LBG | Liegenschaftsbewertungsgesetz
1. Aufl. 2013
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4.1.1.2 Verfahrensablauf
Bei dem DCF-Verfahren wird der gesamte Beobachtungszeitraum der erfassten Zahlungsströme der Immobilie in zwei Phasen unterteilt. Die Phase I – DetailprognosezeitraumS. 218 – stellt durch die zur Anwendung kommende Blockbetrachtung den wesentlichen finanzmathematischen Unterschied zur Ertragswertmethode dar. Ausgehend von den hergeleiteten Einzahlungen (im wesentlichen Mieten) werden die Auszahlungen (im Wesentlichen Bewirtschaftungskosten und Sanierungskosten) in Abzug gebracht und im Detailprognosezeitraum auf Jahresbasis ein Einzahlungsüberschuss errechnet. Dieser wird jeweils auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Phase II schließt sich dem Detailprognosezeitraum an und repräsentiert die verbleibende Restnutzungsdauer der Immobilie. Diese pauschale Betrachtung der zweiten Phase erfolgt durch Kapitalisierung eines repräsentativen Jahres, wobei dieser Wertbeitrag (fiktiver Verkaufserlös am Ende des Detailprognosezeitraumes) ebenfalls auf den Bewertungsstichtag über die Dauer des Detailprognosezeitraumes abgezinst wird (ÖNORM B 1802-2, 4.1).
Der Marktwert ergibt sich als Summe der Barwerte des Detailprognosezeitraumes mit dem des fiktiven Veräußerungserlöses.