LBG | Liegenschaftsbewertungsgesetz
1. Aufl. 2013
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3.1.2.5 Vervielfältiger – Rolle des Bodenwerts
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EW....Ertragswert | V........Vervielfältiger |
RE.....Reinertrag | p.........Zinssatz |
BW....Bodenwert |
Diese Gleichung kann ökonomisch wie folgt interpretiert werden: Ein Investor ist bereit, sämtliche ihm über die Restnutzungsdauer zufließenden Erträge gegen eine einmalige Geldleistung zu tauschen. Somit stellt dies, vereinfacht gesagt, einen Tausch von Kaufpreis gegen einen jährlichen Rückzahlungsstrom in der Höhe des Reinertrages dar. Zusätzlich wird gefordert, dass der Kaufpreis einer Verzinsung unterliegt, da das für den Kauf benötigte Kapital nach Bezahlung nicht mehr zur Verfügung steht. Diese Verzinsung äußert sich in der Höhe des Liegenschaftszinssatzes (Rössler/Langner, 254).
Der Ertragserzielung wird der Besitz des Bodens sowie des Gebäudes während dessen Nutzungsdauer unterstellt. Dem Boden wird im Ertragswertverfahren eine Veräußerbarkeit erst nach Beendigung der Nutzungsdauer des Gebäudes unterstellt, wodurch eine Verzinsung für das im Boden gebundene Kapital entsprechend der Nutzungsdauer des Gebäudes in Ansatz gebracht wird. Diese drückt sich in Form einer Diskontierung des Bodenwertes auf ewig, sowie gleichzeitig Multiplizierung di...