragsteuer und Umgründungen (2017)Hübner-Schwarzinger, Die Highlights des UmgrStR-Wartungserlasses 2015 (III), SWK 8/2016 S. 471Kohler/Wakounig/Berger/Aumayr/Reinold, Steuerleitfaden zur Vermietung, 10. Aufl. (2021)Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2022, § 7Jakom/Kanduth-Kristen EStG, 2022, § 10Jakom/Ebner/Marschner EStG, 2022, § 4Bei einer betrieblichen Nutzung von im Miteigentum stehenden Liegenschaften durch einen Miteigentümer sind folgende Fälle zu unterscheiden:

• Zwischen den Miteigentümern wurde keine Vereinbarung über eine Entgeltzahlung geschlossen. Findet der betrieblich genutzte Liegenschaftsteil in der Miteigentumsquote des Betriebsinhabers Deckung, dann ist der betrieblich genutzte Teil zur Gänze dem Betriebsvermögen dieses Miteigentümers zuzurechnen. Bei höherer betrieblicher Nutzung liegt nur bis zur Miteigentumsquote Betriebsvermögen vor (VwGH 12.4.1972, 1356/70; VwGH 21.11.1973, 0538/72; VwGH 12.3.1975, 1294/74; VwGH 15.1.1991, 87/14/0123).

Beispiel:

Eine Gastwirtschaft wird in einem Gebäude betrieben, das je zur Hälfte im zivilrechtlichen und wirtschaftlichen Eigentum des Gastwirtes und seiner Gattin steht. Der Gastwirt hat mit der aus den beiden Eheleuten gebildeten Hausgemeinschaft keinen Mietvertrag abgeschlossen.

Das Gebäude wird zu 45% betrieblich verwendet: Das Gebäude gehört mit 45% zum notwendigen Betriebsvermögen.

Das Gebäude wird zu 75% betrieblich verwendet: Das Gebäude gehört mit 50% (nicht 75%) zum notwendigen Betriebsvermögen.

• Ein Miteigentümer nutzt einen Gebäudeteil auf Grund eines mit der Hausgemeinschaft abgeschlossenen Mietvertrages. Im Ausmaß der auf den gemieteten Gebäudeteil angewandten Miteigentumsquote liegt Betriebsvermögen vor (VwGH 1.2.1980, 0643/79; VwGH 29.6.1982, 1347/78, 82/14/0171). Dieser Mietvertrag wird (nur) hinsichtlich der rechnerisch auf die anderen Miteigentümer entfallenden Miteigentumsquote steuerlich anerkannt. Die in Höhe des eigenen Miteigentumsanteils gezahlte Miete stellt daher keine Betriebsausgabe, sondern eine Entnahme dar. Die Miete, die auf den Miteigentumsanteil der anderen Eigentümer entfällt, ist Betriebsausgabe und bei diesen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern.

Fortsetzung des Beispiels:

Der Gastwirt hat mit der Hausgemeinschaft einen formellen Mietvertrag abgeschlossen und bezahlt an diese Hausgemeinschaft einen angemessenen Mietzins. Das Gebäude zählt in diesem Fall im Ausmaß von 22,5% (also nur mit der Hälfte der betrieblichen Nutzung) zum Betriebsvermögen. Nur in diesem Umfang kommen Investitionsbegünstigungen in Betracht. Auch der mit der Hausgemeinschaft vereinbarte Mietzins ist nur zur Hälfte beim Gastwirt Betriebsausgabe und in diesem Ausmaß beim anderen Miteigentümer Einnahme (in der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung).

Ergibt sich bei einem Miteigentümer ein Ausmaß des Betriebsvermögens unter 20% (der Hälfteeigentümer nutzt zB auf Grund eines Mietvertrages 30% des Hauses betrieblich, Betriebsvermögen liegt daher nur im Ausmaß von 15% vor), ist das untergeordnete Ausmaß des Betriebsvermögens nach der betrieblichen Nutzung insgesamt (30%) und nicht nach dem davon dem Betriebsvermögen zuzurechnenden Teil (50% von 30% = 15%) zu beurteilen.

Zu den Grundsätzen für die Zuordnung von Grund und Boden zum Betriebsvermögen siehe Rz 563.

575Wird in einem zunächst im Alleineigentum stehenden teilweise betrieblich genutzten Gebäude durch Schenkung eines Teiles Miteigentum begründet, so gehört - sofern eine Vereinbarung über eine Entgeltszahlung nicht getroffen wurde - der betrieblich genutzte Teil insoweit zum Betriebsvermögen des (Miteigentum besitzenden) Steuerpflichtigen, als er in der Miteigentumsquote Deckung findet.

Beispiel:

In einem im Alleineigentum stehenden teilweise (60%) betrieblich genutzten Gebäude wird durch Schenkung eines Anteiles von 40% des Gebäudes an die Ehegattin Miteigentum begründet.

Im Fall der betrieblichen Nutzung von im Miteigentum stehenden Gebäude gehört der betrieblich genutzte Teil insoweit zum Betriebsvermögen des Steuerpflichtigen, als er in der Miteigentumsquote Deckung findet.

Ist die Schenkung mit keiner Verringerung des Umfanges der betrieblichen Nutzung verbunden, hat die Schenkung auf die Frage der Betriebsvermögenszugehörigkeit des Gebäudes keine Auswirkung, da der betrieblich genutzte Teil (60%) in der Miteigentumsquote (60%) Deckung findet. Eine Entnahme iSd § 6 Z 4 EStG 1988 kommt daher nicht in Betracht.

Eine Entnahme iSd § 6 Z 4 EStG 1988 läge nur dann und insoweit vor, als der betrieblich genutzte Teil nach der Schenkung in der Miteigentumsquote keine Deckung mehr fände. Dies wäre zB der Fall, wenn 50% des zu 60% betrieblich genutzten Gebäudes verschenkt werden. In einem derartigen Fall würde die Schenkung in jenem Umfang, in dem der betrieblich genutzte Gebäudeteil (60%) in der Miteigentumsquote (50%) nicht mehr gedeckt ist, das sind 10%, zu einer Entnahme führen.

576Wurde ein Gebäude vom Hälfteeigentümer zu 45% betrieblich genutzt und veräußert er den Betrieb ohne diesen Miteigentumsanteil an den anderen Hälfteeigentümer, der diesen Betrieb in den vom anderen Hälfteeigentümer ehemals benutzten Geschäftsräumlichkeiten fortführt, so liegt damit eine Entnahme des bisher betrieblich genutzten Teiles durch den Veräußerer und eine Einlage des anderen Hälfteeigentümers in das Betriebsvermögen vor (VwGH 15.1.1991, 87/14/0123). Wird im Zuge eines Scheidungsvergleiches die Verfügungsgewalt über ein betrieblich genutztes Gebäude dem Ehegatten zugesprochen, der das Gebäude betrieblich nutzt, dann stellt das Gebäude ab diesem Zeitpunkt zur Gänze Betriebsvermögen dar (VwGH 25.1.1993, 92/15/0024).

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at