S. 584. Absicherung des Immobilienerwerbes

4.1. Allgemeines

Bereits vor Abschluss des Kaufvertrages über eine Liegenschaft kann es sich als zweckmäßig erweisen, den Bindungswillen des Verkäufers und/oder des Käufers in entsprechender Form zu dokumentieren bzw abzusichern; dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass ein Erwerber einer Liegenschaft das Eigentum an dieser erst mit der Einverleibung im Grundbuch erwirbt (zum Intabulationsprinzip siehe 3.4.1.).

Zur Absicherung des (bisweilen auch bloß potentiellen) künftigen Erwerbers bieten sich verschiedene Instrumentarien an, die nachfolgend exemplarisch – insbesondere im Hinblick auf die Intensität der Bindungswirkung – dargestellt werden sollen.

4.2. Option

Eine weitere Möglichkeit zur Absicherung eines Immobilienerwerbes ist die sog „Option“, die mit dem Vorvertrag verwandt ist. Es handelt sich dabei um eine vertragliche Abrede, aufgrund der dem Beteiligten das Recht eingeräumt wird, ein inhaltlich bereits im Vorhinein bestimmtes Schuldverhältnis durch einseitige Erklärung in Geltung zu setzen. Eine Option gewährt – im Unterschied zum Vorvertrag, der auf den Abschluss eines Hauptvertrages gerichtet ist (siehe dazu 4.3.) – also ein Gestaltungsrecht; die Ausübung dieses einseitigen Rechts begründet – im Zeitpunkt des Zuganges der Erklärung des Optionsberechtigten – unmittelbar die vertraglichen Pflichten selbst.

4.3. Vorvertrag

Mittels gesonderter rechtsgeschäftlicher Vereinbarung kann gemäß § 936 ABGB eine Verpflichtung zum Abschluss des (Haupt-)Vertrages begründet werden. Die Verabredung, künftig einen Vertrag mit bestimmtem Inhalt abzuschließen, wird „Vorvertrag“ genannt.

S. 59Ein Vorvertrag kann zweiseitig, aber auch einseitig verbindlich sein. Gegenstand des Vorvertrages ist die Verpflichtung zum Abschluss des Hauptvertrages. Inhalt bzw Leistungsgegenstand eines Vorvertrages ist damit der Abschluss des Hauptvertrages. Der Abschlussanspruch aus einem Vorvertrag kann gerichtlich durchgesetzt werden, nicht jedoch der Anspruch auf die Erfüllung der Verpflichtungen aus dem Hauptvertrag, der künftig erst abzuschließen ist.

Die Wirksamkeit eines Vorvertrages setzt gemäß § 936 S 1 ABGB voraus, dass in diesem schon „die wesentlichen Stücke des Vertrages bestimmt“ sind, andernfalls stünde ja nicht fest, welcher Vertrag künftig geschlossen werden soll. Dies ist dann der Fall, wenn die Mindestinhalte (die sog „essentialia negotii“) des Hauptvertrages vereinbart worden sind. Der Vorvertrag muss darüber hinaus den Abschlusszeitpunkt des Hauptvertrages bestimmen (§ 936 S 1 ABGB).

Innerhalb eines Jahres ab diesem Zeitpunkt muss gemäß § 936 S 2 ABGB auf den Abschluss des Hauptvertrages geklagt werden, andernfalls ist das Recht erloschen (Präklusion). Die Abschlussverpflichtung erlischt auch dann, wenn nach Zustandekommen des Vorvertrages eine Umstandsänderung derart eintritt, dass der von den Parteien verfolgte Zweck vereitelt wird oder eine Partei das Vertrauen verliert. Die Bindung aus einem Vorvertrag ist daher durch die Beschränkung der Bindungsdauer auf ein Jahr und durch die Umstandsklausel (sog „clausula rebus sic stantibus“) zweifach abgeschwächt.

Besteht für den Abschluss des Hauptvertrages ein Formerfordernis (zB bei einer Schenkung), ist auch für den Vorvertrag diese Form einzuhalten.

4.4. Punktation

Auch durch eine sog „Punktation“ kann ein künftiger Liegenschaftserwerb im Vorfeld abgesichert werden: Eine Punktation ist gemäß § 885 ABGB eine schriftliche Einigung (eigenhändige Unterfertigung erforderlich, allerdings auch im Korrespondenzweg möglich) der Parteien über den wesentlichen Inhalt eines Rechtsgeschäfts, wobei diese bzw die Einzelheiten des Rechtsgeschäfts in einer förmlichen Urkunde zu einem späteren Zeitpunkt konkretisiert werden sollen.

S. 60Der Begriff „Punktation“ wird im nicht-juristischen Sprachgebrauch gelegentlich für das stichwortartige Festhalten noch unvollständiger Vereinbarungen verwendet. Bei der Punktation iSd § 885 ABGB haben die Parteien aber gerade bereits rechtsgeschäftlichen Bindungswillen; sie wollen bereits mit Abfassung der Punktation gebunden sein, nicht erst mit der nachfolgenden Errichtung der „förmlichen Urkunde“. Die Punktation gewährt daher (im Unterschied zum Vorvertrag, siehe dazu Punkt 4.3., und der Option, siehe dazu Punkt 4.2.) einen direkten Leistungsanspruch.

Für die Errichtung der „förmlichen Urkunde“ besteht keine gesetzliche Befristung (vgl dazu aber das Erlöschen des Vorvertrags bei Ablauf der gesetzlich normierten Ein-Jahres-Frist, oben 4.3.).

Aufgrund einer Punktation kann der Käufer einer Liegenschaft bereits als neuer Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt werden, sofern die Voraussetzungen gemäß § 26 ff GBG erfüllt sind.

4.5. Rangordnung

4.5.1. Allgemeines

Die Anmerkung der Rangordnung (§§ 53 ff GBG) hat ganz allgemein den Zweck der Absicherung eines bücherlichen Ranges, um diesen zu einem späteren Zeitpunkt für eine grundbücherliche Eintragung ausnützen zu können. Wird die Ranganmerkung letztlich ausgenützt, kommt der Eintragung gemäß § 56 GBG der angemerkte Rang zu; davon zu unterscheiden ist der Zeitpunkt des Entstehens des eingetragenen Rechts, das gerade nicht rückwirkend mit dem Rang der Anmerkung entsteht, sondern – entsprechend den allgemeinen Grundsätzen – erst mit dem Einlangen des Einverleibungsgesuches (siehe dazu bereits 3.4.4.).

Die Anmerkung der Rangordnung kann auch zugunsten einer bestimmten Person (gemäß § 57a GBG; nach Abs 4 leg cit insbesondere – höchst praxisrelevant – zugunsten des in der Liegenschaftstransaktion beigezogenen Treuhänders; zur Treuhandschaft siehe Punkt 4.6.) und nicht nur hinsichtlich der gesamten Liegenschaft, sondern insbesondere auch nur für einzelne Grundstücke einer EZ bewilligt werden.

S. 61Die Wirksamkeit einer Anmerkung der Rangordnung ist gemäß § 55 GBG auf maximal ein Jahr befristet (Ausnahme: Die Rangordnung für die beabsichtigte Einräumung von Wohnungseigentum gemäß § 42 WEG ist unbefristet.); die Anmerkung kann auf Antrag auch mit einer kürzeren Dauer bewilligt werden, wohingegen eine Verlängerung der Frist nicht möglich ist. Denkbar ist, dass gleichzeitig mehrere Ranganmerkungen mit unterschiedlichem Wirksamkeitsbeginn bzw sich überschneidender Wirksamkeitsdauer bestehen.

Vom Beschluss, mit dem das Gesuch auf Anmerkung der Rangordnung bewilligt wird, darf gemäß § 54 GBG nur eine Ausfertigung erstellt werden. Das Gesuch um jene Eintragung, für die die Rangordnung angemerkt wurde, ist grundsätzlich unter Vorlage der Ausfertigung des Rangordnungsbeschlusses innerhalb der Frist anzubringen (§ 56 Abs 1 GBG); im Falle der Anmerkung einer Namensrangordnung muss die Ausfertigung des Beschlusses nicht vorgelegt werden (§ 57a Abs 1 GBG). Um einen angemerkten Rang auch tatsächlich ausnützen zu können, muss ausdrücklich um die Eintragung „im Rang“ angesucht werden; allein die Vorlage des Beschlusses mit dem Antrag hat noch nicht die Eintragung im Rang der Anmerkung zur Folge, sondern lediglich die Eintragung im laufenden Rang.

4.5.2. Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung

Die Rechtsposition des künftigen Erwerbers einer Liegenschaft kann auch durch das grundbücherliche Instrument der Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung sichergestellt werden: Diese Ranganmerkung ermöglicht es einem Liegenschaftseigentümer, einen Rang für einen Erwerber der Liegenschaft freizuhalten (allgemein zur Anmerkung der Rangordnung siehe bereits Punkt 4.5.1.). Die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung gewährt ein Anwartschaftsrecht auf einen bestimmten Rang des späteren Eigentumserwerbs (sie „reserviert“ sozusagen den Rang), schafft aber nicht das Recht selbst.

Beim Liegenschaftserwerb hat sie in der Praxis als abstraktes Sicherungsinstrument eine sehr große Bedeutung. Zur Namensrangordnung siehe Punkt 4.5.1.

Die Anmerkung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung wird grundsätzlich im B-Blatt eingetragen und kann auch auf einen Teil eines MiteigenS. 62tumsanteils eingetragen werden. Bei Superädifikaten erfolgt die Anmerkung der Rangordnung durch Urkundeneinreihung.

Die Veräußerungsranganmerkung ist gesetzlich mit einem „Löschungsanspruch hinsichtlich der Zwischeneintragungen“ ausgestattet: Wird die Eintragung des Erwerbers im Falle der Veräußerung der Liegenschaft im Rang der Anmerkung bewilligt, ist auf dessen Antrag (keine amtswegige Löschung) die Löschung jener Eintragungen zu verfügen, die nach Überreichung des Anmerkungsgesuches erwirkt worden sind (also der nachrangigen Grundbuchseintragungen); um die Löschung dieser Zwischeneintragungen muss binnen 14 Tagen nach Rechtskraft der in der angemerkten Rangordnung bewilligten Einverleibung angesucht werden (§ 57 Abs 1 GBG). Wird die Frist versäumt, muss der Erwerber die Zwischeneintragungen gegen sich gelten lassen.

4.6. Treuhandschaft

Die Treuhandschaft bezweckt die wechselseitige Absicherung der Parteien der Liegenschaftstransaktion vor dem Hintergrund ihrer konträren Positionen: Während der Verkäufer daran interessiert ist, dass das Eigentum an der kaufgegenständlichen Liegenschaft an den Käufer erst nach vollständiger Bezahlung des Kaufpreises übergehen kann, liegt das Interesse des Käufers naturgemäß darin, den Kaufpreis erst dann an den Verkäufer zu bezahlen, wenn die Einverleibung seines Eigentumsrechts im Grundbuch sichergestellt ist.

Bei der treuhändigen Abwicklung eines Immobilienerwerbs werden dem Treuhänder vereinfacht gesagt die einverleibungsfähigen Vertragsurkunden (zB allseits beglaubigt unterfertigter Kaufvertrag) und der Kaufpreis zur treuhändigen Verwahrung übergeben. In vielen Fällen hat der Treuhänder darüber hinaus noch weitere für die Verbücherung des Eigentumsrechtes erforderliche Urkunden zu verwahren bzw gelegentlich auch beizuschaffen (dies hängt von der Vereinbarung ab), zB die sog „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ des Finanzamtes oder Löschungs- oder Freilassungserklärungen, mit denen bestimmte Belastungen der Liegenschaft gelöscht werden können. Regelmäßig werden auch die Grunderwerbsteuer, die gerichtliche Eintragungsgebühr und die Immobilienertragsteuer vom Treuhänder selbst berechnet und an das Finanzamt abgeführt, was die Abwicklung der Liegenschaftstransaktion beschleunigt. Häufig fungiert der beigezogene Rechtsanwalt auch als Treuhänder für eine die LiegenschaftsS. 63transaktion auf Seite des Käufers finanzierende Bank und sorgt auch für die Einverleibung des regelmäßig eingeräumten Pfandrechtes (Hypothek) im vereinbarten (Geld-)Lastenrang.

An den Verkäufer wird der Kaufpreis erst zu einem Zeitpunkt ausgefolgt, zu dem zumindest sämtliche Urkunden vorliegen, die für die grundbücherliche Durchführung des Kaufvertrages (also die Einverleibung des Eigentums des Käufers bei vereinbartem Lastenstand) benötigt werden und der vorgesehene Rang gewährleistet ist (insbesondere aufgrund einer Ranganmerkung für die beabsichtigte Veräußerung, siehe dazu Punkt 4.5.2.). Soll die Liegenschaft aus dem Kaufpreis lastenfrei gestellt werden, wird vereinbart, dass der Treuhänder den entsprechenden Betrag aus dem Kaufpreiserlag am Treuhandkonto an den Gläubiger – im Regelfall eine Bank – auszuzahlen hat.

Österreichische Rechtsanwälte und Rechtsanwalts-Gesellschaften obliegen österreichweit den strengen Überwachungs- und Prüfungsstandards der Rechtsanwaltskammern und der Rechtsanwaltsordnung (RAO). So verpflichten die Statuten der Treuhand-Revision der Rechtsanwaltskammern bei der Übernahme einer Treuhandschaft im Sinne einer sicheren und transparenten Abwicklung der Kaufpreiszahlung zur engen Kooperation mit der zuständigen Rechtsanwaltskammer und dem (treuhand-)kontoführenden Bankinstitut. Die Beteiligten werden von jeder Kontoverfügung unmittelbar durch das kontoführende Institut verständigt, Geldüberweisungen können nur auf zuvor einvernehmlich festgelegte Konten transferiert werden. Die gesamte Treuhandabwicklung unterliegt einem besonderen Versicherungsschutz (vgl § 23 Abs 6 S 2 RAO).

Da mit dem Institut der Treuhandschaft die Zahlung des Kaufpreises zugunsten des Veräußerers ebenso sichergestellt wird wie der rechtswirksame Erwerb des Eigentumsrechtes durch den Käufer, ist von einem Verzicht auf die Abwicklung von Liegenschaftstransaktionen im Wege der Treuhandschaft dringend abzuraten.