§ 9

Übersicht der Kommentierung

I. Erlöschen des Baurechts

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Aus einer wirtschaftlichen Betrachtung spielt das im Rahmen des Baurechts errichtete Bauwerk die zentrale Rolle des Baurechtsvertrags. Dies zeigt sich auch beim Erlöschen des Baurechts. Der Erwerb des Bauwerks durch den Grundeigentümer bei Auslaufen des Baurechts ist in der Regel ein wesentlicher Faktor für die Einräumung des Baurechts wie auch für die Vereinbarung der Höhe des Bauzinses. Der Wert des Bauwerks spielt aber natürlich auch bei der Ermittlung einer etwaigen Entschädigungssumme des Baurechtsberechtigten im Zeitpunkt des Auslaufens des Baurechts eine wesentliche Rolle.

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Im Regelfall wird das Bauwerk mit Auslaufen des Baurechts nicht demoliert, weil mit der Demolierung hohe Abbruchkosten einhergehen würden und das Bauwerk als solches ohnehin noch einen Wert bzw eine Verwertungsmöglichkeit hat. Dieser Überlegung folgend bestimmt § 9 Abs 1 S 1 BauRG, dass das Bauwerk bei Erlöschen des Baurechts an den Grundeigentümer fällt; dies unabhängig vom Beendigungsgrund. Haben daher der Bauberechtigte und der Baurechtsbesteller keine abweichende Vereinbarung getroffen, kommt es im Sinne des Grundsatzes „superficies solo cedit“ zum sogenannten „Heimfall“ des Bauwerks an den Grundeigentümer ipso iure zum Zeitpunkt des Erlöschens des Baurechts (siehe dazu unten Rz 11 ff).

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Die Bestimmung des § 9 Abs 1 BauRG ist dispositiv. Praktisch anzutreffen ist neben dem Rückfall des Gebäudes auch eine Abbruchpflicht des Bauberechtigten. Letzteres ist beispielsweise der Fall, wenn der Grundeigentümer das Grundstück nach Ablauf der Baurechtsdauer so zurückgestellt bekommen will, wie er es hingegeben hat.

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Gem § 9 Abs 1 S 2 BauRG gehen gesetzliche Pfand- und Vorzugsrechte, die auf dem Baurecht haften, auf das Grundstück über, sobald das Baurecht erlischt. Darunter fallen Vorzugspfandrechte für Erhaltungsarbeiten gem § 42a MRG oder Rechte gem § 216 Abs 1 Z 2 und 3 EO, nicht aber Pfandrechte zu Gunsten des Wohnhaus-Wiederaufbaufonds. In den Materialien wird dazu festgehalten, dass die Verwaltung gesetzlicher Pfandrechte für Steuer- und Gebührenrückstände sowie ähnliche öffentlich-rechtliche Vorzugsrechte bei der Belehnung des Baurechts nicht wie sonstige (private) Gläubiger die Dauer des Baurechts berücksichtigen und daher allfällige Eintreibungsmaßnahmen auch nicht danach setzen können. Daher wurde nur diesen eine privilegierte Sicherheit durch eine Mithaftung des Grundstückes zugestanden.

II. Endigungsgründe

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Das Baurecht kann grundsätzlich auf verschiedenste Arten enden:

• Zeitablauf: Das ist die vom Gesetzgeber vorgesehene Endigungsform, nachdem das Baurecht auf bestimmte Zeitdauer begründet wird

• Verjährung

• Enteignung

• Verwirkung gem § 4 Abs 2 BauRG oder vergleichbaren Gründen bzw außerordentliche Kündigung (umstritten)

• Einvernehmliche Beendigung: Ein bloß einseitiger Verzicht des Bauberechtigten führt dabei noch nicht zum Erlöschen des Baurechts, weil es auch der Annahme des Verzichts durch den Liegenschaftseigentümer bedarf.

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Wird der Bauberechtigte Eigentümer der Stammliegenschaft, entsteht ein Eigentümerbaurecht. Der bloße Untergang des Bauwerks oder die Zwangsversteigerung der Stammliegenschaft oder der Baurechtseinlage führen dagegen nicht zum Untergang des Baurechts. Auch eine Dereliktion kann das Baurecht nicht zum Erlöschen bringen, weil ein bloßer Dereliktionswille nicht ausreicht. Vielmehr würde es auch einer Löschung im Grundbuch bedürfen, die ohne Zutun des Grundstückseigentümers nicht erreicht werden kann. Zwar kann die Herrenlosigkeit im Grundbuch bei der Baurechtseinlage eingetragen werden, jedoch führt dies noch nicht zu einer Löschung der Baurechtseinlage.

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Die Endigungsgründe des Baurechts können zweifach unterteilt werden:

• Unmittelbar wirkende Endigungsgründe vs Löschungstitel: bestimmte Endigungsgründe bewirken unmittelbar die Beendigung des Baurechts und damit den Rechtsübergang des Bauwerks an den Grundstückseigentümer (sog unmittelbar wirkende Endigungsgründe); andere Endigungsgründe schaffen dagegen nur einen Löschungstitel, der in der Folge ausgeübt werden kann.

• Absolut oder relativ wirkende Endigungsgründe: Weiters ist zwischen absoluter und relativer Wirkung der Endigung des Baurechts zu unterscheiden. Relativ wirkende Endigungsgründe wirken nur zwischen dem Bauberechtigten und dem Grundeigentümer und in solchen Fällen ist § 8 BauRG anzuwenden. Absolut wirkende Endigungsgründe wirken dagegen gegenüber jedermann.

Absolut und unmittelbar wirkt der Zeitablauf. Ob dies auch auf die Verjährung zutrifft, ist umstritten. Strittig ist auch, ob eine Enteignung absolut oder relativ unmittelbar wirkt. Relative Endigungsgründe stellen die Verwirkung, die außerordentliche Kündigung und die einvernehmliche Beendigung dar.

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Im Rahmen der Vereinigung von Eigentum am Baurecht und Stammliegenschaft in der Hand eines Rechtsträgers kommt es zu einem Eigentumsübergang des Baurechts auf den Liegenschaftseigentümer oder umgekehrt des Eigentums am Grundstück auf den Eigentümer des Baurechts. In beiden Fällen hat der dann verbleibenden Eigentümer des Baurechts wie auch der Stammliegenschaft das Wahlrecht zwischen folgenden Alternativen:

• ein „unmittelbares Eigentümerbaurecht“ aufrechterhalten: hierbei wird der Grundstückseigentümer auch als Eigentümer des Baurechts im Grundbuch eingetragen, sodass das Baurecht als solches bestehen bleibt; das Grundstück und das Baurecht bleiben zwei selbständige Rechtsobjekte und Einlagen im Grundbuch und können auch getrennt voneinander belastet werden;

• Löschung des Baurechts: In diesem Fall geht das Baurecht unter und der Grundstückseigentümer wird Eigentümer der gesamten Liegenschaft; der Eigentümer kann somit über das Baurecht nicht mehr verfügen und auch das Bauwerk nicht mehr selbständig belasten oder mit anderen dinglichen Rechten versehen; zu beachten ist weiters, dass die Rechtsfolgen des § 8 BauRG im Hinblick auf allfällige Belastungen des Baurechts zur Anwendung kommen („mittelbares Eigentümerbaurecht“).

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Entsteht ein unmittelbares Eigentümerbaurecht, übernimmt der neue Eigentümer sämtliche Rechte und Pflichten aus dem Baurecht. Dies betrifft etwa auch Reallasten am Baurecht. Im Hinblick auf die praktisch relevante Reallast der Zahlung des Bauzinses hat dies jedoch meist wenig Auswirkung, da die Zahlung des Bauzinses an den Grundeigentümer bei Identität des Bauberechtigten und Grundstückseigentümers ohnehin ruht.

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Rechte und Verbindlichkeiten, welche den öffentlichen Büchern am Grundstück oder am Baurecht eingetragen sind, werden durch die Vereinigung nicht ex lege aufgehoben. Die Löschung solcher Rechte und Pflichten aus den öffentlichen Büchern ist vielmehr zu beantragen (§ 526 ABGB). Bis dahin kann das eingetragene Pfandrecht vom Eigentümer oder im Wege der Zwangsvollstreckung auf einen Dritten übertragen werden (§§ 469 bis 470 ABGB).

III. Zeitpunkt der Rechtswirkungen

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Das Erlöschen des Baurechts aufgrund eines unmittelbar wirkenden Endigungsgrundes wirkt ex lege (§ 9 Abs 1 BauRG). Das Bauwerk scheidet mit dem Erlöschen des Baurechts (zB Zeitablauf) aus der Haftung für Belastungen (zB Pfandrechte) am Baurecht aus. Das Erlöschen des Baurechts ex lege führt zu einem Eigentumsübergang am Bauwerk mit dem Ende des Baurechts. Ab dem Zeitpunkt des Erlöschens gehen alle Vorteile, Lasten, Risiken und Chancen auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer tritt etwa gem § 1120 ABGB (oder § 2 Abs 1 MRG) in bestehende Bestandverträge ein. Die unmittelbare Wirkung führt zu einer bloß deklarative Wirkung der grundbuchsrechtlichen Einverleibung der Löschung.

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Liegt ein Löschungstitel vor, muss der Löschungstitel tatsächlich geltend gemacht werden, um das Baurecht zu beenden. Daher kommt der grundbuchsrechtlichen Einverleibung der Löschung konstitutive Wirkung zu. In einem solchen Fall geht das Eigentum am Bauwerk gem § 9 Abs 1 BauRG erst im Zeitpunkt der Einverleibung der Löschung der Baurechtseinlage im Grundbuch auf den Liegenschaftseigentümer über.

IV. Entschädigungssumme

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Zur Entschädigung des Bauberechtigten bei Erlöschen des Baurechts bestimmt die dispositive Norm des § 9 Abs 2 BauRG, dass dem Bauberechtigten für das Bauwerk eine Entschädigung in der Höhe eines Viertels des vorhandenen Bauwerts gebührt. Kurz gefasst ist also die dispositive Regelung des BauRG, dass der Grundeigentümer bei Erhalt des Bauwerks 25 % des aktuellen Verkehrswerts als Entschädigung an den vormals Bauberechtigten zu leisten hat. Der Anspruch entsteht unabhängig davon, ob die Baurechtseinräumung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgte.

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Die Entschädigungssumme richtet sich gem § 9 Abs 2 BauRG nach dem zum Zeitpunkt des Erlöschens des Baurechts noch vorhandenen Bauwert des Bauwerks (vgl § 6 LBG). Es kommt also nicht auf einen etwaigen Ertragswert des Gebäudes an. Vielmehr ist der Substanzwert des Gebäudes zu ermitteln. Dies wird etwa dadurch möglich sein, dass die Baukosten für eine Neuerrichtung geschätzt werden und davon die Wertminderungen der Abnützung des Gebäudes und der Erhaltungszustand berücksichtigt werden. Sollten sich die Vertragsparteien über die Höhe des Substanzwerts des Gebäudes im Zeitpunkt des Erlöschens des Baurechts nicht einigen können (und damit nicht auf die Entschädigungssumme), wird es eines Sachverständigen bedürfen. Die Kosten für einen solchen Sachverständigen sollen mangels anderer Vereinbarung im Baurechtsvertrag von beiden Vertragsteilen zu gleichen Teilen zu tragen sein.

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Mangels anderer Vereinbarung gilt die gesetzliche Entschädigungspflicht zwischen den Parteien unabhängig von einer grundbücherlichen Eintragung. Die Rechtsnachfolger des Grundeigentümers oder des Bauberechtigten bindet eine abweichende Vereinbarung dann, wenn der entsprechenden Bestimmung des Baurechtsvertrags dingliche Wirkung zukommt, der Erwerber in die Vereinbarung eintrat oder ein „Baurecht besonderen Inhalts“ im Grundbuch einverleibt war.

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Die Regelung des § 9 Abs 2 BauRG ist dispositiv ausgestaltet. Es kann hier also grundsätzlich die Entschädigung beliebig vereinbart und somit die Entschädigung auch gänzlich ausgeschlossen werden. Diese Thematik sollte im Rahmen der Vertragsgestaltung entsprechend genau berücksichtigt und das Ergebnis auf die Interessen der Parteien im konkreten Fall angepasst werden. Dabei sind folgende Umstände zu berücksichtigen:

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• Allgemein wird sich die Höhe der Entschädigungssumme im Wesentlichen nach der erwarteten Lebensdauer des Bauwerks im Vergleich zur Dauer des Baurechts richten und der Höhe des Bauzinses richten. Je höher der Bauzins, desto eher wird der Bauberechtigte im Gegenzug eine entsprechende Entschädigung für den Rückfall des Bauwerks erwarten und der Grundstückseigentümer zu zahlen bereit sein. Gleiches gilt für die Dauer des Baurechts. Je höher die Baurechtsdauer, desto niedriger ist idR die Entschädigungssumme, weil der Wert des Bauwerks abnimmt und der Bauberechtigte länger die wirtschaftliche Verwertungsbefugnis innehatte. Im Regelfall wird es für den Liegenschaftseigentümer vorteilhafter sein, einen höheren Bauzins und eine höhere Entschädigung zu vereinbaren, als einen niedrigeren Bauzins mit niedriger Entschädigung. In letzterem Fall ist nämlich nicht gesichert, dass der Bauberechtigte das Bauwerk bis zum Ende der Baurechtslaufzeit in gutem Zustand erhält, um eine entsprechend hohe Entschädigung zu erhalten.

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• Nach oben hin wird es für den Liegenschaftseigentümer sinnvoll sein, im Baurechtsvertrag die Entschädigungssumme jedenfalls mit dem Ertragswert des Bauwerks im Zeitpunkt des Erlöschens des Baurechts zu limitieren. Damit wird verhindert, dass der Grundeigentümer allenfalls „Luxuseinbauten“ über einen Substanzwert des Gebäudes abgelten muss. In der Praxis werden aber meist ohnehin wesentlich niedrigere Entschädigungszahlungen vereinbart.

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• Es ist zu beachten, dass die Vereinbarung einer Entschädigung für den Bauberechtigten bei Rückfall des Bauwerks zwar den Nachteil einer Zahlungsverpflichtung für den Liegenschaftseigentümer mit sich bringt, aber im Gegenzug auch einen positiven Anreiz für den Bauberechtigten schafft: Sollte der Bauberechtigte bei Erlöschen des Baurechts überhaupt keine Entschädigung erhalten, wird er gegen Ende der Bestandsdauer des Bauwerks wenig Anreiz haben, Investitionen in das Objekt zu tätigen und Instandhaltungen vorzunehmen. Dies kann mitunter zu einer wirtschaftlich wenig sinnvollen Devastierung des Gebäudes führen. Zwar kann der Bauberechtigte vertraglich – unabhängig von der Entschädigungssumme – zu einer ordentlichen Instandhaltung verpflichtet werden, in der Praxis und Realität zeigen sich aber bei der Durchsetzung solcher Verpflichtungen weitreichende Probleme (etwa im Hinblick auf die Erkennbarkeit von fehlenden Instandhaltungen, der Kontrolle von Mängelbehebungen, die Nachweisbarkeit von Pflichtverletzungen, übermäßigem Aufwand etc).

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Schuldner der Entschädigungssumme ist der im Zeitpunkt des Erlöschens des Baurechts im Grundbuch eingetragene Eigentümer der Liegenschaft (also der Eigentümer der Stammeinlage). Der Liegenschaftseigentümer haftet persönlich für die Entschädigungssumme, eine dingliche Haftung der mit dem Baurecht belasteten Liegenschaft besteht mangels anderer Vereinbarung zwischen den Vertragsparteien nicht. Teile der Lehre befürworten, dass dem Bauberechtigten bis zur Bezahlung der Entschädigungssumme ein Zurückbehaltungsrecht gem § 471 ABGB zusteht.

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Anspruchsberechtigt ist der zum Zeitpunkt des Erlöschens des Baurechts in der Baurechtseinlage einverleibte Bauberechtigte (Eigentümer der Baurechtseinlage). Sollten mehrere Bauberechtigte vorhanden sein, wird die Entschädigungssumme im Verhältnis ihrer Anteile am Baurecht geteilt.

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Der Entschädigungsanspruch entsteht mit dem Erlöschen des Baurechts und soll auch ab diesem Zeitpunkt fällig sein. Da sich im BauRG keine weiterführenden Bestimmungen zum Entschädigungsanspruch finden, bietet sich eine nähere Festlegung etwa der Fälligkeit sowie allfälliger Zahlungsfristen an. Der Anspruch auf Entschädigung ist unter den allgemeinen Voraussetzungen auch abtretungsfähig. Dass die Höhe des Entschädigungsanspruches noch nicht bestimmt oder bestimmbar ist, schadet grundsätzlich nicht. Ebenso kann der Entschädigungsanspruch verpfändet werden.

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Wird das Baurecht unter der Bedingung des § 8 BauRG gelöscht, tritt die Fälligkeit der Entschädigungszahlung erst im Zeitpunkt ein, zu dem das letzte Pfand- oder andere dingliche Recht gelöscht wird. In diesem Fall kann sich schließlich der Wert des Bauwerks bis zum Zeitpunkt des Erlöschens des Baurechts noch (wesentlich) verringern. Zudem kann die Entschädigung als Ausgleich für den Erhalt des Bauwerks auch erst zu dem Zeitpunkt fällig werden, zu dem der Grundeigentümer auch das Eigentum am Bauwerk erlangt.