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Die Bedeutung von Restnutzungsdauer und Objektgröße für die Höhe des Liegenschaftszinssatzes
Umkehrung des Ertragswertverfahrens
In SWK-Heft 18/2014 wurde dargelegt, wie die „Sollmiete“ für ein Luxusvillengrundstück durch die vergleichsweise kurze Restnutzungsdauer „mitvermieteter“ Einrichtungsgegenstände „in die Höhe schnellen“ kann. Der folgende Beitrag beschäftigt sich mit der für das Ertragswertverfahren sowie dessen „Umkehrung“ heranzuziehenden Restnutzungsdauer baulicher Anlagen. Zusätzlich stehen die Auswirkungen der Objektgröße auf die Höhe des Liegenschaftszinssatzes im Vordergrund.
1. Deckungsgleichheit von betriebsgewöhnlicher und wirtschaftlicher Restnutzungsdauer bei Einfamilienhäusern und Luxusvillen
Wird die „Sollmiete“ für ein typischerweise der privaten Eigennutzung dienendes „Luxusvillengrundstück“ (Penthouse) durch „Umkehrung des Ertragswertverfahrens“ aus dem Sachwert hergeleitet, so wird die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen neben dem Bodenwert, dem Bauwert, dem Liegenschaftszinssatz, dem Leerstehungswagnis und den Bewirtschaftungskosten nur eine von vielen „Eingangsgrößen“ darstellen.
Die Restnutzungsdauer wird zum einen durch den technischen Zustand der baulichen Anlagen und zum zweiten durch die (zumeist kürzere) wirtschaftliche Nutzungsfähigkeit bestimmt, sodass es...