Handbuch Mietrecht
1. Aufl. 2022
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S. 361. Superädifikate und Mietrecht
1.1. Bauwerk als Superädifikat
Nach dem Grundprinzip „superficies solo cedit“ teilen Bauwerke das rechtliche Schicksal der Liegenschaft, auf der sie sich befinden. Der Eigentümer einer Liegenschaft ist somit idR auch der Eigentümer des darauf befindlichen Gebäudes. Davon kennt das Gesetz jedoch einige Ausnahmen, nämlich das Baurecht (nach dem BauRG), das Kellereigentum gem § 300 ABGB, das (frühere) Stockwerkseigentum sowie Superädifikate.
Bei einem Superädifikat (oder Überbau) handelt es sich gem § 297 ABGB und § 435 ABGB um ein (selbstständiges) Bauwerk, das auf fremdem Grund mit der Absicht errichtet wird, dass es nicht stets darauf bleiben soll. Die gesetzliche Formulierung „soferne sie nicht Zugehör eines Baurechtes sind“ in § 435 ABGB grenzt Superädifikate von Baurechtsgebäuden ab.
Voraussetzung für das Vorliegen eines Superädifikats ist – neben dem Erfordernis des selbstständigen Bauwerks – die mangelnde Belassungsabsicht. Diese muss zur Wahrung eines Mindestmaßes an Publizität nach außen hin in Erscheinung treten.
Die für die mangelnde Belassungsabsicht erforderlichen Kriterien sind nach wie vor umstritten. Nach hL und Rsp kommen folgende in Betracht:
das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes ...