IX. Baurechte im Bewertungsrecht

A. Ermittlung des Einheitswerts eines Baurechts im BewG

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Für Zwecke des Bewertungsgesetzes gilt das Baurecht als Grundstück (§ 51 Abs 2 BewG). Auch für dieses ist daher nach Maßgabe der Bestimmungen des BewG ein Einheitswert festzustellen.

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Auch wenn ein Baurecht nur am gesamten Grundbuchskörper begründet werden kann, ist für Zwecke des BewG eine Bewertung des Baurechts dennoch hinsichtlich der tatsächlich vom Baurecht umfassten Grundstücksfläche, gegebenenfalls samt Gebäude, vorzunehmen. So ist es zivilrechtlich zulässig, das Nutzungsrecht des Baurechtsnehmers auf einen bestimmten Bereich einzuschränken. Dabei kann auch das „Grundstück“ iSd § 51 Abs 2 BewG nicht über die Liegenschaftsteile hinausreichen, auf die sich die Nutzungsberechtigung des Bauberechtigten beschränkt.

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§ 56 BewG sieht eine eigene Vorschrift zur Bewertung eines Baurechts vor. Diese Vorschrift basiert auf dem (mit dem BGBl II 2019/291 auch in die GrWV übernommenen) Grundgedanken, dass der Einheitswert für das Baurecht einerseits sowie für das baurechtsbelastete Grundstück andererseits in Summe dem Einheitswert des Grundstücks entsprechen muss, wenn gar kein Baurecht bestünde. Grundstücke, die mit Baurechten belastet sind, werden wie bebaute oder unbebaute Grundstücke bewertet (§ 56 Abs 1 BewG). Dabei ist zunächst der Einheitswert des Grundstücks als solches zu ermitteln und dann in weiterer Folge auf (i) das belastete Grundstück und (ii) das Baurecht aufzuteilen.

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Beträgt die Dauer des Baurechts in dem für die Bewertung maßgebenden Zeitpunkt noch 50 Jahre oder mehr, ist der gesamte Einheitswert dem Bauberechtigten zuzurechnen (§ 56 Abs 2 BewG).

Beträgt die Dauer des Baurechts in dem für die Bewertung maßgebenden Zeitpunkt weniger als 50 Jahre, so ist der Einheitswert auf den Grund und Boden und auf die Gebäude nach dem Verhältnis der gemeinen Werte zu verteilen (§ 56 Abs 3 BewG). Der auf das Gebäude entfallende Wert ist dabei grundsätzlich zur Gänze dem Bauberechtigten zuzurechnen. Der auf das Grundstück entfallende Einheitswert ist zwischen Grundeigentümer und Bauberechtigten so aufzuteilen, dass sich bei sinkender Restdauer des Baurechts im 5-Jahres-Rhythmus jeweils zusätzliche 10 % des Einheitswerts dem Grundeigentümer zuzurechnen sind.

Mit anderen Worten: Ab 50 Jahren Restdauer des Baurechts sind 100 % des Einheitswerts dem Bauberechtigten zuzuordnen, zwischen 45–50 Jahren nur mehr 90 %, zwischen 40–45 Jahren 85 %, usw. Beträgt die Restlaufzeit des Baurechts weniger als 5 Jahre, ist der gesamte Einheitswert dem Grundeigentümer zuzurechnen.

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Wie eben ausgeführt, ist nach § 56 Abs 3 BewG der Gebäudewert im Regelfall gänzlich dem Bauberechtigten zuzurechnen. Abweichend davon kann auch dem Grundeigentümer ein Anteil am Wert des Gebäudes zugerechnet werden, wenn dies besondere Vereinbarungen rechtfertigen (§ 56 Abs 4 BewG). Das Gesetz nennt als Beispiel für eine solche „besondere Vereinbarung“ insbesondere jenen Fall, wo bei Erlöschen des Baurechts durch Zeitablauf der Grundeigentümer keine dem Wert des Gebäudes entsprechende Entschädigung an den Baurechtsinhaber zu leisten hat. Das Gesetz regelt nicht näher, wie dieser Anteil konkret zu bemessen ist. Es bietet sich jedoch an, die zur Aufteilung des Bodenwerts getroffene Regelung analog auch für die Aufteilung des Gebäudewerts heranzuziehen.

S. 234Entspricht die bei Erlöschen des Baurechts zu leistende Entschädigung für das Gebäude jedoch dem gesetzlichen „Normalfall“ von zumindest einem Viertel des vorhandenen Bauwerts (§ 9 Abs 2 BauRG), kann dem Grundeigentümer idR kein Anteil am Gebäudewert zugerechnet werden.

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Der Bauzins ist nicht Bestandteil des Grundstücks und auch nicht Bestandteil des Rechts, sondern er ist die Gegenleistung für die Einräumung des Rechts. Der Bauzins bildet somit beim Grundeigentümer eine Forderung und beim Berechtigten eine Schuld. Dementsprechend ist die Verpflichtung zur Zahlung des Bauzinses beim Baurechtsinhaber nicht als Bestandteil des Baurechts oder des Gebäudes zu bewerten. Gleichermaßen wird das dem Grundeigentümer zustehende Recht auf den Bauzins bei der Ermittlung des Grundstücks-Einheitswerts nicht berücksichtigt (§ 56 Abs 5 BewG).

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Nach § 51 Abs 1 BewG sind Betriebsvorrichtungen bei der Bewertung von Grundstücken ausdrücklich ausgenommen und daher weder im Einheitswert des Grundstücks noch im Einheitswert des Baurechts enthalten. Sie stellen bewertungsrechtlich eigenständige wirtschaftliche Einheiten dar, die nach den Vorschriften des ersten Teiles des Bewertungsgesetzes zu bewerten sind.

B. Praktische Bedeutung des Einheitswerts

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Die praktische Bedeutung des Einheitswerts für das Steuerrecht ist mittlerweile eingeschränkt. Der Einheitswert eines Baurechts hat etwa noch im Bereich der Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und der Eintragungsgebühr materiell-rechtliche Bedeutung.

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Grunderwerbsteuer: In der Grunderwerbsteuer wurde der Einheitswert als Mindestbemessungsgrundlage weitestgehend vom Grundstückswert abgelöst. Nach § 4 Abs 2 GrEStG kommt der (einfache) Einheitswert nur noch bei bestimmten Erwerbsvorgängen land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke zur Anwendung.

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Grundsteuer: Der Einheitswert ist generell für die Bemessung der Grundsteuer relevant, welche vom Bauberechtigten zu zahlen ist. Nach § 9 Abs 1 Z 3 und § 18 Abs 2 GrStG ist die in § 56 BewG vorgesehene Aufteilung jedoch für die Grundsteuer nicht von Bedeutung, vielmehr werden die Einheitswerte für Grund und Gebäude während der gesamten Laufzeit des Baurechts gänzlich den Bauberechtigten zugeordnet.

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Eintragungsgebühren: Nach § 26a GGG ist bei bestimmten begünstigten Erwerbsvorgängen der dreifache Einheitswert zur Bemessung der Eintragungsgebühr heranzuziehen. Dies betrifft im Wesentlichen Übertragungen von Grundstücken oder Baurechten im erweiterten Familienkreis (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG) sowie Übertragungen aufgrund eines Vorgangs nach dem UmgrStG, Erwerbsvorgänge zwischen einer Gesellschaft und ihrem Gesellschafter oder die Vereinigung aller Anteile einer Personengesellschaft (§ 26a Abs 1 Z 2 GGG).