21.4.6.1 Aufwendungen iSd §§ 3 bis 5 MRG

6480Jakom/Ehgartner EStG, 2024, § 28Jakom/Ehgartner EStG, 2023, § 28Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 21 (2021) § 28Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 21 (2020) § 28Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 22 (2022) § 28Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 20 (2018) § 28Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 19 (2017) § 28Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 18 (2016) § 28Doralt in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG Aufl. 23 (2022) § 28Jakom/Laudacher EStG, 2021, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2019, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2018, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2020, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2017, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2016, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2015, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2014, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2013, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2011, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2012, § 28Jakom/Laudacher EStG, 2010, § 28Bearbeiter in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG § 28Bearbeiter in Doralt/Kirchmayr/Mayr/Zorn, EStG § 28Schindler, Herstellungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, SWK 26/2005 S. 758Kohler, Förderung von Neubaumaßnahmen begünstigt, SWK 8/2009 S. 328Wilplinger in Haunold/Kovar/Schuch/Wahrlich (Hrsg), Immobilienbesteuerung, 5. Aufl. (2021)Wilplinger, Immobilienbesteuerung, 4. Aufl. (2016)Denk/Fuhrmann/Gutmann/Klinger/Kothbauer/Lang/Wagner, Handbuch Immobilienverwaltung in der Praxis (2013)Kerbl in Albl/Frech/Kerbl (Hrsg), Praxishandbuch WEG I Wohnungseigentumsgesetz (2023)Kerbl/Deininger in Albl/Frech/Kerbl (Hrsg), Praxishandbuch WEG I Wohnungseigentumsgesetz (2023)Aumayr, Das Bauherrenmodell im Ertragsteuer- und Verkehrsteuerrecht (2018)Aumayr, Das Bauherrenmodell im Ertragsteuer- und Verkehrsteuerrecht, 2. Aufl. (2021)Denk/Fuhrmann/Gutmann/Klinger/Kothbauer/Kosic/Lang/Wagner, Handbuch Immobilienverwaltung in der Praxis, 2. Aufl. (2016)Denk/Fuhrmann/Gutmann/Klinger/Kothbauer/Kosic/Lang/Wagner in Hofer/Klinger (Hrsg), Handbuch Immobilienverwaltung in der Praxis, 3. Aufl. (2022)Fuhrmann/Gstaltner in ÖGNI (Hrsg), Bestandsgebäude (2021)Kohler/Wakounig/Berger/Aumayr/Reinold, Steuerleitfaden zur Vermietung, 10. Aufl. (2021)Jakom/Ehgartner EStG, 2022, § 28Bei Mietgebäuden, die den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes über die Verwendung der Hauptmietzinse unterliegen (Vollanwendungsbereich), sind nahezu alle Herstellungsaufwendungen infolge Verteilungsmöglichkeit der Aufwendungen nach §§ 3 bis 5 MRG über Antrag auf zehn bis fünfzehn Jahre zu verteilen. Eine Verteilung nach § 28 Abs. 3 EStG 1988 ist nur insoweit vorzunehmen, als bei den in §§ 3 bis 5 MRG genannten Aufwendungen Herstellungsaufwand vorliegt. Herstellungsaufwand liegt beispielsweise bei Aufwendungen nach § 3 MRG (Erhaltung) nur ausnahmsweise (der Erhaltungsaufwand ist durch einen Herstellungsaufwand bedingt), bei Aufwendungen nach § 4 MRG (Verbesserung) regelmäßig und bei Aufwendungen nach § 5 MRG (Wohnungszusammenlegung) immer vor. Aufwendungen für einen Dachbodenausbau stellen jedoch keine Aufwendungen iSd §§ 3 bis 5 MRG dar (VwGH 22.09.2005, 2001/14/0041).

Bei Mietgebäuden, die bloß dem Teilanwendungsbereich des MRG unterliegen (insbesondere keine Bindung der Verwendung der Hauptmietzinse gemäß § 20 MRG), ist eine Verteilung der Herstellungsaufwendungen nach § 28 Abs. 3 Z 1 EStG 1988 nicht zulässig.

21.4.6.2 Sanierungsmaßnahmen nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz und den entsprechenden Landesgesetzen über Wohnhaussanierung

6481Sanierungsmaßnahmen nach den genannten Gesetzen können über Antrag auf fünfzehn Jahre verteilt abgeschrieben werden. Voraussetzung dafür ist die Gewährung oder Zusage von Subventionen nach diesen Gesetzen. In Fällen, in denen eine Förderungszusage nur für einen Teil eines Gebäudes erteilt wird, kann der gesamte Herstellungsaufwand, insoweit er Maßnahmen betrifft, die einer Förderung nach den genannten Gesetzen zugänglich sind, nach § 28 Abs. 3 Z 2 EStG 1988 begünstigt abgesetzt werden. Sanierungsmaßnahmen, die - weil sie nicht Wohnraum betreffen - dem Grunde nach nicht begünstigungsfähig iSd § 28 Abs. 3 Z 2 EStG 1988 sind, sind von der Begünstigung auch dann nicht erfasst, wenn im Bezug auf andere Teile des Gebäudes eine Förderungszusage nach den genannten gesetzlichen Regelungen vorliegen sollte.

Erfolgt bei einem Gebäude ohne Vornahme von Sanierungsmaßnahmen die Errichtung (Schaffung) eines Dachbodenausbaues, ist die Neuerrichtung des Dachbodenausbaues nicht begünstigt.

6482Unterliegt das Mietobjekt gleichzeitig dem MRG, so ist die Förderungszusage deswegen nicht von Bedeutung, weil auch die Zehntel- bis Fünfzehntelabsetzung für mietengeschützte Gebäude in Betracht kommt (die Sanierungsmaßnahmen fallen regelmäßig unter die §§ 3 bis 5 MRG). Die Förderungszusage ist hingegen dann erforderlich, wenn zB der Dachboden im Zusammenhang mit der allgemeinen Sanierung des Gebäudes ausgebaut werden soll, weil dies bei einer allgemeinen Sanierung des Gebäudes als Teil des begünstigten Sanierungsaufwandes gilt; ohne eine Subventionszusage ist der Dachbodenausbau als Herstellungsaufwand auf die Restnutzungsdauer zu verteilen. Weiters ist die Förderungszusage bei Abbruch und Neuerrichtung einzelner nicht mehr sanierbarer Gebäude im Rahmen einer Blocksanierung erforderlich; ohne Förderungszusage ist die Herstellungskosten des Neubaues auf 67 Jahre zu verteilen; gleiches gilt zB für eine Totalsanierung gemäß § 13 Abs. 1 und 2 der Sanierungsverordnung 2008, LGBl. Nr. 02/2009, zum Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz - WWFSG 1989, LGBl. Nr. 18/1989.

21.4.6.3 Aufwendungen auf Grund des Denkmalschutzgesetzes

6483Steht ein Mietgebäude unter Denkmalschutz und bestätigt das Bundesdenkmalamt, dass die geplanten Herstellungsmaßnahmen im Interesse der Denkmalpflege erfolgen, dann können sie auf fünfzehn Jahre verteilt abgesetzt werden. Voraussetzung dafür ist, dass die ausdrückliche Bestätigung des denkmalschützerischen Interesses an bestimmten Maßnahmen erfolgt.

Datenquelle: Findok — https://findok.bmf.gv.at