§ 17 Bauanzeige und Anzeigeverfahren

Materialien zum Bgld BauG

EB zu § 17

Es besteht nunmehr die Möglichkeit, daß ein Teil der Bauvorhaben künftig im Anzeigeverfahren abgewickelt wird. Dieses ist auf alle Bauvorhaben anzuwenden, soweit baupolizeiliche Interessen berührt werden können und es sich nicht um die Errichtung und Änderung von Wohngebäuden über 150 m² [nunmehr: 200 m²] Wohnnutzfläche sowie anderen Gebäuden über 150 m² [nunmehr: 200 m²] Nutzfläche handelt. Anzeigepflichtig sind beispielsweise:

Unter Wohnnutzfläche ist die Fläche zu verstehen, die für Wohnzwecke benützbar ist, somit die gesamte Bodenfläche eines Gebäudes abzüglich der Wandstärken, der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen), Treppen, offenen Balkone, Terrassen, sowie abzüglich der Keller- und Dachbodenräume, welche nicht für Wohnzwecke geeignet sind.

Es erscheint zweckmäßig, wenn die Zustimmungserklärungen der Anrainer unmittelbar auf den Bauplänen erfolgen. Zur besseren Beurteilung sind die Einreichpläne farblich anzulegen. Im Interesse der Sicherheit sollen die Pläne nach Möglichkeit auch die bestehenden Leitungen enthalten, soweit sie für die Beurteilung maßgeblich sind (z.B. Strom, Gas, Wasser, etc.). Die Befugnis zur Verfassung von Plänen ergibt sich aus der Gewerbeordnung und dem Ziviltechnikergesetz. Der vom Bauwerber vorzulegende Grundbuchsauszug hat die zum Zeitpunkt der Einreichung gültigen Eigentumsverhältnisse wiederzugeben.

Die Baubehörde hat die Einreichunterlagen unter Beiziehung des Sachverständigen auf offensichtliche Planungsmängel zu überprüfen. Durch die Formulierung ist jedoch klargestellt, daß die Verantwortung und Haftung für die vorschriftsgemäße Planung beim Planverfasser liegt.

Im Anzeigeverfahren können weder Bauverhandlungen durchgeführt noch Auflagen, Bedingungen oder Befristungen vorgeschrieben werden. Dies erscheint aus verwaltungsökonomischen Gründen und aus Gründen des Parteiengehörs (§ 37 AVG) sinnvoll. Kann eine Baufreigabe nicht ausgesprochen werden, z.B. aus baupolizeilichen Gründen, hat der Bauwerber nach Aufforderung um Baubewilligung anzusuchen.

Es bleibt dem Bauwerber unbenommen, anstelle einer Bauanzeige nach § 18 um Baubewilligung anzusuchen oder ein gemäß § 17 eingereichtes Projekt nach neuerlicher Unterfertigung durch die Anrainer nochmals einzureichen.

EB Bgld BauG Nov-2004

Zu § 17 Abs 1 Z 1 und § 18 Abs 1

Um auch Dachgeschoßausbauten im Anzeigeverfahren zu ermöglichen, wurde die Obergrenze für Anzeigeverfahren in § 17 und die dazu korrespondierende Regelung für jedenfalls bewilligungspflichtige Gebäude im Sinne einer Liberalisierung und Verwaltungsvereinfachung von 150 m² auf 200 m² angehoben.

Zu § 17 Abs 2 und § 18 Abs 2

Da zufolge § 6 Abs. 6 der zwischenzeitlich am 19. November 2003 in Kraft getretenen Novelle der Bauverordnung, LGBl. Nr. 68/2003, für jedes Gebäude, ausgenommen Gebäude, die für religiöse Zwecke genutzt werden, Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude mit niedrigem Energiebedarf sowie frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m², von einer dazu befugten Person oder Stelle ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes (Energieausweis) mit einer Gültigkeitsdauer von max. zehn Jahren auszustellen ist, war klarzustellen, dass der Energieausweis erforderlichenfalls mit den übrigen Einreichunterlagen vorzulegen ist. (...)

Bedingt durch die Ausweitung der Parteistellung von den bisherigen Anrainern auf die Eigentümer jener Grundstücke, die von den Fronten des Baues weniger als 15 m entfernt sind, waren sowohl die Bestimmung über die Zustimmungserklärung in § 17 Abs. 2 als auch das bisherige „Anrainer“-Verzeichnis dem neuen § 21 Abs. 1 Z 2 anzupassen. Diese Anpassung an die geänderte Parteistellung war auch in § 17 Abs. 4 Z 2 und in § 17 Abs. 5 sowie in § 18 Abs. 7 erforderlich.

Bei Zu- und Umbauten innerhalb eines Wohnungseigentumsobjektes, welches in der ausschließlichen Nutzung des Antragstellers im Sinne des WEG steht, wurde von der Zustimmung der anderen Miteigentümer abgesehen, da durch derartige Umbauten die Schutzinteressen der Miteigentümer in der Regel nicht berührt werden.

EB Bgld BauG-Nov 2008

Zu § 17 Abs 2

(...)

Problem: Die europäische Kommission hat hinsichtlich der Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2002 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD = Energy Performance of Buildings Directive) ein Verfahren wegen Nichtumsetzung gegen Österreich eingeleitet.

Ziel: Durch den vorliegenden Entwurf eines Gesetzes über eine Änderung des Baugesetzes sollen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Umsetzung der Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden geschaffen werden. Es soll insbesondere klargestellt werden, wann ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energieausweis) erforderlich ist. Weiters soll durch die Änderungen der am 6. Dezember 2004 von den Landeshauptleuten unterzeichneten und vom Burgenländischen Landtag am 3.3.2005 genehmigten Vereinbarung gemäß Art. 15 a B-VG über die Harmonisierung bautechnischer Vorschriften Rechnung getragen werden.

Lösung: Novellierung des Baugesetzes indem die grundsätzlichen Anforderungen an Bauten in Anlehnung an die Bauproduktenrichtlinie vereinheitlicht und die Vorlage eines Energieausweises in § 17 Abs. 2 und § 18 Abs. 2 des Baugesetzes direkt geregelt werden. In einer gleichzeitig in Kraft tretenden neuen Bauverordnung 2007 werden die technischen Details des Energieausweises und der sonstigen technischen Bauvorschriften geregelt.

(...)

I. Allgemeines

Die europäische Kommission hat hinsichtlich der Richtlinie 2002/91/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2002 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD = Energy Performance of Buildings Directive) die zufolge Artikel 15 Abs. 1 bis 4. Jänner 2006 umzusetzen gewesen wäre, ein Verfahren wegen Nichtumsetzung gegen Österreich eingeleitet, zu dem von Seiten Österreichs in den Schreiben des Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit darauf hin gewiesen wurde, dass Österreich entsprechend dem Artikel 15 Abs. 2 der EPBD den zusätzlichen Zeitraum von 3 Jahren für die Umsetzung der Art. 7, 8 und 9 in Anspruch nehmen wird. Auf die Stellungnahme Österreichs zum Mahnschreiben der EK (Seite 2) vom 11.4.2006, GZ. VV.06/0001/0002-V/A/2006, darf in diesem Zusammenhang hingewiesen werden. Für die Verzögerung Ausschlag gebend ist des Weiteren auch der Umstand, dass im Rahmen einer Harmonisierung der neun Baugesetzgebungen der Bundesländer ein einheitliches Verfahren zur Berechnung der für den Energieausweis notwendigen Kennzahlen sowie harmonisierte Grundlagen sowohl zu den Anforderungen an die Gebäudehülle wie auch hinsichtlich der Heizungs-, Lüftungs- und Kühlsysteme in einer sehr komplexen Form entwickelt wurden. Dies deshalb, um transparente und umfassende Regelungen und damit ein hohes Maß an Rechts- und Planungssicherheit zu schaffen, wie es die bisher aus den Mitgliedsstaaten bekannten und zum Teil bereits notifizierten Regelungen zur Umsetzung der EPBD aus ha. Sicht nicht erwarten lassen.

Ein Energieausweis im Sinne der Richtlinie 2002/91/EG wurde bisher zwar sowohl in § 17 Abs. 2 als auch in § 18 Abs. 2 des Burgenländischen Baugesetzes als „erforderlichenfalls“ abzuverlangende Unterlage angeführt, ob bei einem Bauvorhaben die Vorlage eines Energieausweise aber tatsächlich notwendig ist oder nicht ergab sich erst aus § 6 Abs. 6 der Bauverordnung. Vereinzelt wurde dies jedoch entweder übersehen oder das Wort „erforderlichenfalls“ insofern falsch interpretiert, als übersehen wurde, dass in den in § 6 Abs. 6 der Bauverordnung angeführten Fällen ein Energieausweis zwingend erforderlich ist.

Der vorliegende Entwurf eines Gesetzes über eine Änderung des Baugesetzes dient daher im Wesentlichen dazu, die gesetzlichen Voraussetzungen für eine einwandfreie Umsetzung der Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu schaffen und insbesondere klarzustellen, wann ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Energieausweis) erforderlich ist.

Weiters soll diese Novelle auch Grundlage für eine Harmonisierung der bautechnischen Vorschriften durch eine neue Bauverordnung 2007 sein.

Am 22.03.2000 beauftragte nämlich die Landesamtsdirektorenkonferenz das Österreichische Institut für Bautechnik (OIB) mit der Ausarbeitung einer Vereinbarung gemäß Artikel 15a B-VG über die Harmonisierung bautechnischer Vorschriften. Diese Vereinbarung wurde zwar am 06. Dezember 2004 von allen Landeshauptleuten unterzeichnet und vom Burgenländischen Landtag am 3.3.2005 auch genehmigt (vgl. Beilage 991 im Jahre 2005 zu den Sitzungsberichten des XVIII. Burgenländischen Landtages) in weiterer Folge jedoch nicht von allen Landtagen ratifiziert. Mit einem In-Kraft-Treten dieser Vereinbarung ist daher nicht mehr zu rechnen.

Bereits am 26.03.2001 war das OIB von der Landesamtsdirektorenkonferenz mit der Ausarbeitung von technischen Richtlinien beauftragt worden. Diese OIB-Richtlinien haben den Zweck, die Erfüllung der in der Artikel 15a B-VG Vereinbarung formulierten Schutzziele zu konkretisieren und somit die bisher in den Bundesländern bestehenden, uneinheitlichen bautechnischen Bestimmungen zu ersetzen. Die OIBRichtlinien sind nach den 6 wesentlichen Anforderungen der Bauproduktenrichtlinie der EU geordnet. In der OIB-Richtlinie 6 „Energieeinsparung und Wärmeschutz“ erfolgt zudem ein großer Teil der Umsetzung der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (Gebäuderichtlinie).

Am 05.10.2006 empfahl die Landesamtsdirektorenkonferenz dem OIB, die nach dem Vorbegutachtungsverfahren überarbeiteten OIB-Richtlinien 1 bis 6 nach einem abschließenden Anhörungsverfahren ehebaldigst zu beschließen und herauszugeben. Weiters empfahl die Landesamtsdirektorenkonferenz im Interesse einer möglichst weitreichenden Harmonisierung der bautechnischen Vorschriften in Österreich den Inhalt der Artikel 3 bis 36 der Vereinbarung gemäß Artikel 15a B-VG über die Harmonisierung bautechnischer Vorschriften in die Landesrechtsordnung zu übernehmen.

Aufgrund der von den Landeshauptleuten am 6. Dezember 2004 unterzeichneten Vereinbarung sollen daher im Burgenland im Sinne der Empfehlung der Landesamtsdirektorenkonferenz vom 05.10.2006 die rechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung der EU-Richtlinie 2002/91/EG vom 16.12.2002 sowie eine Harmonisierung der Bautechnischen Vorschriften geschaffen werden.

Nach Art. 39 dieser Vereinbarung sollten die vom Österreichischen Institut für Bautechnik (OIB) herausgegebenen Richtlinien über die einzelnen bautechnischen Anforderungen von den Vertragsparteien innerhalb eines Jahres ab Vorliegen der Zustimmungen aller Landesregierungen für verbindlich erklärt werden. Diese Richtlinien wurden am 25. April 2007 in einer außerordentlichen Generalversammlung des OIB einstimmig beschlossen und sollen nun - ohne Bezugnahme auf die Art. 15a B-VG-Vereinbarung - vom OIB herausgegeben und kundgemacht werden.

In diesem Zusammenhang ist insbesondere darauf hinzuweisen, dass die OIB-Richtlinie 6 betreffend „Energieeinsparung und Wärmeschutz“ (samt dem dazugehörigen Leitfaden „Energietechnisches Verhalten von Gebäuden“) im Wesentlichen die österreichweit einheitliche Umsetzung der erwähnten Richtlinie 2002/91/EG ermöglichen wird.

Die Details der bautechnischen Vorschriften sollen dabei im Burgenland wie schon bisher durch Verordnung festgelegt werden.

II. Zu den einzelnen Bestimmungen

(...)

Zu Z. 4 und Z 5: [betr die Änderungen in § 17 und 18 Bgld BauG]

Der Energieausweis wurde bisher sowohl in § 17 Abs. 2 als auch in § 18 Abs. 2 des Burgenländischen Baugesetzes als „erforderlichenfalls“ abzuverlangende Unterlage angeführt. Ob aber bei einem Bauvorhaben die Vorlage eines Energieausweises notwendig ist oder nicht, ergab sich bisher aus § 6 Abs. 6 der Bauverordnung. Vereinzelt wurde dies aber entweder übersehen oder das Wort „erforderlichenfalls“ insofern falsch interpretiert, als übersehen wurde, dass in den in § 6 Abs. 6 der Bauverordnung angeführten Fällen ein Energieausweis zwingend erforderlich ist. Um Missverständnisse zu vermeiden wird nunmehr bereits in § 17 Abs. 2 und § 18 Abs. 2 des Baugesetzes direkt geregelt, in welchen Fällen ein Energieausweis erforderlich ist. Gleichzeitig werden die § 17 Abs. 2 und 18 Abs. 2 hinsichtlich der Anforderungen an die Einreichunterlagen aneinander angeglichen. Die in den lit. a) bis e) angeführten Ausnahmen entsprechen im Wesentlichen den Vorschlägen der EURichtlinie sowie der OIB-RL 6.

EB Bgld BauG-Nov 2012

Zu § 17 Abs 2

Durch die Änderungen der Ausnahmen vom Energieausweis in Punkt 1.2. der OIB-Richtlinie 6 wurde auch eine Änderung der Ausnahmen in § 17 Abs. 2 und 18 Abs. 2 erforderlich um Widersprüche und überschießende Regelungen zu vermeiden.

Beim Ausnahmetatbestand der Z 8 wurde nun direkt der in Art. 4 Abs. 2 lit a enthaltene Ausnahmetatbestand in der RL 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden übernommen.

Die in der OIB-RL 6 Pkt. 1.2.1 (Ausgabe Oktober 2011) festgehaltene Sonderregelung (Erbringung eines Energieausweises ohne jedoch bestimmten Grenzwerte erreichen zu müssen) findet für derartige Baudenkmäler und Gebäude daher keine Anwendung.

EB Burgenländischen Landesverwaltungsgerichtsbarkeits-Begleitgesetz - Bgld LVwgBG

Zu § 17 Abs 5

Der Rechtsmittelausschluss [im bisherigen Satz 3] wird behoben.

DfE zu § 17 Abs 1

Ob eine Bauanzeige eingebracht oder um Baubewilligung angesucht wird, kann sich der Bauträger frei aussuchen (arg. „wenn dafür nicht um Baubewilligung angesucht wird“).

Eine Bauanzeige stellt eine gebührenpflichtige Eingabe im Sinne des § 14 TP 6 Gebührengesetz dar, da sie auf die Erteilung einer Baufreigabe gerichtet und somit als im wesentlichen Privatinteresse gelegen anzusehen ist.

DfE zu § 17 Abs 1 Z 1

Gegenstand der Beurteilung, ob die Obergrenze von 150 m² [nunmehr: 200 m²] eingehalten wird, ist immer das gesamte Gebäude, nicht nur der jeweilige Bauabschnitt, selbst wenn es sich innerhalb desselben Gebäudes um verschiedene Wohnungen mit getrennten Eingängen handelt (d.h. die gesamten Wohnnutzflächen eines Wohngebäudes bzw. die gesamten Nutzflächen eines sonstigen Gebäudes sind zusammenzurechnen!). Daraus ergibt sich, daß Nebengebäude ihrerseits natürlich eine Größe von 150 m² [nunmehr: 200 m²] ebenfalls nicht überschreiten dürfen.

Während die Nutzfläche (allgemein) in § 2 Abs. 9 der BauVO definiert ist, muß hinsichtlich der Definition der „Wohnnutzfläche“ auf § 4 Z 8 des Burgenländischen Wohnbauförderungsgesetzes 1991, LGBl. Nr. 53/1991, i.d.F. LGBl. Nr. 38/2002, verwiesen werden.

Wohnnutzfläche ist demnach die gesamte Bodenfläche einer Wohnung abzüglich der Wandstärken, der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen), Keller- und Dachbodenräume, welche nach den Bestimmungen des Baurechtes nicht für Wohnzwecke geeignet sind; Treppen, offene Balkone, Terrassen, sowie für berufliche Zwecke spezifisch ausgestattete Räume innerhalb einer Wohnung sind bei der Berechnung der Wohnnutzfläche nicht zu berücksichtigen;

Zufolge § 2 Abs. 9 und § 10 Abs. 1 lit. b der BauVO dürfen auch Bodenflächen mit einer Raumhöhe unter 1,50 m in keinem Fall eingerechnet werden und sind daher außer Betracht zu lassen.

Bei gemischt genutzten Gebäuden sind die Wohnfläche und die sonstige Nutzfläche (z.B. für berufliche Zwecke spezifisch ausgestattete Räume innerhalb einer Wohnung i.S. des § 4 Z 8 Wohnbauförderungsgesetz) zusammenzurechnen.

DfE zu § 17 Abs 1 Z 2 und 3

Im Gegensatz zu Z 1 gibt es hier keine Obergrenze hinsichtlich der Größe. Weder eine Anzeige- noch eine Genehmigungspflicht bestehen bei der Änderung des Verwendungszweckes von Bauwerken.

In diesem Zusammenhang darf nicht übersehen werden, daß zufolge § 2 Abs. 4 im Zusammenhang mit der Errichtung oder Änderung von Gebäuden und Bauwerken stehende Maßnahmen, wie z.B. Niveauänderungen zwingender Bestandteil des Bauvorhabens und damit im baubehördlichen Verfahren mitzuberücksichtigen sind.

Soweit die Delegierungsverordnungen der Gemeinden, mit denen die Besorgung bestimmter Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereiches der örtlichen Baupolizei auf die jeweils örtlich zuständige Bezirkshauptmannschaft übertragen wurden, noch nicht geändert, d.h. auf die seit dem Inkrafttreten des BauG neuen Verfahren nach § 16 und § 17 erweitert wurden, ist jedoch für Anzeigeverfahren nach § 17 BauG die Gemeinde und nicht die Bezirkshauptmannschaft zuständig, da in den ursprünglichen Delegierungsverordnungen nur „Baubewilligungsverfahren“ angeführt und daher die durch das BauG neu hinzugekommenen Bauanzeigeverfahren nicht abgedeckt sind. Zur Vermeidung gravierender Vollzugsprobleme wäre es daher dringend erforderlich, die entsprechenden Gemeinderatsbeschlüsse ehestmöglich auf diese Verfahren zu erweitern.

DfE zu § 17 Abs 2

Anrainer:

Eine Zustimmungserklärung ist nur hinsichtlich der (Mit-)Eigentümer angrenzender Grundstücke, nicht jedoch hinsichtlich etwaiger Nutzungsberechtigter (z.B. Mietwohnung) oder sonstiger dinglich Berechtigter erforderlich.

Auch die Eigentümer der an das Baugrundstück unmittelbar angrenzenden Verkehrsflächen (unabhängig davon, ob sich diese im Gemeinde-, Landes- oder Bundeseigentum befinden) müssen als „Anrainer“ i.S. des § 17 Abs. 2 auf den Einreichplänen eine entsprechend unterfertigte Zustimmungserklärung abgeben (hinsichtlich der Landes- und Bundesstraßen sind hiefür die Baubezirksämter zuständig, wohingegen eine Gemeinde i.d.R. durch den Bürgermeister nach außen vertreten wird). Dasselbe gilt für das öffentliche Wassergut (Verwalter des öffentlichen Wassergutes beim Amt der Bgld. Landesregierung, Abteilung 9) und etwaige Bahntrassen.

Unterschrift von Anrainern:

Diese braucht nicht vor der Behörde geleistet werden, sondern muß sich zum Zeitpunkt der Einreichung bereits auf den Plänen befinden. Bei Miteigentum müssen sämtliche Miteigentümer auf den Plänen unterschreiben, sofern nicht entsprechende Vollmachten vorgelegt werden (zur Vermeidung späterer Streitigkeiten ist es zweckmäßig in jedem Einzelfall zu prüfen, ob tatsächlich eine Vollmacht vorliegt und ist diese auch unter ausdrücklichem Hinweis auf die bezughabenden Einreichpläne zu den Akten zu nehmen - ansonsten besteht die Gefahr, daß innerhalb von zwei Wochen nach Baubeginn trotz formal vorliegender „Zustimmungserklärung“ plötzlich behauptet wird, es hätte keine Vollmacht gegeben und daher Parteistellung als übergangene Partei begehrt wird.)

Falls noch nicht eigenberechtigte Kinder Miteigentümer an unmittelbar angrenzenden Grundstücken sind, ist ihre Zustimmungserklärung durch den gesetzlichen Vertreter zu unterfertigen, wobei jedoch zwischen der Unterschrift z.B. des Vaters im eigenen Namen und als gesetzlicher Vertreter seiner Kinder unterschieden werden muß! (D.h. in diesem Fall müßte z.B. ein Vater einmal im eigenen Namen und einmal als gesetzlicher Vertreter seines Kindes unterschreiben.)

Antragslegitimation:

Ist ein Bauwerber nicht gleichzeitig Grundeigentümer, so ist eine ausdrückliche Zustimmungserklärung des Grundeigentümers bzw. wenn der Antragsteller nicht alleiniger Grundeigentümer ist, aller Miteigentümer erforderlich (siehe § 21 Abs. 1). Ein bloßer Kaufvertrag vermag diese Zustimmungserklärung nicht zu ersetzen, es sei denn er beinhaltet (u.U. in Form einer eigenen Vertragsklausel) eine ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers zu Bauführungen auf dem verkauften Grundstück.

DfE zu § 17 Abs 3

Auch sog. „einfache Zeichnungen oder Beschreibungen“ müssen in jedem Fall (sowohl im Anzeige- als auch im Bewilligungsverfahren) von einem befugten Planverfasser erstellt und vom Bauwerber und vom Planverfasser unterfertigt sein. Als befugte Planverfasser kommen Gewerbetreibende im Rahmen ihrer Gewerbeberechtigung (z.B. Baumeister) und Ziviltechniker innerhalb ihrer Befugnis in Frage (d.h. ein Zivilingenieur für Kulturtechnik darf innerhalb seiner Befugnis zwar ein Gebäude für eine Abwasserreinigungsanlage, nicht jedoch ein Gebäude für Wohnzwecke planen).

Es erscheint zweckmäßig, daß der befugte Planverfasser die Pläne mit dem ausdrücklichen Zusatz

„Es wird gemäß § 17 Abs. 3 des Bgld. BauG bestätigt, daß baupolizeiliche Interessen nicht verletzt werden“

unterfertigt, um dem Planverfasser seine Prüfpflicht deutlich zu machen und keine Mißverständnisse über die Funktion und Qualität seiner Unterschrift aufkommen zu lassen.

DfE zu § 17 Abs 4 Z 3

Die Prüfung der Baubehörde nach dieser Gesetzesstelle hat sich nur mehr auf „offensichtliche“ Verletzungen baupolizeilicher Interessen zu beschränken. Diese können aber insbesondere im Bereich des Ortsbildes und Brandschutzes sowie der Abstandsbestimmungen gelegen sein (z.B. wenn eine Mauer mit weniger als 1 m Abstand zur Grundgrenze nicht als Feuermauer ausgeführt ist oder das Hauptgebäude in die Abstandsfläche reicht).

Daher hat sich nach ho. Ansicht die Baubehörde bei dieser Prüfung eines Bausachverständigen zu bedienen, ohne jedoch die Kosten auf den Bauwerber überwälzen zu können, da diese Prüfung von Amts wegen zu erfolgen hat.

DfE zu § 17 Abs 5

Die Verständigung der Nachbarn kann als formloses Schreiben erfolgen, sollte jedoch die Eckdaten der Baufreigabe und eine schlagwortartige Umschreibung des Bauvorhabens enthalten. Gegen die Erteilung der Baufreigabe ist zwar kein ordentliches Rechtsmittel zulässig, außerordentliche Rechtsmittel wie Vorstellungen an die Bezirksverwaltungsbehörde oder Beschwerden an Verwaltungs- oder Verfassungsgerichtshof sind jedoch zulässig. [Anmerkung: Eine Vorstellung kann auf Grund der Änderung der Zuständigkeiten durch die Einführung von Verwaltungsgerichten nicht mehr erhoben werden. Eine Beschwerde ist nunmehr an das Landesverwaltungsgericht zu erheben. Gegen dessen Entscheidung steht das Recht zur Erhebung einer Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof und einer Revision an den Verwaltungsgerichtshof zu.]

Anmerkungen

0) IdF LGBl 2013/79.

Mit der Bgld BauG-Nov 2004, LGBl 2005/18, wurden die Abs 1 Z 1, Abs 2, Abs 4 Z 2 und Abs 5 geändert. Im Abs 5 wurde die Wortfolge „Anrainer“ in Anlehnung an die geänderte Fassung des § 21 Bgld BauG durch die Wortfolge „Eigentümer jener Grundstücke, die von den Fronten des Baues weniger als 15 m entfernt sind,“ ersetzt.

Mit der Bgld BauG-Nov 2008, LGBl 2008/53, wurden die Abs 1 Z 2 und Abs 2 geändert.

Mit der Bgld BauG-Nov 2012, LGBl 2013/11, entfiel im Abs 2 erster Satz der Klammerausdruck „(Grundeigentümer oder andere Person mit Zustimmung des Grundeigentümers)“ und wurden im selben Abs die Ziffern 1 bis 5 durch die Ziffern 1 bis 8 ersetzt.

Mit dem Burgenländischen Landesverwaltungsgerichtsbarkeits-Begleitgesetz - Bgld LVwgBG, LGBl 2013/79, entfiel im Abs 5 der 3. Satz (dieser Satz hatte folgenden Wortlaut: „Gegen eine solche Baufreigabe ist ein ordentliches Rechtsmittel nicht zulässig.“)

1) Das Anzeigeverfahren ist auf die im Abs 1 aufgezählten Bauvorhaben anwendbar, die über der Geringfügigkeitsgrenze des § 16 Bgld BauG liegen, also baupolizeiliche Interessen berühren. Vgl auch die EB zu § 17 Bgld BauG und die dort genannte beispielhafte Aufzählung anzeigepflichtiger Bauvorhaben.

Im DfE zu § 17 Abs 1 wird ausdrücklich festgehalten, dass es dem Bauwerber freisteht, eine Bauanzeige einzubringen oder um eine Baubewilligung anzusuchen. Die Bauanzeige ist schriftlich zu erstatten (Abs 2).

Im Anzeigeverfahren findet keine mündliche Bauverhandlung statt. Nebenbestimmungen (Auflagen, Bedingungen oder Befristungen) können von der Baubehörde in der Baufreigabe nicht vorgeschrieben werden.

Im DfE zu § 17 Abs 1 Z 2 u 3 Bgld BauG wird darauf hingewiesen, dass Delegierungsverordnungen der Gemeinden, mit denen die Besorgung bestimmter Angelegenheiten des eigenen Wirkungsbereiches der örtlichen Baupolizei auf die jeweils örtlich zuständige Bezirkshauptmannschaft übertragen wurde, grundsätzlich nicht das Anzeigeverfahren umfasst. In den Delegierungsverordnungen waren vor Inkrafttreten des Bgld BauG grundsätzlich nur „Baubewilligungsverfahren“ angeführt, weshalb die neu hinzugekommenen Bauanzeigeverfahren nicht abgedeckt sind und daher die Zuständigkeit der Gemeinde gegeben ist, sofern die Delegierungsverordnung noch nicht geändert worden ist.

2) Zum Begriff des Bauvorhabens s § 2 Abs 4 Bgld BauG.

Die Wendung „Folgende Bauvorhaben“ deutet darauf hin, dass die anzeigepflichtigen Bauvorhaben abschließend geregelt sind.

3) Die Entscheidung, ob eine Bauanzeige gem § 17 Bgld BauG eingebracht wird oder um Baubewilligung gem § 18 Bgld BauG angesucht wird, liegt beim Bauwerber (s § 2 Abs 6 Bgld BauG); es besteht keine Pflicht, bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 17 Bgld BauG das Anzeigeverfahren zu wählen (arg „wenn dafür nicht um Baubewilligung (§ 18) angesucht wird“). So auch der DfE zu § 17 Abs 1 Bgld BauG bzw die EB zu § 17 Bgld BauG.

4) Der Begriff Errichtung bezieht sich im Wesentlichen auf einen Neubau eines Bauwerks (s § 2 Z 1 u 2 Bgld BauG; Gebäude oder anderer Bau); darunter fällt die Herstellung eines Bauwerks und zwar auch dann, wenn nach Abtragung bestehender Bauteile die alten Fundamente oder Kellermauern ganz oder teilweise wieder verwendet werden. Ein Zubau, also eine Vergrößerung eines Bauwerks in horizontaler oder vertikaler Richtung, wird dem Begriff Änderung zuzuordnen sein (s Anm 6).

5) Unter den Begriff Änderung fallen bauliche Maßnahmen, die sich vom Begriff Errichtung (Anm 5) unterscheiden. Es sind dies im Wesentlichen Zu- und Umbauten. Ein Umbau wird in der Rsp des VwGH im Anschluss an Krzizek, System des Österreichischen Baurechts, 1. Teil, Seite 14, als bauliche Änderung eines bestehenden Gebäudes verstanden, durch welche die Raumeinteilung oder die Widmung oder das äußere Ansehen so geändert wird, dass nach Durchführung der Änderung das Bauwerk (Gebäude oder bauliche Anlage) als ein anderes anzusehen ist, selbst wenn die Änderung nur einzelne Geschoße betrifft. Ein Zubau ist nach Krzizek, aaO die Vergrößererung eines bestehenden Gebäudes in waagrechter oder lotrechter Richtung. Davon zu unterscheiden ist der Anbau, dh ein statisch unabhängiges Bauwerk schließt unmittelbar an ein anderes an (zB Haupt- und Nebengebäude). Eine Änderung ist daher auch ein Dachgeschoßausbau, der die Gebäudehöhe (Kniestockhöhe oder Dachneigung) vergrößert, ebenso eine Abweichung von einem bereits bewilligten Projekt in der Art einer Vergrößerung des Gebäudes mit zusätzlicher Schaffung umbauten Raumes, mag diese Erweiterung auch nur ein(-en) Geschoß(-teil) betreffen, auf den Umfang der Erweiterung kommt es (für die Begriffsbestimmung) nicht an. Auch eine Instandsetzungsmaßnahme kann eine Änderung sein. Der Abbruch von Bauwerken fällt hingegen nicht darunter.

Die Änderung eines Bauwerks setzt ein konsentiertes (dh ein nach den baurechtlichen Vorschriften angezeigtes od bewilligtes) Bauwerk voraus. Fehlt es an einem baurechtlichen Konsens, kann für die angezeigte Änderung die Baufreigabe nur iVm einer nachträglichen Bauanzeige oder Baubewilligung für die Errichtung des bestehenden Bauwerks erteilt werden.

6) Zum Begriff Gebäude s § 2 Z 2 Bgld BauG. Der Begriff „Wohngebäude“ ist im Bgld BauG nicht näher definiert. Man wird darunter Gebäude zu verstehen haben, die ausschließlich oder zumindest vorwiegend (überwiegend) Wohnzwecken dienen (so auch VwGH 17.9.1996, 95/05/0243; 31.1.2006, 2003/05/0179). Die Ausübung beruflicher Tätigkeiten in einem Wohnhaus, wie zB der Betrieb einer Arztordination oder Anwaltspraxis udgl (gemischt genutzte Gebäude) wird an der Beurteilung eines Gebäudes als Wohngebäude nichts ändern; bei solchen gemischt genutzten Gebäuden sind die Wohnfläche und die sonstige Nutzfläche zusammenzurechnen (vgl idS den DfE zu § 17 Abs 1 Z 1 Bgld BauG).

7) Der Begriff „Wohnnutzfläche“ wird vorausgesetzt. Die EB zu § 17 Bgld BauG definieren Wohnnutzfläche als Fläche, die für Wohnzwecke benutzbar ist, somit die gesamte Bodenfläche eines Gebäudes abzüglich der Wandstärken, der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen), Treppen, offenen Balkone, Terrassen, sowie abzüglich der Keller- und Dachbodenräume, welche nicht für Wohnzwecke geeignet sind.

Der DfE zu § 17 Abs 1 Z 1 Bgld BauG verweist hinsichtlich der Definition der „Wohnnutzfläche“ auf § 4 Z 7 des Burgenländischen Wohnbauförderungsgesetzes 1991, LGBl 1991/53 idF LGBl 1998/8. Mit 1.1.2005 ist das Burgenländische Wohnbauförderungsgesetz 2005 (Bgld WFG 2005, LGBl 2005/1 idF LGBl 2012/5) in Kraft getreten; dieses enthält in § 3 Z 8 eine Definition des Begriffs „Nutzfläche“, die auch zur Auslegung des Begriffs Wohnnutzfläche iSd § 17 Abs 1 Z 1 Bgld BauG heranzuziehen sein wird. Demnach ist (Wohn-)Nutzfläche „die gesamte Bodenfläche einer Wohnung einschließlich Loggien und Wintergärten abzüglich der Wandstärken, der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen), Keller- und Dachbodenräume, welche nicht für Wohnzwecke geeignet sind; Treppen, offene Balkone, Terrassen, sowie für berufliche Zwecke spezifisch ausgestattete Räume innerhalb einer Wohnung sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen. Loggien werden bis höchstens 10 m² berücksichtigt.“ Die Bgld BauVO 2008 enthält keine Begriffsbestimmung der Nutzfläche. Gem § 2 Abs 9 der früheren Bgld BauVO, LGBl 1998/1 idF 2003/68, durften in die Nutzfläche Wandstärken, Stiegen, Balkone, Terrassen und Bodenflächen mit einer lichten Raumhöhe unter 1,50 m nicht eingerechnet werden.

Vgl in diesem Zusammenhang auch den DfE zu § 17 Abs 1 Z 1 Bgld BauG.

8) Das Bgld BauG enthält keine Definition des Begriffs „Nebengebäude“ (vgl auch Anm 5 zu § 2 Bgld BauG), sondern erklärt diesen lediglich beispielhaft in § 17 Abs 1 Z 1. Allgemein sind Nebengebäude jene Gebäude, die zu einem anderen, dem Hauptgebäude, hinzukommen und diesem zu dienen bestimmt sind, wie Garagen, Stallungen, Glashäuser, Gartenhäuser usw (vgl dazu Anm 9 zu § 5 Bgld BauG mwN). Ein Nebengebäude ist seiner Art nach dem Verwendungszweck eines Hauptgebäudes untergeordnet, wobei es grundsätzlich (dh mangels gesetzlicher Regelung unter dem Gesichtspunkt der Baufreiheit) nicht darauf ankommt, ob ein solches tatsächlich besteht (vgl VwGH 10.416 A/1981, zur damaligen niederösterreichischen Rechtslage). Nach der hier zu beurteilenden Rechtslage darf einem angezeigten Nebengebäude jedoch nur im Zusammenhang mit einem neu zu errichtenden oder bereits bestehenden Wohngebäude die Baufreigabe erteilt werden (arg die den Wohngebäuden „dazugehörenden Nebengebäude“ sowie die textliche Verbindung im § 17 Abs 1 Z 1 Bgld BauG „Errichtung und Änderung von Wohngebäuden“ mit den „dazugehörigen Nebengebäuden“ durch das Wort „und“. Besteht kein Wohngebäude und wird auch nicht beabsichtigt, ein solches zu errichten, ist daher ein angezeigtes Gebäude, das nicht Wohngebäude ist, als „sonstiges Gebäude“ zu beurteilen. Dies kann bei der Prüfung der Widmungskonformität des geplanten und angezeigten Gebäudes von Relevanz sein.

9) Zum Begriff Gebäude s § 2 Abs 2 Bgld BauG sowie Anm 7 u 9. „Sonstige Gebäude“ sind solche Gebäude, die weder Wohngebäude noch dazugehörende Nebengebäude sind.

10) Zum Begriff „Nutzfläche“ s Anm 7. Demnach ist die Nutzfläche die Fläche, die für den vorgesehenen Verwendungszweck benutzbar ist, somit die gesamte Bodenfläche eines Gebäudes abzüglich der Wandstärken, der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen (Ausnehmungen), Treppen, offenen Balkone, Terrassen, sowie abzüglich der Keller- und Dachbodenräume, welche nicht für den vorgesehenen Verwendungszweck geeignet sind.

11) S 2 Abs 1 Bgld BauG. Seit der Bgld BauG-Nov 2008 wird zwischen den Begriffen Bauten und Bauwerke nicht mehr unterschieden. Der frühere Abs 3 des § 2 Bgld BauG („Bauwerke sind alle anderen Bauten“) wurde gestrichen. Bauwerke (Bauten) sind somit alle baulichen Anlagen, die mit dem Boden in Verbindung stehen und zu deren fachgerechter Herstellung bautechnische Kenntnisse erforderlich sind, sofern sie keine Gebäude iSd § 2 Abs 2 Bgld BauG sind. Näheres siehe bei § 2 Bgld BauG.

Für die Errichtung und Änderung von Bauwerken (Bauten), die keine Gebäude sind, besteht keine Größenobergrenze für die Zulässigkeit einer Bauanzeige nach § 17 Bgld BauG.

12) Die Änderung des Verwendungszwecks von Gebäuden iSd § 2 Abs 2 Bgld BauG unterliegt der Anzeigepflicht. Da keine flächenmäßige Obergrenze im § 17 Abs 1 Z 3 Bgld BauG festgelegt ist, erstreckt sich die Möglichkeit einer Bauanzeige für die Änderung des Verwendungszwecks auch auf Gebäude über 200 m². Die Änderung des Verwendungszwecks von Bauwerken soll nach den Ausführungen im DfE zu § 17 Abs 1 Z 2 u 3 Bgld BauG weder der Anzeige- noch der Genehmigungspflicht unterliegen. Dies kann jedoch nur für geringfügige Bauvorhaben nach § 16 Bgld BauG gelten. Werden durch die Änderung des Verwendungszwecks eines Bauwerks hingegen baupolizeiliche Interessen (§ 3 Bgld BauG) berührt, ist von einer Bewilligungspflicht iSd § 18 Bgld BauG auszugehen, da ein solches Bauvorhaben nicht im § 17 Abs 1 Bgld BauG aufgezählt ist. Dass der Gesetzgeber auch die Änderung des Verwendungszwecks als Bauvorhaben (§ 2 Abs 4 Bgld BauG) qualifiziert, ergibt sich zwangsläufig aus der Aufzählung der Bauvorhaben im § 17 Abs 1 Bgld BauG. In dieser Aufzählung ist auch die Änderung des Verwendungszwecks als Bauvorhaben enthalten.

13) § 17 Abs 2 Bgld BauG wurde mehrfach geändert; s bei Anm 0.

14) Zum Begriff Bauwerber § 2 Abs 6 Bgld BauG. Bauwerber ist grundsätzlich der Grundeigentümer, also derjenige, dem das zivilrechtliche Eigentum am zu bebauenden Grundstück zukommt. Gem § 431 ABGB bedarf es zur Übertragung des Eigentums grundsätzlich der Einverleibung ins Grundbuch; wer Grundeigentümer ist, wird daher in der Regel aus dem Grundbuch ersichtlich sein. Ausnahmsweise gibt es auch außerbücherliches Eigentum an Liegenschaften, etwa beim Eigentumserwerb durch Enteignung, durch Zuschlag im Rahmen der Zwangsversteigerung, durch Ersitzung oder durch Einantwortung im Erbwege. Angesichts dieser anerkannten Durchbrechungen des Intabulationsgrundsatzes (vgl § 431 ABGB) ist die in den EB zu § 17 Bgld BauG enthaltene Forderung, dass der vom Bauwerber vorzulegende Grundbuchsauszug die zum Zeitpunkt der Einreichung gültigen Eigentumsverhältnisse wiederzugeben hat, überzogen. In den Fällen des außerbücherlichen Eigentumserwerbs wird der Bauwerber nachzuweisen haben, dass der Grundbuchstand nicht den tatsächlichen Eigentumsverhältnissen entspricht.

Bauwerber kann aber auch jede vom Grundeigentümer verschiedene Person sein; diesfalls ist aber die Zustimmung des Grundeigentümers bzw, wenn der Antragsteller nicht Alleineigentümer ist, aller Miteigentümer erforderlich (s § 2 Abs 6 2. Satz Bgld BauG). Ein bloßer Kaufvertrag kann die Zustimmungserklärung nicht ersetzen, es sei denn, er beinhaltet eine ausdrückliche Zustimmung des Verkäufers zu Bauführungen auf dem verkauften Grundstück (so der DfE zu § 17 Abs 2 Bgld BauG).

15) § 17 Abs 2 Bgld BauG fordert ausdrücklich eine schriftliche Bauanzeige samt Plänen und sonstigen erforderlichen Unterlagen; eine mündliche Bauanzeige ist nicht vorgesehen. Nach § 17 Abs 4 Bgld BauG ist eine vollständige Bauanzeige Voraussetzung für die Baufreigabe, welche „auf den maßgeblichen Einreichunterlagen auszusprechen“ ist; die Bauanzeige ist mithin ein antragsbedürftiger Verwaltungsakt.

Gem § 13 Abs 2 AVG können schriftliche Anbringen der Behörde in jeder technisch möglichen Form übermittelt werden, mit E-Mail jedoch nur insoweit, als für den elektronischen Verkehr zwischen der Behörde und den Beteiligten nicht besondere Übermittlungsformen vorgesehen sind. Etwaige technische Voraussetzungen oder organisatorische Beschränkungen des elektronischen Verkehrs zwischen der Behörde und den Beteiligten sind im Internet bekanntzumachen.

16) Wesentliche Voraussetzung für die Zulässigkeit der Bauanzeige und die Erteilung der Baufreigabe (vgl § 17 Abs 4 Z 2 Bgld BauG) sind die Zustimmungserklärungen der Nachbarn iSd § 21 Abs 1 Z 3 Bgld BauG; sie sind direkt „auf den Plänen“ anzubringen. Eine Zustimmungserklärung etwaiger Nutzungsberechtigter oder sonstiger dinglich Berechtigter ist nicht erforderlich.

Vgl in diesem Zusammenhang auch die - inhaltlich im Wesentlichen weiterhin gültigen - Ausführungen im DfE zu § 17 Abs 2 Bgld BauG.

17) Die Einschränkung der Zustimmungserklärungen auf die Eigentümer jener Grundstücke, die von den Fronten des Baus weniger als 15 m entfernt sind, entspricht dem Nachbarbegriff des § 21 Abs 1 Z 3 Bgld BauG. Vgl auch die Anm zu § 21 Bgld BauG und die EB zu § 17 Abs 2 und § 18 Abs 2 idF Bgld BauG-Nov 2004.

18) Der Bauwerber hat auch alle für die baupolizeiliche Beurteilung des in Aussicht genommenen Bauvorhabens erforderlichen Unterlagen vorzulegen. Welche Unterlagen erforderlich sind, ist anhand des konkreten Bauvorhabens zu prüfen (zB bei Bauten im Grünland, die zu einem land- und/oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehören, ist ein Betriebskonzept erforderlich).

Zu den Bauplänen, der Baubeschreibung und dem Anrainerverzeichnis s Näheres bei Anm 11 bis 13 zu § 18 Bgld BauG.

Ist die Baubehörde der Ansicht, dass die vorgelegten Unterlagen für eine baupolizeiliche Beurteilung nicht ausreichen, so kann sie gem § 17 Abs 2 vorletzter Satz Bgld BauG die fehlenden Unterlagen nachfordern. Vgl dazu unten Anm 21.

19) Zum Energieausweis s insb die EB zu § 17 Abs 2 und § 18 Abs 2 idF Bgld BauG-Nov 2004, Bgld BauG-Nov 2008 und Bgld BauG-Nov 2012. Näheres zum Energieausweis, insb zu Fragen: Was ist der Energieausweis? Inhalte des Energieausweises. Wer braucht einen Energieausweis? Wie muss der Energieausweis aussehen? Wer darf einen Energieausweis ausstellen? Was kostet ein Energieausweis? Weitere rechtliche Aspekte s insb unter http://www.energyagency.at/fileadmin/dam/pdf/projekte/gebaeude/FAQ-Energieausweis_neu.pdf.

20) Die Nachforderung weiterer Unterlagen hat mit einem Verbesserungsauftrag gem § 13 Abs 3 AVG zu erfolgen, di eine Verfahrensanordnung iSd § 63 Abs 2 AVG. Die Baubehörde hat dem Bauwerber die Nachreichung der erforderlichen Unterlagen mit der Wirkung aufzutragen, dass das Anbringen nach fruchtlosem Ablauf einer gleichzeitig zu bestimmenden, angemessenen Frist zurückgewiesen wird. Weder § 17 Abs 2 vorletzter Satz Bgld BauG noch § 13 Abs 3 AVG gibt der Baubehörde die Ermächtigung, unter allen Umständen alle erdenklichen Unterlagen zu verlangen, sondern erlaubt nur diejenigen anzufordern, die für die Entscheidung notwendig sind. Die Baubehörde muss die benötigten Unterlagen genau bezeichnen.

21) Durch die Bgld BauG-Nov 2004 wurde der letzte Satz des § 17 Abs 2 Bgld BauG neu eingefügt. Demnach ist die Zustimmung der Miteigentümer dann nicht erforderlich, wenn es sich um Zu- oder Umbauten innerhalb eines Wohnungseigentumsobjekts iSd WEG 2002 handelt. Zu den Begriffen Zu- und Umbau s Anm 5 u 6.

§ 2 Abs 2 WEG 2002 in der nunmehr auch nach dem Bgld BauG geltenden Fassung BGBl I 2006/124 definiert Wohnungseigentumsobjekte wie folgt: „Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte), an denen Wohnungseigentum begründet wurde. Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen. Eine sonstige selbständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbständiger Geschäftsraum oder eine Garage. Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine - etwa durch Bodenmarkierung - deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist; eine Stellfläche etwa aus Metall, die zu einer technischen Vorrichtung zur Platz sparenden Unterbringung von Kraftfahrzeugen gehört, ist einer Bodenfläche gleichzuhalten.“

Der Grund, warum Zu- und Umbauten innerhalb eines Wohnungseigentumsobjekts, welches in der ausschließlichen Nutzung des Antragstellers iSd WEG 2002 steht, von der Zustimmungspflicht der anderen Miteigentümer ausgenommen wurde, ist, dass „durch derartige Umbauten die Schutzinteressen der Miteigentümer in der Regel nicht berührt werden“ (so die EB zu § 17 Abs 2 Bgld BauG).

22) Zum Energieausweis s die EB zu § 17 Abs 2 und § 18 Abs 2 idF Bgld BauG-Nov 2004, Bgld BauG-Nov 2008 und Bgld BauG-Nov 2012. S auch bei Anm 20.

23)Sowohl die Baupläne als auch die Baubeschreibung sind von einem befugten Planverfasser zu erstellen; dies gilt auch für einfache Zeichnungen oder Beschreibungen. Die Befugnis zur Verfassung von Bauplänen kommt bestimmten Gewerbetreibenden im Rahmen ihrer Gewerbeberechtigung zu, insb Baumeistern gem § 94 Z 5 GewO 1994, aber auch Ziviltechnikern iSd ZiviltechnikerG 1993. Vgl auch die Ausführungen im DfE zu § 17 Abs 3 Bgld BauG. Die Pläne müssen von einem befugten Planverfasser erstellt und sowohl vom Bauwerber als auch vom Planverfasser unterfertigt sein. Mit seiner Unterschrift bestätigt der Planverfasser, dass durch das Bauvorhaben baupolizeiliche Interessen iSd § 3 Bgld BauG nicht verletzt werden; die (strafrechtliche) Verantwortung und Haftung für die vorschriftsgemäße Planung liegt demnach beim Planverfasser (s auch die Strafbestimmung des § 34 Abs 1 Bgld BauG).

24) Die Pläne sind sowohl vom Bauwerber als auch vom befugten Planverfasser zu unterschreiben. Der befugte Planverfasser bestätigt durch seine Unterschrift, dass durch das Bauvorhaben baupolizeiliche Interessen iSd § 3 Bgld BauG nicht verletzt werden. Nach dem DfE zu § 17 Abs 3 Bgld BauG erscheint es zweckmäßig, dass der befugte Planverfasser die Pläne mit dem ausdrücklichen Zusatz: „Es wird gemäß § 17 Abs 3 des Bgld BauG bestätigt, dass baupolizeiliche Interessen nicht verletzt werden“, unterfertigt. Die EB zu § 17 Bgld BauG stellen klar, dass die Verantwortung und Haftung für die vorschriftsmäßige Planverfassung beim Planverfasser liegt; er kann auch gem § 34 Bgld BauG bestraft werden. Die Überwälzung der Verantwortung und Haftung auf den befugten Planverfasser entbindet die Baubehörde nicht von ihrer Verpflichtung, die Einreichunterlagen allenfalls unter Beiziehung eines Sachverständigen auf offensichtliche Planungsmängel zu überprüfen.

25) § 17 Abs 4 Bgld BauG normiert eine von § 73 AVG abweichende sechswöchige Entscheidungsfrist für die Baubehörde zur Erteilung der Baufreigabe. Nach Ablauf dieser Frist kann der Bauwerber, wenn Baubehörde der Bürgermeister (in Eisenstadt und Rust der Magistrat) ist (s § 30 Bgld BauG), den Gemeinderat (in Eisenstadt u Rust den Stadtsenat) als Berufungsbehörde wegen Verletzung der Entscheidungsfrist anrufen. Ist auf Grund einer Delegationsverordnung Baubehörde erster Instanz die Bezirkshauptmannschaft, ist jedoch bei Verletzung der Entscheidungspflicht eine Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht gem Art 130 Abs 1 Z 3 B-VG zu erheben. Zur Devolution s die Anm bei § 18 Bgld BauG.

26) Die Entscheidungsfrist beginnt bei postalischer Einbringung der Bauanzeige nicht schon mit dem Tag der Postaufgabe, sondern mit dem Tag des Einlangens bei der zuständigen Baubehörde; diese Regelung entspricht § 73 Abs 1 AVG. Vgl in diesem Zusammenhang die reichhaltige Rsp des VwGH zum Beginn der Entscheidungsfrist gem § 73 Abs 1 AVG.

27) Angesichts der kurzen Frist von nur sechs Wochen hat der Gesetzgeber klargestellt, dass die Entscheidungsfrist erst mit Einlangen der vollständigen Bauanzeige zu laufen beginnt. Liegen der Bauanzeige nicht alle notwendigen Unterlagen bei, so hat die Baubehörde gem § 17 Abs 3 vorletzter Satz Bgld BauG diese Unterlagen nachzufordern. Erst wenn dem Verbesserungsantrag entsprochen wird, kann die Entscheidungsfrist zu laufen beginnen.

28) Die Baufreigabe erfolgt durch einen Freigabevermerk auf den maßgeblichen Einreichunterlagen, und zwar durch Anführung des Wortes „Baufreigabe“ und unter Angabe der Bezeichnung der Behörde, der Aktenzahl, Ort und Datum sowie der Unterschrift des die Baufreigabe erteilenden Behördenorgans. Die Baufreigabe ist keine Baubewilligung, sondern ein „besonderer“ Bescheid; kraft gesetzlicher Anordnung in § 17 Abs 5 Bgld BauG gilt die Baufreigabe allerdings als Baubewilligung.

29) Nur wenn die in § 17 Abs 4 Z 1 bis 3 Bgld BauG taxativ aufgezählten Voraussetzungen vorliegen, darf die Baufreigabe erteilt werden. Liegen die Voraussetzungen nicht vor, hat die Baubehörde den Bauwerber binnen sechs Wochen unter Angabe des Grundes aufzufordern, um Baubewilligung nach § 18 Bgld BauG anzusuchen (§ 17 Abs 6 Bgld BauG). Wird die Baufreigabe erteilt, obwohl die Planunterlagen nicht von einem befugten Planverfasser unterschrieben worden sind (vgl § 17 Abs 3 und Abs 4 Z 1 Bgld BauG), so kann eine Nichtigerklärung gem § 33 Bgld BauG erfolgen; die Nichtigerklärung nach § 33 Bgld BauG ist allerdings nicht bei Verstößen gegen § 17 Abs 4 Z 2 und 3 Bgld BauG möglich. Vgl die Anm zu § 33 Bgld BauG.

30) Vgl dazu § 17 Abs 3 Bgld BauG. Ein Verstoß gegen diese Bestimmung kann zu einer Nichtigerklärung der Baufreigabe gem § 33 Bgld BauG führen; s oben Anm 30.

31) Liegen die Zustimmungserklärungen aller Nachbarn iSd § 21 Abs 1 Z 3 Bgld BauG nicht vor, so hat die Baubehörde den Bauwerber binnen sechs Wochen unter Angabe des Grundes aufzufordern, um Baubewilligung gem § 18 Bgld BauG anzusuchen. Wird die Baufreigabe trotz Fehlens der Zustimmungserklärung der Nachbarn erteilt, können diese Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht gem Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG erheben.

32) Die Baufreigabe darf des Weiteren nur erteilt werden, wenn die nach Art bzw Verwendungszweck des Bauvorhabens gem § 3 Bgld BauG maßgeblichen baupolizeilichen Interessen offensichtlich nicht verletzt werden. Gem DfE zu § 17 Abs 4 Z 3 Bgld BauG hat sich die Prüfung der Baubehörde allerdings - allenfalls auch unter Beiziehung von Sachverständigen - nur auf „offensichtliche“ Verletzungen baupolizeilicher Interessen zu beschränken; die Hauptverantwortung dafür, dass das Bauvorhaben baupolizeiliche Interessen iSd § 3 Bgld BauG nicht verletzt, trägt (wie oben unter Anm 24 und 25 dargelegt) der (befugte) Planverfasser.

33) Die Nachbarn iSd § 21 Abs 1 Z 3 Bgld BauG sind von der Erteilung der Baufreigabe zu verständigen. Die Verständigung darf nicht mit einer Zustellung eines Bescheids verwechselt werden; vielmehr hat diese nur informativen Charakter und kann durch formloses Schreiben erfolgen (s DfE zu § 17 Abs 5 Bgld BauG). Dies ergibt sich auch aus der Besonderheit des Bauanzeigeverfahrens, das als „Einparteienverfahren“ zu sehen ist (idS Haas, Genehmigungsfreie Errichtung von Wohnhäusern? Zum uneinheitlichen Gebrauch des Begriffs „Bauanzeige“, bbl 2001, 41 ff). Die Nachbarn und der vom Bauwerber verschiedene Grundeigentümer haben sich durch die Zustimmungserklärung ihrer Parteienrechte begeben, weshalb ihnen schon aus diesem Grund kein rechtliches Interesse an der endgültigen Baufreigabe zukommen kann. Aufgrund der Zustimmungserklärungen der sonstigen Parteien des Verfahrens (insb der Nachbarn) verbleibt lediglich der Bauwerber als Partei, weshalb nur ihm die Baufreigabe auch zuzustellen ist.

34) Mit Zustellung der Baufreigabe an den Bauwerber darf mit der Bauausführung begonnen werden. Damit ist klargestellt, dass das Recht zur Ausführung des Bauvorhabens von einem rechtsgestaltenden Akt der Baubehörde abhängt und nicht von der bloßen Erbringung der Bauanzeige. Das Bauanzeigeverfahren gem § 17 Bgld BauG ist daher kein typisches Anzeigeverfahren, sondern ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren. Vgl dazu insb Haas, Genehmigungsfreie Errichtung von Wohnhäusern? Zum uneinheitlichen Gebrauch des Begriffs „Bauanzeige“, bbl 2001, 41 ff.

Ein ordentliches Rechtsmittel gegen die erteilte Baufreigabe soll nach dem DfE zu § 17 Abs 5 Bgld BauG nicht zulässig sein; der innergemeindliche Instanzenzug wäre damit erschöpft. Im DfE zu § 17 Abs 5 Bgld BauG wird aber auch festgehalten, dass gegen die Baufreigabe außerordentliche Rechtsmittel erhoben werden können. Diese Rechtsansicht war schon bisher zu bezweifeln und ist jedenfalls seit dem Burgenländischen Landesverwaltungsgerichtsbarkeits-Begleitgesetz - Bgld LVwgBG, LGBl 2013/79, überholt. Es besteht auch gegen den Baufreigabebescheid das Recht zur Erhebung einer Berufung und in der Folge auch das Recht der Beschwerde gegen den Berufungsbescheid an das Landesverwaltungsgericht gem Art 130 Abs 1 Z 1 B-VG. Gegen die Entscheidung des Landesverwaltungsgerichtes kann eine Beschwerde an den VfGH und/oder eine Revision an den VwGH erhoben werden.

Gem § 17 Abs 5 Bgld BauG ist der „Baufreigabebescheid“ lediglich dem Bauwerber nachweislich zuzustellen; die Nachbarn iSd § 21 Abs 1 Z 3 Bgld BauG sind von der Baufreigabe nur „zu verständigen“. Der VwGH judiziert allerdings in stRsp, dass in einem Mehrparteienverfahren ein Bescheid bereits mit der Erledigung gegenüber einer Partei rechtliche Existenz erlangt, auch wenn er gegenüber anderen Parteien - solange er ihnen gegenüber nicht erlassen wurde - keine rechtlichen Wirkungen äußert (vgl VwSlgNF 7667 A/1969 uva); schon deshalb sind auch jene Parteien, denen der Bescheid nicht zugestellt wurde, dieser wohl aber gegenüber einer anderen Partei bereits erlassen worden ist, berechtigt, dagegen Rechtsmittel zu erheben (vgl zB VwGH 3.7.2001, 2000/05/0115 mwN). So werden etwa Nachbarn im Rahmen ihres Rechtsmittels bspw vorbringen können, dass die notwendige Zustimmungserklärung nicht (wirksam) erteilt worden ist.

35) § 17 Abs 5 letzter Satz Bgld BauG stellt klar, dass die Baufreigabe als Baubewilligung gilt, ihr also die Wirkung einer Baubewilligung zukommt. Dies führt dazu, dass die Baufreigabe auch gem § 19 Bgld BauG erlöschen kann, wenn mit der Durchführung des Bauvorhabens nicht rechtzeitig binnen zwei Jahren ab der Baufreigabe begonnen wird oder das Bauvorhaben nicht innerhalb der fünfjährigen gesetzlichen Frist fertiggestellt wird (vgl auch Anm 1 zu § 19 Bgld BauG). S auch die kritischen Anm in Schwaighofer, Die Bauanzeige nach der Tiroler Bauordnung 2001, bbl 2004, 1 ff.

36) Kann die Baufreigabe nicht gem § 17 Abs 4 Bgld BauG erteilt werden, so hat die Baubehörde den Bauwerber innerhalb von sechs Wochen unter Angabe des Grundes aufzufordern, um Baubewilligung gem § 18 Bgld BauG anzusuchen. Gleiches gilt, wenn die Beeinträchtigung von baupolizeilichen Interessen iSd § 3 Bgld BauG nur durch Auflagen, Bedingungen oder Befristungen vermieden werden kann. Im Bauanzeigeverfahren ist die Erteilung von Auflagen, Bedingungen oder Befristungen nicht möglich.

Die Aufforderung, um Baubewilligung nach § 18 Bgld BauG anzusuchen, kommt einer negativen Entscheidung über die Bauanzeige gleich. Unklar ist, wie die Aufforderung zu erfolgen hat. Will der Bauwerber der Aufforderung nicht nachkommen, ist zur Vermeidung von Säumnisfolgen ein (Untersagungs-)Bescheid zu erlassen, der entsprechend zu begründen ist. Dieser Bescheid ist - gleich einer Abweisung eines Baubewilligungsantrages - im administrativen Instanzenzug gesondert anfechtbar; ein ordentliches Rechtsmittel ist gem § 17 Abs 5 Bgld BauG nur gegen die Baufreigabe ausgeschlossen.

37) Die Baubehörde hat den Bauwerber auch aufzufordern, um Baubewilligung gem § 18 Bgld BauG anzusuchen, wenn „sonstige Gründe“ vorliegen, die die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens erfordern. Fraglich ist, welche „sonstigen Gründe“ die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens gemäß § 18 Bgld BauG erfordern; § 17 Abs 4 Z 1 bis 3 iVm § 17 Abs 6 Z 1 Bgld BauG umfassen im Wesentlichen alle relevanten Gründe, die die Durchführung des Verfahrens gem § 18 Bgld BauG notwendig machen (Pläne und Baubeschreibung sind nicht von einem befugten Planverfasser unterfertigt, Nichterteilung der Zustimmungserklärung und Verletzung baupolizeilicher Interessen gem § 3 Bgld BauG). Als „sonstiger Grund“ iSd § 17 Abs 6 Abs 2 Bgld BauG ist das Fehlen der im Abs 1 genannten Voraussetzungen, insb das Überschreiten der höchstzulässigen Wohnnutzfläche oder Nutzfläche von 200 m² (vgl § 17 Abs 1 Z 1 Bgld BauG) denkbar.

Judikatur

1) Ein Bauvorhaben mit einer vorgesehenen Wohnnutzfläche von ca 151 m² ist kein geringfügiger Bau iSd § 17 Bgld BauG 1997; für dieses Bauvorhaben ist eine Baubewilligung gem § 18 Bgld BauG erforderlich (VwGH 23.2.1999, 98/05/0222).

Hinweis: Durch die Bgld BauG-Nov 2004 wurde die Obergrenze für das Bauanzeigeverfahren auf 200 m² angehoben!

2) § 28 Bgld BauG sieht im Abs 2 vor, dass dem Eigentümer des Baus (nur) die Behebung festgestellter Baugebrechen oder Mängel binnen angemessener Frist aufgetragen werden kann. Eine Aufforderung, um nachträgliche Baubewilligung anzusuchen bzw die Bauanzeige zu erstatten, ist im Unterschied zu § 26 Abs 2 Bgld BauG im § 28 Abs 2 leg cit hingegen nicht vorgesehen. Dies ist deshalb nicht weiter von Bedeutung, weil trotz eines nach § 28 Abs 2 Bgld BauG erteilten Auftrages ein Bauwerber nicht gehindert ist, um eine erforderliche (nachträgliche) Baubewilligung anzusuchen bzw Bauanzeige zu erstatten (Hinweis auf VwGH 7.9.1993, 93/05/0121, mwN, und die daran anschließende Judikatur). Die Vollstreckung eines Bauauftrages ist aber so lange nicht zulässig, als ein Verfahren zur nachträglichen Bewilligung anhängig ist (Hinweis auf VwGH 9.10.2001, 2001/05/0123). Gleiches gilt bei Erstattung einer Bauanzeige gem § 17 Bgld BauG (VwGH 19.3.2002, 2002/05/0004).

3) Da nach der dem hier zu beurteilenden Gebäude zugrunde liegenden Baubewilligung sog Saumrinnen anzubringen waren, Hängerinnen, die zusätzlich noch über die Grundstücksgrenze ragen, nicht Gegenstand der Baubewilligung waren, war es iSd § 28 Abs 2 Bgld BauG zulässig und geboten, der Beschwerdeführerin nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung den angefochtenen Bauauftrag zu erteilen. Dies deshalb, weil durch die Errichtung der nicht bewilligten Hängerinnen baupolizeiliche Interessen iSd § 3 Z 3 Bgld BauG (insb betreffend die Festigkeit und den Feuchtigkeitsschutz) berührt werden. Insoweit die Hängerinnen in den freien Luftraum der Nachbargrundstücke reichen, ist die Zustimmung dieser Grundeigentümer gem § 17 Abs 2 bzw § 18 Abs 2 Bgld BauG erforderlich, sodass auch insoweit baupolizeiliche Interessen gem § 3 Z 2 leg cit zu beachten sind. Die festgestellte, von der Baubewilligung abweichende Änderung des Gebäudes erfordert daher jedenfalls eine Bauanzeige gem § 17 Abs 1 Bgld BauG (VwGH 19.3.2002, 2002/05/0004).

4) Gem § 17 Abs 1 Z 3 Bgld BauG zählt die Änderung des Verwendungszwecks von Gebäuden zu Bauvorhaben, die, sofern sie nicht geringfügig sind, der Baubehörde vor Beginn nach Maßgabe der nachstehenden Absätze anzuzeigen sind, wenn dafür nicht um Baubewilligung angesucht wird. Die Baubehörde hat gem § 17 Abs 4 leg cit diesfalls eine Benützungsfreigabe auszusprechen, welche unter anderem voraussetzt, dass die nach dem Verwendungszweck des Bauvorhabens gem § 3 Bgld BauG maßgeblich baupolizeilichen Interessen offensichtlich nicht verletzt werden. Gem § 7 Abs 3 Bgld KanalabgabeG entsteht der Abgabenanspruch mit Rechtskraft der baurechtlichen Benützungsbewilligung, worunter im Bereich des Bgld BauG die Rechtskraft der Erteilung der Benützungsfreigabe zu verstehen ist. Für die Berechnung des Ergänzungsbeitrages ist das Ausmaß der Änderung (Erhöhung) der Berechnungsfläche durch das der Benützungsfreigabe zu Grunde liegende Bauvorhaben maßgeblich (VwGH 5.7.2004, 2004/17/0022).

5) Nebengebäude, Garage, Zubau: Die Bauwerber beantragten die Erteilung der Baubewilligung ua für die Errichtung eines Einfamilienhauses und einer Garage. Die Garage soll in einer Länge von 7,26 m an die nordöstliche Grundstücksgrenze angebaut werden. Die Garage soll an ihrer südwestlichen Seite an das Hauptgebäude (Einfamilienhaus) angebaut werden. Aus dem Bauplan lässt sich ein Fenster, aber keine Verbindungstüre vom Wohngebäude zur Garage entnehmen. Ob der optische Eindruck eines Gesamtgebäudes vermittelt wird, kann dahingestellt bleiben: Die Garage ist ohne eigene Seitenwand an das Hauptgebäude angebaut, sodass von einer statischen Selbständigkeit ohne nähere technische Begründung nicht ausgegangen werden kann. Die Garage kann aus diesem Grund nicht als Nebengebäude qualifiziert werden, sondern allenfalls als Zubau (Vergrößerung in waagrechter Richtung) des Hauptgebäudes (ihrer Errichtung in der Abstandsfläche steht aber eine Festlegung im Baubewilligungsbescheid - wie auch die im Bauplan im 3-m-Abstand eingetragene Baulinie - entgegen).

Das Bgld BauG enthält keine Definition des Begriffes Nebengebäude; aus § 5 Abs 2 2. Satz Bgld BauG ergibt sich aber, dass es sich bei Nebengebäuden um untergeordnete Bauten handeln muss. Die beispielhafte Anführung von „Garagen“ bei den zu Wohngebäuden dazugehörenden Nebengebäuden, für die nach § 17 Abs 1 Z 1 Bgld BauG das Anzeigeverfahren zulässig ist, bedeutet keineswegs, dass der Gesetzgeber „Garagen“ stets als „Nebengebäude“ definiert sehen will. Nach der Rsp des VwGH versteht man grundsätzlich unter einem Nebengebäude ein Gebäude, das zu einem anderen, dem Hauptgebäude, hinzukommt, das also in der Regel im Vergleich zum gegebenen oder voraussehbaren Hauptgebäude nur untergeordnete Bedeutung hat (Hinweis auf VwGH 19.9.2006, 2005/05/0147, zur Rechtslage in Kärnten). Zur Abgrenzung zum Zubau hat der VwGH in seinem Erkenntnis vom 20.4.2001, 2000/05/0245, ergangen zur OÖ Bauordnung, ausgeführt, ein Zubau liegt vor, wenn eine Verbindung des Gebäudes mit dem Zubau vorliegt, sei es durch eine Verbindungstüre, sei es in Form eines abgeschleppten Daches, das über den Zubau reicht, sodass zumindest optisch der Eindruck eines Gesamtbauwerkes entsteht. Im zitierten Erkenntnis vom 19.9.2006 wurde schließlich ausgeführt, dass der Anbau der statisch unabhängigen Nebengebäude an das Hauptgebäude deren Beurteilung als Nebengebäude nicht hindert. Dem entspricht die Darlegung in dem bei Pallitsch/Pallitsch, Burgenländisches Baurecht², 141, wiedergegebenen Durchführungserlass, wonach ein Gebäude als „Nebengebäude“ in der Abstandsfläche dann in Frage kommt, wenn es zumindest bautechnisch einen selbständigen Baukörper bildet (dh bei einem Abbruch des Hauptgebäudes muss es für sich alleine weiter bestehen können) sowie von Funktion und Aussehen her ein selbständiger Baukörper sein kann (VwGH 30.1.2007, 2004/05/0189 = VwSlg 17.112 A/2007; 13.12.2011, 2008/05/0158; 3.5.2012, 2010/06/0267).