LBG | Liegenschaftsbewertungsgesetz
1. Aufl. 2013
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4.1.1.3.2 Verbleibende Restnutzungsdauer – Exitphase
In der Regel wird der Wertbeitrag der Phase II, also der fiktive Veräußerungserlös, über eine ewige Rente hergeleitet (ÖNORM B 1802-2, 4.2.1.2). Dabei ist jedoch zu beachten, dass sich Aussagen über die zu erwartende technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlage im Zinssatz (Kapitalisierungszinssatz) wiederfinden.
S. 220Der fiktive Veräußerungswert ergibt sich aufgrund der Kapitalisierung des Reinertrages des auf das letzte Jahr der Detailbetrachtung folgenden Jahres. Bei der Herleitung der Reinerträge ist jedoch verstärkt auf nachhaltige und ortsübliche Zahlungen abzustellen, da hier eine Kapitalisierung auf Basis eines repräsentativen Jahres vorgenommen wird (ÖNORM B 1802-2, 4.2.2.4).
Der Wertbeitrag der Phase II ist je nach Länge des Detailprognosezeitraumes unterschiedlich hoch; insbesondere bei kurzen Zeiträumen ist der Wertanteil des fiktiven Veräußerungserlöses sehr hoch.
Abbildung 1: DCF-Verfahren (eigene Darstellung)
In der ÖNORM B 1802–2 wird ein dezidierter Hinweis auf die Beachtung der Vertragsbedingungen bei Baurechten und Superädifikaten vorgenommen. Für den Sachverständigen ist insbesondere in diesem ...